可行性研究报告-河畔星城总部基地可行性研究报告.doc

河畔星城总部基地可行性研究报告河畔星城总部基地可行性研究报告 一、项目提出的背景一、项目提出的背景 （一）民营经济在国民经济中的重要作用（一）民营经济在国民经济中的重要作用 近年来我国国民经济呈现出持续快速平稳发展的良好态势，经济增速连续四年达到或略 高于 10%，显示出我国经济发展的活力。在整个经济增长过程中非公经济发挥了重要的作用， 以固定资产投资为例，非公经济、个体私营经济从 2003 年占企业投资总额的 18.4%，提高到 2005 年的 40.6%，两年提高了 22.2%，民营经济正在成为国民经济的重要组成部分。 中国的民营经济在短短二十多年的时间内使民间资本、私人资本，由几乎为零迅速增长 到目前的约 6 万亿元，并且私营企业已占中国法人企业的 60%以上；创造了中国 GDP 的约 40%， 创造了中国 GDP 增量的约 60%；解决了中国城镇就业和农村劳动力转移的一大半，解决了社 会新增的非农就业的 80%以上；提供了中国税收的约 1/5、提供了地县税收的大半；提供了中 国出口的约 1/5；提供了商品与服务，成为彻底扭转中国短缺经济面貌的一个最重要力量。 据全国工商联主席黄孟复预测，“十一五”期间，中国民营经济的发展速度将继续高于 全国平均水平，占 GDP 的比重可能达到近 75%；企业规模继续明显扩大，形成一批在国内外 市场上有竞争力的大公司大集团。 （二）民营经济总部迁移的发展趋势（二）民营经济总部迁移的发展趋势 伴随着现代科技的发展及其广泛应用，许多国际生产集团和跨国公司总部和地区性总部 在特定城市或区域集中的现象越来越明显。在跨国公司和全国性大公司迁都的热潮中，规模以 上的民营企业迁都迹象也越来越明显。 企 业总部迁移现象在二十世纪九十年代就已经出现，随着市场经济的日益完善，企业总 部迁移所具有的战略意义为众多企业所意识，因此许多企业纷纷加入到企业总部 迁移行列中， 形成了一股迁都潮。湖南长沙私营纳税大户远大集团、山东的浪潮集团迁都北京，江苏的春兰 集团、深圳的平安保险公司、联想的笔记本研发总部等迁 都上海，此外还有全国最大规模的电 源生产企业双登集团将管理总部由姜堰迁往南京等。总部迁移的企业规模也存在着差异，早期 的迁移企业一般都是大中型企业， 而现在很多中小的企业也加入到迁移行列中。 浙江作为一个较早发展市场经济，民营企业实力较强的省份，企业迁移，特别是企业总 部迁移现象在浙江表现的尤为明显。2003 年浙江省工商局发布了题为从浙企外迁看我省个私 民营企业生态环境关于全省民营企业外迁资金外流的专题调查报告。报告显示至 2002 年浙 江共有 3058 家民营企业外迁（迁出省外），其中整体外迁 488 家，总部迁移 2488 家。 企 业迁移可分为整体迁移、生产加工基地迁移和总部迁移，三种迁移方式对迁入地所 具备的资源要素的要求存在着明显的差别，总部迁移相对于前两者来说更注重非常 规资源（战 略性资源）的需求。所谓非常规资源是指伴随着知识经济的到来而培育、开发和利用的非自然 资源，如人才、信息、技术、销售网络等。企业总部担负着 整个企业的管理、决策、投资、研 发等功能，它具有知识密集性、高价值增长性和技术密集性等特点。企业总部对资源需求存在 的特点反映到企业对总部空间设置 上，明显表现出向经济发达、地理位置独特的城市集中，如 北京、上海、广州、深圳、天津等。浙江民营企业家杂志曾对已经迁都上海或存在迁都上 海意向的企 业就迁都动机所做调查的显示，需求市场空间、需求国际化经营平台、企业发展需 要的高层次人才排在迁都动机的前三位，反映了企业对迁入地的资源要求。企业会 根据不同地 区的资源状况设置不同的职能单元，以期获得最大的价值。企业总部的迁移正是考虑到企业总 部和生产加工基地对资源要求存在较大差距，打破企业组织 空间的局限性，把企业总部设置在 最具资源优势的地区。 企业总部迁移是经济发展的必然产物，是企业构建更大发展平台的重要举措。