12.控制性详细规划-A概念及控制体系ppt课件

.,控制性详细规划概论,城市规划原理课程系列第十二讲,Overviewofregulatorydetailedplanning,西安建筑科技大学建筑学院CollegeofArchitectureXianUniversityofArchitectureandTechnology,.,一、控制性详细规划的基础理论,控制性详细规划的涵义,控制性详细规划（regulatorydetailedplanning）是以总体规划或分区规划为依据，确定建设用地的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。,控制性详细规划（regulatorydetailedplanning）是指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设为目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等做出具体控制性规定的规划。,国家标准GB/T5028098：城市规划基本术语标准,上海市城市详细规划编制审批办法,.,一、控制性详细规划的基础理论,控制性详细规划的基本特征,控制引导性和灵活操作性（刚性和弹性）法律效应（城市规划编制办法（2006）、中华人民共和国城乡规划法（2008）、城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011）图则标定（成果形式）开发导向,控制性详细规划的作用,承上启下，强调规划的延续性与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据（三分规划、七分管理）体现城市设计构想（体现设计思想的城市设计贯穿于城市规划体系始终）城市政策的载体（城市规划本质：公共政策）,.,一、控制性详细规划的基础理论,控制性详细规划的产生背景,城市建设机制的变化,城市建设方式和投资渠道的变化,城市经济、社会的变化,土地有偿使用（地价影响因素：区位条件）土地有限使用（居住70年；工业、科教文卫50年；商业40年）土地出让方式（协议；招拍挂）,自行分散建设向综合开发的转变单一投资渠道向多方投资的转变“BT”、“BOT”、“BOOT”等投资经营方式的出现,计划经济向市场经济的转变城市产业结构、社会结构的变化城市化进程加快,.,二、控制性详细规划的发展历程回顾,最初的尝试（1980年代初）上海虹桥开发区规划,1980年，美国女建筑师协会访华进行学术交流，带来了土地分区管理（区划法zoning）的概念。1982年，上海虹桥开发区的规划为了国际惯例与国际接轨，借鉴了美国的区划技术而编制的土地出让规划，首先采用8项指标对用地建设进行指标控制，改变了原有“摆房子”的做法。,.,二、控制性详细规划的发展历程回顾,有益的探索（1980年代中后期）,适应市场经济的二级用地分类，提出土地使用兼容表，探索了工业街坊的土细分开发模式。,桂林中心区详细规划（1987）,控制性详细规划正式命名，提出综合控制指标体系。,广州市街区规划（1980年代末）,更接近于ZONING的分区规划方法，一直沿用至今。,苏州桐芳巷改造规划（1987）,按现状规划管理进行三次分区，区分对待可开发用地和公共设施。,汕头龙湖片区分区规划（1989）,.,步入成熟（1980年代末1990年代初）,温州旧城改造控制规划（地块控制指标+图则）,二、控制性详细规划的发展历程回顾,.,控制性详细规划的立法与制度性探索（1990年代至今）,二、控制性详细规划的发展历程回顾,1991年，建设部颁布实施了第12号部长令城市规划编制办法，明确了控制性详细规划的编制内容和要求。1992年，建设部颁布实施了第22号部长令城市国有土地出让转让规划管理办法，进一步明确出让国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。1995年，建设部制定城市规划编制办法实施细则，进一步明确了控制性详细规划的地位、内容与要求，使其逐步走上了规范化轨道。1998年，深圳市人大通过了深圳市城市规划条例，把控制性详细规划的内容转化为法定图则，为我国控制性详细规划的立法提供了有益的探索。2006年，新版城市规划编制办法进一步细化和深化了控制性详细规划的编制内容及相关强制性要求。2008年，城乡规划法将控制性详细规划的法律地位提高到了新的高度。2011年，城市、镇控制性详细规划编制审批办法再次明确了控制性详细规划的编制、审批过程中的具体内容和法律程序。,.,当今控制性详细规划面临的困境,二、控制性详细规划的发展历程回顾,控规在地方政府、开发商之间的博弈地位？规划控制指标的实效性、时效性如何解决？,案例视频：政府官员和开发商的一段对话,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,控制性详细规划控制内容,土地使用,环境容量,建筑建造,城市设计,用地面积用地边界用地性质土地使用兼容,配套设施,行为活动,容积率建筑密度居住人口密度绿地率,建筑限高建筑后退建筑间距,建筑体量建筑形式建筑色彩建筑空间围合建筑小品,市政设施公共服务设施,交通活动环境保护规定,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,土地使用控制,土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出的规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。,用地面积,用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷。,用地面积（Ap）：规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积。,征地面积（Ag）：土地部门为了征地而划定的征地红线围合而成的面积。,ApAg,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,土地使用控制,用地边界,用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。地块划分可以根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组。地块划分规模可按照新区和旧城改建区两类区别对待，新区地块规模可划分的大些（面积35ha），旧城改建区地块可在0.50.3ha左右。