2010年11月郑州房地产市场报告-钧城

类别：报告类编号： 2010年11月郑州房地产报告 市场报告钧城市场部房贷新政或误伤刚需 郑州终极置业再度升温房贷新政误伤刚需？“二次调控”出台后，深圳、上海、南京、杭州等地先后出台落实细则。在期待严厉政策对高房价形成抑制之余，郑州一些刚需族也对首套房首付门槛提高至三成、房贷利率七折优惠取消，表达了被“误伤”的抱怨。按照以往的调查，90平方米以下面积段首次置业的比例非常高。而90平方米以上面积段成交比例则呈现上升趋势，这一面积段通常被认为主要是改善性需求。这“一升一降”现象，某种程度上正好与“929新政”作用一致。这是否意味着929新政对首次置业提高首付限制了部分刚性需求，还有待于进一步观察。购房追求一步到位限贷以及国内一些城市出台的限购政策，也引发本地居民在购房导向倾向于一步到位。首付比例不低于50%、贷款利率1.1倍楼市新政后的一系列信贷限制举措，令郑州楼市传统的“梯级置业”的置业观开始面临挑战。日益趋紧的房贷政策，让部分买家的购房计划出现微调，原本打算先买套小户型过渡，等几年后再换大房子的买家，在银行房贷收紧的背景下考虑好好利用这珍贵的“第一套房指标”。正常情况下，刚需购房者因为资金有限，往往会先买套小的，或者郊区房，以后再通过贷款或者家庭资金援助以小换大，然而，房贷政策的收紧，让这种逐步升级的置业方式面临挑战。终极置业再度升温在热点区域，追求“一步到位”的终极置业群体已逐渐成为购买主力。自限购新政发布以来，市场的购房需求已从梯级置业转向一步到位，终极置业观逐渐成为市民的普遍心态。“一宅一生”的房产理念能够满足置业者的终极需求，不轻易产生换房心理。眼下这一趋势已向豪宅市场蔓延。因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，与传统的置业群体相比，终极置业群体对楼盘的各项指标要求显然更高。目录第一章 环境分析4一、宏观经济4二、政策环境5三、市场动态8四、城市建设11第二章 土地市场15第三章 2010年11月郑州房地产市场运行情况24一、整体市场状况24二、住宅市场状况26三、写字楼市场29四、商业市场30五、郑州市商品房销售排行（按金额排）31第四章 楼市动态321、新盘分析322、楼盘活动35第五章 重点项目监控725.1城市综合体项目监控725.2住宅项目监控755.3写字楼项目监控815.4公寓项目监控84附：媒体监测信息86第一章 环境分析一、宏观经济预计11月CPI接近5% 12月或继续扩大11月中国CPI涨幅可能超过上月的4.4%，甚至有“破”的可能。而在通胀高企预期下，对于12月加息节点的预期同样不断地被提前。政府控制通胀的压力越来越大，但是像窗口指导、提高存款准备金率等数量工具对控制通胀的效果有限，所以应该进一步加息，年内至少还会有一次加息。随着CPI走高，加息时点可能提前到来，从现在至2011年料加息两次，每次25个基点，加息在年底之前和明年上半年可能性较大。外汇局：三季度外储资产增加1073亿美元2010年三季度，我国国际收支经常项目、资本和金融项目(含净误差与遗漏)继续呈现顺差，国际储备资产继续增长。三季度，经常项目顺差1023亿美元，按可比口径计算(下同)，同比增长1.03倍。其中，货物贸易顺差814亿美元，服务贸易逆差44亿美元，收益顺差145亿美元，经常转移顺差108亿美元。资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差57亿美元，其中，直接投资净流入230亿美元。国际储备资产增加1080亿美元，增长31%，其中，外汇储备资产增加1073亿美元(不含汇率、价格等非交易价值变动影响)，在基金组织的储备头寸增加7亿美元。2010年前三季度，我国国际收支经常项目顺差2040亿美元，同比增长30%;资本和金融项目(含净误差与遗漏)顺差821亿美元;国际储备资产增加2860亿美元，同比增长7%。银行11月放贷已近6000亿11月新增贷款已接近6000亿元，而本月前两周新增信贷已达4000亿元。 前10月人民币贷款约增加6.89万亿元，这意味着，前11月的新增贷款已接近7.5万亿目标。针对各大银行年末放贷冲刺，部分原因可能出于对明年信贷紧缩的担忧。中国央行11月连续两次上调存款准备金，加上监管层近期采取的一系列控制通胀的措施，货币政策“紧缩”的趋势目前已经确定。预计，明年全年的信贷增长目标将被设定为7万亿元，低于今年7.5万亿的限额。二、政策环境从11月1日起房贷7折优惠利率全面取消 调至8.5折多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。