左岸公园物业服务方案.doc

左岸公园物业服务方案目 录第一节 房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理1第二节 安全服务34第三节 保洁服务38第四节 管理目标.43第五节 管理设想44第一节 房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理唐山市左岸公园物业是主要由4栋小高层、6栋多层及3套别墅组成的综合性小区，因环境设计而确定了业主要求较高的居住品味，为此业主的安全保障及居住环境、机电设施设备的管理十分重要。我公司根据项目物业管理费用较低的实际情况，将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行ISO90012000质量管理体系，对社区安全、环境美化及各类机电设施设备将严格执行我公司提倡的“东方管家”管理模式实施管理，同时对设备进行高质高效的定期维护保养，对各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案处理机电设施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度地实现节能降耗，创造良好的经济效益和社会效益，为客户提供一个安全、舒适的高品味工作和生活空间。一、基本管理模式因本项目距离北京较近，完全借助公司资源在本项目建筑物及楼宇配套设施、设备的运行维护管理上，我们将建立三级保障机制确保高效低耗运营。第一级，项目自身保障机制。由项目上员工来完成各项建筑物和设备、设施的运行和日常维护；第二级，北京区域公司保障机制。本级保障机制主要协调和处理可能出现的常规问题，并通过调集和整合以及本公司的专业公司的力量，解决和处理可能出现和存在故障或隐患。并负责完成中级以下维保工作。第三级，集团公司保障机制。本级保障机制将从更大范围内调集和整合本公司资源以及社会资源，解决和处理较为重大的技术难题。确保左岸公园各项建筑物和配套设施的正常运行和其设计功能的实现。二、人力资源与制度保障基于左岸公园面积约近6万平方米，仅针对物业的小修和物管条例约定的物业其他服务，中修和大修根据实际情况需求进行。为确保各项系统的正常运行，我们将对口配备房屋维修养护人员，实现区域垂直领导，项目经理负责制的管理体系。具体操作上：引入ISO9001质量保证体系，进行规范化管理。明确岗位职责，按岗位制定职责，做到责任、程序、标准三落实。建立考核机制。建立激励机制。制定紧急预案。1、管理制度（前期顾问在此不再阐述）（1）接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。（2）预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：三级保养内容；日常维修及大修理的内容。设备维修、保养的标准与要求。开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修保养部门每年根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。（3）值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。调度值班人员接到报修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。（4）交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：交接班双方人员必须提前15分钟做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。出现下列情况不得交班：在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。（5）报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、工程负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：下列情况报告班组长：a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；b.设备出现故障或停机检修；c.零部件更换及修理；d.运行人员暂时离岗。下列情况报告工程负责人：a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；b.采用新的运行方式；c.重点设备发生故障或停机检修；d.重点零部件更换修理、加工和改造；e.员工加班、调班、补休、请假；f.与上级或外协单位联系。下列情况报告经理：a.重点设备发生故障或停机修理；b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；c.系统运行方式的重大改变；d.系统及主要设备的技术改造；e.系统或设备的整改工程及外委施工；f.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；g.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。（6）除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。（7）设备操作维修安全规定：所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术及安全操作等方面的培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套等，并要认真保管。