产品力时代重庆考察之营销线总结ppt课件

27.04.2020,1,重庆考察之营销总结,目录,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享重庆万科亮点项目看盘亮点分享重庆万科悦府项目营销经验交流,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享,中冶北麓原生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应棕榈泉花园社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区华润中央公园江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所瑞安重庆天地江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区华润二十四城超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套,中冶北麓原：生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应,北部富人别墅区,地段：富人区地段（重庆北部金开大道别墅区）交通：交通便利，可通过快速干道通往主城区；距机场10分钟车程，距火车站15分钟车程。目前在建轻轨站在项目附近，交通便利度大幅提升。生活配套：自建商业综合体，率先引入麦当劳并开业，麦当劳店招成为鲜明标识。景观资源：项目为山崖高地，东向为保利高尔夫球场，外部景观资源较好。,保利高尔夫球场,轻轨站,商业综合体,项目容积率2.36，通过做拉高拍低提升项目品质和形象。景观资源利用：项目产品围绕东侧高尔夫景观资源展开，做山崖别墅和观景高层，东向看景。地块设计均好：西侧地块景观资源较差、临路，做电梯洋房实现均好。地块北侧靠近立交处做公寓型产品。户型产品：三房比重最大，占比43%以上，集中于115-122平米（套内）。主打改善类客群。,中冶北麓原规划思路：东向最大化利用高尔夫球场资源，拉高拍低，形成别墅+高层的组合。西侧景观资源较差部分通过做低密洋房实现项目均好。沿主干道做商业和公寓。,别墅,商业,高层,洋房,高尔夫球场,中冶北麓原：城界景观示范展示亮点商业配套、大尺度草坪,入口处麦当劳开业，给客户商业配套信心,提前做出商业综合体外立面，消除客户对商业配套的疑虑,入口处以大面积草坪和水景体现社区休闲公园式景观,开放式草坪、表明可在草坪无限上网，体现休闲气息,中冶北麓原：售楼处展示亮点景观展示、质感提升,售楼处南向临山崖做大尺度观景台，俯瞰高尔夫球场,售楼处门口设置宠物寄放处，客户看房可将宠物寄放,商店式开放时间展示牌和服务监督电话牌，提升项目质感,展示区未来楼座标识，彰显理性工业化标识,中冶北麓原小结,项目位于重庆别墅富人区，周边为低密社区，项目容积率偏高，需要考虑拉高拍低。为保证一线高尔夫景色别墅，需要用高层和洋房产品平衡整体容积率。项目位于别墅区内，高层和洋房产品针对客户群为首改再改群体，并非购买别墅高端群体。而别墅区生活配套不完善，改善类客户具有明显抗性。因此产品早期对外释放价格较低，09年年底释放高层价格5000-6000元/平米。高尔夫球场景观资源价值并未得到首改再改类客群的完全认同。项目10年上半年开盘前重点在解决商业配套和交通配套，4月份与麦当劳和知名大超市永辉超市签约。同时重庆新建轻轨途经项目西侧规划路，未来车站在项目旁，处于在建工程状态。交通配套的完善和商业生活配套的解决，迅速提升了项目的价值，11月开盘时，高层成交均价8900元，洋房成交均价11000元/平米。对于北麓原项目而言：高尔夫景观资源溢价空间有限，生活配套与交通配套的完善是项目实现旺销的重要因素。配套资源的持续完善将是未来西安公司应重点发力的方向。