北辰三角洲市场竞争话术818—(1).xls

竞竞品品圈圈定定及及调调准准备备案案说说明明 圈圈定定竞竞争争对对手手标标准准: :同同地地段段、同同项项目目市市场场价价格格、同同期期上上市市产产品品 备备注注： 1 1、本本周周先先对对同同区区域域竞竞品品数数据据进进行行更更新新 2 2、竞竞品品主主要要为为同同区区域域和和同同市市场场价价格格项项目目进进行行圈圈定定 同同区区域域竞竞品品 湘湘江江世世纪纪城城 凯凯乐乐国国际际城城 万万科科城城 珠珠江江花花城城 同同市市场场价价格格竞竞品品 明明城城国国际际中中 心心 嘉嘉盛盛国国际际广广 场场 建建发发汇汇金金国国 际际 万万博博汇汇 数数据据更更新新标标准准：同同区区域域竞竞品品每每周周更更新新一一次次，其其他他竞竞品品视视情情况况半半个个月月或或一一个个月月更更新新一一次次，以以需需求求为为准准； 万万国国城城MOMAMOMA江江临临天天下下 湘湘江江一一号号 滨滨江江金金座座 君君悦悦香香邸邸 藏藏珑珑 奥奥林林匹匹克克 花花园园 保保利利南南湖湖项项 目目 竞竞品品圈圈定定及及调调准准备备案案说说明明 同同区区域域竞竞品品每每周周更更新新一一次次，其其他他竞竞品品视视情情况况半半个个月月或或一一个个月月更更新新一一次次，以以需需求求为为准准； 声声明明：从从8 8月月2 2日日的的竞竞品品开开始始，竞竞品品数数 据据为为每每周周星星期期一一 竞竞争争楼楼盘盘动动态态监监控控 注注：数数据据时时间间节节点点（本本周周）：8 8月月2 2日日 -8-8月月8 8日日 同同区区域域在在售售项项目目 竞竞争争楼楼盘盘湘湘江江世世纪纪城城 凯凯乐乐国国际际城城 万万科科城城 珠珠江江花花城城 项项目目开开发发进进 度度 现现已已开开发发完完，在在售售融融江江 苑苑、映映江江苑苑，剩剩悦悦江江苑苑 、豪豪宅宅未未推推出出。主主体体已已 全全部部封封顶顶 一一期期基基本本售售罄罄，一一期期完完 工工、二二期期未未开开发发， 项项目目分分三三期期开开发发。一一期期1 1 栋栋165165已已售售罄罄均均价价62006200 元元/ /平平米米，预预计计20102010年年8 8 月月中中旬旬发发售售2 2栋栋。 分分九九期期开开发发，0606年年开开售售 ，一一二二期期近近20002000多多套套已已 交交房房，8 8月月底底样样板板房房出出来来 ，预预计计9 9月月推推出出 项项目目目目前前均均 价价（元元/ / ） 5700元/平米 8000元/平米，6000- 9000，90平米复式卖 6000多，18种户型，2 房价格基本上都超过 7000，两房共六七百套 精装预计6700元/平米， 1200精装修，10-20层价 格最贵 三期5500-6000精装 本本周周来来电电（ 批批） 42014023060 本本周周来来访访（ 批批） 40016025030 项项目目所所处处销销 售售状状态态 悦江苑 一期基本卖完，2栋12层 以上剩余房源较多 一万办卡，98折 三期准备9月开盘 ，价 格暂定5500-6000元/平 米，精装1500元/平米本本周周销销售售套套 数数（套套） 1001005 50 00 0 成成交交均均价价（ 元元/ /） 5200元/平米 7500-8000/平米6200守盘期 在在售售房房源源90-162平三房 热销是2房3房，2房占总 推量70% 89、123平 240300平米复式，剩 10多套；三期75118 营营销销 营营销销活活动动 有，部分房 源减300/平 米 无无无 促促销销优优惠惠 按揭98折， 一次性96折 一次性98，按揭99，2房 减3万，3房减5万 一次性97，按揭98无 媒媒体体投投放放户外户外 户外、报纸、网络、电 视 路牌 万万国国城城MOMAMOMA江江临临天天下下 湘湘江江一一号号滨滨江江金金座座君君悦悦香香邸邸 二二期期在在建建1313层层左左右右 。