工作人员进入设备房内严禁吸烟及明火作业。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。3、培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍，降低管理成本。物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，必须要求是“精干”的“一专多能”型的技术能手，从而降低管理成本。（1）技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。本物业人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。（2）技术人员的“一专多能”化，适应机电管理的需要。本物业内配套的机电设备通常是24运行，因此机电维护人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能提得起、放得下，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。但在采用“一专多能”的工作方式时，必须保证持证上岗，以免发生安全事故和其他方面的损失。（3）加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。本物业内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周有关领导组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。三、技术能力保障我公司设有机电和电梯维修两个专业公司，拥有一批专业技术人员，并与社会上诸多设备生产厂家保有良好的合作关系，对唐山市左岸公园的设备管理与维护有充分的技术能力保障。以下就各个专业和系统的技术保障操作分别进行阐述： 房屋建筑物及大厦配套设施的维护与管理房屋修缮一般分为小修、中修、大修。物业公司日常进行的是小修，对于中修和大修，由物业分公司根据物业状态进行申报，决定是否需要维修，并出资进行维修。1、土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。2、土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。3、土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。一、房屋维修养护模式风格派E4的维修养护采用定期检查、零星养护与计划养护相结合的模式。具体工作规划如下：序号公共建筑设施名称事 项计划养护周期1上人屋面对损坏的面层进行修补对分格缝用沥青进行勾缝对天台泛水、变形缝进行处理对屋面渗漏进行处理每1年每1年每1年每1年2商铺外墙清洗每年3次3内墙饰面涂料饰面重点部位粉刷涂料饰面全面粉刷瓷砖饰面空鼓更换每1年每3年每1年4楼面、地面大理石地面破裂更换磁砖地面空鼓、破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理每1年每1年每半年5天棚抹灰层空鼓处理天棚重新粉刷装修吊顶的调平、破损的处理每1年每3年每1年6室外道路（地面）大理石地面裂缝、缺角系统修补广场砖地面破裂更换草地多孔砖破裂更换水泥地面起砂、裂缝修理其它地面（如碎石地面等）修补每1年每半年每半年每1年每1年7门窗闭门器、门锁调校变形复位防腐防蛀处理每季度每季度每1年8挡雨篷清洗、加固每1年二、维修管理1、计划建筑物维修养护由分包该项工程的供方制定计划、方案，报甲方或业委会、公司品质部审批，审批后的计划由公司、项目、供方、甲方或业委会各留一份。 每年初，维修负责人按公司规定制定土建保养计划，填写土建保养计划表，报甲方及公司品质部批准后，实施计划养护。日常零星养护修理，主要通过护卫巡逻员每日巡查及维修人员巡查等渠道收集。护卫巡逻员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写发现故障通知单并交与维修班。若递交发现故障通知单三日后，该问题仍未整改，则再次填写发现故障通知单，直接递交给分公司经理。土建中修、大修计划由公司制定，并审查确定方案，编制预算，向甲方或业委会进行申报。2、实施建筑物的维修保养由供方按照合同要求、国家有关标准及我公司有关企业标准中的要求执行，填写相应的维修记录。项目工程维修部及供方维修人员须按国家标准、规范，我公司有关标准要求，按计划制定的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理，填写土建保养记录。计划养护所需人工应在土建保养计划中安排，实施时不再填写派工单。零修项目，工程维修部接到通知单后，维修负责人应及时在派工单上填写维修内容，并指派人员修复处理，零修项目不得超过两天。不能及时修复处理的应报告项目经理，并说明原因，由项目经理按实际情况进行处理或向有关单位报告。土建中修、大修，我公司选择供方组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由公司组织有关人员（相关技术人员、公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。3、检查计划养护项目施工完毕后，由维修负责人按房屋维修养护工程质量检验评定标准进行检查，并签署检查意见。零星项目完工后，由维修负责人进行检查并在派工单上签署检查意见。