房地产基础知识培训12.8.23.doc

有底色部分需背诵，其他部分要了解！（相信自己，你就是最棒的！）房地产基础知识培训一、 房地产的概念1.1房地产的概念房地产（RealEstate）：指土地、建筑物及其地上构筑物，包括物质实体、依附于物质实体的各种权益。（1）实物：指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等（2）权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权、收益权、处分权、典权等）。房产：是指建筑在地面上的各种房屋。地产：指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等）。房地产行业分为:房地产开发房地产服务（中介服务、物业服务）。土地使用年限居住用地70、商业用地40、工业用地、综合用地50年1.2房地产的分类根据市场级别分，房地产分三级市场：一级市场：土地的买卖二级市场：一手房买卖三级市场：二手房转让、抵押、租赁市场- 23 -根据用途分类居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他（赛马场、高尔夫、加油站、机场、车站、道路桥梁等等）1.3 物业一般作为房地产的别称或同义词；包括三类：1、 具有使用功能的各类居住或非居住楼宇2、 与楼宇相配套的设备和市政公用设施；3、 楼宇建筑和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干道交通道路；1.4 土地信息构成1、坐落包括所处的区域和具体地点（可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。）2、面积依法确认的面积。通常以m2表示，面积较大的土地通常以hm2（公顷）表示。3、形状通常用图来说明，比如宗地图。4、四至土地四邻的名称。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。5、地势包括地势的高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。6、周围环境、景观通常用文字加照片说明。7、利用状况包括现状用途、土地上有无建筑物、其他附着物等多种情况。8、产权状况主要了解土地的所有权状况、使用权状况以及他项权利状况。9、地质和水文状况包括地基的承载力、地下水位的深度等。10、基础设施的完备程度和土地平整程度 三通一平（净地）：指基本建设项目开工的前提条件，具体指:水通（专指给水）、电通、路通和场地平整。 七通一平（熟地）：指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：上水、雨污水（排水）、通电、通信、通路、通燃气、通热力（暖气）以及场地平整。 九通一平：七通一平基础上增加有线电视和网络通11、土地使用管制对于城市建设用地土地使用管制主要为城市规划限制条件，包括：（1）土地用途；（2）建筑高度；（3）容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离；（6）建筑间距；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车位；（10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。12、其他如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌溉等情况。1.5 土地开发名词1、 生地：可能为房地产开发与经常活动所利用的待开发的国有土地。2、 毛地：城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。3、 飞地（插花地）：指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。4、 熟地：完成市政基础设施建设的土地，达到三通一平或者七通一平的施工条件。1.6 土地使用权问题1、 买房后是否拥有土地所有权？购房后，对所购房屋所占有的土地，不享有所有权，只享有使用权。2、 70年产权是否等于房屋产权70年？城市房地产管理法规定：土地使用权出让合同约定年限届满，土地使用者需继续使用的，应于土地届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予以批准同意续期。同意续期的，应重新签订怵然合同，依照规定支付土地出让金。二、 房地产投资2.1房地产投资的概念指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。2.2房地产投资的特点1、投资成本高2、回收周期长3、投资风险大4、收益性好5、投资对象的不可移动性2.3房地产投资的计算投资回报率（ROI。Return on investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。（定义非要求记忆）计算购入再出租的投资回报率月租金12(个月)/购入价注意：未考虑房产增值，租金上涨因素。计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5ROI=收益/投资100%=年利润/投资总额100%中国房产投资回报率调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%3%。商铺投资回报率四种算法：1. 租金回报率法投资回报率=（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。2.租金回报率分析法投资回报率（税后月租金每月物业管理费）12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3.内部收益率法内部收益率=累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数（按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费）4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。2.4房地产投资信托(了解）（REITs是英文“RealEstate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。2.5地面价与楼面价地面价：每平方米土地的单价，即出让总额除以土地面积楼面价：出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积三、 房地产开发3.1房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。3.2房地产开发的原则 节约、合理利用土地，保护耕地； 集体土地必须转为国有土地，方可进行房地产开发； 必须符合土地利用规划和建设用地规划； 房地产开发用地以出让用地为主； 注重环境效益（日照、通风、建筑造型和风格、色调等）、讲求社会效益（防止噪音、防止破坏环境，重视绿化等）； 土地使用者不得随意改变土地用途；3.3土地征用的审批条件征用下列土地，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；注:1公顷=10000平米，1亩=667平米 其它土地超过七十公顷的。征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3.4土地的取得方式1、划拨。划拨是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用；或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。