收入利润齐下跌 今冬大型房企降价或成主流 11-10-28.doc

！万科抄底的成本观 11-10-17 就在各地开发商紧捂钱袋、加速回款之际，万科却明显逆势而为。仅仅8、9两个月间，万科已在北京、合肥、广州、太原等地斥资70余亿元拿地。 细心者会发现此番反常之举恰与3年前如出一辙。2007年，正是地产教父王石率先放出“拐点论”，2008年又是万科率先降价促销，引得部分开发商跟风出货。其后曾有业内人士暗叹王石错判形势，至少也是“定力不够”。但也有人发现，彼时唱衰的万科其实是最大的赢家。 房地产“暴利”之源无非来自金融杠杆和地价升值，前者的空间已在此轮调控下备受挤压，以至众多激进扩张的房企有资金链断裂之虞；而后者通常又因“重置成本”化为无影。只有少数善作波段的商家才成为借地升值的赢家。 在过去10年中，地价与房价同步上涨。看似开发商与政府共享了土地升值的红利，但这多是一种误读开发企业在“重置成本”过程中已将土地红利供手让给了地方政府。例如，开发商第一年以10000元/平方米拿地，两年后地价涨至20000元/平方米时，开发商本可以享受其中10000元/平方米地价差作为利润，但如果继续拿地，同样需付20000元/平方米的地价，前一轮开发的利润需被后一轮拿地的新成本抵消。所以，如果地价持续攀升，只要开发商不“金盆洗手”，就要一次次经历“重置成本”。但地价显然不是呈直线上涨的，近十年来历次调控带来多次地价波动。嗅觉灵敏的开发商就学会利用地价波段“重置成本”，从而借势于地价下行时期拉低成本。这有些类似于股民在熊市中补仓来摊低成本。万科于2008年让利促销看似损失了利润，但因同时低价拿地，通过“重置成本”来看，利润未减，反倒因开发周期缩短而提升了资本周转率。当然，房企敢于逆势拿地仍要冒风险。保守者会认为，与其贪便宜闯入漫漫熊市倒不如持币旁观，但万科的决策显然不是贸然行事。以北京丰台郭公庄二期项目为例，万科以3.24亿元竞得该地块，成交楼面价仅8969元/平方米。而同一区域其它项目的土地成本是1.5万1.6万元/平方米，“天塌下来有高个的顶着”，由于有成本优势，万科当然有底气。万科的底气还源于对大势的分析。进入2011年，一二线城市商品房土地出让多不乐观，北京上半年的土地出让收入仅326.7亿元，和去年同期相比，降幅为48.32%，上海降幅也超二成。土地市场的量价齐跌，意味着两年后上市供应的商品房将数量骤减，未来供应量的下降难道不是未来量价的有力保证吗？万科之举，看似逆市却也是顺势而为。在政策调控下，市场低迷已成现实。聪明的做法倒不如顺民意降价回款再低价拿地，不争一时之利。而死扛的开发商多半已陷入了“沉没成本”的怪圈。经济学家给出的“沉没成本”的比喻多有挖苦的意味。比如，某人买了过期食品，本该扔掉，但一想到自己花掉的钱就舍不得了，于是冒险吃下去。其代价往往是还要添一笔医药费。在这里，买过期食品的开支就是“沉没成本”，因其不可能收回而被视为“沉没”。如今的许多开发商也处在类似的尴尬之境，买了高价地（至少部分成本已然“沉没”了），明知盖了房子价钱更高，损失可能更大，但一想到之前的成本，仍选择硬着头皮往前走。看看这样的开发商，再比比万科，不得不说，显然万科已将成本理论活学活用了。！ 饮鸩止渴要不得 11-10-24民间借贷危机似已从涓涓暗流变成汹涌波澜，不但温州、鄂尔多斯等“传统”民间金融发达地区面临危机，就连河南、河北这样的金融不太活跃地区也陷入高利贷风潮。从2008年至今，国家货币政策经历了从宽松到紧缩的全过程，这也正是催生民间借贷潮汹涌的一大诱因。而我们所处的房地产行业正首当其冲受到国家紧缩信贷政策冲击，从房企融资的3个主渠道看，银行信贷、国内上市融资都已呈关门态势，而今年以来，已火爆了一年的第三条主渠道房地产信托之门也正被银监会锁紧。这种情况下，很多中小房企不得不将民间借贷当成企业“救命稻草”。据投资机构调查，鄂尔多斯当地房地产开发的资金来源超过80%依赖民间借贷市场，这是一个惊人的比例。开发企业对民间资金如此高度依赖也许只是鄂尔多斯的特例，但即便在北京这样的市场上，不少房企也不得不借助于民间借贷的“三分利”（年息36%）。这些正是房企资金链绷紧的强烈信号。无论是房地产信托还是民间高利贷，这些资金青睐房地产投资，无非是看到房地产开发的高利润和高增长，同时认为房企有土地和房子作抵押，风险相对较小。然而，这种对房地产行业的高度信赖是建立在过去房地产高增长时代的路径上，也可能是在赌国家调控政策的放松，根据2008年2009年的经验，他们会判断，一旦调控放松房价就会大幅反弹，从而大赚其钱。我们有理由相信，敢于以20%以上高利率借钱的房企也是在赌这个反弹，否则，很难相信在房地产成交量大幅下降、房价也开始下跌的现在，以这样的高利率借钱是正确的选择。以房地产信托为例，回收周期多定为23年，投资者有可能寄希望于经济周期性规律，宏观经济环境和政策环境都可能发生变化，但由于通胀长期化趋势的出现，政府对信贷政策的谨慎和对房地产的调控也呈现长期化趋势，与此同时，政府持续大规模建设保障房的政策也将在根本上改变市场供求状况，要赌短期反弹可谓希望渺茫。相比之下，通过民间借贷来融资更是饮鸩止渴，因其借贷周期短、利率高，对房企来说风险更大。如果没有迎来预期中的调控放松、市场反弹，而相反迎来了房价的大幅下跌、房地产市场的收缩，那么到时我们就会在跑路名单上看到一长串房企老板的名字，那就不仅是对房地产行业、购房人、放贷人的沉重打击，更是对中国经济的重击。