土建中修、大修，由项目维修负责人及品质部相关工程师现场监督。工程竣工后，由公司组织按房屋维修养护工程质量检验评定标准验收。验收合格，填写工程竣工验收证明，由施工单位、项目、公司在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理工程竣工验收证明，未办理工程竣工验收证明者不予结算工程款。公司定期组织检查，发现问题用缺陷消项记录通知相关单位。4、处理各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。主管人员应定期对维修中发生的问题，分类统计，找出建筑维修保养中易出的问题，维修通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。三、房屋维修养护工作的监督与检查1、每年年底由我公司组织对房屋共用部位、设施设备等进行全面检查一次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；房屋完好率（100%）房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。即: 完好房建筑面积基本完好房建筑面积 房屋完好率= 100% 总的房屋建筑面积2、每年根据维修派工单统计出“房屋零修、急修及时率”，“维修质量合格率”。零修、急修及时率以急修服务5-10分钟内到位，2小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对甲方做出合理解释，做出限时承诺，并在限定时间内修复。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。房屋零修、急修及时率（100%为达标线） 年按期完工的零修、急修工程数房屋零修、急修及时率= 100% 年零修、急修工程总数维修质量合格率（100%为达标线）年合格的维修工程数 年维修工程总数维修质量合格率 = 100% 3、公司品质部不定期组织对房屋状态进行检查巡视，定期对项目管理状态进行检查。4、维修负责人每周对公共设施巡回巡查一遍，发现问题及时派单进行维修。5、巡逻保安每日巡视楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等，发现问题以故障转呈单的形式转往工程维修部进行维修。6、在检查过程中，如发现需进行大、中修或更新改造的项目，公司应将检查情况、编制的维修计划及所需费用预算报告协商进行修复。 设备设施运行维修管理方案一、变配电室的维护与管理（因本小区供电系统不在物业管理区域内，在此只做功能性论述）如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供电系统则是它的大动脉。为了保障系统供电的连续性，我公司将根据大厦内不同场所的用电性质和特点，配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护方案，确保供电系统的正常运行。变配电系统的安全操作、运行规章制度及工作流程：1、 工作目标正确运行及维护小区内的高压供电系统。保证小区内的电力正常供给。2、工作职责（1）、负责小区内的高压供配电系统的运行，处理一般性的故障，参与并协助高配房之高压系统的维修保养工作.（2）、运行人员必须持证上岗，必须熟悉小区内的供电的情况,掌握辖区范围内供电设备的操作方法及应急处理方法。（3）、定时(每2小时)巡视各高配房内设备的运行情况，发现故障应及时排除,并认真做好巡视记录和值班记录。不能排除的故障应及时报告上级领导安排处理。（4）、保持值班室、高低压电房、设备用房及设备设施的清洁，实行责任人负责制保养所有的工具及物品应摆放有序。（5）、负责小区内高配房设备的日常维护保养工作，在日常的值班工作中和维护保养工作中必须严格按照国家有关的安全操作规程进行操作。自觉接受安全员的监督，严禁发生种种违反安全规程的行为。高配房禁止非工作人员进入,值班人员不许私自脱岗，睡岗。（6）、遇到突然停电或发生其他突发性事故时，应从容镇定操作，及时排除故障，或采取应急措施，并迅速通知分公司，调集相关人员到岗处理。（7）、提高警惕，加强防范，做好高配房的防水、防火、防小动物的安全管理工作，发生火警时切断相应部位的电源。（8）、与供电局同步对大厦内各用电计量表进行抄表，并协助供电局抄表员确认用电总量，进行分析上报分公司。做到及时发现问题，及时解决问题，杜绝浪费。3、质量记录(1)年度保养计划(2)设备故障维修记录(3)设备维修及零配件更换记录(4)工作日志(5)配电房运行记录册(6)供配电系统设备保养记录4、每日巡视保养项目 电力变压器（干式）序号部 位内 容要 求1外壳1.低压连线母线；2.检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹。2温度计1.检查是否完好；2.观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过140。3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。4变压器室1.检查门窗、地面、四壁；2.检查通风道、通风设施；3.检查室内照明设施；4.检查室内消防设施。无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常。电容器柜序号部 位内 容要 求1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面；2.检查仪表指示及运转参数；3.