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,土地使用控制,土地使用性质,目前使用的是国家规范城市用地与规划建设用地分类标准，为计划经济产物，适用于城市总体规划和城市建设用地统计工作。但该标准不适用于控制性详细规划，对有效的规划控制和编制技术创新都是一个阻碍。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,土地使用控制,土地使用兼容,在地块土地使用性质被确定后，为适应城市建设灵活性的要求，在一定条件下，地块土地使用性质可变更的特性。土地使用兼容是指用地对建筑类型的兼容，指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施，由于比例很低，不会影响用地的主导性质。允许的含义指的是可以建设商业设施，也可以不建，建设与否同开发商的设想有关，但需要通过规划管理部门的认可。兼容类型的控制和兼容比例的控制。兼容类型的控制现在一般采取各类建设用地适建范围表，一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确，目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,土地使用控制,土地使用兼容,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,环境容量控制,环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量主要分为自然环境容量和人工环境容量两个方面。,自然环境容量,表现在日照、通风、绿化等方面。,人工环境容量,表现在市政基础设施和公共服务设施的负荷状态上，各种设施超负荷运转，服务质量下降，城市人工环境受到不利影响。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,环境容量控制,容积率,容积率又称为楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，英文缩写为FAR（FloorAreaRatio），是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值，即FAR=Ar/Al（万m2/万m2）。,容积率可根据需要制定上下限。下限保证开发商的利益，上限防止过度开发带来的基础设施超负荷和环境质量下降。容积率是控制土地开发强度的一项重要指标，应体现“定性设计”和“定量控制”的结合。容积率的奖励补偿政策。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,环境容量控制,容积率,地块的使用性质地块的区位地块的基础设施条件人口容量地块的空间环境条件地块的土地出让价格条件城市设计要求建造方式和形体规划设计,在控制性详细规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划的要求，即对城市发展的不同阶段从宏观上加以考虑外，还应考虑以下因素：,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,环境容量控制,建筑密度,居住人口密度,居住人口密度指的是单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人/公顷。,建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比例。与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基地面积，规划控制其上限。建筑密度着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷地及绿地率。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,环境容量控制,绿地率,绿化率,公共绿地率,绿化覆盖率,（A1+A3）/S100%,（A1+A2+A3+A4）/S100%,A3/S100%,（A1+A2+A3）/S100%,绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施附属绿地和道路绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,建筑建造控制,建筑限高,建筑的高度不可能是无限的，限制建筑高度的因素除了地基承载力、建筑技术水平等客观性因素外，还包括建筑建造的经济因素、城市整体或局部地区的环境风貌要求等。,经济因素社会因素环境因素基础设施条件限制,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,建筑建造控制,建筑后退,避免城市建设过程中产生混乱保证必要的安全距离保证必要的城市公共空间和良好的城市景观,握手楼,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,建筑建造控制,建筑间距,建筑间距：是指两幢建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距的控制是使建筑物之间保持必要的距离，满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的基本要求。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑体量,建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑物的长度、宽度、高度。建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑形体三方面提出控制引导要求，一般规定上限。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑形式,唐代建筑,清代建筑,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑形式,现代建筑,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩,色彩对于人能引起生理反应，这是因为人们是通过视神经细胞的感受而识别出各种色彩，各种色彩因其波长不同而给人以不同的刺激。