万科经典培训-工序流程管理

,装修房项目 施工工序流程管理,【2008年12月】,三大核心内容,课程目标,工序合理安排的意义,更好的 控制,合理的工序流程,更好的 控制,避免无效成本,工序合理安排控制要点,工序合理安排标准施工工序流程,单工种流水作业安排,工序流程安排,标准工序流程： 一个作业套内的工序先后顺序安排,课堂练习：标准工序流程编排,课堂讨论：,要求：叙述工序流程安排时讲明理由,厨卫间墙砖铺贴,单元门封闭,橱柜柜体安装,腻子批嵌，顶棚刷底漆,进户门安装,清理打胶,厨卫间地砖铺贴,竣工验收,厨房三件套、卫生洁具、开关面板、五金龙头安装,石膏板吊顶龙骨安装、封板,地面基层处理,卫生间二次防水,收纳系统,空气检测,室内不锈钢栏杆、室内空调挂机安装,户内门安装,室内墙体涂料二、三遍面漆,橱柜柜门安装,木地板、压条、踢脚线安装,移交物业,为什么要先封闭单元门？,实现 施工管理 可正式单元门封闭但要注意成品保护 也可临时门封闭但会增加一部分成本 做到开工开门、收工检查后锁门的管理制度,问答：标准工序流程解析,为什么要先完成墙砖铺贴和吊顶，再做地面处理和地砖铺贴？为什么将这三项工作放在整体流程的最前面？,墙砖铺贴完毕为吊顶创造了基面 遵循 的原则，先吊顶再进行地砖铺贴，有利于成品保护 三项作业 大、对 不利，所以安排在工序之初统一开展,问答：标准工序流程解析（续）,为什么要先完成涂料底漆，安装室内门、柜体、栏杆等，再做涂料一二面？,有利于各种安装部品四周的 处理 底漆-室内门-腻子封边-面漆 大件部品安装完成再做涂料面层有利于,问答：标准工序流程解析（续）,如何对竣工验收、移交物业和地板安装三项作业工序排序？,先竣工验收再地板安装最后移交物业 竣工验收人员较多会对地板造成不小的破坏 除地板外先进进行一次统一验收，然后再对地板进行专项验收,问答：标准工序流程解析（续）,标准工序流程编排原则,首先对施工区域进行 管理，然后遵循,让我们大家来总结一下工序流程编排的原则,先 后先 后先 后先 后先 后,工序合理安排合理穿插,若干作业套内的工序先后顺序安排,工序合理穿插,流水作业：,减少怠工时间,缩短工期,减少交叉作业,规避养护期,减少劳动力,合理穿插现场分区（示例）,项目施工中施工区、标段、流水段三级流水作业。每个标段划分为两个施工流水段，两条流水作业流程，每个标段一个施工班组，合理分配劳动力，穿插施工,合理穿插工期计划（示例）,结合分区段，流水施工的进行，各流水段间的施工工序的排布，穿插作业是施工组织设计中的一项重要内容。,合理穿插工序关注点,施工单位管理水平,施工作业面的不同,现有劳动力数量,重点考量,强调正确的施工顺序：如单元门的封闭，空调的分步安装。 对于产品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。,兵书秘籍工序合理安排,关键工序节点质量控制,暖场游戏智慧墙,针对施工过程中遇到的技术方面的难题和相应的解决办法，每个学员提出一个印象最深刻的事件，然后将这些问题分组贴于一面墙上 每组发一叠及时贴，若干颜色的彩笔 （每人思考、书写时间5分钟，小组讨论分享时间大约20分钟） 专家点评、经验分享,智慧墙格式,案例背景,给出这个案例的原型，即事件发生的情景背景。,提出问题,用简练的语言点明问题的实质，即遇到了什么难题。,解决方案,说明为解决上面提出的问题所采取的具体方式方法。,节点质量控制的着眼点,确定关键工序,关键工序节点质量控制,加以有效控制,问题思考哪些工序是关键工序?如何确定关键工序？,节点质量控制关键工序,客户关注,严重影响 客户感受 观感质量 观感质量 观感质量（包括室内栏杆和收纳系统）,节点质量控制卫生间防水,需要重点控制的节点,下水管根涂刷,门槛处先做防水,防水涂膜1800mm,盛水试验,节点质量控制下水管道堵塞及上水管道渗漏,需要重点控制的节点,上水管打压测试,下水管通水通球,界面移交,加强施工过程中的检查和交接验收,室内下水系统完工验收,界面移交,室内上水系统完工验收,节点质量控制电器安装,需要重点控制的节点,内设固定吊支架,灯具位置准确,开关定位尺寸,插座定位尺寸,节点质量控制门,需要重点控制的节点,避免尖锐硬物碰坏,洞口尺寸准确,避免烂根,关注下口门缝,节点质量控制地板,节点质量控制管理方法关键工序检查记录,监理工程师使用关键工序检查记录表，记录工地现场检查验收结果。