检查自动补偿器；4.检查各组电容指示灯。无灰尘、污迹、仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好。2柜内1.观察电容器壳体、套管；2.检查导线及其连接点；3.检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45。5、每周保养项目电力变压器（干式）序号部 位内 容要 求1完成每日巡视保养项目。无灰尘、污迹。2接地线1.检查接地线；2.检查接地点。无断股，无锈蚀，接触良好。电容器柜序号部 位内 容要 求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐组投切电容器。控制正常功能良好，指示仪表及信号正确。3接地检查接地线。无松动，无断股。4柜内检查熔断器、接触器、热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏。6、年度保养项目电力变压器（干式）序号部 位内 容要 求1完成每日巡视保养项目2变压器1.全面清扫、擦拭；2.全面紧固螺栓连接部分；3.测量绕组直流电阻；4.测量线圈绝缘电阻；5.相间绝缘电阻。清扫，无油垢；牢固无松动；三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4，线间差别不大于三相平均值之2）采用2.5KV兆欧表，阻值符合有关规定。3电器连接1.调压连接片；2.一次电缆接头；3.二次母线槽插头。调压连接片连接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好。4变压器室全面清扫；清扫、检查高压负荷开关；检查修理室内照明、通风、消防设施。清洁，无蛛网、积尘；清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失功能正常，无故障。电容器柜序号部 位内 容要 求1完成每日巡视保养项目2柜内全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不清晰的接线号；检修控制元器件。无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰完好无缺损、动作可靠。3电容器检查电容器壳内及瓷瓶测量电容器二级对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器。壳内无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值10。供配电接地系统序号部 位内 容要 求1接地线检查接地线螺栓及连接情况。紧固良好。2接地体检查接地体焊接头。焊接良好，无锈蚀。3接地电阻用接地电阻测量仪测量接地电阻。系统的接地电阻小于4。二、低压设备设施的维护与管理低压配电设备的运行及保养为了保障系统供电的连续性，我公司将根据小区内用电性质和特点，制定行之有效的运行管理制度和维护方案。1、 工作目标正确维护小区内的低压供配电系统。保证小区内的电力的正常供给。2、工作职责（1）负责小区内的低压供配电系统的维护保养，处理一般性的故障。（2）保养人员必须持证上岗，必须熟悉小区内的供电设备和设施的情况,掌握辖区范围内供电设备的维护保养方法及应急处理方法。（3）发现故障应及时排除,并认真做好记录。不能排除的故障应及时报告上级领导安排处理。（4）在日常的维护保养工作中必须严格按照国家有关的安全操作规程进行操作。自觉接受安全员的监督，严禁发生种种违反安全规程的行为。各设备房禁止非工作人员进入。（5）提高警惕，加强防范，做好配电房的防水、防火、防小动物的安全管理工作。3、 质量记录（1）年度保养计划（2）设备故障维修记录（3）设备维修及零配件更换记录（4）工作日志（5）供配电系统设备保养记录（6）配电系统检修工作票4、 参阅文件、资料5、1公司工程部制定的低压配电柜维修保养规程(试行)5、2市劳动局编制的安全规程、安全用电及触电急救5、3市劳动保护宣传教育中心编制的特种作业人员复审资料系列：电工5、保养内容低压开关柜序号部 位内 容要 求1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面；2.检查仪表指示及运行参数；3.检查空气开关；4.检查闸刀开关、操作机构；5.检查分闸、合闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状态符合运行要求，指示灯指示正常。2柜背面1.观察母线、连接点、引出线；2检查电度表。检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具；检查电缆及电缆头；检查母线支撑固定装置。连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常。不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味；无发热，容量符合规定，固定可靠，固定可靠，无损坏，无松动3插接箱1.清扫外表面；2.检查空气开关；3.检查内部接线。状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。4设备房1.检查房顶、四壁、地面、门；2.检查室内照明设施；3.检查电缆、母线槽。无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。5地线查接地线，接线头。