前车之鉴，2008年全球金融危机就是房地产泡沫破灭引起的，而中国房地产行业潜在的金融风险绝不容轻视。房企目前的确面临资金链紧张，在当前形势下如何实现融资创新就成了行业必须解决的难题。岁末举办的中国住交会将“拯救资本”作为大会主题，正是为了满足这一创新的迫切性。可预期的是，在各界的共同努力和探索下，房地产行业将会找到适合自己的创新融资渠道。！ 好消息坏消息 11-10-24 一个好消息，一个坏消息，你先听哪个？好消息是，国家统计局10月18日宣布，前三季度我国居民人均收入增速跑赢了CPI。尽管很多人在网上声称自己的收入没有增长，“拖了祖国的后腿”，但这毕竟是国家统计局的权威数据，那些“跑输了”的不如大大方方承认自己技不如人吧，下次跑赢不就行了？毕竟大多数人跑赢CPI也是好消息吧。坏消息是，这一周很多银行提高了首套房的贷款利率。这回，就算你跑赢CPI，你也跑不赢银行了，认命吧。到目前为止，即便是对“刚需”来说，调控之后买房所付出的代价也一直在上升，因为房价可能没涨，但房价之外付出的成本却在直线上涨。全国的“刚需”弟兄们也许都在祈祷，接下来我们可以看到房价的一波迅速下降，这样才能弥补购房成本上涨的损失。房价下跌对“刚需”来说是好消息，但对房地产企业就不好说了。房地产市场的萎缩，银行信贷关上的大门，对每家房企来说都是难捱的折磨。是断尾求生还是打肿脸充胖子，真是一个艰难的选择。不知道这回还能不能等来“救世主”？也许，中国银监会主席刘明康的话会断了他们的希望。刘明康10月18日说，即使房地产抵押品下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。既然银行系统没问题，还能指望调控放松吗？对中国经济来说，治理通胀是第一位的，中国必须要继续把信贷和投资泡沫这两个魔鬼塞回瓶子里去，维持经济的稳定，这是经济，也是政治。在大局面前，房地产商还是认清形势顺应形势为好。这一周“北漂”听到的好消息是，北京市允许外来务工人员申请公租房了。外地人纳入公租房保障范围，是政府管理进步的表现，但愿我们能够尽快见到那些住地下室、群租的“北漂”享受到住房的福利。佛山两岁小孩小悦悦被车碾压、路人见死不救，这一事件对整个社会的道德建设来说却不是好消息。对这一事件，我们必须理性地看到，有果必有因，在众多见义勇为救助者被讹诈事件发生之后，更值得探讨的应该是如何在法律上不让救人者付出高昂代价，而不是一味进行道德谴责。！ 别把限购当图腾 11-10-17 佛山限购松绑令“半日游”成为近来业界的热门话题，一项政策如此短命，实为史上罕见。不少人担忧佛山限购松绑会引来众多城市效仿的连锁效应，从而带来房价反弹。这种担忧其实多虑。当前，限购被寄予了过多希望，限购俨然已成为房地产调控的代名词，成了一个碰不得的图腾，以为限购的存废等同于房地产调控存废。将调控的成败系于限购一身，这种“限购依赖症”其实并不正常。房地产调控到目前取得了阶段性成果，房价快速上涨趋势得到遏制，并不只是限购之功，而是包括货币政策、税收政策等多种手段综合治理的结果。国家从上游收紧金融水龙头，使得资金环境从宽松转向趋紧，包括开发贷与个人房贷的收缩、利率的提高，都是遏制房价上涨的关键因素。而对限购寄予过高的期望、认为限购“不能走回头路”的心态并不理性，也阻碍了各地房地产调控政策的灵活性和自主性。实际上，中央对地方政府实行何种调控政策是给予了高度自主权的，前段时间住房和城乡建设部发文督促各地推行限购等调控政策时，也强调了“因地制宜”。此番佛山根据当地市场情况，对限购政策进行适度调整，也是地方政府权限内的事，从具体政策调整来看，佛山市是希望将购买力从市区高价房引向郊区街镇低价房，这其实无可厚非，而且其政策并非一味从宽，而是有松有紧。即便佛山市政策的初衷是为了挽救“土地财政”，也不是什么见不得人的事。毕竟，在当前没有替代收入来源的情况下，地方政府还不可能完全放弃土地财政。而且，当前一些城市调控效果已显，成交量和成交价全面下挫，地方政府为确保房地产市场不出现大的波动而做出一些微调也属正常。客观而言，限购政策对抑制楼市成交量起到了立竿见影的效果，但对房价的抑制作用并不如预想的那般明显。相反，限购在某些方面正是阻止房价下降的因素。例如，由于限购政策，购房资格成了稀缺资源，很多有购房资格的市民宁可一次到位购买市区大户型，也不愿意购买郊区房或小户型，这就形成了郊区房价下跌、市区房价坚挺的局面。另一方面，由于限购的存在，开发商以价换量的办法难以奏效，也阻碍了开发商降价的动力。这也是形成目前量跌价滞局面的重要原因之一。当然，限购仍是当前挤压楼市泡沫的好办法，但严控需求毕竟会造成市场供需关系扭曲。这就决定了限购应是短期性政策。长期来看，非市场化调控措施应该越少越好。不过，目前房地产市场正处在宏观调控关键时刻，整体方向不会改变，若地方政府根据实际情况对限购进行灵活调整，调整的度将是最难把握的。！收入利润齐下跌 今冬大型房企降价或成主流 11-10-28 中华工商时报 截至10月25日，万科、金地、招商三大房企已公布第三季度报告，和去年相比，三大房企依旧维持扩张状态，但是相对于上一季度增速放缓明显。“招保万金”四大龙头房企一直占据内地房地产市场的较大份额，其财务指标变动一直是房企销售情况的风向标。 