房屋建筑工程成本测算V1.0ppt课件

.,房建项目成本测算,.,.,.,1.房屋建筑工程的分类,按照建筑的使用性质，可分为生产性建筑和非生产性建筑。其中生产性建筑：工业建筑厂房、工业生产车间等；农业建筑养殖场、农机站、谷仓等；非生产性建筑：民用建筑,.,1.房屋建筑工程的分类,民用建筑，按其使用功能分类：居住建筑商住楼、安置房、别墅、公寓、普通住宅、宿舍、保障性住房、其他居住建筑等；公共建筑办公建筑、旅馆酒店建筑、商业建筑、居民服务建筑、文化建筑（图书馆，档案馆）、教育科研建筑（学校、幼儿园）、体育建筑、医疗建筑、交通建筑（航站楼、地铁站）、广播影视建筑等；,.,1.房屋建筑工程的分类,按建筑结构及其承重能力分类：混合结构（又称为砖混结构）6层以内以基础、砖墙、砖柱和钢筋混凝土梁板为承重结构。适用于多层建筑，造价较低。框架结构12层以内（50m）以钢筋混凝土梁、板、柱形成承重体系，墙体起维护及分隔作用，不承重。主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。框架剪力墙结构1224层（80m）以钢筋混凝土梁、板、柱、墙形成承重体系，砖墙起维护及分隔作用，不承重。多用于酒店及办公建筑。,.,.,.,.,.,.,2.1重要概念成本对象,成本对象指的是需要成本数据，并能为之累计和计算各道工序、各项产品、各个工作任务、各项投资项目等成本的一个职能部门、组织机构的一个分部、一项合同或其他工作单元。,.,2.2重要概念固定成本&变动成本,固定成本变动成本变动成本是随成本动因的变化而变化的成本。固定成本是不随成本动因的变化而变化的成本。有成本动因的成本是变动成本，没有成本动因的成本是固定成本。如果没有特别说明，变动成本的成本动因是产出数量。直接材料、直接人工、销售佣金、运输成本是典型的变动成本；折旧、管理者薪酬、研发费用、广告费用是典型的固定成本。,.,盈亏平衡分析模型,2.2重要概念固定成本&变动成本,总成本费用,固定成本,变动成本,收入,盈亏平衡点BEPQ,盈利区,亏损区,“保本点”,.,2.3重要概念直接成本&间接成本,直接成本间接成本直接成本与间接成本各有两种含义：1、从成本与生产工艺的关系来讲，它们是指直接生产成本与间接生产成本。直接生产成本是与产品生产工艺直接有关的成本，如原料、主要材料、外购半成品、生产工人工资、机器设备折旧等；间接生产成本是与产品生产工艺没有直接关系的成本，如机物料消耗、辅助工人和车间管理人员工资、车间房屋折旧等。,.,2.3重要概念直接成本&间接成本,直接成本间接成本直接成本与间接成本各有两种含义：2、从费用计入产品成本的方式来讲，它们是指直接计入成本与间接计入成本。直接计入成本指生产费用发生时，能直接计入某一成本计算对象的费用。某项费用是否属于直接计入成本，取决于该项费用能否确认与某一成本计算对象直接有关和是否便于直接计入该成本计算对象。企业生产经营过程中所消耗的原材料、备品配件、外购半成品、生产工人计件工资通常属于直接成本；,.,2.3重要概念直接成本&间接成本,直接成本间接成本直接成本与间接成本各有两种含义：2、从费用计入产品成本的方式来讲，它们是指直接计入成本与间接计入成本。间接计入成本指生产费用发生时，不能或不便于直接计入某一成本计算对象，而需先按发生地点或用途加以归集，待月终选择一定的分配方法进行分配后才计入有关成本计算对象的费用。车间管理人员的工资、车间房屋建筑物和机器设备的折旧、租赁费、修理费、机物料消耗、水电费、办公费等，通常属于间接计入成本。停工损失一般也属于间接计入成本。