接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固。6地下电缆室检查室内环境；检查电缆托盘；检查电缆。无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹。7柜内全面清扫灰尘；整理二次线；补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检修紧固螺栓连接点；补刷相位漆。整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定。8地下电缆室全面清扫、整理。无垃圾、杂物、电缆排列整齐。6、供电系统应急抢修、处理方案(1)供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到现场，30分钟排除故障。公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发生时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、抢修时间等。(2)停电应急处理措施对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，应及时通知甲方停电原因及时间，并做好停电准备工作。对于突发事件停电时，应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知甲方，同时启动备用电源，并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。当维修和保养电气设备需要计划停电时，应提前通知甲方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知项目经理，项目经理接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知甲方停电及原因。当发生火灾时，值班员应按大厦灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。三、防雷系统的维护与管理1、保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证小区的安全。2、保养周期：每年保养两次，平时巡视检查。3、保养内容：（1）检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R1。（2）检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。（3）检查避雷线过变形缝处是否损坏。（4）检查网格有无损坏、变形、锈蚀。（5）检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理（刷银粉）。（6）检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈蚀，即打磨并刷银粉；若锈蚀严重，需立即更换，以保证避雷针使用功能。（7）检查断线卡螺栓是否松动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡板，最后上紧螺栓。4、系统检测：每年雨季前对避雷系统进行一次检测。5、防雷电应急预案：为减少在雷雨季节弱电系统（包括：闭路监控系统、楼宇对讲，红外周边防范、消防报警控制系统、车场道闸系统等）遭受雷电的冲击破坏，保护设备安全，制订以下防雷措施。 （1）在雷雨季节必须坚持关注天气预报并加强设备巡视和保养。（2）检查各部分防雷装置、建筑物金属构件、低压配电保护线(PE)、等电位连接带、设备保护地、屏蔽体接地、防静电接地及接地装置等连接在一起的接地系统（3）检查和测量所属电器设备的接地情况，是否符合电气装置安装施工及验收规范要求，这是避免雷击的关键。（4）雷电来临之际立刻关停易受雷击破坏的设备（包括消防报警控制系统、车场道闸系统、闭路监控系统、红外线报警系统、楼宇对讲系统、天线接收系统等）。（5）电子系统应外部防雷和内部防雷等措施进行综合防护。（6）设备和装置外露可导电部分作电位基本相等的电气连接即等电位连接。（7）将工作接地与防雷接地分开布线，禁止互联互通。（8）过电压是一种高强电压、大电流、瞬间发生的电压。其破坏力相当强，在其发生的同时还产生渐弱的空间感应电势，极性与之相反。因此，使用良好的接地才能减除其破坏。（9）维修人员与保安协调工作，保证小区安全巡视，保证出现意外雷电时能及时抢修，排除故障。四、消防系统的维护与管理（一、）消防中心值班制度1、控制中心实行24小时专人值班制度，值班员不得随意离开消防控制中心，值班员要遵守岗位职责，做好值班记录，室内卫生每日随时清扫，保持室内卫生干净整洁。2、值班时间随时检查消防控制系统是否正常，发现故障及时填写发现故障通知单报告班长或维修班，由专业技术人员进行维修。3、发现报警信号，立即检查信号真伪情况，并通知巡逻保安立即到达报警现场，进行核实和复位。4、消防专职值班员及维修技术人员，负责对小区内的消防设施设备巡查、保养、维修、管理。5、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，禁止存放易燃易爆等危险品。6、控制中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用或影响消防联络。7、控制中心内的手持灭火器材和防火衣供发生火灾时急用，任何人不得擅自动用。8、各种资料、记录妥善保管，交接班时认真做好值班记录，交接清楚后方可下班。