,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享,中冶北麓原生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应棕榈泉花园社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区华润中央公园江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所瑞安重庆天地江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区华润二十四城超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套,棕榈泉国际花园：社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区,金开大道富人别墅区,地段：富人区地段（重庆北部金开大道别墅区）交通：交通便利，可通过快速干道通往主城区；生活配套：无生活配套，未来自建商业街区和幼儿园景观资源：项目拥有良好的景观资源，山地景观，高差达40米，项目依山而建，四周呈缓坡状层层叠落。社区拥有两湖作为水景，水景面积达160亩，生态公园占240亩。分期开发：项目采用分期开发，一期为大平层产品，二期为别墅产品，独栋、双拼为主。三期和四期为高层产品。奢华会所：1000平米会所，设置恒温泳池+SPA会馆+瑜伽馆+红酒雪茄吧。运动主题公园：设足球场、网球场、篮球场、欢呼慢跑步道、室内羽毛球馆、乒乓球馆,项目整体容积率1.2，通过做拉高拍低提升项目品质和形象。景观资源利用：项目产品依照山势和中央两湖水景，正向看湖的低地坡地做独栋、双拼和联排别墅。侧向看湖和距水景较远的产品做高层产品户型产品：高层三房集中于137-160平米（套内）。主打改善和高端类客群。四期围合组团，中央水景体系，楼栋围绕水景排布，提升景观价值,棕榈泉国际花园规划思路：最大限度利用山地和周边两湖景观资源，拉高拍低，沿山势坡地和水景推出相关产品。项目注重社区自身造景，围合式组团。,一期高层,生态公园,二期别墅,三期高层,四期高层,会所,中央水景,棕榈泉国际花园：景观示范展示亮点大面积棕榈树、坡地景观、一线湖景,行道树以棕榈树为主，打造社区热带风情,利用山势做坡地景观，形成多重景观体系,利用社区内一线湖景提升项目品质,售楼处临人工湖而建。体现植被覆盖和水景,棕榈泉国际花园：景观示范展示亮点台地硬景、中央水景、仪式感,台地硬景，logo与软景结合，体现社区品质感,分期组团中央形成大面积水景，以中央水景提升社区档次,社区通道，硬景罗马式花瓶营造仪式感,社区中央组团做水景，提升社区景观,棕榈泉国际花园：立面、车库入口展示亮点石材铺贴、精致标识,石材入户门头，欧式灯和门牌号,双层石材铺贴外立面,车库入口和社区内部楼栋指示牌，体现质感,车库入口细致做法,棕榈泉国际花园：入户大堂展示亮点精装大堂、体现品质感,三层奢华挑空大堂，从地上一层至地下二层，效果震撼,地上双层大堂，突出尊贵感,地下一层大堂会客休闲处,二层出电梯厅大门，体现门厅气派,棕榈泉国际花园小结,项目位于重庆别墅富人区，周边为低密社区，产品形态为拉高拍低，中央别墅区，周边为高层区。项目周边景观资源优越，但项目更为注重社区内部自建景观，通过大量热带风情的棕榈树、水景组团、罗马式庭院和石材铺装提升居民生活舒适度。项目重点通过高配置会所、景观资源利用和精装三层入户大堂发力。项目通过高品质形象入市，高举高打，突出项目奢华度。对于棕榈泉国际花园项目而言：该项目卓越的地段和极佳的景观资源较为稀缺。难以复制。但项目对于高端客群注重的观感方面进行重点投入，尤其在周边有良好景观资源的条件下大力提升社区内景观品质，提升社区价值。目前西安市场社区内景观普遍水平不高，客户群日益注重社区自身景观。西安公司应在社区内景观方面持续提升，在西安建立项目核心竞争力。,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享,中冶北麓原生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应棕榈泉花园社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区华润中央公园江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所瑞安重庆天地江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区华润二十四城超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套,华润中央公园：江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所,地段：商务中心附近、临近鸿恩寺公园交通：交通便利，距离周边CBD和主商圈区域车行距离约5分钟；生活配套：周边为成熟老城区街区，配套完善，但街景较差景观资源：项目南向为嘉陵江、北向为鸿恩寺公园（但道路未打通）、项目自身为坡地奢华会所：会所拥有棋牌室、无边际泳池、健身房、SPA、室内篮球场配置,本案,华润中央公园地段较好，但周边街景较差，短时期内难以提升。