,.,2.4重要概念清单&定额,清单定额清单是一种计价方法，没有消耗量的标准，是规范了清单列项的标准，也就是统一了一个列项报价的标准，方便了以后报价的一致性，方便比较，同时清单计价是一个综合的报价方式，它可以包含一个定额，也可以包含N个定额在内。定额是指按照国家有关的产品标准、设计规划和施工验收规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工、材料、机械的消耗量的标准。,.,.,2.5重要概念企业定额,企业定额施工企业根据本企业的施工技术和管理水平，以及有关工程造价资料制定的，并供本企业使用的人工、材料和机械台班消耗量标准。其特点如下企业定额各单项的平均造价要比社会平均价低，体现企业定额的先进合理性，至少要基本持平，否则，就失去企业定额的实际意义；企业定额要体现本企业在某方面的技术优势，以及本企业的局部管理或全面管理方面的优势；企业定额的所有单价都实行动态管理；定期调查市场，定期总结本企业各方面业绩与资料，不断完善，及时调整，与建设市场紧密联系，不断提高竞争力；企业定额要紧紧联系施工方案、施工工艺并与其能全面接轨。,.,2.6重要概念IRR,IRR（内部收益率）内部收益率，是一项投资可望达到的报酬率，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。说得通俗点，内部收益率越高，说明你投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。比如A、B两项投资，成本都是10万，经营期都是5年，A每年可获净现金流量3万，B可获4万，通过计算，可以得出A的内部收益率约等于15%，B的约等于28%。,.,.,一次经营,三次经营,二次经营,市场营销过程,通过招标控制价与施工预算的对比，对项目的“经营效益”进行区分、核算、考核,项目生产建造过程,通过产值累计与实际成本累计的对比；应收实收与应付实付的对比，将此阶段“管理效益”进行区分、核算、考核，使企业责任体系落归实处,“算账收钱”阶段,通过结算与实际成本归集的对比和现金流核算，对企业的“结算效益”进行区分、核算、考核,3.1施工企业的三次经营活动,.,3.1施工企业的三次经营活动,施工企业必须重点关注项目的盈利能力（是否赚钱）以及现金流问题（有没有钱），利润是施工企业发展的根基，现金流是企业生存的命脉。三次经营活动离不开成本测算活动；现金流管理是否异常离不开产值测算活动。,.,3.2不同阶段的成本管理,目前成本管理中存在核心问题：,从预算清单中如何快速、简单、准确、完整、规范地测算出工程成本值【量、价、费、指标】？,.,在不同造价编制阶段，成本管理的主要问题和难点：,投标报价,项目的保底成本是多少？还能够降低多少个点子？哪些分项工程能做不均衡报价？,目标成本科目量、价、费多少？项目盈利能力评价？该上交多少个点子？只有得到正确的成本数据才能确保公司、项目部、分供方多赢，才能有效实现目标成本责任制管理。,目标成本责任制,3.2不同阶段的成本管理,.,成本总控,合同签定【分包、资源配置等】:应该以成本设计测算值【量、价】为根据，完成项目分包、资源市场招标、采购等合同签定工作，确保项目合同成本不得超内控设计成本。成本动态总值:根据期初预算产值和工程变更、签证以及甲方认价如何得到各个项目成本的动态总值？当前各项总投入成本是否超标？,过程分期/节点控制,BIM的应用场景,竣工结算后的成本还原对比,3.2不同阶段的成本管理,合同不大于内控，支付不大于合同！,.,1）专家方法【把复杂的问题更复杂，批判】,从预算基本架构出发，通过定额和实际对比建立企业定额库，以此作为成本测算基本模型。分解预算WBS-更加远离实际预算值和实际对比预算计划值和实际对比问题：成本控制变量太细，即使能够实现代价也是巨大的。