住建部等四部门通知：三套房公积金贷款被叫停为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。非改善性二套房停发公积金贷款为支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求，这份通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。通知规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。通知还规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。通知强调，城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施，切实加强贷款风险管理，保障资金安全，维护缴存职工合法权益。住房公积金管理中心要会同有关主管部门，抓紧建立信息共享机制，防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。通知还要求，城市人民政府要结合当地实际，抓紧制定落实本通知精神的具体措施，积极做好政策解释工作。与郑州现行政策区别不大郑州市规定，首次使用住房公积金贷款购房的家庭（家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等，下同），住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的70%，即首付款不低于30%；所购住房为二手房的，住房公积金贷款金额不得高于所购房产总价的60%，即首付不低于40%。第二次申请住房公积金贷款购房的家庭，须结清上笔住房公积金贷款满一年，且首付比例不得低于50%；暂不受理第三次使用住房公积金贷款的申请。四大银行 年底前将停止对地产开发商发放贷款中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。商业贷款可转公积金贷款 明年上半年相关细则将出台深圳市住房公积金管理暂行办法，缴存了住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的时候，可以按规定申请住房公积金贷款。对于已经购房取得了房贷的人，能否转换为公积金贷款，从而获得较低的利率折扣？答案是可行的。深圳建行已经在内部制定了商业贷款转公积金贷款的办法，但是还要等公积金管理中心的相关细则出台。暂行办法职工申请住房公积金贷款，应当具备几大条件，(一)申请贷款当月之前连续按时足额缴存住房公积金达到规定期限；(二)首付购(建)房款不低于规定比例；(三)按规定提供贷款担保；(四)具有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；(五)职工及其配偶均未发生住房公积金贷款或者已经全部还清住房公积金贷款；(六)经公积金管委会审定的其他条件。其中，关于第(一)项规定中的期限、第(二)项规定中的比例，将由公积金中心拟订，经公积金管委会批准后公布执行。而公积金中心人士透露，涉及贷款业务的公积金提取业务会在明年上半年出台相关规定。新制度实施后，建设银行已内部制定了商业贷款转为公积金贷款的办法，可以根据市住房公积金相关细则，操作办理。公积金贷款业务属于委托贷款性质，即银行受公积金中心委托办理，其贷款额度和办理时间由市公积金中心统一确定，银行主要在操作层面。建行将根据深圳市住房公积金管理中心的相关细则办理住房公积金贷款，不会增加限制条件。住建部要求各地严打工程违法分包转包住房和城乡建设部昨日发出进一步加强建筑施工消防安全工作的通知，要求各地加强建筑施工消防安全工作，特别是对既有建筑的改、扩建项目施工消防隐患排查治理工作。通知要求各地，立即组织开展对在建工程项目，特别是对既有建筑的改、扩建项目施工消防隐患排查治理工作。重点检查建筑电工、焊工等特种作业人员的消防安全教育培训及持证上岗情况以及建筑外保温系统及外墙装饰工程，是否按照规定要求进行防火设计、施工。住房城乡建设部还要求，要严厉打击不办理施工许可等法定建设手续，擅自从事建筑施工活动的行为，以及违法分包、转包、挂靠的行为，建筑施工企业无施工资质证书、无安全生产许可证，特种作业人员无操作资格证书进行施工活动的行为，拒不执行政府有关部门下达停工整改通知等行为。此外，对于发生建筑施工火灾事故的，要加大责任追究力度，除追究在建项目负责人和直接责任人责任外，还要追究企业主要负责人的责任。三、市场动态开发商10年囤地12亿平方米 1.2亿人住房被雪藏保利地产囤地最多，万科第二截至11月，保利地产的储备土地建筑面积为3369万平方米，超过了行业龙头万科，位居中国内地上市房企之首。