华润通过对产品力超配投入、周边街景区隔、社区内景观提升的方式实现产品形象升级，实现项目旺销。该项目容积率为3.5，对于未来我司在城市繁华区旧改项目的操作和定位具有借鉴意义。,华润中央公园规划思路：项目为坡地，北高南低，南向可俯瞰江景，目前仅有西侧路通车可达项目。项目考虑地形和交通条件，以最南部作为一期，做示范区。随着周边条件不断改善逐次向北坡开发。,停车场,示范区,流线安排：项目根据山地地势和周边道路情况，进行人车分流。景观体系：景观主轴，将入口广场，中心花园，过个组团庭院和鸿恩寺半山融合成一个完整的景观系统和居住空间。复合绿地：强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间，打破以建筑为界面的围合式刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑座落于园林中。水景处理：项目并未采用大面积水景，而是做出多个组团小水景与周边密植景观和台地的组合，形成社区处处有水景，流动活水的感觉，便于后期维护同时也提升品质。,华润中央公园：城界入口展示亮点漫长步道，品质感、阔门高墙,漫长进入社区步道，形成曲径通幽感受，通过周边密植与外部较差街景形成区隔,进出双通道流线设计。同时也便于车行搬运物资,社区主入口高大品牌墙，形成强烈质感冲击,社区入口阔门设计，彰显大气,出口,华润中央公园：景观示范区展示亮点中心水景,中央水景区与售楼处相互配合，远处山景呼应,水景周边密植树木，避免凸显水景过小造成的局促感,泰式亭与植物掩映，提升档次，保证后排居住楼私密感,华润中央公园：景观示范区展示亮点软景小品、跌水瀑布,户外休闲观景沙发，质感较好、休闲风情,路标指示牌,垃圾桶,高台上无边际泳池水通过跌水瀑布落下，形成动感水景,华润中央公园：景观示范区展示亮点景观轴步道、实体楼立面,中央景观轴步道，仪式感强,实体楼样板展示，建筑立面质感较强，1-2层石材+上面部分真石漆,实体楼入口仿四合院影壁墙设计，提升尊贵感,楼栋入户门头铺贴石材，体现气势和品质感，与室外休闲结合,华润中央公园：售楼处展示亮点质感立面、酒店入户大堂设计,会所与售楼处合一，石材与金属板外立面铺贴,酒店式入户门头，门口有专职管家迎宾,金属镂空屏风，将洽谈区与沙盘区区隔,酒店式挑高大堂设计，用于项目沙盘展示区,华润中央公园：售楼处展示亮点科技展示、图片背景墙,户模旁放置ipad，内置可多角度观看户型软件,触摸式电子地图，可清晰了解项目周边各种成熟配套和交通，增强客户与项目互动性,售楼处入口设置艺术长廊，将生活化图片予以展示，提升整体项目质感和温馨感觉,艺术长廊内部的图片背景墙组合,华润中央公园：实体楼样板间展示亮点高配置公共空间,密码信报箱，突出品质感,高档电梯轿厢，提供扶手，满足中老年群体需求,石材铺贴电梯间，公共空间气派奢华,酒店式房间号设计，满足改善类客群品质需求,华润中央公园：会所展示亮点棋牌室、无边际泳池,会所健身中心大堂,棋牌室，满足当地客群日常娱乐需求,会所大堂休息处,无边际泳池，突出休闲泳池功能，非标准泳池,华润中央公园小结,项目位于重庆市区老城区，周边拥有江景和山景。但周边老街区较多，形象较差，通向项目的市政路较窄，交通条件一般。较之于竞品，周边景观资源暂时无法为项目加分。项目容积率为3.5，无法通过做低密社区产品形态来提升项目形象。项目需要通过产品力角度进行突破和提升。项目周边客群多为具有一定经济实力的首改、再改类客群，注重板块的环境和便利地理位置，希望在板块内升级改善，对于产品品质有较高要求。华润针对此类中青年客群采用对社区内景观、公共空间、建筑立面等方面提升。项目景观方面：借助坡地地势，形成中央轴线景观和台地景观，大力提升社区内景观同时与周边形成强烈区隔。注重多重景观树木、水景、泳池、跌水瀑布、景观轴通道等元素在景观示范区不到1万平米的范围内集中呈现。首期项目无法直接利用江景的情况下，以社区内景观为卖点。未来随着坡地高度提升，可用江景为后期卖点。项目同时注重公共空间的提升，对于社区入户大门、外立面、电梯及电梯间、入户大堂、会所等方面进行大手笔投入，在业主看得见的方面进行提升，品质感突出。