一般指划拨给国家机关、学校、等单位使用。2、出让。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金并在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途的不同，土地的使用年限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地、综合用地50年，商业（服务）用地40年等。3.5国有土地出让的方式1、招标出让。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2、拍卖出让。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。3、挂牌出让。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的结果确定土地使用权的行为。备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。4、协议出让。协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让方磋商用地条件和价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。（协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。）政府协议出让条件：（1）规定时间内，只有一个意向用地者；（2）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地除外；3.6“831大限”（了解）2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。3.7房地产开发流程（1）项目规划设计与建设工程规划许可证l 设计任务书：建设单位对工程项目设计提出的要求l 建筑设计方案设计（方案设计）依据设计任务书而编制的文件，由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图四部分组成。（2）项目报建完成项目建设规划许可证，开始申领建筑工程施工许可证的最后法定程序；在建委办理完报建证以后，开发商可办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。四、 房地产专业名词解释（了解 背下来的部分用*表示）4.1 灰空间也称“泛空间”。最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的。比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。4.2 会所（CLUB）*所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。4.3 外飘窗*外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然。通常它的窗台较低甚至为落地窗。通常情况下，外飘窗不算建筑面积之内。4.4 中空玻璃由两层或多层平板玻璃构成。四周用高强高气密性复合粘结剂，将两片或多片玻璃与密封条、玻璃条粘接、密封。作用：隔音、隔热、防结露、安全性能（抗风压强度）4.5 阳台及分类*阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所根据封闭情况分：封闭阳台、非封闭阳台根据与主墙体的关系分：凸阳台、凹阳台根据其空间位置分：底阳台、挑阳台4.6 自然层一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以下的住宅。4.7 技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。4.8 附属层指介于自然层之间的夹层4.9 勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分，作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。4.10 窗墙比单一朝向外窗(门)面积和墙面积(含窗面积)的比值，建筑和建筑热工节能设计中常用到的一种指标。4.11 女儿墙特指房屋外墙高出屋面的矮墙，在现存的明清古建筑物中还能看到。在古代时叫“女墙”，包涵着窥视之义，是仿照女子“睥睨”之形态，在城墙上筑起的墙垛，所以后来便演变成一种建筑专用术语。4.12 幕墙幕墙是建筑物的外墙护围，不承重，又称为悬挂墙，（像幕布一样挂上去）是现代大型和高层建筑常用的带有装饰效果的轻质墙体。由结构框架与镶嵌板材组成，不承担主体结构载荷与作用的建筑围护结构。五、 房屋性质分类名词解释5.1 商品房*指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。5.2 保障性住房与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。5.3 安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。5.4 经济适用房指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。5.5 限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。5.6 廉租房指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。5.7 集资房集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。5.8 微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。5.9 平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安成本、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。）平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。5.10 解困房指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，也称为经济适用房，它属于一种政府宏观性调控的政策房，解困房综合性价比高的特点。5.11 再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。5.12 存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。5.13 增量房俗称一手房，指房地产开发商投资新建造的商品房。5.14 棚户区改造指政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。5.15 旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。六、 房屋用途分类名词解释6.1 成套住宅*指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。6.2 非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋，一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。6.3 跃层*套内空间跨越两层以上空间的住宅。