成本控制变量太细，其单价参数为虚构，市场根本不存在，因此整体精度低，结果粗放，和实际无法接口。,3.3成本测算的三种思路,.,3）行业优秀精英方法【把复杂的问题简单化】,合并预算以建立工程成本科目-与实际数据能够接口。,2）传统方法【批判吸收】：大指标估算,问题：成本控制变量太粗放，基本实际控制成本科目工程量不知道、精度低。,优点：回避了工程实际管控中的成本项目计量问题。,3.3成本测算的三种思路,.,.,4.1成本测算的原理,两算对比,历史数据对比,预算清单与成本清单不相符,企业数据库,.,4.2成本测算的依据,招标工程量清单工程施工图纸施工组织设计、进度计划招投标文件工程合同及相关附件,.,4.3成本测算的原则,范围明确原则严格区分项目自行施工和采购的范围、劳务分包的施工范围以及专业分包的范围。目前大多数企业工程发包模式都采用将人工及辅材发包给劳务施工队伍，主材及设备项目自行采购。价格合理原则施工成本的组成价格既要体现本社会平均水平的同时又要强调和突出企业的管理水平及劳务的施工技术水平。费用构成完整原则测算的费用要包括直接费(人工费、材料费、机械费)、措施费(包含临时设施费)、工程管理费等必要的费用。,.,4.4成本测算的流程,.,.,5.成本测算的步骤,人工费的测算材料费的测算机械费的测算分包费的测算措施费的测算现场管理费的测算其他成本,预算成本涵盖内容,.,5.1人工费测算钢筋,工作内容1、钢筋制作钢筋在现场内制作，场内、场外钢筋进出加工房的转运分类堆码（含人工转运）、解捆、平直（调直、拉直、敲直）；钢筋翻样、切断、电渣压力焊、水平间隙焊、闪光对焊、竖焊、搭接焊等其他焊接；钢筋弯曲、取料、挂写牌子、放线、垫楞、清理短钢筋及头子、制作好后多余钢筋重新调直加工、按规格分类，理顺钢筋型号、制作好后的钢筋分类堆码挂牌、钢筋绑扎、配合上下车、配合加工各种试验所用钢筋等全部工作内容并提供所有的机具（电气焊机具、制作机具）和除钢材以外的所有配套材料。包括地下室在内的全部施工图纸、施工图图纸会审纪要及技术核定单等各项变更所含的钢筋分项工程施工内容，还包括衬铁、马凳铁，挑架用预埋件等所有用于非工程实体的钢筋制作。,.,5.1人工费测算钢筋,工作内容2、钢筋绑扎从加工房到工作面上的场内全部运输（不分水平与垂直、不分地面与楼面）、绑扎丝及断扎丝、划线、按设计图及规范要求绑扎成型、入模、制作安放板凳铁、垫块、拉结筋、预埋铁件及拉墙筋、插筋、设置钢筋成品保护措施；采取有效措施（如搭设固定支架等）保证钢筋位置正确，在砼浇筑时跟班作业，对各类钢筋守护校正；主体验收时因钢筋原因扫描不合格的应由班组承担一切损失。按时回收多余钢筋到指定地点分类堆放；地下室顶板及屋面钢性层钢筋制作绑扎等工作内容。,.,5.1人工费测算钢筋,所含材料机具绑扎扎丝钢筋制作绑扎机具焊条焊药垫块制作垫块安装丝接,.,5.2人工费测算钢筋,承包单价及结算方式1、承包方式为分项单价包干，各分项单价如下：钢筋制安：0.000以下：元吨，达到优质结构标准奖励元/吨（按钢筋重量计算，不含搭接，含一切二次构件及围护结构钢筋制作安装，垫块制作安装）；0.000以上：元/m2（按建筑面积计算无论层高、结构形式，含一切二次构件及围护结构钢筋制作安装，垫块制作安装，）同时达到标化工地优质结构标准，奖励元/m2。材料损耗：钢筋的损耗为1%，低于1%的部份所带来的收益甲乙双方对半分成；超过1%的部份按市场材料价格的2倍向甲方交纳罚款；以上单价含安全文明施工费2元/m2，含一切二次构件施工费3元/m2；,.,5.2人工费测算钢筋,承包单价及结算方式2、工程结算依据结算时，建筑面积按实调整（外墙保温、屋面花架不计算建筑面积，阳台按半面积计算，其余以GB/T50353-2005建筑面积计算规范计算规则为准），未施工项目调减，单价按本合同项目单价执行。