项目入市价格低于周边竞品，11月底以7300元/平米价格入市，超高的性价比促使大量客群购买，12月三次开盘销售，价格迅速提升至9300元/平米。该项目地处老城区通过提升产品力方式实现旺销，这对于西安公司未来可能遇到的老城区高容积率和景观资源欠缺的项目具有极强的参考价值。围绕客户需求，以看得见的产品力投入，控制面积实现总价控制。,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享,中冶北麓原生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应棕榈泉花园社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区华润中央公园江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所瑞安重庆天地江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区华润二十四城超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套,瑞安重庆天地：江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区,地段：老城区和旧改区域，地理中心交通：交通便利，路网发达生活配套：周边配套不成熟景观资源：项目北向为嘉陵江、南向为山景商业配套：项目周边自身缺乏配套，需要驾车到商业CBD区域购物。项目采用自建商业配套街区形式提升产品价值。,项目总建面360万平米，其中商业建面150万平米，瑞安采用住宅与商业同步开发模式，先期以住宅和社区商业开发入市，而后开发集中式商业街区提升配套价值，再推出住宅产品，实现价值快速提升。,瑞安重庆天地规划思路：造城、城市综合体。利用沿江和坡地，先期开发沿江地块，商业和住宅同步进行，互相提升。,住宅开发：从西向东沿江开发，一期雍江悦庭、二期雍江艺庭，以沿江景观吸引客群进入。后期住宅在南侧山地。商业开发：一期结合住宅做社区商业。而后在二期雍江艺庭东侧做集中休闲商业区，打造上海新天地步行街风格，借助江景，形成休闲主题街区，做商业配套。商住互动：通过住宅吸引客群进入，做商业提升配套而后带动住宅价格快速提升。休闲商业区采取坡地形态，通过步行与滚梯交通流线组织弱化商业区楼层差异。,一期雍江悦庭,瑞安重庆天地：休闲商业街区亮点室外空间流线组合,公共空间休闲区，景观与座椅结合,巴渝风格建筑立面，多种交通流线,商业区车行通道,车库与商业建筑有机结合,车库入口,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享,中冶北麓原生活配套+借势高尔夫景观+富人区地段+全产品线供应棕榈泉花园社区景观+精装入户大堂+奢华会所+运动公园+富人区华润中央公园江景+坡地泰式景观+超配产品力+大规模会所瑞安重庆天地江景+城市大型综合体+自建大规模商业配套街区华润二十四城超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套,华润二十四城：超配产品力+江景+教育配套+万象城商业配套,地段：九龙坡区、老厂房改造交通：交通便利、路网发达、城市轻轨生活配套：自建商铺满足配套。车行10分钟可达商圈。景观资源：项目东侧为长江、江景资源商业配套：项目车行20分钟为九龙坡商圈，配套完善。华润自建大规模城市综合体，未来将有万象城进驻开业。教育配套：重庆知名小学谢家湾小学进驻，只要成为华润业主即可自动获得学区名额。对于公寓项目业主同样适用。,项目前期以住宅开发为主，沿江开发，最大化江景资源。周边多为在建楼盘，入住率较低。华润选择后期做商业综合体万象城，等待周边入住率提升后再启动开业。,华润二十四城规划思路：城市综合体。沿江开发，以江景+教育+未来商业实现项目整体产品力提升。教育因素对项目溢价明显。,住宅开发：项目原为老厂房，属工厂改造项目。周边虽有江景资源，但项目周边1.5公里外才有商业生活配套，需开车才能满足生活需求。短期商业配套欠缺。大盘开发，以江景资源房源入市，吸引客群购买。早期以两房和小三房产品为主，主打首置首改客群，控制总价销售。而后随着产品价格快速提升，产品转向以首改再改为主的三房产品及小户型公寓产品。公寓产品做精装修提升产品力。开发时序：从东向西，从低向高逐次开发。