9#9# 售售罄罄，在在售售1 1栋栋是是7 7月月1818 日日开开盘盘，推推出出300300多多套套， 已已售售160160多多套套。8 8月月中中旬旬 开开售售8#,8#, 尾尾盘盘，在在售售2 2期期，剩剩4040多多 套套，小小户户型型1515套套左左右右 二二期期在在售售 ，洋洋房房已已售售罄罄 ，在在售售别别墅墅 尾尾房房在在售售，4 4套套，共共406406 套套 0404年年开开始始发发 售售，二二期期已已 封封顶顶，二二期期 剩剩而而是是多多套套 ，三三期期未未开开 发发，保保留留小小 户户型型1 1套套 （ 120120平平米米） 4600-5500元/平米 ，8# 预期精装6000元/平米带 1500元/平米精装 4700元/平米 7000元/平米 5200 起价6200元 /平米 350540280 150420350 二期在售，三期明年二期尾盘二期洋房、别墅尾房在售：剩4套。20套左右 20200 00 00 00 0 5000元/平米毛坯4800-49005000左右，最高6000多 88、120、127、154、 164、180平 145145290-350290-350190四房 120120、170170 平平米米 送1500元顶级豪装，到 场即送小家电，赠送是 十年地板采暖 无无无无 一次性98无一次性97、按揭98无99折 电台、报纸、网络 无户外、短信、电视 无无 同同区区域域在在售售项项目目 明明城城国国际际中中心心 嘉嘉盛盛国国际际广广场场 建建发发汇汇金金国国际际 万万博博汇汇藏藏珑珑 2525层层左左右右，7 7月月3131日日开开盘盘 。项项目目地地下下4 4层层，地地上上4848 层层，地地上上1-31-3层层为为商商业业， 8 8梯梯2727户户，本本次次推推出出12-12- 3030层层，共共502502套套 已已封封顶顶、期期房房 一一期期800800套套房房子子，别别墅墅3232 套套 工工程程进进度度已已近近2020层层，7 7月月 3131日日样样板板房房开开放放 三三期期已已到到2020层层（共共2424层层 ） 折前9400-10670元/平米 ，折后均价9450元/平米 ，层差20元/平米 10000元/平米 价格暂未定价格暂未定，预期8500 三期8000，靠马路6000 30010030075300 15040250287150 一期开盘当天共成交300 套左右 70%左右2010年11月开盘 目前办理入会3000多张 ，认筹470张 二期开盘 60608 8 未未开开盘盘 未未开开盘盘 ，预预计计中中下下旬旬 8 8 9500950010000元/平米 5600-5800 41-12241-122一一、二二、三三房房 总量756套，4月开盘至 今销售70%，对外表示4 层118套留给大客户 100140 无 户外、网络 上周六样板房开放，用 阿凡达作为活动主题 有七周年活动 一次95折，按揭97折 一次性96、按揭98 认筹2万抵3万，3万抵5 万 一次性98，按揭99 0731、报纸、户外、电 视 网络铺排、短信、电台 、户外 奥奥林林匹匹克克花花园园 保保利利南南湖湖 现现房房发发售售。