顺应我国 民营经济的发展趋势，针对民营企业发展过程中存在的问题，全国工商联提出要建立一个促进 我国民营企业科技创新、管理提升、进军国际市场和实现大联合的发展基地，推动民营经济的 大发展、大提高。 （三）总部经济理论和实践在国内的发展（三）总部经济理论和实践在国内的发展 2002 年北京市社会科学院总部经济研究中心主任赵弘发现并提出了“总部经济”理论。 总 部经济指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基 地布局在具有比较优势的其它地区，从而形成合理的价值链分工的经济活 动统称。总部经济的 精髓和核心在于总部和生产制造环节空间分离所形成的资源再配置价值，其所强调的是总部以 及由总部需求所衍生出来的金融、保险、会计、法 律、教育、培训、物流等构成的一套完整的 服务业体系，是各经济体之间的内在联系和相互支撑。发展总部经济可以为区域发展带来多种 经济效应。大批国内外企业 总部入驻，可提高区域的知名度、信誉度，促进区域政府提高服务 质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国 际化 进程。 总部经济概念提出后引起了全国许多中心城市的强烈反响，北京、上海、广州、深圳、 青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门等国内大城市纷纷明确提出发展总部经济的战略，将发 展总部经济作为城市产业结构升级的战略选择。北京 1999 年出台鼓励跨国公司在京设立地区总 部若干规定，目前形成了北京 CBD，中关村科技园海淀园、丰台园和金融街等国内外大型企业 集团的总部聚集区。广州目前有越秀区和天河区两个总部聚集区，并根据总部企业行业类型制 定了配套政策。上海出台各种政策重点扶植 16 家总部基地。 以企业总部为专门服务对象的市场提供的是具有创意性、建设性的高级智力型服务。也 就是说，由总部经济理论和总部基地实践所衍生出来的“总部产业”，将是一个资本和知本高 度密集的产业。“总部经济”的发展和“总部基地”的建设将在新的层面上重新整合全国各种 资源，为区域经济发展提供新的动力。 （四）环渤海地区的迅速崛起（四）环渤海地区的迅速崛起 继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起，尤 其是京津冀地区，已经成为带动我国经济增长的第三极。环渤海经济圈作为中国经济增长的一 支重要力量，是拉动北方经济增长的推动机，将具有巨大的发展潜力，也为民营经济发展提供 了良机。 党中央、国务院把规划和建设好天津滨海新区作为国家区域经济发展战略的重要组成部 分，这是二十世纪八十年代开发深圳、九十年代开发浦东之后，我国改革开放和经济发展的又 一重大战略举措，环渤海经济圈的发展迎来了最好的历史机遇。可以想见，滨海新区的开发建 设将产生巨大的聚合效应，将像深圳和浦东的开发一样，迅速引发全国乃至全世界的人流、物 流和资金流的大量涌入，将从环渤海地区掀起我国改革开放的第三次浪潮。这为天津，为环渤 海地区，为“ 3交通优势 项目区域紧邻市区外环线，区域内部及周边拥有市域干道、快 速路、地铁站等现代化交通网络。项目地块经津沽公路外环线 京津高速公路往北京市约 140 公里，距天津市中心区 11 公里，距滨 海城区 20 余公里，距天津滨海国际机场 7 公里。根据国务院批复的 天津市城市年总体规划 2005-2020，津滨大道、地铁一号线延长 线 以及轻轨都将经过项目区域，现代化的交通网络保证了项目区域 具有良好的可达性，能够满足总部现代化办公对道路交通的高标准 要求。 4成本优势 项目区域土地资源丰富，土地成本相对较低，能为项目建设提 供理想的自然环境和足够的发展空间。作为民营企业的总部基地， 要聚集足够的人气，不仅要提供完善的商业服务和配套设施，还要 能降低入驻企业的建设和运营成本，使企业在获得最佳发展环境的 同时获得最大的效益。 