三季度业绩普降楼市或提早入冬根据链家地产市场研究部统计，三季度万科、金地、招商三大房企营业收入150.4亿元，同比上涨34.5%，环比下降25.9%；净利润12.31亿元，同比上涨30%，环比下降59%。 另外，保利地产各月业绩报告显示，保利三季度销售业绩178.2亿，环比下降30%，同比下降9.3%。“三大房企营业收入环比均出现不同程度的降幅，尤其是金地集团降幅超过50%，自从去年楼市调控开始尚属首次。”链家地产首席分析师张月认为，现阶段的调控相比去年已产生本质不同，不仅仅只是短暂影响房企的中低层面，大型房企的销售无疑也受到严重波及。万科季报中显示，三季度万科在14个主要城市商品住宅供应同比增加5.1%，成交面积却同比下降20.9%，存货压力将进一步增大。另外，24日当天共有13家上市房企发布第三季度报告，其中包括万科、亿城股份、万方地产在内的8家上市房企净利润环比下滑，占比达到61.5%，其中万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%。张月表示，超半数的房企净利润下滑，基本已经奠定下半年房企销售上提早入冬的趋势。行业回归理性龙头企业或领降房价 营业收入和利润的双下滑，导致大多数资金实力较弱的中小房企降价推动力已经明显增强。而对于资金相对充裕的大型房企而言，看似对其销售影响相对较小，而实际上大型房企之间的竞争更加激烈。除了绝对的销售数据外，更紧张的是市场份额和未来扩张空间等缩小带来的竞争弱势。由于行业的标杆性，每股净利的变动对于众多股东对其的股市口碑评价、未来的融资难度等多方面会产生联动作用，单一净利润的环比下滑已经对大型房企的销售敲响“警钟”。张月预计四季度乃至明年初大型房企或作出如下调整：首先，放缓扩张速度，着眼资金充裕稳健发展。去年的多数大型房企仍处于高速扩张阶段，各项指标中对于土地储备的要求都很高。而现如今调控进入关键期，未来融资渠道、资金风险等多方面均具有不确定性，大型房企开始重视资金充裕。首当其冲在拿地节奏上普遍放缓，土地储备维持在未来两到三年的合理开发水平。如金地三季度全国仅拿地3块，同比减少50%。这种趋势可能会持续至楼市调控效果进一步明朗为止。其次，下半年部分大型房企的持价待估意愿明显减弱。近期绿地、保利等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青岛的项目均降价销售，甚至引发老业主维权事件。9月份保利在杭州“保利湾天地”的降价销售引来千人团购，在当前市场局势下，下调价格才是加快去化速度最直接的方式。在出于缓解销售压力和资金保障的需求下，未来大型房企降价销售或成主流，并且由于其市场的引导作用，或引来未来楼市价格的规模化调整。！ 西强补东弱 地产投资未探底 11-10-24 虽然近日国家统计局公布的数据显示全国房地产开发投资增速稳中有降，但本报调查发现，部分西部省份房地产投资增速惊人，个别省份甚至投资增速翻番。投资与销售的区域间不平衡可能预示房价拐点的期待难以全面实现。10月18日，国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长了32%，比上半年回落0.9个百分点。其中，住宅投资31788亿元，增长了35.2%。全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长了12.9%。前三季度，房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长了22.7%。不过，接受中国房地产报采访的多位机构人士则表示，目前房地产调控虽取得一定成效，但从全国范围看，投资与销售的拐点趋势并不普遍，只是部分地区房价略有松动。前三季度呈现一线城市房地产开发投资增长趋缓、二三线城市增长强劲、东部地区增速弱于中西部地区的态势。国家统计局新闻发言人盛来运表示，从前三季度尤其是三季度的情况看，房地产市场出现了积极变化。首先，8、9月份房地产投资虽仍在高位运行，但9月份增长速度有所回落。19月，房地产开发投资增长32%，比18月回落了1.2个百分点。其次，房地产投资性需求，特别是投机性需求得到遏制。19月房地产销售面积同比增长12.9%，比18月份回落了0.7个百分点。第三，房地产前期价格上涨势头得到明显遏制。从9月份情况看，新建商品房价格比8月份环比下降的城市继续增加。9月份新建商品房价格指数比去年同比增长幅度回落的城市也在增加。西部太阳东部雨本报从研究机构得到的数据显示，前三季度东西部地区房地产开发投资增幅反差极大。如北京连续多月增幅在10%以内，但贵州却连续四个月增幅在90%以上。19月，房地产开发投资44225亿元，同比增长32%，比18月回落了1.2个百分点。虽然投资增速小幅回落，不过多位分析人士表示，前三季度一线城市投资增长趋缓，但二三线城市投资增长仍强劲。18月，一线城市房地产开发投资同比增长12.3%,二线城市同比增长32.9%，三线城市同比增长39.7%。从地区来看，东部地区同比增长30.5%，中部地区同比增长34.8%，西部地区同比增长39.6%。“前三季度，房地产开发投资额保持32%的增幅，表明开发商对市场前景依然看好，特别是加大了对二三四线城市的开发投资。”著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫对记者说。