马文明谈楼市.doc

马文明:楼市存量时代的五大特征1月7日，华润、首开、平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台一幅地块。由于该地块被称为北京“三最地王”（面积最大、自住房最贵和总价最高）而备受媒体关注。这并非今年房企抢收北京土地 “第一单”。1月5日，招商、华润、九龙仓、平安联合体抢收北京丰台另外两宗地块。与上述场景形成鲜明对比的是，即便是限购退出、限贷松绑、各地刺激不断，全国楼市依旧疲弱。此时，房企疯抢一线城市土地意味着什么？楼市在迈向存量时代的过程中，又有哪些新的特征？目前，房地产年度开发投资达9万亿元、施工面积超过70亿平方米、年度销售面积13亿平方米，这些指标相比2008年翻了一倍多。由于房地产关联着60%的固定资产投资、关联着60%的实体经济产业、关联着60%的银行贷款。哪怕是些许下滑，由于强大的基数效应、关联效应，房地产对于“保底”和迈向“新常态”的冲击都非常明显。即便未来经济增长和财政要去除房地产依赖，但在未来若干年，如何稳住这个“庞然大物”，让其在历史的顶部上维持几年，不至于快速下滑，减缓其对于固定资产投资、上下游传统产业被动“去产能”、银行贷款质量的冲击，将是国家在楼市政策上的基本思路。在楼市政策上，国家将坚持“政策适度刺激以维持顶部运行”的策略，这是包括2015年在内的未来几年，国家在楼市政策上的基本策略，也是楼市在存量时代的第一个特征。第二个特征，就是行业关键指标将呈现“弱势增长”到“弱势回落”的平滑走势。尽管劳动年龄人口和婚龄刚需人口进入下行通道；城镇家庭平均拥有住房1.02套/户，在建未售住房可解决1.5亿人的住房需求，住房供求基本平衡或略显过剩，但在“政策适度刺激”的思路下，未来几年，通过棚户区改造、改善性住房消费、完善住区配套、收购商品房做保障房等，依然可以保持房地产销售面积、房地产开发投资10%左右的增速。即便未来几年会下滑，在政策“托底”的作用下，也不会大幅度下滑，5%左右的个位数缓慢下滑是大概率事件。2014年，在限购限贷相继退出、扶持性政策不断推出的情况下，楼市不仅不像过去几年 “一有刺激便雄赳赳、气昂昂”，而且疲态尽显，全国楼市成交规模在2014年下滑了10%，一线城市下滑15%。这说明，楼市供需格局正在从过去的供不应求转向供过于求，多数城市库存压力太大，市场整体对于政策刺激的弹性下降了。对于开发商来讲，未来市场机会集中在人口净流入的一线和二线重点城市。2014年，一线城市住宅用地的出让金达到3500亿元，同比增长54.8%，溢价率41%。但是，2014年全国300个城市土地出让金同比则下跌了27%，溢价率只有10%。土地市场的分化说明，开发商补库存仅限于重点城市，即便是广大的二线省会城市，楼市库存消化的压力也非常大。楼市的有效市场区域在进一步收窄，在热点城市的热点片区，未来土地拍卖出现“天价”，应该不是奇怪的事情，这是楼市在存量时代的第三个特征。楼市进入存量时代后，新增土地开发的空间已经见顶，以复制图纸开发见长，靠土地溢价赚钱的开发商，若不转型只有死路一条。楼市在向“新常态”过渡过程中，开发商一方面要积极卖房，通过消化库存兑现对股东的承诺，降低资金链风险；另一方面，要思考如何转型升级。但房地产下游服务业，如物业管理、租赁业务、智能社区等，尽管被认为是蓝海，但成熟的盈利模式至今没有浮出水面，基本没有哪家房企转型成功，而逃离地产行业的却很多。万科与绿地的老大之争，是“拼规模”的旧模式之争，凸显行业龙头转型迷茫，不得不靠提高市场占有来延缓传统行业衰退。房企拥抱互联网和事业合伙人制度等，看似谋求转型，但寻求卖房新渠道的成分更大。在市场有效空间收窄，库存“压力山大”，转型异常艰难的情况下，未来几年，借助于政府托底创造的机会，龙头房企的第一要务是加速卖房，并期待转型的曙光，这是楼市在存量时代的第四个特征。过去10多年，无论供应多少房子，似乎都满足不了狂热的需求，除了强大的居住需求推动外，房价上涨带来的可观资产收益是最重要的力量。当今，居民收入差距不在工资，而在资产收入差距。本在同一起跑线上的两个人，就因为一个人炒了几套房，从此两个人的收入差距就若天壤之别，这一财富效应驱动下的需求，是造成楼市供求长期失衡的主要因素。在经济迈向新常态的过程中，紧缩地方债务和预算制度改革，将从根本上破除地方政府依赖土地，进而推动房价上涨、造成货币超发的局面，基于投资目的的购房需求开始退潮。目前楼市整体供求格局已经逆转、住房需求基本解决，基于居住目的的住房需求也开始消退。购房需求的趋势性下降，意味着住房占家庭资产高达70%的比例也可能是最高点。尽管重点城市、城市核心区域房