（一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层）6.4 复式将层高较高的一层部分加建一层夹层，不具备完整的两层空间。6.5 LOFT指没有内墙隔断的敞开式平面布置住宅注：特点：同时支持商住两用，主要消费群体包括个性消费和功能消费个性用途：年轻人、艺术家、IT企业；功能用途：如电视演播厅、公司产品展示厅；6.6 空间蒙太奇的特点以小户型面积标准为基本设计单元，可以自由组合成各种中、大户型，甚至是超级户型，楼内无承重墙，空间过度没有任何梁6.7 Soho即SmallOfficeHomeOffice，家居办公，特点：时尚、灵活、自由,6.8 SOLO指超小户型，每套建筑面积35平米以内，卧室和客厅没有明显划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房。公共空间SOLO化，24小时便利店，24小时自助洗衣房，24小时自助式健身房。客户群特点分析：外地人、年轻人、刚毕业大学生，通常有二次置业的准备。6.9 酒店式公寓*是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功能，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。特点：居住功能差、成本过高、得房率低6.10 产权式酒店*开发商以房地产销售模式将客房的独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司，分取投资回报并获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。6.11 花园式住宅*花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。6.12 公寓式住宅*相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。6.13 Townhouse是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅，从形式上说，确实接近于联排别墅。6.14 别墅（villa）分类*别墅分为：独栋、双拼、叠拼、联排双拼是两个单元左右并排成一栋建筑叠排是两个单元上下叠放成一栋建筑联排排屋是两个以上的单元左右并排成一栋建筑6.15 双景住宅*小区不仅要营造小区自身的环境，社区周边还要有赏心悦目的自然风光。6.16 其他质素住宅健康住宅绿色住宅绿色生态住宅6.17 旅游地产*以旅游、休闲、度假人群为目标和最终消费者的物业形式，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游休闲培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅、民俗度假村旅游置业项目。6.18 其他专业名词CBD(central business district): 中央商务区, 指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。CID(central information district)中央科技区，顾名思义，是高新产业最集中的区域。是指具备了如下特征的城市区域，一是高科技产业中心，二是知识经济的发源地，三是汇聚了时代最有活力的新经济模式，四是科学、教育、文化高度集中，五是一流的人才、超前的创业模式。CLD(central living district):中央生活区。七、 房屋按产别分类名词解释7.1 国有房产指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。【直管产】是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。【自管产】指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。【军产】是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。7.2 集体房产指城市集体所有制单位所有的房产。7.3 私有房产指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。7.4 部分产权指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。7.5 有限产权房是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。7.6 涉外房产指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。八、 房屋按建筑结构分类名词解释结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，分为以下几种：8.1 砖混结构这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于1-7层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。8.2 混凝土板墙结构这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。8.3 框架结构这种结构的承重部分是钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。8.4 剪力墙结构竖向承重结构全部为纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。剪力墙(shearwall)又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。8.5 框架剪力墙混合结构由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。8.6 间架结构它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航空港等。九、 房屋按建筑楼层分类名词解释9.1 房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室外地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。9.2 地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。房屋地面与地平面的距离大于净高的1/2。9.3 半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。房屋地面与地平面的距离在房屋净高的1/2-1/3之间9.4 假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。9.5 附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。9.6 搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，利用房间内部空间上部搭建的楼层。9.7 住宅按层数分类低层住宅：指一层至三层的住宅。多层住宅：指四层至六层的住宅。中高层住宅：指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。习惯称谓：小高层：8-11层超高层：100米以上或34层以上。9.8 塔楼（塔式高层住宅）以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。塔楼形式：十字型、井型、方形塔楼、蝶型塔楼蝶形塔楼的特点：（1） 外形轻盈（2） 朝向、采光、通风上比传统塔楼有突破（3） 斜角问题（户型设计中斜角户型难以避免）9.9 板楼长度明显大于宽度的住宅楼，分单元式住宅和通廊式住宅。