宏源证券高级分析师何一峰也对记者进一步指出，19月，一线地区北京、上海、广东、天津房地产开发投资同比分别增长11.7%、7.1%、34.3%、27.2%；低于二线地区浙江（38.3%）江苏(33.6%)、福建(35.7%)、山东(25.6%),更远低于三线地区如内蒙古（59%）河北（43.7.1%）黑龙江（47.6%）。分地区来看，浙江（38.3%）山东(25.6%)等东部地区投资增速明显低于西部贵州（74.3%）云南（41.8%）。其中，贵州在25月的增幅均在90%以上，第三季度增幅仍在70%以上。前三季度，房地产开发投资呈现由一线城市向二三线城市转移、由东部向中西部地区拓展的局面（部分地区房地产投资额度见附表）。二线旺市弥补一线低迷何一峰分析认为，19月，全国商品房销售面积7.13亿平方米，与18月销售面积5.9亿平方米相比，9月份全国商品房销售面积增加1.2亿平方米，同比增长近10%。尽管市场多数认为9月份的销售表现不景气，但从数据来看，9月份商品房销售面积同比增速仍平稳。这说明，从全国范围来看，市场拐点并未出现，只是部分地区略有松动。“商品房销售增长趋缓主要是一线城市，从全国看，二三线城市增长强劲。北上广深一线城市房地产销售面积仅占全国销售面积的5%，销售额占10%左右，一线城市商品房销售增长趋缓对全国市场影响不大。”中国指数研究院指数研究总监何田告诉记者。在中投顾问房地产行业研究员韩长吉看来，前三季度商品房销售额中，住宅同比增长21.2%，办公楼同比增长35.1%，商业营业用房同比增长33.8%。一方面，在住宅市场受限购影响下，为规避住宅地产风险，房企对商业地产的追求力度逐渐增加，大量投资资金涌向商业地产；另一方面，从房企资金链角度看，房企希望通过商业地产独特的运营方式给企业后市发展提供长期资金保证。自筹资金占比进一步加大19月，房地产开发企业本年资金来源61947亿元，同比增长22.7%。其中，国内贷款同比增3.7%，自筹资金同比增长33.5%。与上半年国内贷款同比增6.8%、自筹资金同比增32.7%相比，三季度，国内贷款增幅降低，自筹资金进一步增加。 韩长吉认为，随着银行信贷紧缩逐步深入，房地产行业融资难度进一步加大，房企只有通过自筹资金来获取资金，维持企业资金链韧性；自筹资金的范围非常广，包括项目收益、资产出售、股权融资、附属产业输血等渠道。对比不同规模的房企，自筹资金的来源比例各不相同，大型上市房企由于融资渠道较为丰富，项目收益融资，内部融资成为首选；而对于中小房企，项目转让融资，举债融资占比较高。 何田也表示，随着开发贷和个人贷款的收缩，房企信托融资、私募基金等自筹资金比例增加。据统计，上半年新增信托量相当于去年全年的信托量。自筹资金比重增加，也意味着开发企业的开发成本上升。四季度投资保持温和增长对于四季度的房地产市场走势，上述多位专家表示，四季度房地产调控仍不会松动，调控任务任重道远。在何一峰看来，四季度房企的资金链会更紧绷，房地产开发投资增速可能会接近4、5月份的回落幅度，但不至于回落至2008年局面，预计四季度开发投资增幅会保持在20%25%。何田则预测，四季度开发投资增速将在25%30%之间。主要是目前保障房开工计划已超过90%，临近年底，保障房投资带动作用下降。韩长吉告诉记者，房地产行业政策执行情况是未来房企投资开发变化的关键因素。从目前政策的深入程度看，房地产开发投资量将持增长趋势，但增长幅度将有所减慢。另外，从行业内部来看，大型房企的项目开发量增长较快，资金量较少的房企则陷入资金困局；从商业地产和住宅地产的投资增长趋势来看，住宅地产将维持当前的投资增长量，而商业地产投资量则会出现小幅下滑。主要原因在于商业地产饱和量较小，市场容积并不广阔。！ 房地产信托整肃潮来袭 李鹏 深圳报道 11-10-24 房地产信托存量项目逐个监测的新规实施不足两月，银监会就因项目有问题对四家信托公司发出整肃要求。10月19日，银监会非银部一位官员向本报确认，已向四川信托、方正东亚信托、渤海信托、五矿信托四家信托公司发出窗口指导文件，基本内容是暂停房地产信托业务三个月。10月20日，又从一位接近银监会的人士处获悉，第二波窗口指导文件或很快祭出，目标包括华宝信托、中融信托。早前已有绿城房地产信托业务被整肃的业界传闻。后经 证实，那次并非针对绿城而是针对整个房地产信托业务。未曾想到的是，有关房地产信托的传闻一波又一波，大有演化成房地产信托整肃风潮的可能。整肃指向具体项目前述四川信托等四家公司收到的窗口指导相关文件暂未公开发布，业界也预计不会公布，“毕竟不是什么好事”。但四川信托副董事长陈洪亮10月19日接受某媒体采访时确认，四川信托确实受到了所属银监局的窗口指导。前述银监会非银部官员认为，这一次的窗口指导并不像外界猜测的那样严厉，“更没有什么传染性”。“银监会早前已多次向信托公司提示房地产信托相关风险，这一次只是点名而已。”本次风险提示的根源是，上述四家信托公司部分产品不能如期兑付的概率有所增加。“这是银监会9月新规逐个监测存量项目的兑付风险的进一步行动。同时，房地产信托整体的流动性风险在积聚，有必要以点名的方式做些提醒。”该银监会官员介绍道。四川信托被点名的是川信青岛凯悦房地产信托产品。该产品与中融信托去年8月发行的中融青岛凯悦投向同一个房地产项目，被银监会查实属于“借新还旧”。而且，“该项目已被多家信托公司拒之门外，不属于优质产品。”深圳国际信托投资有限公司信托部总经理程红告诉记者。除此之外，记者获悉，8月，四川信托一度站上房地产信托领域的鳌头。