在今年前9个月的时间里，万科地产在土地市场总共斩获了1433万平方米的权益建筑面积，其拿地势头比保利地产2009年全年夺得1338万平方米还要激进。相比于其2009年底的土地储备，这意味着万科地产在今年19月之间重新再造了大半个万科地产。目前万科地产以3268万平方米建筑面积的土地储备。内地上市房企的储备土地建筑面积总量为近4亿平方米，按照人均30平方米居住面积计算，仅内地上市公司的土地储备开发的房子足够1300多万人居住。从货币资金角度，也能够解释今年上半年的土储大战。从货币资金指标来看，去年底内地上市房企手头的现金量为1918亿元，而半年报显示内地上市房企现金量减为1844亿元。而房企存货（主要包括在建房产和未开发土地的市场价格）的变动情况正好解释了这种递减趋势。截至今年6月底，内地上市房企的存货高达8100亿元，而去年底仅为6387亿元，增长了20%。其中，买地积极的万科地产的存货由901亿元上升到了1115亿元，大增24%。保利地产同样今年在土地市场上大展拳脚，截至目前斩获建筑面积近1000万平方米土地储备，其存货则上涨了50%多。从2000年2009年10年的时间内，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而在这10年内全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，这意味着仅仅这十年出让的房产开发土地，就被房地产开发企业雪藏了近12亿平方米，这并不包括今年前9个月购置房产开发土地2.9亿平方米。在2010年发展计划中，万科预计2010年新开工建筑面积855万平方米，较2009年开工面积增长52.5%。而在2009年底，万科的储备土地建筑面积只有2436万平方米，其新开工量在土地储备总量占比高达三分之一，地产界十分少见，其开发速度远快于目前盛行“缓慢开发”模式的地产界。据万科公布，今年前9个月，万科的销售额达到714亿元。同期，全国房地产销售额高达3.19万亿元，那么今年前三季度万科的市场占有率可以估算为2.28%。由此推导，万科的土地储备最多是全国房企土地储备的2.28%，也就是说，全国房企拥有的储量土地建筑面积至少应为14.3亿平方米。即便是以内地上市房企储备的4亿平方米土地来看，考虑到2009年我国房地产完成土地开发面积为2.3亿平方米，这些土地足够全国所有房企开发近两年，事实上这部分土地仅仅为内地上市房企所用，从目前内地上市公司的开发速度来看，这一存储量足够内地上市房企开发5、6年，这样就意味着内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态。郑东商业“地王”横空出世 2030.13万/亩创下郑州地价新高这块标号郑政东出（2010）044号的土地，位于康宁街南、站南路西，面积8741.63，约合13.11亩，规划用途为商务金融，容积率为7.0，绿地率为30%，建筑高度限高为120米，土地使用年限为40年，起拍价为6115万元。洛阳的河万众房地产开发有限公司最终以26615万元成功竞得该宗土地。比起拍价高出2.05亿元，溢价率超过300%，每亩地价达到2030.13万元。如果根据相关政策规定，再加上4%的契税和耕地占用税，这块土地的地价将突破2111万元/亩。2010年1-10月全国房地产市场运行情况一、 房地产开发完成情况1-10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5%。其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.1%。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积36.98亿平方米，同比增长28.3%；房屋新开工面积13.18亿平方米，增长61.9%；房屋竣工面积4.20亿平方米，增长11.4%，其中，住宅竣工面积3.40亿平方米，增长9.0%。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，土地购置费8006亿元，增长79.2%。10月当月，房屋新开工面积1.23亿平方米，同比增长51.1%；房屋竣工面积5091万平方米，增长19.2%，其中，住宅竣工面积4091万平方米，增长16.1%；土地购置面积3695万平方米，增长41.0%，土地购置费896亿元，增长50.2%。