南京市物业服务收费管理实施办法.doc

南京物管收费下月执行六大新规(2005-02-24 08:43:28)【金陵晚报报道】新闻提示：历经半年多时间的调研，上百次座谈，昨天，南京市物业服务收费管理实施办法（以下简称办法）终于正式出台，并将于下月起开始执行。记者获悉，对于装修保证金、小区车库停车费等热点问题，新办法都有了全新的规定。 鼓励双方约定收费 办法打破了以往政府指导价“一统天下”的管理方式，鼓励物业相关各方约定收费。 根据规定，今后，已经成立业主委员会的普通住宅，其公共服务收费由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内约定。与此同时，业主委员会以招标方式确定的物业服务收费，在报当地价格主管部门备案后，也可以作为前期物业服务收费标准。 物业服务按质论价 在新出台的办法中，物业管理公共服务费的计费方式也已经“变脸”。现在，物管企业服务的内容、质量已经与收费标准紧密挂钩，要想多向业主收钱，唯一的途径，就是提升服务质量。 记者获悉，今后，市物价局将会同市房产管理局，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。 在形式上，新的办法还取消了原普通住宅“甲类”、“乙类”的区分。另外，原来表意容易含混的“高层住宅”、“低层住宅”的说法，也分别被改成“有电梯住宅”、“无电梯住宅”。 专用车位的停车费降了 不少在小区购买了车位的业主经常抱怨，自己都把车位买下来了，每个月还要交100多元钱的停车费，简直不能接受。下个月后，那些买了车位的业主，每个月所需支付的停车费将大大降低。 据了解，南京市住宅区停车管理服务费老的收费标准显示，在车位不卖的前提下，多层住宅150200元月，高层住宅200300元月，其中买车位者减半，即75150元月。根据新的标准，业主共用车位的收费将维持原价，但专用车位每月的收费则降为5080元月之间。对于只租不卖的地下车位，将不按照层数限制，一律为150300元月，地上只用于出租的露天车位为80150元月，和以前老的办法相比，没有太大变化。另外，摩托车、助力车（电动自行车）、自行车的停车收费办法没有变动。 市物价局房产价格处处长徐从杰还告诉记者，新办法执行后，即使是已经被批准可以相对共用车位“按半收费”的专用车位，也必须根据新的标准执行。 禁止收取装修保证金 装修保证金（有些叫装修质保金、押金）、装修管理费、垃圾清运费、电梯增容费、装修工人出入证费五花八门的费用让不少准备装修房子搬入新居的业主窝了一肚子火。 家住城东的孙先生不久前就向记者投诉，他按照每平米15元钱的标准，向物管交了1650元的装修保证金。岂料，装修完后，物管公司说他违反规定在阳台上安装防盗窗，因此保证金没得退！可孙先生装修之前，并没有人告知他，阳台上是不可以安装防盗窗的。后来孙先生的朋友就劝他，装修保证金说是装修结束后退回，事实上再小心，也多多少少会被扣钱。 新的办法执行后，市民的此类烦恼将得到解决。记者获悉，下月起，南京已明确禁止收取“装修保证金”。形形色色的装修收费也被规范为“装修管理服务费”，每平米35元（其中包括25元平方米的装修垃圾清运费），除此之外，物业公司不得再加收任何费用。 空置物业费比例提高两成 办法提高了空置物业交费的比例，也就是说，买了房子不去住，要缴的物业管理费要比以前多得多。 据悉，从下月起，业主办理入住手续后，长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70交纳空置物业管理费。 此前，南京市对于空置物业费是按照50的比例收取的。物价局人士告诉记者，当时在讨论草案的时候，物业管理企业都要求按照100收取空置房屋的物业费，但此建议遭到业主代表的一致反对。 物价部门解释，物业管理带有公共性质，即使业主尚未入住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主处于装潢施工阶段，产生的生活垃圾甚至会比平常还多，这种情况下因为不入住而免交物业费显得不合理。另一方面，让没入住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑之后，物价部门提出空置物业按规定标准的70折中交费。