其当月发行8只房地产信托产品，数量夺冠。其中的鲁商首府第一期、第二期信托产品，向投资者开出了10.5%的当月最高预期收益率。程红表示，这一突起之举连同业都倍感意外。渤海信托则是因其在河北某些城市的房地产信托项目被监管层点名。据前述接近银监会人士介绍，渤海信托今年在控股股东海航集团的支持下发行产品颇为激进，比如大举进入二三线城市，与当地中小开发商深度合作。方正东亚信托、五矿信托被警示，与其扩张速度有关系。据前述银监会官员透露，这两家与四川信托都是2010年才完成重组，开业后不久即全面扩张，方法包括大量承接同业、银行介绍过来的项目。银监会调查后认为，其被利用做房地产信托流转平台的风险需要提醒。“这四家信托公司的共同特征是刚刚重组开业不久，今年的房地产信托项目发行较多，这不但与其风险管控能力不匹配，还出现了不少劣质项目，银监会需要对此做出督促乃至整肃。”前述银监会官员告诉 。流动性风险整体上升银监会目前最为关注的兑付风险正在积聚。“2009年是房地产信托发行量猛增之时，房地产开发商一度因此大大获益。但这些产品的期限多为12年，现在普遍进入兑付期。但现在房地产销售进度和现金流回归都很不理想，这令开发商和信托公司都倍感压力。”前述银监会官员表示。与此同时，房地产信托业界却开始上演“剃头挑子一头热”的繁荣景象。据程红团队统计，10月以来，房地产信托产品发行只数在减少，但募集资金总量占比仍稳居前两名。究其原因，某些信托公司的激进战术是其中之一。反映出的背后利益链条是，15%20%的高额回报率诱使投资人前赴后继；而对于银行和信托机构来说，这几乎是一盘无本生意，只要能拉来资金、放出去，就可赚得至少3%的差价，这还不包括不菲的保管费、管理费等中间费用。而在此般扭曲行情下，银监会乃至整个监管层都开始关注房地产信托其它层次的风险隐患。据前述接近银监会人士透露，华宝信托、中融信托被提醒与此有关。中融信托在业界素以激进着称。它在大量发行房地产信托产品的同时，一度提出了所谓“大信托”模式控制合作房地产开发商的项目公司全部股权，保管财务印章，监控每笔资金的使用。但多地出台限购令后，存量项目较多的中融信托无疑被封堵了退路。这时，“和中融信托合作较好的某大型商业银行，开始在产品发行渠道方面封堵它。这使得银监会准备对其做些窗口指导。”前述接近银监会人士透露。华宝信托则是因涉嫌大面积违反与投资者间的合约被关注。据前述接近银监会人士介绍，华宝信托与杭州某知名开发商合作了一只房地产信托产品，但项目尚在进行，融资方就将相关抵押物再次抵押融资，使部分抵押权发生了序位变动。投资者遂以“掏空抵押条款”名义向浙江银监局举报，引发了银监会关注。“凡此种种，都是激进型信托公司对房地产信托流动风险缺乏足够认识，对兑付风险不够审慎，忽视了银监会的三令五申。可说房地产信托的流动性风险整体在上升。”前述银监会官员认为。！ 万通地产巧设信托融资局 宋振庆 北京报道 11-10-24 10月13日，北京万通地产股份有限公司（万通地产，600246.SH）与深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业（下称“万通基金”）于深圳签署了股权转让协议及合作协议。根据该协议，万通地产将旗下北京万通时尚置业有限公司（下称“时尚置业”）49%的股权，作价2.84亿元，以及该公司8860万元债权一并转让给万通基金。时尚置业的主要资产为位于北京CBD区域的万通中心写字楼D座，而万通基金的主要资金来源是另一股东华润深国投通过发行信托募集。万通地产认为，此举将有利于盘活旗下资产，获得的3.72亿元资金有利于推进公司主营业务的发展，有效拓展融资渠道。“通过基金形式变相信托融资，一定程度上避开了当前政策针对信托的严控，以低成本获得资金。”西南财经大学信托与理财研究所研究员范杰说。基金缓冲带此次资产出售早在9月底已有铺垫，9月21日，万通地产、华润信托与万通深国投共同发起成立万通基金，万通地产和华润信托作为有限合伙人（LP），分别出资1860万元和通过信托筹资3.5亿元，万通深国投作为一般合伙人（GP）出资400万元，万通基金共募集基金3.726亿元。万通基金成立的目的就是为了投资于经营万通中心D座的时尚置业。公告显示，若该写字楼未能在32个月内找到合适投资人出售，以实现基金的正常退出，则万通地产将溢价回购基金所持有的股权，保证信托投资人8%的年化收益率。这次融资标的万通中心写字楼D座，是万通地产2008年以6.7亿元的代价从关联公司万通房地产开发有限公司手中购得，经营模式为只租不售，目前万通地产总部就设在该写字楼内。在收购时，万通地产曾预测该写字楼将在20082012年共计为公司带来租金收入3.24亿元，净利润约6000万元，是一项优质的商用物业资产。不过，按照此次收购价格计算，以2.84亿元出售49%的股权，再加上8860万元债权，整体的股权价格仍然在6.7亿元，与3年前收购时相比几乎没有任何溢价。一位信托人士表示，从该产品的设计上看，实际上相当于一个“融资+回购”的信托产品。而出售49%的股权后，另外51%的控股权仍然掌握在万通地产手中，这样一来，一方面董事会成员绝大多数源于万通地产，便于写字楼的后续经营；另一方面，该写字楼的租金收益还能够合并入万通地产的报表中。鉴于此前房地产信托的一系列风波以及政策层面的压力，万通地产此次采用了适当规避的手法，以万通基金作为缓冲带。