商业银行房地产信贷业务风险分析.doc

商业银行房地产信贷业务风险分析摘要本文首先对我国房地产信贷概况进行了分析；从横向和纵向两个角度对我国房地产信贷市场与国外房地产信贷市场的发展概况进行了比较；分析了我国房地产信贷市场存在的风险，认为我国房地产信贷市场存在外部风险和内部风险；然后对导致我国房地产信贷市场风险存在的因素进行了分析，最后对控制我国房地产信贷市场风险策略的必要性和可行性进行了分析。关键词商业银行 房地产 信贷业务当前，我国房地产业已在国民经济中占据重要的地位。商业银行信贷在房地产融资中占据较大比重。在经济繁荣时期，贷款者的贷款条件越发宽松。在现代经济生活中，从国民经济增长的角度看，消费的变动将带动国民经济的增长，消费信贷是推动消费增长的重要方式。房地产信贷是促进我国房地产健康发展乃至我国国民经济快速发展的重要手段。然而，由于种种主观和客观原因的影响，我国房地产信贷业务的发展不是很尽如人意，尤其是近几年，各地的房地产信贷业务逐渐呈现萎缩趋势。究其原因房地产信贷风险过大是影响房地产信贷业务发展的主要原因，各地恶性房地产贷款风险频频爆发。商业银行房地产信贷曾一度在很多城市被紧急叫停。因此，研究房地产信贷风险，并对其加以合理控制对我国房地产信贷市场有重要的现实意义。一、房地产信贷业务的概念（一）房地产开发贷款房地产开发贷款是银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。根据投入用途不同主要分为：土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。房地产开发贷款借款人必须是具备房地产开发资质的企业，必须用于开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅，或者开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房。（二）个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是贷款的重要形式，一般是指借款人以所购买或所拥有的住房作为抵押向金融机构申请贷款，并按借款合同规定履行还本付息的义务。在西方国家，个人住房抵押贷款余额大大高于中、短期消费贷款余额。我国的个人住房抵押贷款是伴随着城镇住房制度改革而出现的，是住房商品化的产物。1987年中国建设银行率先颁布住房储蓄存款和住宅借款暂行办法，标志住房抵押贷款在我国正式推行。短短二十几年，从无到有，从少到多，个人住房抵押贷款业务得到快速发展。个人住房抵押贷款一般有以下几种主要类型：标准的固定利率住房抵押贷款、可调整利率住房抵押贷款、分级支付住房抵押贷款、买下住房抵押贷款、较短期限的住房抵押贷款、可转换住房抵押贷款、两步式住房抵押贷款、反向年金抵押贷款。二、我国商业银行房地产信贷业务风险现状分析（一）宏观层面1.政策风险。地产行业作为我国国民经济新的增长点，在土地、融资等多方面均享受了政策的支持。宽松的信贷政策和宏观经济环境促进了我国房地产市场的快速发展。房地产供求矛盾较为突出，还有房地产市场的监管和调控力度不够等众多问题。2.法律风险。相比较西方发达国家而言，我国的法制建设相对滞后，存在诸多不合理的地方。有效的法律制度供给不足和现有的法律体系不完善容易引起商业银行房地产信贷风险。例如最高人民法院公布了关于在建工程价款优先受偿权问题的批复，其中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权、优先于抵押权和其他债权”，而在此司法解释出台前，银行与房地产开发企业之间的经济纠纷案件大多是以抵押法的规定来执行判决的，在这种情况下，银行的受偿率往往很不理想或根本就不能受偿，使得银行的抵押权人的身份形同虚设，从而在无形中增加了银行面临的房地产信贷风险。3.市场风险。近年来，我国房地产信贷市场一直呈现出快速发展的趋势，随着我国居民收入的不断增加以及与房地产信贷相配套的服务水平的进一步完善，人们对房地产信贷的需求会进一步增加。房地产市场能够形成短期的一片大好的假象。（二）微观层面1.信用风险。