钢筋重量按照料表数据如实计算。如班组发生非本工程零星用工并经甲方负责人确认同意后按实签证。班组应在每月26日前与甲方办理完当月零星用工签证结算，逾期将视为班组放弃该用工签证，并不得向甲方索要其相关费用。安全文明施工费包含现场所有安全文明施工所产生的零星用工、现场材料堆码、上下车、场内外转运及其它费用。每月26日前，班组必须与甲方核对完当月完成一切人工费，作为甲方向班组支付工程款的依据。,.,5.3人工费测算模板/二次模板人工费,工作内容模板施工所涉及的有异形模、电梯井筒模、楼梯、施工缝、剪力墙模板、因甲方要求配制定形模板的放样及制作安装；支模时所必须做的找平层等辅助工作及浇筑砼时模板漏浆的清理，模板早拆后所有二次支撑加固的用工；后浇带、加强带及施工缝处的拦网及支撑加固措施及二次支模及清理后浇带垃圾和松散砼，如有漏浆由班组负责剔打；模板内支撑条的安装（制作方式根据项目部的方案而定）及模板定位钢筋的焊接，矫正，柱、剪力墙基础部分的位置翻线，安放预埋件、预留孔洞；构造柱模板支拆，二次浇筑构件模板的制作拆除（如：现浇栏板、预制砼构件、厨房卫生间上翻现浇砼带等包括双面胶粘贴的人工费和材料费）所有模板的制作、安装及拆除；,.,5.3人工费测算模板/二次模板人工费,工作内容除建筑主轴线（点）外的测量放线及配合项目部测量放线；模板施工所用工具设备提供维护和保养；钢管、扣件、钢模、卡具等周转材料的管理和下车；各种模板、钢管、扣件、卡具等周转材料的检测、计量、下车、分规格堆码、清理、起钉、刷脱模剂及场内外水平、垂直运输；安全生产、文明施工、企业形象标识标牌的制作、安装；项目工程部安排的其他合理的木工作业；拆模后，楼层上的木工用材料（包括木屑、碎渣、拉杆）渣子等清理干净，并在规定的时间内转运到指定地点堆放；,.,5.3人工费测算模板/二次模板人工费,所含材料机具应配置木工机具：裁板机、圆盘锯、刨木机钉子铁丝泡沫脱模剂粘胶带薄膜；提供以上工作内容的其它所需的材料和机具（除甲方提供塑料垫块、内撑、木模、钢模、扣件、卡具、钢管、丝杆内衬。）,.,5.3人工费测算模板/二次模板人工费,承包单价及结算方式1、承包方式为分项单价包干单价为元m2（按展开面积计算），达到标化工地、优质结构标准，奖励2元/m2。本工程所有二次结构：19元m2（按展开面积计算含零星构件，构造柱、压顶、过梁、墙带等模板安拆），达到标化工地优质结构标准，奖励3元/m2。,.,5.3人工费测算模板/二次模板人工费,承包单价及结算方式2、工程结算依据所有工程量计算规则以四川省建筑工程2009定额计算规则为准。未施工项目调减，变更项目调增及所有分项工程单价均按以上合同约定单价执行，未注明单价项目按甲乙双方认可单价执行（甲乙双方协商认价另行签订补充协议）如班组发生非本工程零星用工并经甲方负责人确认同意后按实签证。班组应在每月26日前与甲方办理完当月零星用工签证结算，逾期将视为班组放弃该用工签证，并不得向甲方索要其相关费用。每月26日前，班组必须与甲方核对完当月完成一切人工费，作为甲方向班组支付工程款的依据。,.,5.4人工费测算混凝土,工作内容所有砼工程的振捣、找平、养护、拆模后砼表面的打磨、地下室底板控制钢筋保护层的条形垫块，配合制、试压块，商品砼泵送设施的配合安拆、移动，堆码、上下车等；自拌砼现浇砼前后台的一切工作，砼运输及完善操作面（主要指施工通道跳板的铺设）；按甲方项目部要求处理残余混凝土，操作面（含后浇带）杂物的清理；柱墙脚模板的清补及砂浆填缝（2cm以内的缝隙），楼梯、空调板、等钢丝网的绑扎、梁板与墙柱砼强度不同时，相交处钢丝网的绑扎，基础垫层及防水保护层、浇砼前模板的浇水湿润。