通过以上分析可以看出，选择津南双港地区建设河畔星城总部 基地具有多方面优势，利于总部基地的特色规划和项目建设，利于 总部基地的项目招商和后期运营，也利于更好的发挥总部基地的集 聚效应和辐射效应。 五、五、项目开发基本思路项目开发基本思路 （一）指导思想和发展目标（一）指导思想和发展目标 贯彻国务院“非公经济 36 条”，按照天津市“十一五”规划的 基本要求，响应全国工商联关于建立民营经济发展平台的号召，对 区域资源进行全面整合和提升，打造一个以大中型民营企业为主的 国内外企业相互交往、合作的平台，一个国内外政府机构和民间组 织交流、协作的平台，一个按国际化规则运作、提供现代化商务服 务的平台，一个智能化、生态型的新型商务花园，实现天津市民营 经济的跨越式发展，完善天津市的城市功能，提升天津市的城市地 位。 （二）项目功能定位（二）项目功能定位 总部整合功能：总部整合功能：整合中国民营企业资源，建立民营企业科技创 新、管理提升、进军国际市场的重要平台，以吸引中国民营企业总 部为主，涵盖各类总部。通过总部入驻发挥总部经济的经济和社会 效应。 国际交流的功能国际交流的功能：吸引国内外各类商会、协会和经济组织，举 办各种会议、展览和洽谈会，形成强大的国际交流功能。 研发和转化功能：研发和转化功能：侧重引进成长性好、带动性强、研发转化能 力强，具有广阔发展前景的高技术产业项目，提高自主创新能力和 国际竞争力，使总部基地成为科技创新基地、研发成果转化基地。 教育培训功能：教育培训功能：与国内外知名教育和培训机构合作，开展各种 教育和培训工作，建设基地的培训中心大厦，形成发达的信息交流 网络，增强总部基地作为智力资本核心的地位。 国际商务服务功能：国际商务服务功能：以现代信息技术为基础，建设专业的商务 服务体系，吸引银行、保险、法律等机构以及外贸、工商等政府部 门入驻，为入驻企业提供专业的商务服务及“一站式”政府服务。 商贸服务功能：商贸服务功能：引进国际化程度较高、辐射功能强的高端商业 项目，提供高档商业服务，配套购物、餐饮、娱乐等设施，形成配 套商业服务功能。 配套生活服务功能：配套生活服务功能：秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世 界同步”的理念，建设配套生活区和生态居住区。 以上各功能交叉、重叠、耦合，共同形成总部基地的复合功能。 （三）入驻主体（目标客户）定位（三）入驻主体（目标客户）定位 河畔星城总部基地将以国内民营企业 500 强为引进重点，发挥它 们投资大、水平高、带动性强的特点，吸引其上下游关联产业的企 业总部，形成以电子信息、高科技、生物制药、房地产、商贸物流形成以电子信息、高科技、生物制药、房地产、商贸物流 以及其他现代服务业为主的总部聚集区。以及其他现代服务业为主的总部聚集区。 1国内民营企业综合性总部，信息中心，投资总部，营销总部及 研发总部； 2国内外商会和协会； 3政府税务、工商等部门的派出机构； 4金融、评估、信息、咨询等中介服务机构； 5其他类型企业集团总部及总部派出性机构。 六、项目规划六、项目规划 项目总占地 5.63 平方公里，扣除规划津滨大道、津沽路退线、 梨双路延长线、海河南路等市政道路、燃气用地及海河医院占地， 项目实际可开发面积为 4.81 平方公里。根据总部基地的功能定位， 结合区域特点，项目将主要分为四个功能区：总部经济区、综合商 业区、生态居住区和休闲娱乐区。 （一）规划指导思想（一）规划指导思想 1、工作与生活和谐发展 为实现总部基地工作、居住的平衡，将就近规划居住区，力争 实现 50%的人群上班通勤时间在半小时以内的目标，实现最高的资 源利用效率。 2、综合配套平衡 重视城市功能多样化及其结构的合理性，做到商务与商业、休 闲等各项配套功能的和谐发展，发展和谐生活，强化总部经济区域 的比较优势。 3、资源节约与环境保护并重 利用新型能源，加强资源综合利用，推行节能、绿色建筑，建 设资源节约型、环境友好型生态新区。 （二）总部经济区的规模确定及选址（二）总部经济区的规模确定及选址 1总部经济区的规模 根据国内现有的按照总部基地模式建设的项目区域来看，总部 基地一般都包括核心区和外延区，核心区域作为办公、研发及决策 中心，是建设和发展的重点，同时为了更好的为总部基地的核心区 域服务，又规划了为满足总部基地内的各种业务、会议需要的外延 服务区。高度集中的总部核心区和多功能、高度复合的大区域的良 性互动才能打造成功真正意义上的总部基地。 中国现有的总部基地大致分为两种，一种是在原来就具有良好 区域经济基础和环境基础上进一步规划而发展形成的总部基地，这 类总部基地一般占地规模较大，总面积在 1.5-4 平方公里，例如：北 京朝阳 CBD 占地 3.99 平方公里（核心区占地面积约 600 亩）、上 海陆家嘴中央商务区区域总占地 1.7 平方公里，深圳福田中心商务 区占地 2.33 平方公里；另一种为先规划后建设的总部基地，面积一 般在 1000 亩以下，例如：北京丰台总部基地 975 亩、天津塘沽响螺 湾商务区占地 600 亩、上海东方环球总部基地占地约 300 亩。 结合天津市经济发展情况及项目区域的现状及发展定位，项目 中总部经济区占地面积为 1.5 平方公里。 2. 总部经济区在项目内的选址 根据项目区域现状条件及总部基地的规划和发展要求，项目中 总部经济区选址在津南区双港村及上小汀村村界内。该地块处于规 划津滨大道的两侧，紧邻梨双路，未来还将有地铁和轻轨通过，周 边有发达的交通网络，辐射能力强，区位优势明显。 （三）项目功能分区（三）项目功能分区 项目共分为四个功能区：总部经济区、综合商业区、生态居住 区和休闲娱乐区。 1. 总部经济区总部经济区 总部经济区占地面积约 1.5 平方公里，可开发面积为 1.06 平方 公里，建筑面积 195 万平米，总体容积率为 1.3。包含总部经济商务 区、商业配套区和配套居住区，其中总部经济商务区和商业配套区 构成了总部经济区的核心区。 总部经济商务区：总部经济商务区：占地面积约 0.2 平方公里，建筑面积约 55 万 平米，容积率为 2.75。 总部经济商务区为项目的核心组成部分，涵盖项目各项核心功能。 区内设有总部办公大厦、多功能会展中心、企业服务中心、国际教 育培训中心、研发中心及多栋单体总部楼，商务区内还将建设大型 广场，利用开放空间的理念进行绿化布局，将广场式中心绿化、点 式组团绿化同带状公共绿化相结合，营造现代化的公园式办公环境。 表表 1：总部经济商务区主要项目：总部经济商务区主要项目 项目 建筑面积 (万平方米) 建筑形式备注 总部办公大厦 10 高层标志性建筑 总部楼 15 多层 独栋建筑,面积 1000-5000 平 米 研发中心 10 多层 独栋建筑,面积 1000-5000 平 米 多功能会展中心 10 多层标志性建筑 企业服务中心 七、投入产出分析七、投入产出分析 河 畔星城总部基地项目用地现状以村庄和农用地为主，为高水 平规划建设项目，需要先对项目用地的村庄、企业和农用地进行拆 迁补偿，在土地整理完成后，分期进行 项目建设。本项目的资金投 入主要分为土地一级整理（拆迁、安置、补偿和基础设施建设）的 投入和土地二级开发的投入两部分。 （一）土地一级整理投入产出分析（一）土地一级整理投入产出分析 1.1. 土地整理成本土地整理成本 （1）收购补偿费 河畔星城总部基地项目总占地面积 8445 亩，为实施项目建设， 需要对项目范围内土地进行整理，根据周边地区拆迁安置补偿的情 况测算，预计征地拆迁资金总计为 35 亿元人民币。 （2）基础设施投入 为使项目达到可出让条件，需要对项目区域进行基础设施建设， 建设标准为 11 万元/亩，资金需求约 10 亿元人民币。 （3）土地整理过程中的其他费用 土地整理过程发生的土地办件费、规划设计费、期间费用及不 可预见费等项支出约为 8 万元/亩。资金需求约为 7 亿元人民币。 