第第四四期期在在建建 开开工工奠奠基基，预预计计年年底底展展 示示开开放放 均价7800元/平米，楼王 13000元/平米 目目前前暂暂未未对对外外展展示示 30 45 70%，乾台共250套， 2009年11月开盘销售25 套，中原进场后销售近 50% 3 3 190平米7500 119-248平4房、3535房 一口价 （先优惠8万）一次性98 、按揭99 藏藏珑珑 三三期期已已到到2020层层（共共2424层层 ） 三期8000，靠马路6000 300 150 二期开盘 8 8 5600-5800 100140 有七周年活动 一次性98，按揭99 （北北辰辰三三角角洲洲）市市场场竞竞争争话话术术 湘湘江江世世纪纪城城 凯凯乐乐国国际际城城 万万科科城城 项项目目 定定性性 本本案案：530万高端国际居住综合体 湘湘江江世世纪纪城城：大型复合型地产项目 凯凯乐乐国国际际城城：定位滨江高端住宅万万科科城城：定位与北城首席豪宅 品品牌牌 本本案案：国内第一家A+H（股地产类上 市公司 湘湘江江世世纪纪城城：实力较强，涉及四大产 业，房地产18年，有一定影响力 凯凯乐乐国国际际城城：湖北的凯乐科技投资 开发，主要以制造业、酿酒业、教 育业为主，房地产行业并不成熟 万万科科城城：房地产行业的领跑者 品品质质 本本案案：国国际际团团队队打造，国际领先的人 车分流竖向设计，超超越越传传统统束缚的建 筑 湘湘江江世世纪纪城城：产品打造空间密度高， 压迫感强，舒适度低 凯凯乐乐国国际际城城：直接从外立面就开业 看出产品设计极为普通，无任何标 志性。 万万科科城城：在品牌、设计、物业 上领先，楼盘品质并不是突出 点 配配套套 本本案案：第第一一街街、第第一一幕幕、第第一一区区、第第 一一广广场场，规划约24万平米高端商业设 施，中南首席豪华江景五星级酒店， 约260米高建筑领衔的写字楼群，拥 有打位80个GOLF，中南六省最大的 影视厅，教育、医疗、两馆一厅高高端端 航航母母级级配配套套； 湘湘江江世世纪纪城城：日日常常基基本本生生活活配配套套齐齐全全 ，约学校、幼儿园，6.6万平方米的 商铺，无高端商业匹配 凯凯乐乐国国际际城城：享受地段完善的配套 ，自身并无特别配套 万万科科城城：项目自身配套并不完 善，借助旁边深国投商业用地 来说配套 整整体体规规划划 本本案案：是具有国内示范作用、国际水 准的多功能复合型城市综合体及国际 滨江新城 湘湘江江世世纪纪城城：采用传统的平行排布， 基本上视线范围内都是以楼体为主， 看不到太多风景。 凯凯乐乐国国际际城城：由九栋高层建筑围合 而成，江景以后也会被规划中的酒 店遮挡，离滨江豪宅的距离还是相 差较远 万万科科城城：万科的专利产品,高 层全部采用精装修,产品为楼 栋位置均较好的洋房，在档次 上并无比本案竞争之力 区区域域 本本案案：位于新河三角洲地块，南有三 一大道，北有浏阳河隧道，地铁线在 小区中，还有城际铁路。两馆一厅等 市政配套。离主城区近，且未来区域 发展潜力无限。 湘江世纪城：地位位置太靠北，周边 无成熟商业、交通等配置。 凯凯乐乐国国际际城城：目前的区域位置比北 辰三角洲要好，但是论未来区域发 展潜力，不及北辰。 万万科科城城：位置在浏阳河以北， 较偏，未来该区域也无大规划 。 居居住住价价值值 本案：沿江风光带，自然景观好，项 目内绿化率达到50%，有特色园林， 交通方便，世界级完善配套，绝好的 居家之所。肯定会聘请国际一流物业 管理公司。 湘江世纪城：交通不便，配套较少， 园林无特色。 凯凯乐乐国国际际城城：绿化率35%,容积率 4.92，居住价值欠佳。 