第4章房地产项目市场调查ppt课件

.,房地产项目市场调查与预测,.,一、房地产市场调查概述,1房地产市场调查概述,房地产市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经济评价和市场营销等工作的前提和基础。,.,2.房地产项目市场调查的作用,市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在：（1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；（2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；（3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；（4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。,房地产市场调查,项目定位,投资机会研究,项目营销,项目规划设计,认识市场,感知市场,了解市场,.,二、房地产项目市场调查的主要内容,（一）房地产市场环境调查1.宏观环境调查层面（1）政治法律环境应当关注政府有关方针政策，如住房制度政策、旧城改造政策等；也要调查有关法律法规是否有新的调整；必要时也需要关注政局的变化，如政府人事变动以及社会动荡等情况。【例子】2006年5月17日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；,.,（2）宏观经济环境。包括国民经济生产总值、国民收入总值以及其发展速度；物价水平、CPI数据（如我国08年上半年CPI上涨7.9%）、通货膨胀率、金融市场环境等；城乡居民家庭收入、个人收入水平；通讯及交通运输、能源与原材料供应、技术协作条件等。注意：在经济环境调查中，房地产金融状况是影响房地产开发的重要因素之一。,【案例】中国人民银行9月15日宣布，决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；这是自2004年10月29日以来贷款基准利率的首次下调。,.,（3）房地产市场总体运行状况对当前房地产市场总体运行状况的分析判断和预测，是项目前期投资决策工作的重要环境，对项目开发有着根本性的影响。【案例】从2007年下半年开始，一直上涨的房价首先在深圳出现放缓的迹象，进入2008年，深圳等几个一线城市房价出现下跌现象，同时也影响到了其他二线城市，济南房价受此影响，上涨速度逐步放缓。（4）人口环境人口是构成市场的主要因素之一。人口调查的内容包括人口规模、人口增长率、人口密度、人口迁徙流动情况，人口地理分布、民族分布，出生率、结婚率以及家庭规模等。,.,（5）技术环境主要包括有关建筑设计和建筑材料等方面的新技术、新工艺、新材料的技术现状、发展趋势、国内外先进水平、应用前景等。,【案例】南京锋尚国际公寓利用可再生能源使夏季制冷不用传统电力，一年四季保持适宜居住的温度和湿度，室内装修和配置超过五星级酒店，实现六星级的舒适和节能环保。锋尚国际公寓卫生间的瓷砖全部是整砖并与卫生洁具对中；除精装修质量外，在建筑科技上还设有卫生间墙排水系统（根除卫生间异味）、健康置换式新风系统（预防空调病）、垃圾处理系统等八大子系统。,.,（6）对外开放程度对外开放，是我国进行对外房地产交流、房地产合作的重要举措。【案例】2007年11月7日，国家发改委和商务部联合颁布了外商投资产业指导目录（2007年修订）。目录规定，从2007年12月1日起，不再鼓励外资进入内地普通住宅的开发建设中，同时该政策第一次明确提出，外资进入二手房交易市场及房地产中介或经纪公司的途径也将受到全面限制。,.,2.区域环境调查层面（1）经济发展水平主要调查城市或区域的经济总体水平，主要产业及分布、居民收入水平、购房消费能力等情况。（2）城市发展规划主要调查城市发展的战略方向，这是项目选址着重考虑的问题，它直接关系到项目的潜质和增值的可能性。（3）房地产市场供需状况以此判断市场供给和需求的基本状态，从而为项目定位、开发规模、风险程度等参数提供依据。注意：在房地产市场行情调查中，价格调研尤为重要，包括：整体价格水平和变化趋势、影响房地产价格变换的因素、变化并引起的反应、新的价格政策等。,.,（4）社会文化环境。包括教育程度、文化水平，价值观、风俗习惯，社会阶层分布、宗教信仰等。