“万通基金本质上是个有限合伙人企业，相当于一个SPV（特殊承载体），这样一来，信托资金投资的是一个有限合伙基金，而并非直接投到房地产项目上。在目前房地产信托受到严控的背景下，采用这种形式能够避开政策。”范杰说。范杰认为，无论是未来投资人溢价收购该写字楼项目，还是最终万通地产回购股权，万通地产和投资人的风险都可以得到很好地控制。目前万通中心D座已经运营成熟，仅未来2年的租金收入就完全可以覆盖8%的支付成本。不过，上述信托人士也指出，公告中所提到的“保证信托投资人8%的收益”有涉嫌保底的意味，这早已被银监会明令禁止，但市场上各类保底信托仍屡禁不止。兑现投融资模式万通地产该融资计划出炉后，坊间有声音认为这是公司资金吃紧而致，但实际上，万通地产目前财务状况较为理想。从中报来看，公司货币资金达14.83亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债合计仅5.97亿元，短期无资金压力。“而且，按照公告中披露的保证信托投资人8%的收益来看，这次融资的成本相当低，据我们调查，一些大型房企信托融资成本都在10%以上，而更普遍的则是13%15%的高成本。”范杰认为，这在一定程度上表明万通地产并不是因为缺钱而急于融资。那么，万通地产这次出售资产以实现变相信托融资的原因何在？今年4月份，万通地产宣布了其商用物业投资战略，该战略更靠近新加坡的“嘉德模式”，走一条中期持有、能力导向、资本收益、收入多元的道路。以万通地产所表述的商用物业投融资模式来看，几乎完全参照了嘉德置地的“地产+金融”模式，在不同的阶段引入相应的金融手段。在持有经营阶段，万通地产将引入商用物业孵化资金，实现早先合作股东的利益退出，并加强项目的运营管理，以提高租金和出租率为目标；在租金和出租率保持稳定后，通过各种金融产品，如REITs等，向包括保险基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。“从这次对万通中心D座的投融资模式看，万通地产显然是在兑现其商用物业的操作模式，从旗下单个优质的写字楼物业入手，逐渐扩大到整个商用物业群，为未来的发展奠定基础。”有分析人士认为。事实上，从去年年底开始，万通地产已经着手寻找金融伙伴以兑现这种投融资模式。当时万通地产本希望联手平安信托，拟在5年内募集50亿元信托资金，对旗下环渤海区域内目标项目进行投资，但仅仅4个月后，该合作协议便宣布告吹。据业内人士猜测其原因，一方面，当时正值房地产信托叫停的风口浪尖；另一方面，万通地产和平安信托可能在信托收益上并未谈拢。范杰表示，尽管目前监管层仍然收紧房地产信托，但对于万通地产这一类拥有优质商用物业的房企而言未尝不是好事。由于成熟而稳定的租金收益，以这些物业为标的的信托和基金产品更能获得投资者的青睐。“比之以往泥沙俱下的局面，万通地产能够得到更多的融资机会。”范杰说。！ 限购令难言退出 住建部暗示房产税加速推进 11-10-28 关于饱受争议的限购令，住建部似乎给出了一个并不明确的退出时间表。昨日（10月27日），十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议，就国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告开展专题询问。住建部部长姜伟新暗示，十二五期间建设3600万套保障性安居工程的规模，或将得到调整。而关于限购令的期限问题，他称，当个人住房信息系统建成后，限购政策就将退出。但关于个人住房信息系统的建设，姜伟新坦承比预想的要艰难。这也被很多分析人士解读为，短期内限购令仍将高悬在市场上空。限购未起主要作用？在很长一段时间里，限购令是最让市场谈虎色变的一项政策。今年1月26日，国务院在新国八条中提出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，划定了第一批限购城市。7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调房价上涨过快的二三线城市也要限购。市场认为，这标志着限购扩军步伐开启。据统计，当前全国共有43个城市出台了限购政策，除35个直辖市、计划单列市和省会城市之外，仅有8个二三线城市纳入限购。在姜伟新看来，限购是起了一些作用，不能说是主要作用。对于限购令的出台，他表示，限购是个行政办法，在调控中属不得已而采取的办法。其出台的背景是，在其它手段都用了以后，还差一点火候才能把房价抑制住。截至目前，新国八条已出台9个月，楼市调控也进入了深水区。据悉，不少城市在年初出台限购令时，设定的期限为一年；北京等一些城市设定的限购门槛被指过高。在临近年关的时点上，限购令的调整和存废成为外界关注的焦点。对此，姜伟新表示，当个人住房信息系统建立，并实现全国联网时，就不必采用限购政策。限购令短期难退出据悉，住建部从2009年就着手建立个人住房信息系统，其目的在于实现个人住房信息的网络化。该系统在全国连通后，将可跨区域查询个人住房交易情况，并据此对该购房者实施相关的政策约束，防止投资投机性购房。在去年的国务院一号文中，也提到加快重点城市的个人信息系统的建设。但该系统的建设似乎仍需要相当长的一段时间。姜伟新也表示，个人住房信息系统的建设比预想的要艰难。因为除了从银行系统、财政系统、税务系统采集信息之外，还涉及到信息安全问题。