示范区售楼处：设在沿江一侧，可俯瞰长江江景。样板间：做临时集中样板间，在售楼处后侧，可俯瞰社区内景观资源。教育先行：引入重庆知名小学谢家湾小学，提升项目关注热点商业稳步开发：等待项目成熟和周边入住率提升。销售方面：08年入市均价5400元，09年提升至6000元。随着谢家湾小学迁入二十四城，10年产品价格从年初的7000元迅速提升至年底的12000元。同时推出两种公寓产品，35-45平米，精装修产品价格14000元，毛坯房约10000元。销售情况为毛坯迅速去化而精装修产品出现滞销。精装公寓产品总价过高导致去化速度较慢。,示范区售楼处,华润二十四城：示范区展示亮点坡地景观、简洁Artdeco立面风格,仪式感售楼处前树阵,依靠地势高差形成高处俯瞰景观,台地景观和轴线组合,1-3层石材+3层以上真石漆，做简洁风格Artdeco风格,华润二十四城：售楼处展示亮点35-45平米小户型公寓展示亮点,内置墙体式衣柜，衣柜藏在墙体内，可抽拉出来使用,极小户型公寓展示部品区，将各种五金件和部品予以展示,墙壁形象展示户型各种功能区和使用特点,化妆台下弹压式抽屉,华润二十四城：售楼处展示亮点35-45平米小户型公寓展示亮点,玄关柜收纳系统和换鞋坐垫,可折叠入墙壁的床,小户型厨房,换鞋坐垫,艺术隔板将厨房隔离掩藏,目录,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享重庆万科亮点项目看盘亮点分享重庆万科悦府项目营销经验交流,重庆万科亮点项目看盘亮点分享,悦府别墅拉高拍低、大体量商业的高端社区精致社区内景观+功能型户型设计展示+高赠送比例锦程高容积率城市核心区住宅项目泛大堂+泛会所+成熟配套+高品质社区园林和立面+控制总价,万科悦府：拉高拍低、大体量商业的高端社区,地段：重庆北部江北别墅区，位于重庆经济走廊金开大道交通：10分钟车程可达机场，5分钟车程可达新牌坊商圈，20分钟可达市内主要商圈。生活配套：周边无直接生活配套，需5分钟车程到商圈。景观资源：项目周边有5000亩照母山植物公园、400亩锦湖市政公园、保利高尔夫球场。教育配套：周边有北大附中、育才中学等教育资源。,项目位于重庆富人别墅区，容积率偏高，采取拉高拍低手法，最大化别墅设计，一期别墅区容积率做到0.56，后期项目做高层首改、再改产品。项目自身有大体量商业部分，采取市政路隔离方式，在地块靠近主干道部分做集中式商业和公寓。,万科悦府规划：精致社区内景观+功能型户型设计展示+高赠送比例,市场容量：区域周边入住率不高，大型小区均配置有社区商业，但招商情况不理想。根据目前市场情况，项目商业容量仅能依靠自身需求，容量小于1万。项目容量：商业体量6.9万面对态势：周边街铺供给量大、大商超等集中式商业不足；街铺招商一般，市场容量有限；项目未来除高端客群外，还有大量高层首改再改客户。解决方案：做集中式大商超（约1.5万平米）+体量适中街铺（少于1万平米）+针对投资及改善型群体的Loft公寓（100平米）。开发思路：前期集中式商超招商开发，而后推售街铺，2012年销售Loft。,别墅产品解决方案,商业产品定位解决方案,商业区，与别墅区用市政路形成区隔,主干道,别墅区，采用错排形式，重庆客群对于正南正北要求不如北方强烈,拉高拍低，后期临路高层,售楼处,示范区,万科悦府：营销手法思路：理性主义针对务实的客群（参考悦府楼书）,销售资料：理性主义宣传（营销需要与设计、成本和工程协作，推进此类资料的研发和推出，以理性主义手法说服同样务实多疑的西安客户）仪式感解读和现场展示；14度缓坡宽屋顶（角度与立面风格的解读，用数字说明问题）外立面石材、陶土砖（具体分解立面采用的材料，以实景和详实的材料名称说服客户）空间功能的解读（以数字、设计草图等形式展示空间功能的设计，体现专业性）景观细致分解（从树种、轴线、水景、灯光、硬景等方面分专题详述现场实景展示区：品质感和细节处理，与销售资料亮点一一呼应。