铺设防止踩踏钢筋的施工通道等。,.,5.4人工费测算混凝土,所含材料机具布料机振动棒其它施工所需用具及配套电线,.,5.4人工费测算混凝土,承包单价及结算方式1、承包方式为分项单价包干，各分项单价如下：商砼浇筑：基础垫层及防水保护层：元m2；(按基础水平投影面积计算)地下室：元m3,；达到标化工地优质结构标准奖励元/m3。地上部份：元/m3，达到标化工地优质结构标准奖励元/m3。基础换填：元/m3,以上综合单价中均包含元/m3的安全文明施工费。,.,5.4人工费测算混凝土,承包单价及结算方式2、工程结算依据所有工程量计算规则以四川省建筑工程2015定额计算规则为准。未施工项目调减，变更项目调增及所有分项工程单价均按以上合同约定单价执行，未注明单价项目按甲乙双方认可单价执行（甲乙双方协商认价另行签订补充协议）。如班组发生非本工程零星用工并经甲方负责人确认同意后按实签证。班组应在每月26日前与甲方办理完当月零星用工签证结算，逾期将视为班组放弃该用工签证，并不得向甲方索要其相关费用。安全文明施工费包含现场所有安全文明施工所产生的零星用工、现场材料堆码、上下车、场内外转运及其它费用。每月26日前，班组必须与甲方核对完当月完成一切人工费，作为甲方向班组支付工程款的依据。待工程竣工验收合格45日内，甲乙双方办理完最终劳务及其它承包费用结算书，作为班组产值核定及收款依据，若因班组原因逾期不办理，视为班组自愿接受甲方核定金额。,.,5.5人工费测算架子工,工作内容必须按脚手架规范及专项方案要求的内容搭拆。外架硬防护层层设置，全封闭防护，一切预留洞口全部设置硬防护。基础的清理、立杆位置的夯实、垫木板及浇砼底座、外脚手架的搭拆及调整（应保证能满足施工各阶段需要）等；安全防护外架、四口五临边安全防护的搭拆，现场所有的安全硬防护的搭拆（包括临设）；密目网、水平网、架板及竹笆板的搭拆；制作搭拆卸料平台、施工通道、操作面的临时通道、外架维护、一切临设架体及防护搭拆、搭拆泵管架及砼布料机加固，地下室剪力墙、筏板钢筋支撑架搭拆、地下室侧墙防水、保护层施工脚手架搭拆、搭拆施工楼梯架、防护架体因施工需要必要的多次搭拆、门架、施工电梯围护架等；,.,5.5人工费测算架子工,工作内容楼梯临时防护栏杆等的搭拆和涂刷警示标志所用的人工及油漆工具及成品安全标识、标牌的领用、张挂、归放；钢管、扣件的损耗、检尺、下车及堆码和场内运输；材料使用过程中的维护及其他工种的配合；服从项目部及有关规范规定的安全生产、文明施工的规定；拆除的脚手架、扣件、架板、卡具等必须在现场管理人员的指定位置分类（规格）堆码整齐，必须做到工完场清；施工现场大型机具的维护防护的搭拆，挑架的搭拆及型钢制作安拆、预埋件安装拆除，施工现场防护蓬的搭拆，装饰架的搭拆，电梯井道硬防护搭拆及水平安全网铺设和拆除，洞口、电梯井口、地下室后浇带加固架体的搭拆；地下室顶板施工通道及材料堆场位置的加固。,.,5.5人工费测算架子工,承包单价及结算方式1、承包方式为单价包干,本合同约定的其它工作内容均包含在以上综合单价中，不再计取其它费用。以上综合单价均包含安全文明施工费2元/m2。,.,5.5人工费测算架子工,承包单价及结算方式2、工程结算依据结算时，建筑面积按实调整（以GB/T50353-2005建筑面积计算规范计算规则为准）；如班组发生非本工程零星用工并经甲方负责人确认同意后按实签证。班组应在每月26日前与甲方办理完当月零星用工签证结算，逾期将视为班组放弃该用工签证，并不得向甲方索要其相关费用；每月26日前，班组必须与甲方核对完当月完成一切人工费，作为甲方向班组支付工程款的依据。