万万科科城城：2梯5户，楼间距40 米， 差强人意，万科物业很 好。 户户型型 本本案案：面积区间从87两房324 五房，跨度大，能充分满足客户要求 ，三房有多个户型供客户选择，四房 和五房有奢适创新设计。 湘江世纪城：面积跨度大，绝大部分 住宅还设置私家入户花园，是一亮点 。 凯凯乐乐国国际际城城：有一室的小户型，满 足刚需。阳台面积设计过大，卧室 和客厅空间较小，使用率低。 万万科科城城：首推3+1情景花园洋 房升级版花园墅院，已售 完。高层的户型为89平米的3 房及119平米的三房,通过创 新设计大大提高了户型的实用 率。 珠珠江江花花城城 万万国国城城MOMAMOMA江江临临天天下下 湘湘江江一一号号 珠珠江江花花城城：精装生态社区 万万国国城城MOMAMOMA：“宜居型” 居住区 江江临临天天下下：普通滨江住 宅 湘湘江江一一号号：别墅+洋房+高 层生态住宅 珠珠江江花花城城：广州珠江在长沙 的首个项目，缺乏知名度和 美誉度 万万国国城城MOMAMOMA： 同样是北京 过来的，在长沙影响力待扩 大 江江临临天天下下：本土开发商 ，但是影响力不大 湘湘江江一一号号：长沙本土开发 商，有一定知名度 珠珠江江花花城城：产品打造还在初 级阶段，产品与周边本土发 展商区别不大。 万万国国城城MOMAMOMA：打科技牌， 但是做出效果比较低端 江江临临天天下下：普通住宅配 制 湘湘江江一一号号：外立面效果能 体现项目调性，但园林比 较失败 珠珠江江花花城城：规划有临路的酒 店和部分商业，但是体量小 万万国国城城MOMAMOMA：社区商业配 套少，不方便 江江临临天天下下：内部无配套湘湘江江一一号号：内部配套较少 （北北辰辰三三角角洲洲）市市场场竞竞争争话话术术 珠珠江江花花城城：目前推出户型较 大，整体规划没有亮点 万万国国城城MOMAMOMA：相对密度大 ，舒适度不够 江江临临天天下下：整体规划无 亮点，楼间距窄小，内 部景观缺乏。 湘湘江江一一号号：以生态与建筑 的融合为理念，但园林效 果较普通。核心价值以景 观资源，户型无特色 珠珠江江花花城城：在福元西路上， 位置很偏，未来该区域无大 规划，潜力有限。 万万国国城城MOMAMOMA：在福元西路 上，位置很偏，未来该区域 无大规划，潜力有限。 江江临临天天下下：位于开福区 政府西，该区域目前各 方面都不成熟，未来也 无大规划。 湘湘江江一一号号：位置在三汊矶 以北，周边己无配套。 珠珠江江花花城城：无山、无水、无 洲、无城，欠缺生活配套。 万万国国城城MOMAMOMA：交通不便， 缺少必要的商业生活配套， 绿化无特色。 江江临临天天下下：小区整体档 次较低，无自然景观。 湘湘江江一一号号：豪宅项目，除 了拥有优质自然景观，项 目内园林也做非常好，与 北辰不相上下。 珠珠江江花花城城：精装修，所剩户 型偏大，空间利用率不高。 万万国国城城MOMAMOMA：虽然每个房 间都有景观阳台，但过于狭 窄，实际上并不怎么好用。 江江临临天天下下：虽然设计有 飘窗和大阳台，但使用 率低，次卧面积小。 别墅项目 滨滨江江金金座座 君君悦悦香香邸邸 泊泊富富国国际际广广场场 明明城城国国际际中中心心 滨滨江江金金座座：高品质江景楼盘 君君悦悦香香邸邸：普通住宅 泊泊富富国国际际广广场场：长沙CBD和金融 街核心地段综合体 明明城城国国际际中中心心：商务办公 滨滨江江金金座座：本土开发商首个 地产项目，并不知名，暂无 品牌可言 君君悦悦香香邸邸：本地开发 商，暂无品牌影响力 泊泊富富国国际际广广场场：本土开发商，在 房地产开发方面知名度欠缺 