房地产公司拓展人员二手土地的评价思路.docx

房地产公司拓展人员二手土地的评价思路目前国家土地交易完全进入的招拍挂运作方式，当然除了少部份曾被列入历史遗留问题的原因而尚在解决之中的例外。当前存在不少的项目公司有渠道拿到土地而又不去开发（或者无资金能力去开发），打算轻松赚取一部份的费用，把土地“出让”给第三方公司。当然此“出让”是指连项目公司股权与钱置换的啦，是目前规避国家法律法规非法转让土地的最好办法。 但作为收购方的公司项目的拓展人员，该如何用标准化去评价该土地项目，给公司领导直观的数据去决策呢？ 为此，本人根据操作的经验，整理出二手土地的项目的评价基本模板，和同行交流。 地块评价一、土地的基本概况1、地理位置： 省 市 区 路2、占地面积： 平方米3、地块形状： 附图（标上各边尺寸）4、地块现状及规划情况 地块是否平整？ 地块是否存在四周高差？最大高差多少？ 地块的有无需拆迁的建筑物和附着物情况？量有多少？ 地上有无电力线路通过？量为多少？谁负责搬迁？搬迁的时间？ 地下地上有无市政管道（网）通过？有的话，具体位置在附图上标清晰。 地块中间现有无道路或者规划中通过？ 地块有无地裂缝？ 地上有无大量的土堆或垃圾存在？面积和高差约为多少？4、土地规划的经济指标 土地规划的用地面积： 平方米 其中各侧退红线后净用地面积 平方米 容积率： 建筑覆盖率： 绿地率： 土地内政府规划的市政配套那些？学校？邮局？垃圾站？其他？ 土地的使用性质： 商品住宅： 平方米 商业： 平方米 学校（或幼儿园） 平方米 经济适用房 平方米（商业 平方米，住宅 平方米） 项目有无限制高度的要求？具体 米？5、地块的方位： 东至： 路 南至： 路 西至： 路 北至： 路6、周边的交通状况 500米内公交线路有 经过，具体是： 分别到达城市的那些核心区域。 连接主干道有那些，距离本项目多远？ 附图标注7、周边的配套情况： 教育配套（幼儿园、小学、中学）有： 商业的主要网点： （超市、餐饮、农贸市场、商业街） 银行金融配套： 配图标注8、地块周边的宏观经济环境 地块属 区域：周边的主要经济区、产业区或商业中心区二、土地的产权情况 已获得土地：土地证是否获得？是，证号： 取得年限： ？从 年 月 日起。 目前土地方的所有人： 公司，其股东结构及份额： 股东是否一致同意交易？ 目前土地的状况： 已开发？ 规划已完成，是否通过规划审批？ 有无更改的可能性？三、土地的交易方式1、股权交易方式 100%收购项目公司； 部分收购项目公司股权，共同开发，按比例分成。2、其他交易方式3、交易步骤的设计：4、与交易步骤对应的支付方法四、项目的优势分析：1、交通优势2、区位优势3、配套优势4、主要核心的优势：着重说明的优势5、周边的主要高尚住宅区有？五、项目周边的地产发展情况1、整体概述2、区域地产发展知名楼盘和发展商有：3、目前片区的销售均价多少？楼盘的供应量？在开发的项目有？4、片区和周边的近期地价成交情况，政府出让情况？六、风险分析1、项目公司的债权债务基本情况？是否存在担保？2、土地期限问题？ 是否已经出让两年？受不受政府回收政策影响？解决办法？3、土地是否干净？ 是否抵押、担保或多权利的要求？土地方解决办法？ 是否存在部分未征和补偿问题？解决办法？4、项目交易风险交易步骤和支付的步骤。为确保资金安全，建议采用银行共管帐户的方式。七、与相关的项目法