2009嘉定区别墅市场分析.doc

嘉定区别墅市场分析嘉定概况嘉定，位于中国大陆经济龙头上海的西北部，建县于南宋嘉定十年，距今已有780多年的历史，是名副其实的江南历史文化名城。这里民风纯朴，文风鼎盛，风光秀丽，人杰地灵，素有“教化嘉定”的美称。近年来，在改革的浪潮中，嘉定凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。 地理交通嘉定区位于上海西北部，是建设中的上海国际汽车城所在地。其中心位置在东经12l15，北纬3123。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积463.55平方公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦（罗蕰河）纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。全区水面率7.71%。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里约4公里。行政区划嘉定秦代属会稽郡娄县，隋唐时属苏州昆山县。南宋嘉定十年十二月（公元l218年1月）析两浙西路平江府昆山县东境的临江、平乐、安亭、醋塘、春申5乡置嘉定县，以年号为名，设治于练祁市（今嘉定城区）。嘉定十一年八月，上述 5乡依次易名为依仁、循义、服礼、乐智、守信，今上海大陆地区吴淞江（故道）以北为该时县境。嘉定建县后几易隶属，曾隶苏州府、太仓州，境域亦屡有变动。中华人民共和国成立后，1958年1月嘉定由江苏省改隶上海市。l992年10月11日，国务院批准撤销嘉定县，设立嘉定区，以原嘉定县行政区域为嘉定区行政区域。2006年末，嘉定全区下辖南翔、马陆、江桥、黄渡、安亭、外冈、徐行、华亭8个镇和嘉定镇、新成路、真新3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区2个管委会；下设102个居委会，164个村委会，2090个村民小组；年末总户数18.28万户，户籍总人口53.25万人，其中非农业人口41.99万人，人口密度为每平方公里1149人，自然增长率0.40，全区年内有暂住人口66.45万人。经济概况嘉定区的工业已形成汽车配件及汽修业、电子电器、金属制品、化工及精细化工、通信电缆及设备、纺织服装等 6 个支柱产业和食品、新材料、包装材料、饲料等一批有较强市场竞争力的骨干企业。支柱产业的工业总值占全区三级工业总值的 45.7% ，除 1 个市级工业区（嘉定工业区）， 3 个区级工业区（南翔、江桥、唐行）和一镇一点的镇级工业区外，还建有希望、蓝天、沪太、大众等 20 多个私营经济小区，工业集聚效应日益显现。外商投资企业成为全区工业的主力，其工业产值占全区工业总产值的 47.7% 。在世界排名前 500 家公司中有 10 多家在嘉定投资办企业，如美国通用汽车、通用电气、荷兰飞利浦、德国大众、日本伊藤忠、富士通、丰田等公司。私营工业继续发展，其产值占全区工业总产值的比重提高到 15% 。 嘉定区利用区位优势，实施以市兴区战略， 204 、 312 国道沿线建设的上海安亭汽车市场、上海市金翔木材批发市场、上海轻纺市场、上海装饰市场、嘉定农副产品交易中心、上海真新粮食交易市场、上海胶合板批发市场、上海东方汽配城等大中型市场初步构建了服务上海、辐射全国的集购销、仓储、加工、转运于一体的商流物流基地。新嘉商场、上海博乐购物中心、嘉定商城、银华商厦、商扬商厦、农工商超市等现代化商业设施为嘉定作为上海西北新城商业窗口的繁荣发达树立了新形象。经济指标 固定资产投资项目1-11月增长%全社会固定资产投资总额260.348.2#城市基础建设投资额37.5118.7社会事业10.884.2按产业分第一产业0.557.3第二产业84.650.9#工业84.650.9第三产业175.246.9#房地产业11436.7按经济类型分国有经济60.139集体经济13.48.9股份制经济14.5640.2港澳台、外商投资经济49.9140.3私营经济52.678其他经济69.72.82009年1-11月份嘉定全社会固定资产投资总额达到260.3亿元，同比增长48.2%。其中房地产业投资额达到114亿元，同比增长36.7%。 房地产开发项目单位1-11月增长%企业数个1445.1项目数个1706.3本年完成投资亿元11436.7住宅亿元8456办公楼亿元5.4-26.9商业用房亿元12.430.5其他亿元12.3-3.6房屋施工面积万m26422.5新开工面积万m227045.6住宅万m2202.952.6办公楼万m210-53.5商业用房万m322.119.5其他万m234.9179.8房屋竣工面积万m2181.33.5#住宅万m2140.422.42009年1-11月嘉定全区共有114个房地产开发企业，开发项目达到170个，截至11月末共完成投资114亿元，其中住宅投资84亿元。1-11月房屋施工面积累计642万方，同比增长2.5%，商品房新开工面积累计270万方，其中住宅新开工202.9万方，同比增长52.6%。 房地产交易项目单位1-11月增长%预售商品房套1208493.7面积万m2107.869.1金额亿元122.386.9出售商品房套1898111.1面积万m2186.622.3金额亿元115.532.2存量房交易登记存量房套11115114.4面积万m293.5117金额亿元66.6152.8房地产市场1-11月预售商品房12084套，同比增长93.7%，面积合计107.8万方，同比增长69.1%，预售金额达到122.3亿元。商品房成交18981套，同比增长11.1%，面积合计186.6平米，同比增长22.3%，成交金额达到115.5亿元。 商品房成交结构项目单位1-11月增长%现房销售面积万m231.6-17.5住宅万m222.6-33.3办公楼万m23.6385.4商业用房万m25.344.1其他万m20.185.3现房销售额亿元25.630.5期房销售面积万m2102.1-19.5住宅万m294.9-16.2办公楼万m25.2-40.3商业用房万m22.1-58.5其他万m2期房销售额亿元101.14.4商品房空置面积万m256.49.81-11月商品房现房成交31.6万方，同比减少17.5%，其中住宅成交22.6万方，同比下降33.3%；期房销售面积102.1万方，其中住宅成交94.9万方。别墅市场单位：元/ 市场价格分析板块项目名称市场价格独立双拼联排叠加南翔金地格林世界430003400030000新城东方豪园4000030000嘉宝紫提湾27000嘉怡别墅3400025000目前嘉定市场上主要在售的项目仅金地格林世界、东方豪园、嘉宝紫缇湾、嘉怡别墅四个项目。四个项目中独栋别墅最高价格43000元/平米，最低34000元/平米，双拼最高价格34000元/平米，最低25000元/平米，联排在30000元/平米左右。单位： 面积分析板块项目名称面积区间独立双拼联排叠加南翔金地格林世界302292地上：268-274 地下：134-136新城东方豪园地上：350 地下：150地上：298 地下：130嘉宝紫提湾210-270嘉怡别墅330-405240550独立最大面积在500平米左右，最小300平米，中间面积保持在350平米左右。嘉怡别墅双拼最大550平米，最小240平米，跨度较大。在售四个项目中双拼户型面积集中在300平米左右。联排别墅面积段跨度较大，产品多样。 单位：万元 总价分析板块项目名称总价区间独立双拼联排叠加南翔金地格林世城东方豪园1400900嘉宝紫提湾450-1000嘉怡别墅1100-13