单是这个环节，这几年推进不是很容易。这一表态似乎预示了限购政策的前途。在接受每日经济新闻记者采访时，几乎所有受访者都认为，限购政策短期内不会退出。华远地产总裁任志强昨日也表示，有关部门不会轻易放开限购措施。房产税将加快推进按照任志强的观点，如果放开限购措施，必然会用税费政策来替代，如增加交易税、资本利得税、房产税等手段。这样就会避免下一轮房价的快速上涨。事实上，在昨日的答询中，姜伟新也暗示了这一点。在面对全国人大财经委副主任委员吴晓灵的提问时，姜伟新表示，通过税收调节房价、调整市场供求关系的意见非常重要，也是对的。财政部部长助理王保安昨日表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。他强调，下一阶段有关部门将针对房地产市场的实际情况完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税实施。据知情人士表示，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。(.每.日.经.济.新.闻)！40市试点联网个人住房信息 部分情况可提公积金南京晨报 11-10-28 楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。住建部部长姜伟新就楼市限购回答人大常委会委员询问时作上述表示。保障房 5年内两成人 住到保障房里针对委员提出的解决我国城镇居民住房问题的整体思路是什么，有没有一个整体设计的问题，住建部部长姜伟新明确表示，“住房保障范围就是低收入和部分中等偏下收入的，没有房子住的和住房困难的居民，住房困难的包括不成套、几百个人共享一个卫生间等等。方式还是实物保障和货币补贴两种方式，这两年实物保障多一点，十二五末以后，逐步转到货币补贴为主。”“保障目标，我们考虑到2020年末，应该是绝大多数的城镇居民都住到成套的符合文明要求、健康要求的房子当中去，到十二五末，根据现在初步的测算，保障率达到总户数的20%左右。”他说。卖经适房 约9成土地增值 政府收回委员吴晓灵认为，经济适用房和公租房是用来解决中低收入夹心层人群的居住问题的。但由于经济适用房能上市交易，即使补交了土地增值收益仍有巨大的增值空间，真正的夹心层难以享受到此政策。姜伟新明确表示，公租房是不是可以卖的问题，我们国家政策制度规定是不允许的，现在有些地方由于资金周转的问题，把一部分租的房子也卖了，这是不符合有关规定的。他说：“买了经济适用住房，五年内不能上市，只能自己住，五年后允许上市，但是还有两条非常严格的规定，第一是只能卖给政府，或者优先卖给政府，第二是80%-90%的土地收益由政府来收回，即土地增值那部分的80%-90%必须由政府收回，这在很大程度上限制了那些借经济适用住房来谋取很大利益的情况发生。”南京苏州无锡 个人住房信息试点联网“更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节。”姜伟新表示，准备先在40个城市进行试点，先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。“如果这个信息系统将来建立起来了，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，和公安的一些信息系统，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。”姜伟新说。 住建部:40余城个人购房数将联网南京被列入财政部部长助理王保安也表示，要加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。 记者从住建部相关人士处获悉，首批联网的40个城市，除拉萨和港澳台之外，包括北京在内的直辖市及全部省会或首府城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚10个房地产热点城市。公积金提取 个人可提公积金付房租住房和城乡建设部副部长齐骥在回答询问时表示，关于公积金缴存人能否利用公积金支付住房租金的问题，正在实施当中的公积金管理条例中有明确规定，允许缴存人提取自己的公积金来支付房租，但是后面跟着一个很苛刻的条件，就是你的房租已经占了收入的一定比例以上。 南京:房租超收入10%可用公积金支付齐骥指出，这个规定在具体的执行当中，各地不完全一样。有的地方为了管理公积金方便，干脆就不分青红皂白，公积金不允许提取用于支付住房的租金，只允许个人提取公积金用于买房和房屋的维修。住建部也正在积极联合各个部门，研究修订公积金条例工作中，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。 商贷转公积金贷理论上行得通 南京仅2家楼盘愿帮转南京这些情况能提公积金1、工作五年内新就业人员可提公积金付房租2、房租超出家庭工资收入的10%3、买经济适用住房和危旧房改造复建房可提公积金4、在国有（集体）土地建造、翻建自住房可提公积金5、离退休、户口迁出、出国定居可提公积金6、失业、丧失劳动能力、享受最低生活保障的可提公积金7、重大疾病可提公积金！ 房价裸降引发退房纠纷 降了，退了，哭了，闹了张一 搜狐焦点网 11-10-28 星河湾、中海、龙湖、绿地四大房企上海领降，在业内造成一轮相当大的轰动，就连潘石屹也直呼“万万没想到”。