,工前有交底，工中有检查，工后有验收。 百分百关键,兵书秘籍关键工序的节点质量控制,关键节点的技术要求,技术要求墙砖,开关/插座 应 ，不得跨 砖，墙砖 整齐,磨边不能 边、 边、 边,技术要求墙砖（续）,厨、卫生间周边做 高防水,淋浴房周边墙面做 高防水,淋浴房 居中不能跨 砖,技术要求地砖,与 处的瓷砖侧面 铺贴用砂浆需做,技术要求吊顶、大理石,灯具/风口 顶面,遵循 的原则,技术要求标高,木地板比进户门槛低,楼梯地砖比进户门框低,技术要求标高（续）,木地板比铝合金门框低,阳台地砖比铝合金门框低,技术要求标高（续）,厨房地砖比木地板低,卫生间地砖比木地板低,台面到抽烟机底净距为 、踢脚封板高度为,技术要求橱柜,橱柜安装标高：,技术要求热水器,安装高度：从橱柜顶板向下,技术要求热水器（续）,冷热水接出点标高： （从地砖完成面起算）,难点攻关,难点攻关土建预控（尺差）,棚与地,墙与墙,房间与房间应净空规方一致,平行，以免造成地板与墙面宽窄不均。常见问题：房屋不规方，造成地板大小头解决建议：尺差放控制线 验线 放规方线 放墙位线（充分考虑装修因素扩尺）,难点攻关土建预控（棚面平整度）,常见问题：天棚不平整，影响吊棚观感质量。解决建议：平整度（墙地面） 根据规方线打灰饼 根据灰饼挂控制验线 抹灰,难点攻关土建预控（水安装位置）,常见问题： 水暖埋置深度、高度、平整度对成活观感质量影响严重。解决建议： 水安装位置 安装时要注意三度(深度、角度、高度) 装饰镶砖时一定要 校核淋浴花洒 热水器 洗衣机龙头 座便角阀,难点预控土建预控（电安装位置）,常见问题： 电气埋置深度、高度、平整度对成活观感质量影响严重。解决建议： 电安装位置 穿线时要预留棚内灯线(接线盒+PVC波纹管) 审核图纸 实地放线 吊顶时调整龙骨避开灯位 厨房卫生间开关插座避免压缝,难点攻关土建预控（抹灰）,常见问题：迈步, “萝卜根” 造成门口和墙面大白施工困难。要点控制： 门洞口的尺寸和洞口周围墙面的平面控制。,难点攻关土建预控抹灰（续）,要点控制：土建施工时，厨房和卫生间的窗口四周可以不抹灰，由装饰瓦工处理，窗台的下口抹灰高度不要超过塑钢窗的下沿。橱卫窗口应该吃口,预留装饰瓦工作业基面,难点攻关回型吊顶板开裂,常规做法：在转角处纵横两块石膏板直接拼接，表面加嵌缝带，刮腻子处理.常见问题：这样在此处因应力变化等因素，吊顶表面会在一定时间段呢不同层次的开裂。,解决建议： 会最大程度的减少后期开裂的问题，只能避免45度裂缝,难点攻关电源盒周围平整的处理,常见问题开关面板安装后与墙靠不严解决方案 刮大白时油工必须用 检查电源盒周围。 安装时不能超出,难点攻关玄关理石地心造型,常见问题造型复杂易造成施工混乱解决方案现场拼接时必须带有测尺记录和加工排号图,难点攻关浴缸检修口,常见问题：检修口定位尺寸与表面装饰材料的排版尺寸不符解决方案： 出马赛克的 ，两个尺寸必须相符。马赛克材料是软连施工预留检修口前必须核对图纸，赶整块的留检修口。包括马赛克与墙地砖安装缝.就是“赶模”,难点攻关地面找平,常见问题地面不平整造成踢脚线缝隙、悬空和地板空鼓。解决方案地面抹灰应压光或建议增加自流平。,消除石材铺贴高低差 减少装修施工难度 减轻成品保护压力 表面效果有质的飞跃,进口药液,结晶后效果,结晶后效果,粗磨,精磨,难点攻关石材翻新处理,室内门增加副框 缩短了加工、安装周期 尺寸精确，提高了安装质量 减小成品保护压力 方便后期更换,门框固定在垫板上,加工、安装周期长,保护压力大,提前加工副框,提高加工精度,难点攻关室内门处理,如果衣柜门比例不协调，细长的受力会非常容易使柜门变形，普通的拉直器承受不了变形的应力，需要选择定制特殊的H铝型材。