房地产开发企业的信用风险是指房地产开发企业在无力偿还或不愿意偿还商业银行贷款时，导致商业银行的房地产贷款本息不能按时收回所形成的呆账、坏账时的风险，房地产企业财务状况恶化会导致无法按时或无能力偿还贷款，由于目前我国尚未建立健全的企业财务制度，银行很难从根本上把握房地产企业的还款能力，从而增加商业银行的房地产信贷风险；还款意愿风险是指房地产企业虽然具备还款能力，但故意不偿还贷款的风险，主要是房地产企业在利益动机驱使下，故意编造虚假条件拒绝还贷的情况。2.经营风险。我国已经基本具备了开展房地产信贷业务的法律、政策保证基础和房地产信贷的宽松外部环境，并且已经初步形成了一套开展房地产信贷业务的从业经验，国内的房地产信贷亟待形成规模化和专业化。我国个人房地产信贷需求潜力巨大。我国的房地产信贷市场潜力巨大，但是贷款购房的比例还很低。由于目前我国房地产企业的融资渠道单一，用于房地产开发的资金主要来源于商业银行，这样房地产企业效益好，企业才能正常运行。三、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策（一）政府视角的建议作为国际房地产行业发达国家或经济发达国家的通行做法，房地产信贷对促进房地产行业的发展起了极大的推动作用。极大地促进了房地产销售：通过对房地产企业的销售融资，可以直接促进房地产的销售，这是房地产金融服务最重要的目标之一。随着房地产企业生产体制的形成，市场供给的增长快于市场需求的增长，市场成为制约房地产正常发展最重要的制约因素，因此需要金融服务的介入，以培育市场需求。房地产发展大国一般也是房地产信贷业务较为普遍的国家，对房地产消费者的金融服务已成为房地产销售过程中的一个有机组成部分。改善了资金循环，降低资金风险：特别是在对房地产销售商的存货融资信贷业务中，消费信贷业务使得房地产生产、批发、零售资金相分离，改善了资金循环，减少了建筑商的应收账款，促进了经销商库存资金的周转，减少了客户用于房地产消费的现金流量。促进了信用消费：推广信用消费模式具有多方面的好处，一是刺激市场，极大扩张了即期消费能力。二是与此同时仍拥有足够的现金流量获得其他的资产增值机会。三是进一步形成了消费对生产的反作用，从而增强了产品技术升级和更新的动力，更快地降低产品成本，促进生产和消费的良性循环。（二）建立合理的识别防范机制消费信用保护法和统一消费信用法典是美国联邦保护消费者法律中的重要部分。具有信贷风险性质的法律是统一消费信用法典，其基本立法思想为：一是在信用的供给中，鼓励企业间的竞争；二是以法典的形式，使律师等法律工作者对作为消费者的顾客提供迅速、有效的意见；三是确认信用授予中信息的公开制度，告知消费者要在充分明确的信用信息的基础上选择信用授予形式；四是规定信用价格的上限，对债权者进行限制，同时强化债务者的权利及救济手段。同时针对在分期付款销售中，容易造成有些没有固定收入的消费者不能按时偿还价款，还有在消费信用贷款中，如进行过度信用供给的话，使贷款无法回收这一问题，统一消费信用法典规定，作为原则，在对消费者决定进行信用供给前，要对消费者的资信状况进行严格审查。这就维护了整个市场的正常运营秩序，促进了市场的规范化的发展。各房地产信贷经营机构只能在法律规定的框架内进行合法、有序的竞争。为了满足客户各方面的需求，积极发展出各种不同的经营方式。所以，良好的法律体系为房地产信贷机构和运营模式的健康发展营造了一个规范的竞争环境。（三）银行视角的建议对于银行而言，与经验判断法相比，信用评分法具有评估科学、一致、高效的特点。它综合了影响贷款申请人信用状况的各种因素，可以消除所有政策解释的差异性。但信用评分法仅分析与影响贷款申请人信用状况有关的传统性因素，在贷款人当前环境显著变化时，由于采用的还是过去的数据，不能及时反映当前情况，从而削弱了评估结果的有效性。构建个人信用评分系统必须依托于大量的个人客户的信用历史记录，要求政府、银行、征信机构的通力合作，并且涉及到多方面的利益，因此面临着很多的问题，如信用资料很难获取，许多行业、机构出于多方面考虑如利益、技术实现等原因，不愿意或者无法提供关于个人的某些信用状况，以至于整个社会有关个人信用的资料无法共享；个人隐私在征信过程中得不到应有的保护。因此，对于银行层面，商业银行要构建个人信用评分系统，加快客户管理。【参考文献】1李波.商业银行