二、商品房销售情况1-10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1%，增幅比前三季度提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅比前三季度提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。 10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。三、房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3%；利用外资539亿元，增长43.3%;自筹资金21553亿元，增长50.7%；其他资金24387亿元，增长21.0%。在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7%；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2%。四、70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。 10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格下降0.1%。 10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。第三季度 郑州居住地价中部六省省会城市排名第三郑州市第三季度综合地价为每平方米2252元，位居中部六省省会城市第三位。报告显示，第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为每平方米2805元，其中居住地价平均为每平方米4085元。中部六省省会城市中，郑州市居住地价每平方米2945元，居于第三位，排在第一和第二位的分别是合肥市和武汉市，每平方米分别为3291元和2959元。外地人郑州购房“痴心不改” 占整个市场逾六成4月起连续出台房地产新政，使得异地购房门槛逐渐抬升，但是从郑州各家房产商的反应以及楼市成交数据看，外地人在郑州购房仍然保持旺盛的势头，受政策影响非常小。外地人在郑州的购房率相对平稳，尽管政策对外地人贷款有一定限制，但来郑州看房的外地人不但没有减少，买房的外地人也是有增无减。除了离郑州比较近的开封、洛阳、商丘、许昌、周口等地的居民，省外如浙江、山东、江苏等地的投资客，也都一直活跃在郑州楼市。郑州的圣菲城、正弘蓝堡湾、英地天骄华庭、绿地卢浮公馆等几个销售火爆的楼盘，发现外地人购房的比例都非常高。今年1-9月份，本地居民购房套数只占整个郑州市场住宅销售套数的36.89%，而外地居民占到了63.11%。而今年1-10月份，本地居民购房套数仍然只占整个市场住宅销售套数的36.99%，外地居民占63.01%。这一组数据说明，929新政后，郑州外地居民购房较之前略有下降，但下降趋势甚微，只有0.1%。外地人购房将成为郑州楼市的重要特征和发展趋势，未来3-6个月内，郑州市商品房销售将迎来从一线城市分流来的客户，加上郑州市自身快速扩大的城市框架和城镇人口数量，未来外地购房客户依旧是购房的主力军。四、城市建设州航空城总体规划评审会召开 郑州将成内陆航空转运中心11月30日，郑州航空城概念性总体规划暨城市设计国际征集方案评审会在郑州市召开，标志着“航空城”有了实质性进展。 郑州航空城位于郑州市域南部，位于郑州南北向发展轴南部，距郑州中心城区20公里，是郑汴新区建设的起步区。规划范围西起京广铁路、东至G107，南北两侧与南水北调干渠平齐，总规划面积约为186平方公里。产业优势航空城位于郑州产业发展轴上，周边产业集聚了先进制造业、高新技术产业、电子信息业、科技教育、现代服务业、物流产业，与航空城形成了很好的产业联动。交通优势郑州航空城周边交通条件较好，京珠高速公路、京珠客运专线、机场高速公路、郑商高速公路、四港联动大道、102省道从区内穿过。107国道、京广铁路绕境通过，郑州绕城高速公路、郑新公路从规划区附近通过。除了新郑机场强大的航空交通优势外，轨道交通9号线未来将连接郑州中心城区和航空港，规划的郑许城际轨道也经过该区域。该区域内还有多元铁路运输系统，比如郑渝高铁、京广高铁、国家干线铁路京广铁路，铁路物流枢纽都从该区域经过或者在附近。今后，航空城将与郑州市区连为一体，可实现航空、轻轨、公路之间“零”换乘。石武高铁铺轨到河南 预计2011年底建成通车中铁四局集团的铺轨机在许昌东站平稳铺下一段500米长的钢轨，标志着石武铁路客运专线河南段铺轨正式启动。石武铁路客运专线河南段，是国务院批准的中长期铁路网规划中“十一五”期间国家重点建设的“四纵四横”客运专线网京广客专的重要组成部分，全长546公里（含郑西客专贯通线39.4公里），途经安阳、鹤壁、新乡、郑州、许昌、漯河、驻马店、信阳等8个省辖市28个县区，设计速度目标值是350公里/小时，规划运输能力单向8000万人/年。