“有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城?，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错公司先降了。为什么？”老潘还没想到的是，降价盘陆续引发一波又一波退房纠纷。实际上，在上一次房地产市场出现降价现象的2008年，老业主因楼盘降价愤而维权的事就屡屡发生，不少开发商的售楼处都被挂上各种“讨伐”条幅。后来，随着房价开始飙涨，那些条幅也就自然消失了。今年，退房又出现在各售楼处现场。 退房回放之：闵行星河湾事件 作为区域豪宅项目的标杆，闵行星河湾项目早前出现低价促销房源，价格折让幅度超出20%。闵行星河湾降价促销的项目房源全部为288平方米的四房户型，单价在3.5万元至3.6万元，而正常售价维持在4.5万元/平方米左右。 星河湾透露，该部分促销房源为“十一”期间给VIP客户的低价促销优惠。而相关知情人士指出，该部分房源位置较为偏僻，且之前因为销情并不如意。 此消息一经流传，上周闵行星河湾老业主随即加入退房潮。就在去年10月闵行星河湾首次开盘时，由于遭遇限购政策出台，十余天45次定金逾期，就已经发生过退房风波。 退房回放之：中海御景熙岸事件 10月22日，上海浦东南路500号国家开发银行大厦办公楼内，突然出现了近400名中海御景熙岸业主聚集的热闹场景。 中海御景熙岸从今年3月到上周三之前，曾先后4次推盘，房源主要为90平方米精装修公寓，均价基本都维持在2.2万元/平方米左右。但该项目最近的降价却突然发力，上周三起，中海御景熙岸售楼处再度推盘，房源户型、位置与前4次相差无几，但均价大幅降到1.6万元1.75万元/平方米，最低1.5万元/平方米起，降幅近30%；另一种由3套公寓拼起来的“联排别墅”，均价由前期的3万元/平方米直降到这次的1.75万元/平方米，降幅达40%。此前600多万元的户型现在只需300多万元。 随后，对于中海御景熙岸降价幅度超过20%，涉嫌违规，网上备案登记已被相关部门紧急叫停。对于前期业主提出的退房或者提出可行的补偿方案，中海给业主的答复是，在10月26日进行沟通。 退房回放之：龙湖郦城事件 嘉定新城板块新盘龙湖郦城，从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米，从而引发了本次规模最大的一次退房风波。 10月22日，龙湖郦城售楼处，出现了上百名老业主“冲击”售楼处的一幕，两处大型沙盘模型被严重砸毁，模型材料被拆开后丢弃在地面上，楼盘售楼处的“金字招牌”也被砸得残缺不堪，几名保安正警惕地在用对讲机互相“保持联络”，大约当天晚上7时45分，该售楼处正式关闭。 有购房者提出，8月30日买的房子，1.75万元/平方米，如今降到1.3万元/平方米。于是提出，要么退房，要么按照新价格重新签合同。不少业主表示，作为普通消费者，作为老百姓，乐意看到房价调控出现了可喜成果，但对于开发商的价格欺诈、容积率欺诈、规划欺诈，就要维权到底，而他们的诉求就是要退房。 退房回放之：秋霞坊事件 从2010年12月起秋霞坊陆续推出新房源，今年10月4日再次推出4幢新楼共312套住宅，其最低报价1.65万元/平方米，最高近2万元/平方米。近期，该楼盘部分指定房源的售价跌破1.38元/平方米，与之前的1.8万元/平方米均价相比，跌幅甚大，部分老业主表示不能承受这个差距。 一位购房者杨先生说，房价跳水三分之一还不止，几个月下来，直接损失数十万元，最高的达到六七十万元。除房价从最高每平方米1.9万元，暴跌到现在最低的1.1万元多元外，开发商在楼盘的销售过程中也存在诸多“不规范”之处。售楼处内外，业主拉着“绿地，你还流着道德的血液吗”横幅围聚。 退房回放之：新里米兰公寓事件 在售的绿地新里米兰公寓也遇到同样问题。该盘位于嘉定区雅丹路，最新一期房源于4月30日开盘，预期入住时间是2012年6月底。在售128平方米三房，房源剩余不多，毛坯均价1.5万元/平方米，精装均价1.6万元/平方米。近期开发商推出团购活动，表示以1.1万元/平方米的价钱便可买到部分房源。对于老业主而言，4000多元/平方米幅度的调价意味着几十万元的差价。于是，售楼处内也开始出现退房维权的声音。 其余城市 北京通州东方玫瑰郡因为大幅降价，遭遇业主维权索赔，开发商被迫作出补偿；9月通州另一个楼盘京贸国际城也因降价6000元，上百业主要求退房。 杭州仅10月8日到18日10天期间，杭州市就有20起退房事件。退房理由都很一致，就是房价跌幅太大。首批降价的世茂首府，在9月3日打出“裸降3500元，均价8500元/平方米”的牌子，价格折扣达7折多。紧接着中海紫藤苑自9月30日开盘后,目前已销售70多套，此次价格实际降幅在35005000元/平方米,折扣在78折之间。 政策表态 上海市房管局：降价超20%需重新备案 上海市政府新闻发言人日前回应降价纠纷，称双方当事人应根据约定协商解决，如协商不成，可通过司法解决。 上海市住房保障和房屋管理局市场处日前表示：网上房地产报价20%的可浮动幅度，并不是限制开发商降价，也没有任何一个文件限制企业降价。只是，如果报价可浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案。