（二）消防中心控制室岗位职责1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。2、熟悉与掌握消防设备的构造性能，保证救灾过程中操作有序、准确、迅速。3、对各种消防报警及消防投诉电话，要做好值班记录和交接班手续。4、定期对消防设备进行巡查，确保消防设备处于良好备用状态。5、按时交接班，每班对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。6、宣传消防安全规章制度，报告消防隐患，提出消防安全管理合理化建议。7、非消防工作所需，不准占用消防电话。闲杂人员禁止进入消防值班室内。8、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报或与职责不符的其他事情；有事需要离岗时，必须得到班长同意有人替班后方可离岗。9、发生火灾时，迅速按灭火程序和紧急方案处理，并立即报告项目经理及有关人员。10、值班时按照保安员着装管理规定，统一着装。（三）消防安全管理制度根据中华人民共和国消防法唐山市消防管理条例及公司消防安全管理有关规定，结合左岸公园实际情况制定消防安全管理制度:1、项目员工把消防工作视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。2、任何单位或个人在管理区域内施工作业不得擅自动火，动火时必须事先通知消防中心，办理动火手续。施工动火前必须采取切实有效的安全防火措施，并且派人监督其动火完毕后立刻清查现场。对私自动火作业的，除补办动火作业手续外，还要对其进行处理；一旦造成事故的，移交公安消防机关处理，并追究其法律责任。3、在重点部位、危险地段动火（如：配电室、汽车库、机电设备房、楼层和集中装修现场等处），必须经项目经理批准；违者按消防法有关规定处理。动火前必须做到“七不、四要、一清”。动完火后要认真检查现场，防止留下火种而引起火灾。（1）动火前“七不”： 防火、灭火设施、消防器材不落实不动火。 周围的易燃、易爆物品未清除不动火。 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施前不动火。 动火现场凡盛装过油类等易燃的容器未清理干净、未排除残留的油质前不动火。 凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。 在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火。 动火前未准备充分的消防灭火器材不动火。（2）动火中“四要”： 动火前要指定现场安全防火负责人。 现场安全防火负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现安全隐患时，要立即停止动火。 发生火灾事故时，要及时采取消防措施进行扑救。 动火人员要严格执行消防安全操作规程，防止不安全事故的发生。（3）动火后的“一清”：动火人员和现场安全防火负责人在动完火后，要彻底清理现场火种，经分公司检查安全后，才能离开现场。4、配电房及重要机电设备房内，不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设施设备附近不准堆放任何杂物。5、消防通道、楼梯口等部位必须保持畅通，楼内安全出口指示灯保证完好。禁止在楼道、楼梯垃圾桶内焚香、烧纸等。6、小区所有人员自觉遵守中华人民共和国消防法和消防安全管理有关的规定。7、严格执行公司设备工作手册维护消防设施设备，定期进行测试检查保证设备完好。（四）、义务消防队员职责1、项目所有在职员工均属于义务消防队员，有义务、有责任承担义务消防员工作；要求义务消防队员忠于职守，若发生火灾，随时准备投入到消防战斗中去。2、认真学习消防知识，了解楼宇消防设施设备的基本功能、位置，熟悉干粉灭火器具体摆放位置及使用方法，掌握楼宇消防手动报警器及报警方法、消防扑救方法，消火栓使用方法，紧急灭火程序。熟悉楼内重点部位及内部发生火灾或其他意外事情时可能出现的现象。3、宣传贯彻消防法律法规，制止任何违反、破坏消防安全的行为，发现火灾隐患及时报告项目经理及甲方。4、项目所有义务消防员发现消防设施设备被破坏时，应立即报告专业技术人员进行处理。5、积极参加公司组织的各项消防灭火演习训练。6、积极参加灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。7、灭火过程一切服从命令，听从统一指挥，维护火灾现场秩序，保护火灾现场。8、积极参与公司或消防主管部门开展的安全防火宣传教育工作，提高防火意识和技能。（五）消防火警应急处理措施（1）对接报火灾的处理任何人员接到或发现火警时，立即向值班人员报告。 现场指挥员马上通知消防控制中心及甲方有关部门负责人。 现场指挥员集合大厦内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。 各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。消防控制中心值班员根据火场情况，按小区灭火应急规程进行处理；维修负责人指挥维修班员工做各种应急处理；维修负责人指挥员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源；其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火势大，自身难以扑救。