该线建成后，将形成北京石家庄郑州武汉长沙广州深圳香港铁路客运专线快速通道。工程承建方中铁四局集团介绍，预计2011年春节前，河南段铁路将完成正线铺轨，2011年底建成通车。加快建设郑州都市区 打造中原经济区核心增长极。中央关于“十二五”规划的建议明确了科学发展是主题、加快转变经济发展方式是主线的总体思路。省委关于“十二五”规划的建议提出了建设中原经济区、加快实现中原崛起和河南振兴这一总体思路。市委九届二十次全会就郑州今后一个时期的发展总体思路达成共识：加快建设郑州都市区，持续推进跨越式发展，形成中原经济区核心增长极，使郑州真正成为全国区域性中心城市，实现增长速度、发展质量和经济效益居于全省和中西部地区前列的目标，到“十二五”末，实现地区生产总值和人均生产总值较“十一五”末翻一番。建设郑州都市区是顺应城市化规律、加快城镇化进程的必然要求。建设郑州都市区，目标是要建设千万级人口的现代化大都市、中原经济区的核心增长极和全国区域性中心城市。范围上要将郑州周边的县（市）、镇统一纳入市区进行规划和建设。建设的标准要按照新城区、新城市功能区的标准进行规划和建设。发展模式要走一条组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展道路。体制机制创新上要积极推进区划调整，按照城市区的标准进行规划、建设、运行和管理。发展方向上要在继续大力建设郑州新区的同时，加快其他方向城市组团的建设。发展内涵上就是要更好地体现绿色发展，体现生态、节能、低碳和可持续发展，体现转型发展的要求。抓落实必须能够找到做得成、做得快、做得好的方法，找到成本低、可持续、干部能执行、社会能接受的方法。一要善于运作项目和资金，大力实施项目引资双带动的跨越式发展战略。二要善于运作产业和企业，大力实施工业强市、服务业优先的产业优化升级战略，大力实施高成长性区域、高成长性产业、高成长性企业优先发展战略。要牢牢坚持工业在我市经济社会发展中的主导作用，坚定不移地实施工业强市战略，大力推进经济结构战略性调整，大力推进工业化和信息化的深度融合，积极谋划和推进工业项目建设，进一步提升郑州的区域竞争力。三要善于运作规划和土地，大力实施组团发展、产城融合的都市区发展战略。要善于用经营的理念运作新的城市组团，把周边县市镇纳入郑州都市区一体规划、统筹规划，加快宜居教育城、宜居健康城、宜居商贸城、宜居生态城、宜居航空城的规划、设计、运作和建设；要善于利用生态的理念让城市增值，积极规划建设常西湖、荥阳四库一河、中牟雁鸣湖、新郑后湖等城区周边森林公园，进一步规划提升滨黄河景观公园，积极发展环城苗木花卉林果产业带，积极推动生态与文化的融合发展；要善于用宜居的理念来提升产业集聚区，进一步突出产业与城市的融合发展，加强产业集聚区的基础设施和公共服务体系建设，宜业与宜居统筹规划，增强产业集聚区的吸引力和创新活力，实现产业与城市的融合发展；要善于用合村并城的理念提升城市周边的发展；要善于用工业的、景观的、生态的理念发展都市农业，努力走出一条效益农业、观光农业、生态农业共赢的都市型农业发展之路；要善于用综合措施提升城市管理和畅通水平，积极落实郑州综合交通建设规划，持续加大交通投入，继续搞好城市交通和精细化管理、智能化运行和社会化参与，加快“畅通郑州”建设；要善于运用各种政策拓展建设用地空间，合理用地、节约用地、集约用地，善于利用城乡建设用地增减挂钩政策及用投资换指标的方式来解决土地问题。四要着力改善环境，大力实施民生优先、环境优先的软实力提升战略。五要着力发挥省会优势，不断增创经济社会发展新优势。郑汴新区要建“地下都市”10年内将建7条高速公路郑汴新区总体规划审议意见落实：地下空间建大型地下停车系统一层面地下空间开发利用专项规划时，将进一步明确具体建设内容，重点以地下轨道交通网络为基本骨架，布局大型人防工程和地下综合体，实现各类防空工程、城市隧道、地下步行系统、市政管廊以及大型地下停车系统的高效连通。10年内将建7条高速公路将加强规划区内供水、排水、供电、燃气、成品油管道、供热等市政基础设施的共建合建，降低建设成本。同时，完善郑汴新区排水系统，按道路竖向规划，加快排水管网建设，保证雨水排放安全。在加快推进郑州新郑国际机场基础设施、客运专线、城际轨道交通、高速公路、干线公路等重大交通项目建设的同时，完善郑汴新区路网系统，加强郑汴新区交通换乘枢纽、公共交通走廊建设，增加城市主干道与高速出入口，畅通进出口通道，形成开放式道路网络布局。郑汴新区综合交通规划，在对外交通方面，10年内，郑汴新区内将建7条高速公路，还将建成9条铁路线路，让郑汴新区与外界的联系更加便捷。