浅析我国的廉租房制度所面临的困境.doc

浅析我国的廉租房制度所面临的困境郑昱轩 16080131廉租房制度是我国住房供应体系的一项重要的制度安排，是我国住房保障体系一个重要组成部分，也是解决当前我国城镇低收入者住房问题的有效途径。它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。因此，廉租房对于我国经济发展、社会稳定、贫富公平具有重要意义，廉租房制度必将在我国取得长期发展。但是前途是光明的，道路是曲折的，我国的廉租房制度目前仍存在许多缺陷与不足。一、资金缺口较大廉租住房制度面临的主要问题是缺乏资金。就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难。目前，我们的社会保障主要是保就业，保养老，住房保障因为诸多因素并没有列入财政保障体系中，这些在财政运转上还需要进一步改革和完善。廉租房建设的资金缺口大，资金不到位和资金支持体系不完善，突出表现在以下几个方面。（1）财政支持力度不到位。我国用于廉租房建设的财政支出尚处于较低的水平，主要以地方财政资金投入为主，而当前地方财政的支持力度尚不够大。 （2）廉租房建设资金来源渠道和实际运作有差。地区经济发展不平衡导致了地方财政收入的多少有差别，使得地方政府没有将土地出让收益作为当地廉租房建设的主要资金来源，这决定了各地廉租房建设进程的不同，也导致廉租房房源供给紧张的一个因素；同时，土地出让收益受到地价和可转让土地面积的影响，导致土地出让产生的收益较低，而且也缺乏一定的可持续性。（3）在市场配置资源的前提下，银行等金融机构以及房地产等商业机构对能够获取商业利润的商品房建设投入大量资金，而对无利可图的廉租房建设投入的资金力度和经济兴趣明显不足。二、标准过低，覆盖范围小，申请准入制度标准控制不严从目前的总体的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。 据有关部门调查显示：全国约有400万户低保家庭住房问题得不到解决，陷入困境。截止去年底400万户低保家庭的住房问题仅解决了26.8万户，占总数的6.7%。在上海，城镇有25.3万户家庭经济收入最低，无力购房的家庭占城镇家庭总数的6.8%。而目前为止，上海拥有廉租房的家庭仅有2.48万户，可见其覆盖面之窄。在其他大城市中，如北京、深圳、南京、广州等地，廉租房的居住情况与上海几乎如出一辙。 廉租房申请标准一般是以居民收入标准来衡量，由于个人收入透明度不高容易导致不符合廉租房居住者通过变相的非法手段成为廉租房的保障对象，而应该被纳入住房保障体系的居民却被排斥在外，从而导致廉租房对低收入者的保障作用收到弱化。另外，由于灰色收入无法得到确切的统计，使得仅仅依靠透明收入作为廉租房申请的标准明显有失公允性。除此之外，令我感到气愤的是，有些不是低保户家庭，甚至是家境很富裕的人竟然也被纳入到保障范围内，而那些符合标准的家庭递交的申请却迟迟不批。这显然是有些政府当局的人员以廉租房作为自己发展灰色收入的一种手段，滋生大量腐败。但之所以产生这种现象，追根究底还是反应了本文第一点提出的资金问题，正是因为资金不到位使得部门监督管理漏洞百出，管理人员不到位，使得少数别有居心的不法管理者有机可乘。三、我国内地城市廉租房规划建设的布局模式廉租房规划建设是一项复杂的系统工程，是廉租房工作的重要组成部分，其规划建设布局模式对城市经济与文化的发展都有着深远影响。目前我国大多数城市廉租房规划建设采取廉租房住宅小区集中建设的布局模式。这对于解决当前大批城市低收人家庭的租住困难问题起到重要的作用。但是，这种集中布局的模式在实施中也出现一些弊端。（1）在规划布局上，将廉租房集中建在城市的远郊，公交、医院、学校等公共服务设施均不配套，这给人们的工作、生活和学习都带来诸多不便，光是交通费一个月就会形成一笔不菲的开支，实际上加重了他们的生活负担。因此许多符合条件的低收入困难家庭反而不愿意申请上述地区的廉租房，产生了廉租房住不满没人住的尴尬局面。（2）廉租房住宅区的集中建设有可能演变成新的“贫民窟”现象。廉租房住宅区面向的是我国城市社会最低收入群体，廉租房住户多为无业游民、下岗职工和城市贫民，让他们集中居住在一起，无异于人为制造的“城中村”和“贫民窟”，难免会引发一系列社会问题。从现实的情况看，有的城市廉租房住宅区已出现了拒不交纳房租、水电费、物业费的现象，而住在廉租房里的居民及其子女经常受到周边居民和同学的地域歧视。我们不希望看到在解决低收入群体的经济问题的时候却增加了他们的心理负担。四、廉租房的退出难现象近年来我国廉租房住户退出难的问题日益凸显，已渐渐成为困扰政府相关部门的最大难题之一，对我国各地廉租房制度的运转产生越来越严重的影响。突出表现为一些廉租房住户，当其家庭收入提高家庭境况改善后，仍将原有的廉租房视为其个人私有财产，出租或转让给其他人居住。而这种现象也不断被他人效仿，而相关部门始终拿不出一个有力的解决方案。为什么公屋(廉租房)制度在香港地区能够管理有序、流转良好，而在我国内地城市却陷入如此困难和尴尬的局面呢？究其原因有三点。(1)正如本文第二大点所说，当前我国住户收入的动态变化难以透明化，监察体制不到位，廉租房退出机制难以发挥作用。由于现阶段我国内信用体系建设滞后，个人信用制度和个人申报制度不够完善，廉租房主管部门无法准确掌握廉租房住户的灰色收入和收入变化。(2)“退房后无房可住”的原意也使一些城市的廉租房住户尽管达到了廉租房退出标准时仍然难以退出。现阶段我国内地城市廉租房的数量太少，远不能满足所有低收入家庭的需求，那些达到退出标准的廉租房人住户退房之后，仍为城市社会低收人群体，他们仍会因为无力购房或租房而陷入无房可住的困境，即便拥有廉租的资金补贴，往往也找不到合适的住房。也正是有这样的困境，廉租房住户会千方百计隐瞒自己的实际收入，使得主管部门对于租房住户的收入掌握更加不确切。(3)对廉租房租户拒退或转租等违规行为，廉租房主管机构也很难对其诉诸法律。目前，就我国内地城市廉租房管理，包括廉租房在内的整个住房保障制度，至今仍没有建立一套完整的法律体系对其进行规制和管理。我国各地廉租房分配、管理和监察上执行的法律依据仍为行政法规，远远不能适应新形势下的工