,建址营势造格园趣工法,万科悦府别墅：售楼处展示亮点下沉式质感售楼处，不计容偷面积,质感售楼处外立面,依靠旋转扶梯下地下一层，实现售楼处不计容,圆台式沙盘模型,会所酒店式水吧服务台设计,万科悦府别墅：示范区展示亮点仪式感园林硬景,仪式感入户长廊门头,景观示范区树阵,中央景观水景区，依靠轴线和喷泉，实现小面积水景和活水态势,别墅区入口处设置艺术雕塑作为城界，体现项目品质,万科悦府别墅：示范区展示亮点别墅立面,私家入户大门，石材拼贴提升档次,别墅外立面设中式灯,别墅指示牌，指引客户参观流线,别墅入户设置挡雨板，人性化设置,万科悦府别墅：示范区展示亮点休闲小品设计,别墅示范区内设置休闲座椅，便于客户休闲和等待进入样板间,入口处设置休闲区，便于洽谈,休闲室外座椅,入口处设置休闲换鞋套座椅,万科悦府别墅：示范区展示亮点地下一层空间功能展示,地下一层长桌餐厅设计,下沉式庭院设计,工作间与车库相连,运动主题地下车库设计,万科悦府别墅：示范区展示亮点室内功能展示,女儿房间公主房设计风格,公主房衣帽间,主卫双开门设计,三层主卧套房入户双开门设计,万科悦府别墅：示范区展示亮点阳台空间利用,阳台休闲吊篮,阳台休闲桌椅,阳台休闲花架,阳台休闲桌椅,重庆万科亮点项目看盘亮点分享,悦府别墅拉高拍低、大体量商业的高端社区精致社区内景观+功能型户型设计展示+高赠送比例锦程高容积率城市核心区住宅项目泛大堂+泛会所+成熟配套+高品质社区园林和立面+控制总价,万科锦程：高容积率城市核心区住宅项目,地段：重庆中部核心区，周边配套完善，医院、学校、商业购物一应俱全。交通：出行便利，公交密集。景观资源：无景观资源。周边楼盘：普遍为早期开发高容积率项目，新供应楼盘偏少且品质较低推出产品：4栋7层花园洋房、12栋30-34层点式高层，3栋公寓和商业。,项目位于重庆传统核心区，周边配套发达，但普遍为老住宅，新品供给量不足同时普遍为高容积率、低品质感的项目。重庆万科在高容积率条件下，对于公共空间的大力提升，提升了整个项目品质。,万科锦程规划：泛大堂+泛会所+成熟配套+高品质社区园林,规划：拉高拍低，社区注重围合。用四栋花园洋房形成一个独立围合组团提升产品档次。高层做点式高层，平衡容积率，做首置首改产品为主。临街用高层公寓隔挡噪音。泛大堂：点式高层入户空间较小，无法做精致大堂，重庆公司以泛大堂产品解决。三栋或四栋高层为一个小组团，组团中央设一个大堂，大堂与其他高层之间以风雨连廊连接，避免高空坠物、实现风雨无阻。几栋高层共用中央一个泛大堂，即实现气派大堂，同时也节省空间，另外泛大堂的几个风雨连廊间可形成主题景观和休息区，做专项功能区。泛会所：社区中央做下沉式大会所，提供瑜伽、舞蹈、泳池等功能。同时在各个组团的泛大堂旁做专项主题会所，提供健身、儿童、老人等主题会所。园林：地块有限，集中资源在中心处做水景和会所景观，其他部分在楼栋间以绿地乔木和风雨连廊相结合处理。既便于营销展示，也使社区园林集中发力，彰显档次。,商业公寓,花园洋房,中央景观区,下沉式会所,万科锦程：售楼处展示亮点：突出质感、成熟配套,大量热带树种树阵展示，仪式感十足,品牌墙组合方式,通过类似地铁地图形式将周边完善生活配套集中展示，增强震撼力,品质感样板房导视牌设计,万科锦程：泛大堂：四栋楼为一个组团，通过中央泛大堂设计连接,泛大堂位于楼栋中央,通过风雨连廊连接四栋高层，防止高空坠物,业主从车库上到泛大堂地面，再通过连廊进入楼栋,泛大堂内设置主题功能，可做健身、老年、儿童主题使用,目录,重庆本地知名楼盘看盘亮点分享重庆万科亮点项目看盘亮点分享重庆万科悦府项目营销经验交流,重庆悦府项目定位思路：公司战略+市场产品竞争态势分析+准确客户认知,公司战略：树立万科在重庆高端形象，体现万科高端产品打造能力解决方案：不做经济型低配别墅，发力市场主流联排和双拼别墅，以产品力实现项目溢价。市场产品竞争态势分析：市场供应：10年板块内无品牌开发商大量供应别墅，主要竞品龙湖江与城处于供货断档期，11年才有供给，市场供给出现空白点。市场成交主力：重庆别墅价格进入上升区间，300-500万区间成为重庆市场别墅产品的主流，产品线总价应控制在300-500万区间。市场竞品特征：周边竞品（除10年无供应的龙湖外）普遍为大盘，景观资源较好，但产品品质一般，主打会所概念。解决方案：做主流300-500万别墅产品，抢占板块市场空白点，以社区内景观、产品户型创新、会所私属化（将地下一层设计为套房，实现会所功能）为亮点提升产品力。鉴于板块内品牌开发商供给不足，悦府对于舒适度关注程度一般，不在舒适度方面发力，重在提升性价比。准确客户认知：别墅类客群以本地人为主，多为大家庭在一起购买，注重在一起生活，注重看得见的品质，讲究面子，喜欢性价比产品，不相信模型卖楼。同时对于重庆即将出台的房产税方案有疑虑（面积超过200平米以上征税）解决方案：针对重庆客群，做四联拼，注重别墅外立面品质投入，做大面积景观示范区提升震撼力，通过偷面积将销售面积降至200平米以下，实得面积保持388-450平米不变，提升单价确保总价。,重庆悦府项目前期亮相：