未来10年郑州新建43所医院，郑东新区就有12所。将依据郑州、开封两市中小学校、幼儿园规划，合理确定中小学校、幼儿园等教育设施的规模与空间布局，尽快组织编制控制性详细规划，加快郑汴新区中小学、幼儿园等建设，解决上学难问题。将规划建设6座沉沙调蓄池 郑汴新区内有大片的绿地公园，人工湖及河道将常年流清水。 在生态环境保护方面，下一步，将加快城镇功能区、沿黄文化旅游生态区、城市近郊区和生态农业功能区四大生态环境功能区规划建设，重点保护大型生态地块。同时，还要加强对黄河水资源的有效利用，规划沉沙调蓄池6座、黄河引水口6处，以满足引黄和蓄水需要。在现有黄河水资源配额基础上，增加黄河水资源开发量到5.8亿立方米，发展引黄灌溉。河南再投百亿打造豫西大通道将开建三（门峡）淅（南阳淅川）高速公路卢氏至西坪段、西坪至省界段、武（陟）西（峡）高速栾川至西峡段。河南又投105.7亿元建设豫西高速网，这也标志着豫西高速大通道建设全面“开花”。豫西高速大通道建设集中在洛阳、南阳、三门峡3个省辖市，继年初与洛阳、三门峡签约之后，省交通投资集团又同南阳市政府签约105.7亿元，随后，三（门峡）淅（南阳淅川）高速公路卢氏至西坪段、西坪至省界段、武（陟）西（峡）高速栾川至西峡段3段高速公路将开建。这3段高速公路总长125.1公里，总投资105.7亿元，全部为双向四车道，设计时速为80公里，与沪陕高速相连，这些高速公路建成之后，豫西大通道正式形成，我省西部的路网结构将大大改善，同时完成了豫西高速与湖北境内高速的对接。郑州每年1000万扶持产业集聚区 未来发展格局“两轴一带”关于进一步加快产业集聚区发展的意见，力争到2015年创建15个在全国有一定影响力的特色品牌产业集聚区。每年设置1000万元产业集聚区发展专项资金，引导县(市)及上街区的产业集聚区向“两轴一带”布局。见明确指出，按照产业发展和城镇体系规划要求,引导市区的产业集聚区环城区发展布局，形成环形产业带。引导县(市)及上街区的产业集聚区向“两轴一带”布局,“两轴”即郑汴洛、新郑漯两轴,“一带”即新郑、新密、登封产业带。同时，提出了奋斗目标是，力争到2015年创建15个在全国有一定影响力的特色品牌产业集聚区。为了扶持产业集聚区的发展，我市每年设立1000万元的产业集聚区发展专项资金,奖励当年发展形势良好,成绩突出的重点产业集聚区和为产业集聚区发展作出突出贡献的单位。郑州再添三处经适房项目城市南区客技路西、三峡路南及城市北区新村路南、丰庆路西、中州大道东、金岱路北将各建设一处经济适用房项目。目前已经开始进行规划审批。由河南省博瑞置业有限公司建设的经济适用房项目位于客技路西、三峡路南，用地面积达20507.019，建筑密度小于25%，容积率小于2.8，建筑高度低于60m，绿地率超过30%，停车位达到0.8个/百m2（建筑面积）。河南良朋置业有限公司经济适用房项目位于新村路南、丰庆路西，用地面积27299.814，建筑密度低于25%，容积率小于3.0，建筑高度低于60m，绿地率超过30%，停车位将超过0.6个/百m2（建筑面积）。由河南信泰置业有限公司建设的经济适用房项目用地位置位于中州大道东、金岱路北，用地面积15988.29，建筑密度低于30%，容积率低于3.5，建筑高度低于100米，绿地率超过30%，停车位254个。第二章 土地市场郑州2010年11月土地市场运行情况 郑州市 2010-11-01至2010-11-30推出地块(含工业)统计指标总计住宅用地综合用地（含住宅）商业/办公用房工业用地土地宗数(块)2317213土地总面积().744.218420.82.714推出土地平均价格（元/）938.15推出土地分布区域情况：推出土地规划用途：推出土地成交情况：推出土地面积分布：2010年11月推出地块详细规划地块编号土地位置土地面积(平方米)出让年期（年）土地用途建筑高度（米）建筑密度（系数）绿地率容积率履约保证金(万元)起始价（万元）郑政出（2010）60号农业路北、勤工路西56920.6570年其他普通商品住房用地80303.51600032445郑政出201061号航海西路南、西三环东32170.370年其他普通商品住房用地6025303480095557月1日商都大街东段路北、体育场西侧817570年住宅用地6030352.58010滨河路南、纬一路北、新浦街西6800070年住宅用地6025352.57001月23日九龙国际物流园区内、七里河以南、韩庄村以北、南寺村以西50年仓储用地2440201.6-25002月23日九龙国际物流园区内、七里河以南、韩庄村以北、南寺村以西50年仓储用地2440201.6-2100（2010）016号轩辕路东侧、纬一路南侧22919.7970年其他普通商品住房用地9030352