,建筑色彩一般从色调、明度和彩度上提出控制指导要求，建筑色彩的控制应分类进行，包括：,建筑主体的色调（如墙面、墙基、屋顶等主要颜色）；点缀色调：指与建筑主调相配合的建筑体的其他因素（如门、构架、窗框、栏杆等）；组合色谱：指建筑主题色谱和点缀色谱相配合的谱系。,收缩,扩张,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩（西安市建筑色彩解析）,西安作为中国十三朝古都，拥有众多的历史遗存，而这些建筑中，灰色所占的比重很大，如钟楼、鼓楼、明清传统民居、西安城墙，它们是构成西安城市特色的重要组成部分。灰色让人感到厚重、沉稳，体现出来浓郁的文化气息，符合西安的古都特色。,主色调1：灰色,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩（西安市建筑色彩解析）,主色调1：灰色,在西安市的历史地段建，筑色彩一般以灰色为主。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩（西安市建筑色彩解析）,主色调2：土黄色,陕西黄土高原沟壑纵横，人们发展了与之相适应的窑洞民居，窑洞或挖或筑，保持着与地貌一致的土黄色。土黄色令人感到平和、稳重，是典型的关中地方色彩。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩（西安市建筑色彩解析）,主色调2：土黄色,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩（西安市建筑色彩解析）,主色调3：赭石色,在中国传统文化中，赭石色赋予建筑庄重、高贵、典雅的形象。在现代建筑中，应用赭石色不但符合西安厚重的历史氛围，而且能创造出具有时代气息的建筑。赭石色与灰色、土黄色协调统一，共同构筑西安的城市主色调。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑色彩（西安市建筑色彩解析）,主色调3：赭石色,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑空间组合控制,上海宝山罗店花园城住宅类型空间组合模式,建筑空间组合控制是指对建筑群体环境的控制和引导，一般可以分为封闭空间形态、半开放空间形态、全开放空间形态。根据不同的情况情况和要求，建筑空间组合采用不同的形式，形成公共或私密的空间形态。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,城市设计引导,建筑小品,控制性详细规划中对绿化小品、商业广告、指示牌等街道家具和建筑小品的引导控制一般是规定其布置的内容、位置、形式和净空限界。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,配套设施控制,公共设施配套控制,公共服务设施主要有两大分类，一是城市总体层面上的公共服务设施，主要指市级的行政办公、大型医疗保健、音乐、餐饮、会展等设施。二是不同性质用地上的公共服务设施，如居住区内的公共服务设施，工业区的公共服务设施，仓储用地上的公共服务设施等。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,配套设施控制,市政设施配套控制,一般说来，控制性详细规划的市政设施控制既要符合上一层次的规划要求，又要为进一步的土地开发和修建性详细规划提供具体的控制和引导要求。控制性详细规划的市政设施控制分为市政设施用地控制和市政管线控制。,市政管线控制：控制性详细规划应和城市工程管线规划同步，确定工程管线的走向、管径、管底标高、沟径、管井、检查井、地下、地面构筑物等，明确各条管线所占空间位置及相互的空间关系，减少建设中的矛盾，使之安全、顺畅运行。,市政设施用地控制：应参考国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90），从总体上和地块上两个层次分别控制到中类和小类，划定工程设施的用地界限。此外，还应引导性规定各项公用工程在地面上构筑物的位置、体量和数量。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,配套设施控制,市政设施配套控制,给水工程（计算用水量；提出对水质、水压的要求；布置给水设施和给水管网；计算输配水管渠管径，校核配水管网水量及水压；选择管材；消防栓）排水工程（城市污水量和城市雨水量计算排水系统布局；确定管线走向及管径；确定管线平面位置和主要控制点标高）供电工程（各类建筑的用电指标和负荷预测；电源的容量、数量、位置及用地；变电所的用地面积；高压电力线路的路径、敷设方式及高压走廊宽度）通信工程（通信负荷及通信需求量；邮政电信局、所等设施的具体位置、规模；通信线路的位置、敷设方式等；电台、微波站、卫星通信设施控制线）燃气工程（燃气用量；燃气输配设施的位置、容量和用地；燃气输配管网）供热工程（热负荷；供热设施；供热管网）管线综合环卫工程（固体废弃物产量估算；废物箱；垃圾收集点及转运站；公厕）防灾规划（消防规划；防洪规划；人防规划；抗震）,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,行为活动控制,交通活动控制,行为活动控制是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。,交通方式；出入口方位、数量：主要考虑周围道路等级及该地块的用地性质；停车泊位：包括机动车和非机动车车位数；其他交通设施：包括大型停车场、公交站点停保场、轻轨站场、加油站等。,.,三、控制性详细规划的控制内容和控制要素,行为活动控制,环境保护规定,根据城市总体规划阶段环境保护的要求及当地环境部门制定的环境保护要求提出该地区的环境保护规定。,噪音震动等允许标准值；水污染物允许排放量；水污染物允许排放浓度；废气污染物允许排放浓度；固体废弃物控制；其他环境保护规定。,.,四、控制性详细规划的编制方法,编制的程序,任务书的编制,任务书的提出任务书的编制,编制过程与工作要点,项目准备阶段现场探勘与资料收集阶段方案设计阶段成果编制阶段上报审批阶段,.,四、控制性详细规划的编制方法,控制指标的分类,必要控制指标：容积率，建筑密度选择使用指标：土地投资强度说明性指标：用地面积派生指标：拆建比,按控制的强度,强制性（指令性、规定性）例如容积率、