在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。 临时停车1小时内不收钱 以往曾经有读者反映，到某小区送业主买的电视机，居然被收取了4元钱的临时停车费，并且没有任何收据，总之是不给钱就别想进门。对此，办法明确，在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在1小时内的车辆不得收取停车费。1小时以上临时停车，则按5元次的标准收费。停车1小时以上、12小时以内为一次。金陵晚报记者刘泱南京物业服务收费下月启用新规(2005-02-24 07:30:19)【南京日报报道】 （记者 张小川 通讯员 史佳） 经过半年多的调研、开了上百次座谈，“大修”后的南京市物业服务收费管理实施办法昨天正式出台，并将于3月1日起执行。据悉，经过“大修”的物管收费新规矩，至少在装修保证金、小区停车费、空置物业收费等5个方面作出新规定。 焦点一：装修保证金“寿终正寝” 2002年6月1日起执行的物管收费老办法规定，业主装修前，都得向物业公司交纳房屋装修保证金，普通住宅少则800元，多则1500元。由于原先的物管收费规定业主“违反装修结构安全协议的，物管企业有权扣除装修保证金”。说不清是“钞票”太馋人，还是业主“不听话”，业主与物管企业因此引发的纠纷一直没有断过。 昨天出台的新办法规定：装修单位应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。除此之外，物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。 焦点二：鼓励双方约定收费 长期以来，业主与物管企业围绕“物管服务收费”一直争执不下，业主抱怨收费标准太高、服务不到位，物管企业则怪罪标准太低、入不敷出。 针对这一矛盾，新办法打破了以往政府指导价“一统天下”的管理模式，鼓励双方约定收费。从3月份开始，已经成立业主委员会的普通住宅，其公共服务收费由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业管理企业在物业服务合同中约定。与此同时，业主委员会以招标方式确定物业服务收费后，报当地价格主管部门备案，也可以作为前期物业服务收费标准。 焦点三：车库收费有调整 按新规定计算，租一个车位，70年下来需要交纳126万元252万元小区停车管理服务费，而买一个车位，70年只需要交纳42万元672万元小区停车管理服务费。两者相较，70年相差84万元1848万元。过去，在车位不卖的前提下，停车的费用为多层住宅150200元月，高层住宅200300元月，其中买车位者减半，即75150元月，而新标准规定，对买车位者每月收费在5080元月之间，比以前有明显下降。市物价局房产价格处处长徐从杰说，按照新标准计算，租一个地下车位交纳的服务费可能要比买下车位多出两倍左右，因此，购买一个车位用于出租，也不失为一种好的投资办法。 徐从杰说，停车管理服务费用新政策的调整，从一定程度上拉开了产权车位和租赁车位的收费档次，使更多消费者倾向于购买车位。另外，提高地下出租车位的服务管理费用，无形中充实了维修基金，这对小区业主有利。 对于临时停车的收费问题，新办法也作了明确：在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在1小时内的车辆不得收取停车费。1小时以上临时停车，则按5元次的标准收费。停车1小时以上、12小时以内为一次。 焦点四：空置物业收费比例提高 两成买了房子不住，从3月份开始，要缴的物业管理费比以前多多了。新办法规定，业主办理入住手续后，长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70交纳空置物业管理费。据悉，以前，我市对于空置物业一直按照50的比例收取。物价局有关人士说，在讨论草案时，物业管理企业都要求按照100收取空置房屋的物业费，但此建议遭到业主代表的一致反对，结果就形成了双方“各让一步”的结果。 