明明城城国国际际中中心心：品牌竞争力 较弱 滨滨江江金金座座：从工程质量到用 材用料力求做到高端，但建 筑单位和实际效果相差甚远 君君悦悦香香邸邸：普通住宅 ，交房后投诉较多 泊泊富富国国际际广广场场：项目暂未展示 明明城城国国际际中中心心：在用材用料 上比较讲究，主要以写字楼 商务功能为主 滨滨江江金金座座：长郡中学、市试 验小学、新一佳超市、安居 乐建材市场、湘雅附三医院 、八方生态公园等基本生活 配套，无大型高端配套 君君悦悦香香邸邸： 小区内除 幼儿园基本无配套 泊泊富富国国际际广广场场：周边配套较好， 居住环境较劣 明明城城国国际际中中心心：自身没有配 套，会所都没有 滨滨江江金金座座：由四栋百米高层 组成，地势高，整体布局呈 “S”型 君君悦悦香香邸邸： 楼间距窄 小，内部景观缺乏 泊泊富富国国际际广广场场：超高5A写字楼、 高层商公寓以及住宅，社区氛围 差 明明城城国国际际中中心心：投资型产品 ，居住价值低 滨滨江江金金座座：北大桥桥头西， 车流量大，噪音大，多灰尘 。 君君悦悦香香邸邸：伍家岭商 圈，当生活氛围差。 泊泊富富国国际际广广场场：市中心区域，位 置较好，但嘈杂，不适合住家。 明明城城国国际际中中心心：市中心区域 ，金融街上，发展已近饱和 ，居住价值低。 滨滨江江金金座座：桥头边，车流量 大，噪音大，多灰尘，内部 己无园林。 君君悦悦香香邸邸：周边配套 档次较低，波隆立交 桥边，影响生活质量 。 泊泊富富国国际际广广场场：嘈杂，不适合住 家。 明明城城国国际际中中心心：金融街上， 车流量大，噪音大，居住价 值低。 只剩3套复式 君君悦悦香香邸邸：引入第五 代板式住宅设计，结 合“空中廊院”“入 户花园”等设计元素 未未出出 明明城城国国际际中中心心：40-60平方 米单身公寓产品（占80%） 、100平方米二房户型、120 平方米三房户型，部分户型 能自由间隔，可变性强。 嘉嘉盛盛国国际际广广场场 建建发发汇汇金金国国际际 万万博博汇汇藏藏珑珑 奥奥林林匹匹克克花花园园 乾乾台台 嘉嘉盛盛国国际际广广场场：中 心区商务生活居住 区 建建发发汇汇金金国国际际：定位为 高档商务住宅 万万博博会会：集商业中心、街区 、办公、公寓、住宅为一体 的城市综合体，多维价值聚 合体 藏藏珑珑：中高端生态住宅 奥奥林林匹匹克克花花园园： 大平层豪宅 嘉嘉盛盛国国际际广广场场：五 矿地产，有一定影 响力 建建发发汇汇金金国国际际：本土开 发商，但是影响力不大 万万博博会会：建鸿达一级房产开 发资质，每年开发量30万方 ，在长沙有数个品牌沉淀 藏藏珑珑：本土开发商首个项目 奥奥林林匹匹克克花花园园： 奥林匹克花园是 中国房地产业连 锁开发的第一品 牌，但湘天在长 沙的第一个项目 ，影响力不大 嘉嘉盛盛国国际际广广场场：品 质欠佳，与高端不 相匹配 建建发发汇汇金金国国际际：产品后 天打造不足 万万博博会会：同层排水，中控玻 璃、隔热断桥、智能化系统 ，基本具备，但无亮点 藏藏珑珑：以用材用料科技化为 主，无自有创新点，产品还 在抄袭阶段。 奥奥林林匹匹克克花花园园： 品质一般 嘉嘉盛盛国国际际广广场场：内 部基本上没有配套 ，靠外部配支持 建建发发汇汇金金国国际际：无内部 配套 万万博博会会：雨花亭沃尔玛，东 塘商圈 藏藏珑珑：内部配套为会所、酒 店以及与之相配套的综合性 服务设施 奥奥林林匹匹克克花花园园： 内部以体育主题 为主 嘉嘉盛盛国国际际广广场场：仅 为投资型项目，价 值单一，无自住价 值 建建发发汇汇金金国国际际：整体规 划比较单一 万万博博会会：围合式布局，公寓 产品与住宅产品