土地整理总成本约为 51 亿。 表表 3：土地整理成本表：土地整理成本表 工程项目（费用）名称工程项目（费用）名称单价（万元单价（万元/亩）亩）费用小计（亿元）费用小计（亿元） 土地收购补偿费4135 基础设施投入119.3 其他费用86.8 合计6051 2. 土地出让收益土地出让收益 根据项目初步规划，项目区域出地率约为 53%，可出让面积为 4476 亩，出让底价约为 145 万元/亩（包含 20%的政府净收益）。结 合周边土地市场情况，预计未来土地出让成交价格为 150 万元/亩， 则通过土地出让可获得收入 67 亿元。 项目区域内土地开发整理并进行出让后预计可获净收益 16 亿元， 将全部用于投入和补贴总部基地重点项目的开发建设。 （二）土地二级开发项目投入产出分析（二）土地二级开发项目投入产出分析 河畔星城总部基地的运作理念是“筑巢引凤、放水养鱼”。为 高标准、高水平建设河畔星城总部基地项目，尽快形成资本洼地， 聚集区域内的人气和财气，提升区域形象，项目将采用“高标准、 低售价”的原则，建成的独栋总部楼将基本按略高于成本的价格出 售或出租，降低入驻企业成本。以尽快吸引更多企业入驻。 1. 项目投入项目投入 项目区域共需建设四个功能区，预计总投资约 200 亿元。 （1）总部经济区 总部经济区主要包括核心区（包括商务区和商业区）和配套居 住区，总建筑面积近 200 万平方米，总投资约为 90 亿元。 核心区内主要项目包括近百栋总部楼、研发中心及总部办公大 厦等标志性建筑和配套设施，建设成本总投入约为 63 亿元，如下表 所示： 表表 4：总部经济核心区项目投入概况：总部经济核心区项目投入概况 工程项目名称工程项目名称建筑面积（万平方建筑面积（万平方 米）米） 平均造价（元平均造价（元/平方平方 米）米） 费用小计（万元）费用小计（万元） 总部办公大厦 10 550055000 总部楼 15 400060000 研发中心 10 400040000 多功能会展中心 10 800080000 企业服务中心 5 500025000 国际教育培训中 心 5 4000 20000 五星级酒店 10 10000100000 商务酒店 25 7000175000 购物中心 5 550027500 异域风情商业街 10 500050000 合计 105 632500 配套居住区总建筑面积约 90 万平米，将建设各类型高档公寓， 预计总投资约为 30 亿元。 （2）其他功能区 河畔星城总部基地内的综合商业区、生态居住区及休闲娱乐区 总建筑面积约 300 万平方米，总投资额约为 82 亿元。 表表 5：其他功能区投入概况：其他功能区投入概况 功能区功能区建筑面积（万平方建筑面积（万平方 米）米） 单击此处输入文字。公司 单击此处输入文字。项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位：北京编制单位：北京 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 有限责任公司有限责任公司 法人代表：法人代表： 工程咨询资质等级：甲级工程咨询资质等级：甲级 工程咨询资质证书编号：工咨甲工程咨询资质证书编号：工咨甲 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 二二一二年七月一二年七月 单击此处输入文字。公司 单击此处输入文字。