物价部门解释说，这样做的原因是，物业管理带有公共性质，即使业主尚未入住，小区内的绿化、保安、秩序管理等服务也不可能取消或者打折，如果业主装潢施工，产生的生活垃圾甚至会比平常还多。在这种情况下，因为不入住而免交物业费显然不合理。另一方面，让没入住的业主同享受服务的业主一样交纳电梯费、照明费、车辆秩序管理费等，也有不合理之处。所以经研讨考虑，物价部门提出空置物业按规定标准的70折中交费，在保证公共服务正常前提下，顾及业主利益。 焦点五：物业服务按质论价 对业主来说，享受何等服务，就需支付何等费用。其实反过来亦然：物管要想多收钱，就得多服务。新办法对普通住宅物业管理公共服务实行等级收费制，今后，物管企业服务的内容、质量，须与收费标准紧密挂钩。 据悉，由于新办法不仅取消了原来普通住宅“甲类”、“乙类”的区分，一些原来表意容易含混的“高层住宅”、“低层住宅”的说法，也分别被改成“有电梯住宅”、“无电梯住宅”。因此，市物价局今后将会同市房产管理局，根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。 物管收费新标准历时八个月的调查研究，由南京市物价局和南京市房产局共同签署的南京市物业服务收费管理实施办法昨日终于正式出台。该办法在小区装修费、停车费等多项收费上作出创新。新办法下月开始生效。普通住宅物管费的新标准依然分为五级，每级按有电梯、没电梯两类收费。比照旧标准，从0.2-2元/平方米月的新标准并没有明显上调，但不同级别收费相互之间的差距却拉大了。物价部门表示：旧标准是和小区硬件对应，配套差的收费就低，而新收费标准是要和物管提供的服务对应，以服务论价格。装修收费上，新标准将所有收费统一为3.5元/m2的装修服务费一种费用。原先15元/平方米、最低800元/户、最高1500元/户的装修保证金彻底被取消，原先2.5元/平方米的装修垃圾清运费也被合并到新的3.5元/平方米的服务费中，看似涨了1元/平方米，但以往物管私下收取的出入证工本费、电梯使用费等其他费用均被明令禁止。此次新办法将空置房的物管费规定在“按70%收费”，比原先50%的标准有所升高。然而有关部门表示：按去年11月1日实行的江苏省物管收费办法“不低于70%”的规定，南京市将其确定在70%已是“最低线”了，有的物管公司钻“不低于”的空子按100%收。新办法还首次规定：分期开发、配套不到位的小区物管费应该下降15%-30%收取，由开发商补贴物管。临时停车的每满12小时算一次（5元/次），不足1小时不得收费。已购车位的停车费也由原来的75-150元/个下调到50-80元/个，以前审批过的此类车位收费下月起须按新标准调低。另外，本次新规还放开了前期物管（业主委员会成立前开发商选聘的物管）招标价格的核准，规定：选聘前期物管不招标的，物管收费依然需要物价部门审核，招标的则只要备案。但有业主担心，不核准只备案会不会削弱物价部门的管理力度？许多市民希望：对应五级收费，物管服务是不是还应该有个明确的五级服务标准？这样才能真正做到收费、服务相对应。历时八个月的调查研究，由南京市物价局和南京市房产局共同签署的南京市物业服务收费管理实施办法昨日终于正式出台。该办法在小区装修费、停车费等多项收费上作出创新。新办法下月开始生效。普通住宅物管费的新标准依然分为五级，每级按有电梯、没电梯两类收费。比照旧标准，从0.2-2元/平方米月的新标准并没有明显上调，但不同级别收费相互之间的差距却拉大了。物价部门表示：旧标准是和小区硬件对应，配套差的收费就低，而新收费标准是要和物管提供的服务对应，以服务论价格。装修收费上，新标准将所有收费统一为3.5元/m2的装修服务费一种费用。原先15元/平方米、最低800元/户、最高1500元/户的装修保证金彻底被取消，原先2.5元/平方米的装修垃圾清运费也被合并到新的3.5元/平方米的服务费中，看似涨了1元/平方米，但以往物管私下收取的出入证工本费、电梯使用费等其他费用均被明令禁止。此次新办法将空置房的物管费规定在“按70%收费”，比原先50%的标准有所升高。然而有关部门表示：按去年11月1日实行的江苏省物管收费办法“不低于70%”的规定，南京市将其确定在70%已是“最低线”了，有的物管公司钻“不低于”的空子按100%收。新办法还首次规定：分期开发、配套不到位