单元式住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。通廊式住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。(比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。)优点（户型规矩，互视小，通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U型和Z型板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。） 南北通透，便于采光通风 板楼均好性强 管理成本相对较低 住户使用率高缺点：1.建筑密度低，房价高；2、户型格局不宜改造十、 房屋面积名词解释10.1 套内建筑面积*套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积10.2 套内使用面积*是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。10.3 套内墙体面积*套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。10.4 套内阳台建筑面积*套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。10.5 产权面积（产权登记面积）指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。产权登记面积是房屋竣工验收后，购房合同内填写的测绘后面积（一般签定正式购房合同后，开发商应在90天内将此合同到当地房产管理局进行注册，合同内的建筑面积也就是将来的产权证上的产权登记面积）以及房屋产权证上的面积。10.6 房屋预测面积指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预先测量计算的结果。它是开发商进行合法销售的面积依据。10.7 房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，规划主管部门审核合格，开发商委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对房屋进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。10.8 商品房的销售面积商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。10.9 房屋公用建筑面积（公摊面积）商品房分摊的公用建筑面积（公摊面积）：为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。公摊面积的主要组成部分：1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积.电梯井、楼梯间、垃圾道的公摊面积=水平投影面积*层数2为公共服务的地下室、值班警卫室等，为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。以水平投影面积计算。3各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。4独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入公有建筑面积。10.10 公摊系数公用建筑面积分摊系数公用建筑面积总和套内建筑面积总和10.11 得房率得房率=套内建筑面积/（套内建筑面积+公摊面积）十种情况不计入建筑面积 根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算。 1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室； 2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；3.房屋之间无上盖的架空通廊； 4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池； 5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台； 6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分； 7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋； 8.活动简易房屋； 9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为0.26%、0.6%、1.4%，而旧标准允许面积测量误差为1.4%。计算一半面积1、 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4、 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5、 有顶盖不封顶的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。十一、 住房功能细分术语卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间11.1 套型指按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。11.2 层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。11.3 净高净高层高楼板厚度。11.4 净空高度楼面到天花板的高度。11.5 开间与进深开间：住宅的宽度进深：住宅的长度，指建筑物纵深各间的长度。各间进深总和称通进深。11.6 平台与露台平台：供人活动的上人屋面或地下延伸出室外的部分。露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出的大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。11.7 过道与走廊过道：住宅套内使用的水平交通空间走廊：住宅套外使用的水平交通空间11.8 壁橱、壁龛、吊柜壁橱：嵌入在墙体里的橱柜，可以做衣橱来存放衣物，也可以做橱柜，设置在厨房内。壁橱主要的优点就是节省空间，嵌入墙内的设计大大节约了空间，增强了空间的使用性；而且从外表看，橱柜的感觉很小很薄，不会有厚重的感觉，很美观。壁龛：利用墙体厚度的局部空间，存放物品的部分吊柜：住宅内上部的储物空间11.9 架空房屋指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位一般为通道、水域或斜坡。11.10 廊连接房屋墙体以外，有维护结构和台面，作为通道的建筑物11.11 门厅也叫“玄关”，入户的过渡空间。玄是深奥的意思，入户时要有一个缓冲的空间，既可以换换衣物和鞋，不至于把外面的尘土带进屋，又避免一览无余，使坐在客厅的人不自在。十二、 建筑物的各项比率12.1 容积率（建筑面积毛密度）是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。12.2 建筑密度指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。12.3 绿化率与绿地率绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。