.512052410（2010）017轩辕路东侧、纬一路南侧33058.5470年其他普通商品住房用地9030352.517503500（2010）018轩辕路东侧、纬一路南侧45363.7870年其他普通商品住房用地9030352.524004800（2010）019轩辕路东侧、纬二路北侧46654.9670年其他普通商品住房用地9030352.524504900（2010）020轩辕路东侧、纬二路北侧47506.0470年其他普通商品住房用地9030352.525005000（2010）021轩辕路东侧、纬二路北侧46857.3870年其他普通商品住房用地9030352.525005000牟政出201014号官渡组团金菊四街东侧、雨舟路西侧79999.92950年工业用地2430-45200.81000牟政出201015号官渡组团金菊五街东侧、雨舟路西侧39874.87950年工业用地2425-45201500牟政出201016号官渡组团牡丹二街东侧、富贵四路南侧41193.90650年工业用地2425-45201500荥政储（2007）09号豫龙镇苜蓿湾村46657.3370年其他普通商品住房用地21-3030301.824003025荥政储（2008）30号唐王路与凌霄路交叉口东北角21877.3770年其他普通商品住房用地21-7528353.528004135荥政储（2009）20号汜河路中段北侧2098.170年其他普通商品住房用地1827251.7161161荥政储（2010）05号中原西路南侧7422.0870年其他普通商品住房用地19.528251.8661661荥政储（2010）13号汜河路18号7347.0270年其他普通商品住房用地2130251.8545545荥政储（2010）16号汜河路18号4509.2570年其他普通商品住房用地2135251.7327327荥政储（2010）18号康泰路北侧23024.6270年其他普通商品住房用地21-5529302.724003800荥政储（2010）21号唐王路与红梅路交叉口西北角8420.8240年其他商服用地26351.8790790郑政出（2010）60号农业路北、勤工路西56920.6570年其他普通商品住房用地80303.51600032445 11月份共推出土地23块，其中工业3块，住宅17块。推出土地分布在郑州周边的荥阳市、中牟市、新郑市，郑州市区内金水区和中原区各一块。11月土地推出量达99.17万，其中住宅占52.06万，工业用地占16.11万，商业用地占0.84万。一系列的宏观调控措施，使得房地产销售面临巨大压力，土地市场也似乎受到了影响。 郑州市 2010-11-01至2010-11-30成交地块统计指标总计住宅用地商业/办公综合工业土地宗数(块)2612518土地总面积().35.3253964.2727157.41.35成交土地平均价格(元/)1788.482249.045926.681552.47226.95成交楼面平均价格(元/)成交土地分布区域情况：成交土地规划用途情况：成交土地规模情况：2010年11月成交地块详细规划编号土地位置土地面积（m2）土地用途出让年限竞买保证金（万元）成交价（万元）单价（万元/亩）竞得者1官渡镇党庄村西，雨舟路西邻45469工业用地50599.658.精伦投资（香港）有限公司(2010)013孟庄镇新孟公路西侧、至小石庄公路南侧42696.51其他普通商品住房用地70641133120.78244郑州君利置业有限公司（2010）014孟庄镇新孟公路西侧、至小石庄公路南侧43689.03其他普通商品住房用地70656136120.76809郑州君利置业有限公司（2010）015孟庄镇新孟公路西侧、至小石庄公路南侧40667.89其他普通商品住房用地70610127020.81915郑州君利置业有限公司郑政出201045号白杨路东、鸿业路南15601.5其他普通商品住房用地70800159067.94252郑州清水苑置业有限公司协议（2010）02号丹江路北侧、汝南路东侧2386.4其他普通商品住房用地70212.914659.4803河南四方汇泽房地产开发有限公司郑政东出（2010）044康宁街南、站南路西8741.63商务金融406115266152030.13河万众房地产开发有限公司郑政出201046号开发路西、佛岗东路北569.5商服用地40407790.138河南中联创房地产开发有限公司郑政经开出2010001号经开第五大街东、南三环北66400工业用地50892.381784.7617.91937中铁隧道装备制造有限公司郑政出201047号迎春街北、金梭路西11498.2工业用地5025049