,难点攻关衣柜门防变形,通长上水管 尽量选用通长整根上水管，中间没有接头，减少漏水、爆裂几率。同时上水管、角阀应选用质量优良产品，不要因小失大。,两个管丝接,容易造成漏水,两个管丝接,一根通长上水管,不易造成漏水,优质的上水管及角阀,难点攻关上水管漏水、爆裂,规范浴缸砌筑做法，红砖砌台必须抹灰、压光；安装浴缸前必须清理干净；预留检修门；下水管连接正确，做通水试验；完成后浴缸保护。,红砖砌筑,抹灰压光,清扫干净,浴缸保护,上下水连接可靠并试水,难点攻关浴缸砌筑,成本允许的情况下，用挂接取代钉接如果只能钉接 钉眼修补 打透明胶,修补钉眼前,修补钉眼后,挂接，无钉眼,打胶，防止跑灰,难点攻关木踢脚的固定方式及打胶,难点攻关涂料大白色差、局部粗糙起皮,难点攻关涂料大白色差、局部粗糙起皮（续）,色差部位：开关面板、筒灯周边及两色涂料分界处产生原因：以上部位施工时滚刷无法到位，只能用羊毛 刷代替，涂刷遍数多于滚刷遍数，并且在拆 除部件保护膜时极易破坏涂料，故产生了反 复修补的现象；由于原始面涂料表面氧化变 色后与后补涂料产生色差处理方案：面板、筒灯在整改完成后，戴手套统一安装建 议：1、留有一遍涂料在开放前集中施工，然后 安装面板灯具等部件 2、少用有色涂料,难点攻关墙地砖掉瓷等,难点攻关墙地砖掉瓷等(续）,产生部位：45阳角砖、安装部件节点部位产生原因：1、阳角部位倒角后抗击性能差，施工中极 易产生磕碰掉角 2、安装部件打孔时破损或打孔过大处理方案：1、采用“L”扣角加强阳角砖保护 2、采用玻璃钻头打孔，减少瓷砖破坏概率 3、强化部品安装单位成品保护意识建 议：阳角采用半圆转角代替45 倒边对角工艺,难点攻关石材裂缝、划伤,难点攻关石材裂缝、划伤（续）,产生原因：1、施工选材不严格（纹理不均匀、色差过 大） 2、施工中断裂粘接不美观（缺肉、胶色不 匹配、打磨抛光不到位） 3、成品保护不到位产生划伤处理方案： 1、严格选材、加强成品保护措施 2、 交付前做打磨抛光处理 3、对断裂石材处理态度要做到“不破不立” 趁早更换彻底解决原则注：成活后更换涉及到防水及拆卸门套工程繁琐,难点攻关面板类划伤,难点攻关面板类划伤（续）,产生原因：墙面打磨砂纸时成品保护不到位 部品安装过程保护不到位 保洁过程使用工具不当处理方案：加强施工中成品保护 保洁过程中禁止采用尖锐工具产出面板上残 留的涂料和污渍；用半湿抹布擦拭建 议：开关、面板和筒灯在整改过程中最后一遍涂 料施工完毕后统一安装。即避免了部件周边 涂料施工不到位的情况又避免了成品保护不 到位造成划伤同时省去了对部件的成品保护,施工工序流程管理总结,节点质量控制,合理安排工序,关键工序重点控制节点 管理办法工序检查记录 技术措施经验分享,避免同一作业面上交叉施工 成品保护难度较大的后安装 作用：有效缩短整体工期,感谢聆听,万科物业,年月，万科成立下属第一家物业管理公司深圳市万科物业管理公司万科先后在天津，北京，上海，鞍山，沈阳，大连，成都，武汉，长春等九个城市成立了专业的物业管理公司，目前管理项目多个管理面积近万平方米，管理类型包括：高层大厦，多层住宅，别墅，写字楼，工业区，学校及政府公共物业等年，万科物业导入国际质量管理和质量保证模式,不断创新的物业管理,年，深圳天景花园，“业主自治与专业服务相结合”年，深圳荔业大厦，“酒店式”管理模式年，深圳万科城市花园，“无人化管理”模式年，深圳俊园，“个性化管理服务”年，万科“接管”国家建设部大院，中国人民解放军总后勤部机关物业年，上海万科假日风景，“园心圆”服务计划年，深圳万科四季花城，“邻里守望”物业管理模式年，在全国所有社区开展“家庭节”活动,公司理念与宗旨,对客户：意味着了解您的生活，创造一个展现自我的理想空间对投资者：意味着了解您的期望，回报一分令您满意的理想收益对员工：意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台对社会：意味着了解时代的需要，树立一个现代企业的理想形象,公司愿景,不断钻研专业技术，提