项目 可行性研究报告可行性研究报告 项目负责人：项目负责人： xxxx 注册咨询工程师（投资）注册咨询工程师（投资） 编写人员：编写人员： xxx 高级工程师高级工程师 xxx 注册咨询工程师（投资）注册咨询工程师（投资） xxx 注册咨询工程师（投资）注册咨询工程师（投资） xxx 注册咨询工程师（投资）注册咨询工程师（投资） xxx 高级工程师高级工程师 审审 核核 : xxx 高级工程师高级工程师 注册咨询工程师（投资）注册咨询工程师（投资） 二二一二年七月一二年七月 目录目录 1总论总论.1 1.1项目概况.1 1.1.1项目名称.1 1.1.2承办单位概况.1 1.1.3可行性研究报告编制依据.1 1.1.4项目提出背景.1 1.2项目概况.1 1.2.1拟建地点.1 1.2.2建设规模及目标.1 1.2.3主要建设条件.1 1.2.4项目总投资及资金来源.1 1.2.5项目主要技术经济指标.1 1.3结论和建议.1 2项目建设必要性项目建设必要性.1 2.1项目符合国家及地方产业政策.1 2.1.1.1 2.2项目符合国家及地方行业规划.1 2.2.1.1 2.3项目符合企业发展规划需要.1 2.3.1有利于.1 2.3.2有利于.1 2.3.3.1 3市场分析市场分析.1 3.11 3.1.1.1 3.21 3.2.1.1 4项目选址及建设条件项目选址及建设条件 .1 4.1项目选址.1 4.1.1.1 4.2建设条件.1 4.2.1自然条件.1 4.2.2技术支持条件.1 4.2.3基础设施条件.1 4.2.4.1 5项目建设方案项目建设方案.1 5.1建设规模.1 5.2产品方案.1 5.3工艺方案.1 5.4设备方案.1 5.5工程方案.1 5.6主要原材料、燃料供应.1 5.7总平面布置和运输.1 5.7.1.1 6节能、节水与安全生产节能、节水与安全生产.1 6.1节能.1 6.1.1节能措施.1 6.1.2能源指标分析.1 6.2节水.1 6.2.1节水措施.1 6.2.2水耗指标分析.1 6.3安全生产.1 7生态与环境保护生态与环境保护.1 7.1设计依据.1 7.2执行标准.1 7.3建设期影响分析.1 7.4运营期影响分析.1 7.5环境保护方案.1 7.6环境影响评价.1 8项目组织、招标及计划进度项目组织、招标及计划进度.1 8.1项目单位.1 8.2项目组织.1 8.3工程招标.1 8.4实施进度安排.1 8.4.1.1 9投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .1 9.1项目投资估算.1 9.2资金筹措及使用方案.1 9.2.1.1 10项目财务分析项目财务分析.1 10.1相关依据与说明.1 11经济与社会效益经济与社会效益.1 12风险分析风险分析.1 12.11 12.1.1.1 13结论与建议结论与建议 .1 13.1主要结论.1 13.2建议.1 附表目录附表目录 附表 1 项目总投资估算表 .1 附表 2 流动资金估算表 .1 附表 3 投资计划与资金筹措表 .1 附表 4 总成本费用估算表 .1 附表 5 利润与利润分配表 .1 附表 6 项目投资现金流量表 .1 总论总论 项目概况项目概况 项目名称项目名称 项目名称：xxxx 项目 承办单位概况承办单位概况 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 项目提出背景项目提出背景 项目概况项目概况 拟建地点拟建地点 建设规模及目标建设规模及目标 主要建设条件主要建设条件 项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 表 1 项目主要技术经济指标简表 序号项目单位 一生产规模 1xxxx（高端配置）套 2xxxxx（普通配置）套 3xxxx套 二主要原辅料年耗量 1xxxx（高端配置）-外协生产套 2xxxx（普通配置）-外协生产套 3xxxx-外协生产套 三公用工程消耗 1水立方米/年 2电 万千瓦时/ 年 四定员人 五投资估算 1工程总投资万元 1）建设投资万元 2）建设期利息万元 3）流动资金万元 2销售收入万元/年 3总成本费用万元/年 4营业税金及附加万元/年 5利润总额万元/年 6所得税万元/年 7净利润万元/年 六财务评价 1总投资收益率% 2投资利税率% 3内部收益率（所得税后）% 4财务净现值（i=