428.64231郑州新开普电子股份有限公司登政出201008号颍河东路与龙腾大道交叉口西北角26226.7商务金融用地4022004327.4110.0004郑州新登企业集团有限公司郑政出（2010）0257冉屯路南、冉屯东路西1529.3其他普通商品住房用地70108.473347.28693郑州市中原区中原乡冉屯村民委员会郑政出（2010）0258冉屯东路西、冉屯南路北28153.5其他普通商品住房用地701963.931946.50557郑州市中原区中原乡冉屯村民委员会登政出201006号嵩阳路街道办事处、滨河路南段路东、热力公司北10631.84商服用地40300797.550.00727登封市裕达商贸有限公司郑政出201048号黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东.4其他普通商品住房用地703213580335296.8156郑州金成时代广场建设有限公司郑政出201049号金岱路北、腾飞路西29085.21其他普通商品住房用地70301011520264.053河南正印置业有限公司郑政出201052号南三环南、石柱路西11025.4其他普通商品住房用地709001853112.0449河南台兴房产有限公司郑政出201057号杜英街北、须水河西路西26448.11工业用地50500105626.61829郑州科菲达机器有限公司郑政出（2010）0264京广南路东、新甫南街南27157.41批发零售用地404216.1065103.4985河南省盛祥置业有限公司牟政出20109号白沙组团龙阳路西侧、前程路东侧、豫兴大道北侧78326.68其他普通商品住房用地7022004401.959337.46685信阳市明辉置业有限公司2010-28涉村镇桃园村7794.6其他商服用地4012016614.19793河南金瀚科技发展有限公司2010-30康店镇焦湾村29750.74工业用地5045056012.54877河南恒星科技股份有限公司2010-31康店镇张岭村30370.9工业用地5050061013.39008河南恒丰钢缆有限公司2010-41桐本路东、开普公司住宅楼南11039.5其他普通商品住房用地7020003050184.188郑州卓泰房地产开发有限公司2010-42大峪沟镇310国道东57235.9工业用地50800105012.23015郑州鹏泰高新建材制品有限公司2010-27新密市岳村镇老庄门村14672.5工业用地50242.096311.00006河南火宝耐火材料有限公司11月份，从成交土地用途来看，郑州市土地成交中有住宅用地、商业（商服）用地、工业用地、综合用地，成交土地26块，面积达84.76万，其中工业用地成交8幅，累计占地28.18万平方米，占全市成交量的33.25%；住宅用地成交12幅，累计占地48.46万平方米，占全市成交量的57.17%；商业商服用地成交5幅，累计占地5.40万平方米，占全市成交量的6.37%；综合用地成交1幅，累计占地2.72万平方米，占全市成交量的3.21%；11月份住宅成交量占据主要地位。11月份，从成交土地区域来看，成交的26块土地中，郑州巩义市占据5块，新郑市、管城区、二七区各占3块，高新技术开发区、中原区、登封市、中牟市各成交2块，金水区、高新区等各1块。郑州市区成交10块，地级市成交16块，郑州地级市仍占据拿地主力。11月份，从成交土地价格来看，郑州郑东新区地王再现，成交土地最贵达2030万元/亩（商业用地），管城区、二七区、金水区成交土地大多为100-300万元/亩（住宅用地） ，巩义市成交土地价格较为便宜约10万元/亩左右（工业用地）。近年岁，距离二次调控已两个月，房地产市场依然扑朔迷离，在严厉的限贷、限购条件下，开发商纷纷抢搭年末末班车。虽然 “4.17”新政实施，但房价影响不大，9月底政府再次出台新房地产调控政策，10月“限购令”和三套房贷“一刀切”，加大宏观调控力度，土地市场将成为政府打压房价的主要方面。新一轮新政策，再次提出加大土地供应量，部分开发商会根据市场形势的变化，调整拿地预期，进而会影响到土地市场的成交，本以为政府宏观调控和开发商的理性也会促使土地市场趋于理性发展，但郑州11月的新地王的呈现，预示郑州房价降价的可能微乎其微。 第三章 2010年11月郑州房地产市场运行情况（11月份郑州市总量销售统计截止2010年11月30日）数据来源房管局数据信息市场现象：11月郑州楼市商品房量稳价升，商品住宅销售均价较10月上升200元/平米。一、整体市场状况11月郑州市商品房批准预售86.90万，环比上涨19.09%，同比下降40.11%。受“4.17国十条”、“9.29新国五条”、