,.,5.6人工费测算砖工,工作内容基础底板和外周砖胎膜的砌筑及防水保护砖砌体施工，砌筑工程的配合防线、操作架及高登的搭设和完工后的拆除及堆码；砌块材料场内运输、砂浆水平垂直运输、前后台工作；砌体材料的浇水湿润、砌筑、落地灰收捡、制作匹数杆并在砌筑时必须树立匹数杆；砌筑拉墙筋的安装、预制过梁、预制零星构件的制作安装、二次构件（构造柱、过梁、止水带、腰带等）；配合安装或木工预留洞、槽及灌缝、清扫墙面、半截砖的利用；搭拆砌筑操作架，多余材料的转运，场地清理、配合安装单位修补墙体砌体等。,.,5.6人工费测算砖工,所含材料机具除施工塔吊外的其余全部施工机械；除砖、砂、水泥外的其余所须材料。,.,5.6人工费测算砖工,承包单价及结算方式综合单价：元/m3。工程结算依据单价包括：基价元/m3，质量、进度单价元/m3（必须达到成都市优质结构验收标准，若未达到按基价计算），安全单价元/m3，文明单价元/m3（必须达到成都市标化工地验收标准，若未达到按基价计算）砌筑工程量按实际收方计算。,.,5.7人工费测算地坪,工作内容基层清理，对所有防水要求的房间，阴阳角需做圆弧处理，不另计费用；垃圾清运至指定地点，楼地面湿润、扫浆；水平线抄测、打笆；按设计要求嵌玻璃条和塑料分隔条；楼地面完工收汗后及时对地坪进行养护，防止开裂空鼓。,.,5.7人工费测算地坪,所含材料机具斗车、灰盆、胶水管、铲子、靠尺、扫帚、活动脚手架、安全带等承包单价及结算方式综合单价：元/m2。工程结算依据所有工程量按实际抹灰接触面积展开计算，飘窗板下板面的抹灰不另计算。抹灰工作面做到包交工，在交工前所有剔槽、打洞的工作面不另外收方；屋面工程量按女儿墙外边垂直投影面积计算；地下室面层按照已铺实际施工投影面积计算，立面抹灰包含在内。,.,5.8人工费测算外墙面砖,工作内容前后台砂浆搅拌运输，电梯及龙门架内卫生清理，作业面文明施工；面砖的粘贴、放线、墙面清洗、成品保护等工序；所有作业面必须做到工完、料尽、场清。,.,5.8人工费测算外墙面砖,所含材料机具斗车灰盆胶水管靶线靠尺安全帽安全带等。承包单价及结算方式综合单价：元/m2。工程结算依据所有工程量按实际贴砖接触面积展开计算。,.,5.9人工费测算内墙抹灰,工作内容前后台砂浆搅拌运输，斗车及安全通道内卫生清理，作业面文明施工；打耙、发水、挂钢丝网及抹灰全部工序；墙面顶棚砼局部踢打；线管线槽安装后的二次补烂；成品保护。,.,5.9人工费测算内墙抹灰,所含材料机具抹灰工具斗车胶水管高登活动脚手架,.,5.9人工费测算内墙抹灰,承包单价及结算方式综合单价：元/m2。工程结算依据综合单价包含本工程的材料费、人工费、机械费、砖墙与砼缝口处理、墙面基层处理、与土建配合协调中乙方自身发生的费用等；按施工图施工并按实际施工面积计算工程量。,.,5.10人工费测算外墙抹灰,工作内容前后台砂浆搅拌运输，斗车及安全通道内卫生清理，作业面文明施工；打耙、发水、挂钢丝网及抹灰全部工序；墙面顶棚砼局部踢打；线管线槽安装后的二次补烂；成品保护。,.,5.10人工费测算外墙抹灰,所含材料机具抹灰工具斗车胶水管高登活动脚手架承包单价及结算方式综合单价：元/m2。工程结算依据综合单价包含本工程的材料费、人工费、机械费、砖墙与砼缝口处理、墙面基层处理、与土建配合协调中乙方自身发生的费用等。按施工图施工并按实际施工面积计算工程量。不含外架使用费，超出工期的外架使用费由乙方承担。,.,5.11人工费测算屋面,工作内容屋面基层清理、找补，安装排气管；炉渣砼找坡层施工；找平层施工、防水保护层施工，保温板材施工；刚性屋面层施工、细部处理施工；二次