12.4 户型比指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。12.5 面积误差比面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100%按以下原则处理： 面积误差比在0.6%以内，双方不做任何赔偿； 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。12.6 住宅平均层数住宅平均层数=住宅总建筑面积/住宅基底总面积。12.7 人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。12.8 人口净密度指单位住宅用地上居住的人口数量。（人/ha）十三、 城市居住用地13.1 居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地的总成，分有一、二、三、四类居住用地。13.2 住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。13.3 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车停放场地。13.4 道路红线城市道路用地规划控制线13.5 建筑红线指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。13.6 市政公用设施用地 城市道路、城市桥梁、城市排水设施、城市防洪设施、城市道路照明设施，城市供水设施、城市供热设施、城市燃气设施、城市公共客运交通设施、通讯设施等。13.7 四源指市政基础设施中的，自来水厂建设费；煤气厂建设费；供热厂建设费；污水处理厂建设费。现在已经改称市政基础设施配套费。13.8 建筑设计审查涉及收费(1) 消防设施设备费：2元/公安消防分局；(2) 施工图设计质量审查：按建筑面积收取，一般最低标准为：住宅按16元,方案设计2元/,景观设计：5元/建设工程勘察设计质量监督站；(3) 地下人防工程设计审查：30元/人民防空办公室；13.9 办理“建筑工程规划许可证”涉及的收费(1) 市政设施配套费：180元/,自建自用项目为111元/；规划局(2) 城市规划技术咨询服务费：高层：0.8元/；多层：0.7元/规划局(3) 建筑放线费：649元/点测绘局13.10 施工招标与建筑工程施工许可证获取收费工程建设项目报建证：10元/本工程招标管理费：0.55，招标公证费：2000元/中标单位；建筑工程施工许可证：墙体材料节能费10元/，散装水泥保证金：2.5元/t；13.11 施工建设过程相关税费(1) 三通一平费(2) 自来水厂建设费(3) 污水处理厂建设费(4) 供热厂建设费(5) 煤气厂建设费(6) 地下水资源养蓄基金(7) 地下热水资源费(8) 市政、公用设施建设费（大市政费）(9) 开发管理费(10) 城建综合开发服务费(11) 建筑行业管理费(12) 绿化建设费(13) 公园建设费(14) 绿化补偿费(15) 路灯维护费(16) 环卫设施费(17) 生活服务设施配套费（小区配套费）(18) 电源建设集资费（用电权费）(19) 外部供电工程贴费（电贴费）(20) 建安工程费(21) 建设工程招投标管理费(22) 合同预算审查工本费(23) 质量管理监督费(24) 竣工图费(25) 建材发展补充基金(26) 实心粘土砖限制使用费(27) 工程监理费(28) 工程标底编制管理费(29) 机电设备委托招标服务费(30) 超计划用水加价(31) 夜间施工噪声扰民补偿费(32) 占道费(33) 固定资产投资方向调节税。与市政接驳费用自来水公司：勘察费50元/表，设计费：取水工程的4.5%；天然气管道：开户费：1980元/户，点火通气费：50元/户（可协商减免）；新项目入住率达到70%才可以开通。供电系统：供电贴费，已经取消；供热系统：采暖开户费：110元/平米；（海南不涉及）；市政排污（城管局养护处）：视情况而定；道路占用审批手续（城管局市容处）：视情况而定；道路挖掘审批手续（城管局市容处）：视情况而定；十四、 房地产交易名词解释14.1 房地产证指权利人依法管理、经营、使用、处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。现在的房地产证是以前房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一；14.2 房地产证主要内容权利人姓名、身份证号土地权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产名称、栋号、房号、建筑面积、户型图等；14.3 房屋权属登记指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由所有权产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。14.4 房屋所有权初始登记在依法取得的土地上，新建房屋的所有人持有关证明文件，到房产管理部门进行房产权属登14.5 房屋产权证种类房屋产权证，是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称，分房屋所有权证、房屋共有权保持证、房屋他项权证。在形式上，房屋产权证分红证和绿证。红证为商品房，绿证为福利房（1994年开始），如单位购买的商品房再卖给个人的，单位是红证，个人是绿证。房地产证遗失后的办理权利人声明遗失，并向房地产所在地国土分局报失，申请补办，登记机关自接到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在房地产证上注明“补发”，补办时申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份。14.6 房地产交易指土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等行为。14.7 总登记是指县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。记。14.8 房地产转移登记房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等原因致其权属关系发生转移的当事人申请房地产权属情况变化后的转移登记。14.9 房地产变更登记房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请的权属情况变化后的登记。(1)房屋坐落的衔道、门牌号或者房屋名称发生变更的；(2)房屋面积增加或者减少的；(3)房屋翻建的；(4)法律、法规规定的其他情形。14.10 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产抵押人：以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的债务人。 房地产抵押权人：相对于抵押权人的债权人。14.11 城市基准地价既土地初始价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。14.12 个人住房担保贷款借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理抵押物或质物或要求保证人承担连带偿还本息的责任。14.13 房地产按揭以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购房资金。14.14 目前贷款购房种类1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。14.15 房地产拍卖房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。房地产拍卖中的房地产来源主要有