立即向消防机关报警；同时安排人员维持消防通道畅通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火灾扑灭后，维修班负责将机电设备和消防系统恢复正常；责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写火警/匪警处理情况登记表。（2）大厦灭火应急方案为使大厦在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最小范围内，特制定如下应急规程：消防控制中心接到消防报警信号利用对讲机通知辖区内保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络；火警误报通知中心消除警号；火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。火警信号被证实，情况严重，中心应急事项通知值班员和主管领导，由其决定是否打“119”电话报警；启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；迫降电梯至首层；切除非消防电源，启用应急电源；启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。消防值班员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即手动启动各设备，保证水电供应不间断，所有消防设施必须在57分钟之内投入运行。（3）拨打“119”电话报警程序拿起话筒拨打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化学物质、一般物质。讲清起火单位情况。讲清报警人的姓名，联系电话号码，以便随时联系；如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性建筑旁。（六）落实防火安全“三级”检查制度一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，发现问题及时处理，及时报告。二级检查由项目组织实施，项目经理每周组织班组长对本处管理地段、设备物资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消防安全情况。三级检查由公司安全主管实施，每月由公司安全主管对各项目进行重点检查或抽查，每年不少于一次检查。（七）消防联动系统操作规程1、目的规范消防主机的操作，保证消防系统处于良好状态。2、适用范围适用于管理处对消防联动柜的操作 。3、方法和过程控制 （1）熟悉控制屏功能键和选择菜单功能及手动、自动状态下的操作运行方法。（2）明确知道控制屏，联动柜和消防通信系统上显示灯状态的代表性。（3）时间/日期（进入时间功能菜单可输入时间/日期，用箭头健将输入区域移到相应位置，用数字位健盘按日/月/年的格式输入正确地值，星期会自动计算）（4）探测区：启动/复位探测区（按键 区域 区号 复位）隔离探测区（按键 区域 区号 隔离）探测器状态查询（按键 区域 区号 状态）（5）探测器：恢复/复位探测器（按键 区域 区号 探测器 探测器号 恢复）隔离警告探测器（按键 区域 区号 探测器 探测器号 隔离）探测器状态查询（按键 区域 区号 探测器 探测器号 状态）（6）控制点：恢复输出控制（按键 控制点 控制号 恢复）隔离输出探测器（按键 控制点 控制号 隔离）控制点状态查询（按键 控制点 控制号 状态）4、报警处理：（1）报警产生类别分析（人为报警、技术报警、测试报警、火灾报警、故障报警）（2）人为报警首先确认是外部还是内部人为原因，可将反馈信息告知人为者进行了解现场复位及通过主机复位。（3）技术报警分析报警原因后，进行复位如果不能应及时报上级处理或暂时隔离，并做好纪录。 （4）测试报警检查是否是被测试项目内容，确认是项目的反馈后，恢复项目的正常运行，如不是恢复后重新进行测试。（注：测试时应将警铃和电梯迫降隔离以免影响住户，并用消防广播及时通知原因。）（5）报警确认报警地址（主机编码或编码表查找地址）后，通知有关人员立刻前往现场查询，如火警误报应将联动设备暂隔离（警铃，风机等）再进行复位，如证实是火灾报警，据现场火灾情况严重性，汇报上级采用相应措施方案，监测/启动联动设备（送，排风机，警铃，消防泵，卷帘门，电梯降至首层，切除非消防电源，启动应急电源）（6）向项目经理报告，通知义务消防员赶赴现场，同时向消防部门报警，利用消防广播，通知引导住户向安全地点疏散或进行自救，通知住户不能使用电梯，应从消防通道撤离，监测火情的状况。及时传达和反馈火情及命令，随时提供消防部门所需的火灾情况，做好火场纪录。（7）故障报警检查报警地址，确认故障原因，到现场检查，分析故障，如能现时解决就进行复位，如不能处理暂时隔离记录。（8）气体控制处理：当气体报警发生时，应及时到达现场辩析报警原因，如误警应进行系统复位。火警状态下应及时通知现场人员在有效时间内撤离，同时启动声光报警指示，阻挡其他人员再进入现场而引起气体中毒，监测气体是否有排放情况，如没有通过手动进行气体排放。明确知道各消防操作用语现场操作方法，消防广播言语文明简洁易懂。（八）管理措施消防设施设备的运行管理，将直接影响到小区工作人员的安全感和舒适感，因此我物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标准，并根据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做到分工明确，忙而不乱，还根据小区的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施，以保障小区的消防安全。1、消防设施、设备的定期维护与