企业营销人员以此了解不同消费者行为，以正确细分市场，制定企业的市场营销策略。（5）房地产企业情况。包括城市房地产企业的数量、类型、企业资质与实力等概略资料。（6）专业机构与中介商情况调查。主要调查工程咨询公司、规划建筑设计单位、房地产销售代理公司、广告策划公司、物业管理公司等等。,.,（7）城市或区域的交通条件研究。对城市或区域的交通条件进行调查和分析，有助于项目选址、交通组织方案设计、项目定位等工作。（8）影响区域发展的其他因素和条件。主要包括对城市或区域内的历史因素、文化因素、景观因素、价值取向、意识形态、气候条件等方面的调研，有助于做好项目总体战略性定位。,.,3.微观环境调查层面又称为项目开发条件分析，其目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。具体包括：（1）用地现状调查与分析。主要对项目的地形地貌、地质条件、地上附着物等情况进行现场勘察和分析。（2）项目周边环境调查与分析。周边环境主要指地块周围的物质和非物质的环境与配套情况。（3）项目对外联系程度、交通组织等分析与调查。,.,（二）房地产市场需求调查1.市场需求容量调查需求容量，是指对房地产产品有购买欲望且具有购买能力的市场需求总量。主要包括以下几个方面：（1）项目所在城市人口总量、家庭数量及家庭结构；（2）有购房需求的人口数量（现实需求和潜在需求）和整体特征；（3）居民对各类房地产商品的需求总量；（4）居民的消费结构；（5）居民的收入水平、储蓄余额和支付能力；（6）影响房地产市场需求的因素。,购买者,需求的主体,需求行为的实施者,购买欲望,需求的动力,需求行为的源泉,购买能力,需求的实施条件,需求行为的物质保障,市场需求,.,2.消费者调查（1）消费者个人特征即消费者的个人基本信息，消费者个人特征调查是客户甄别的重要依据。主要内容包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地、宗教信仰等。,（2）消费者购买动机消费动机是引起人们购买房地产产品的愿望和意念，即消费者出于什么目的去购买房地产商品，是产生购买行为的内在原因。,.,（3）消费者购买力水平消费者购买力水平是指消费者对某类房地产产品的最大支付能力，这是影响房地产消费的最重要因素，它直接决定了消费者的购房承受能力。消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。（三）房地产市场供给调查1.房地产市场供给总体调查对整个地区房地产市场供给情况的总体调查主要包括：房地产市场产品的供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、房地产产品价格现状；本地以及外地房地产企业的生产与经营等方面的调查等。在房地产市场行情调查中，价格调研是重要内容之一。,.,2.竞争楼盘调查竞争楼盘分为两类，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。主要包括：（1）竞争楼盘的产品调查主要有楼盘区位调查、产品特征调查、交房时间调查等。（2）竞争楼盘的价格调查它是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最难取得的真实信息。包括单价调查、总价调查和付款方式调查。单价反映的是楼盘品质的高低，而总价反映的是目标客户群的选择结果。注意区分：起价均价主力户型单价,.,.,（3）竞争楼盘的促销手段调查竞争楼盘的促销手段是项目市场竞争调研的重要方面之一。广告促销调查。这是房地产促销的重要手段，对竞争楼盘的广告调查是市场调研的重要组成部分；活动促销调查。通过开展一系列促销活动的安排，可以营造楼盘的销售氛围，促进销售；人员促销调查。与客户面对面的人员促销是传统的促销手段，也是目前开发商的主要促销形式之一。客户关系促销调查。目前，房地产促销的竞争已经从单纯的交易营销上升到客户关系营销的层面，这是一种企业与客户共同创造价值的营销理念。,.,（4）竞争楼盘的销售情况调查销售情况是判断一个楼盘最终的指标，但也是最难获得准确信息的部分，主要包括：销售率。最基本的指标，反映了一个楼盘被市场接纳的程度；销售次序。指不同房屋的成交先后次序，反映了市场需求结构和强度；客户群分析。通过对竞争楼盘客户的特征分析，可以分析其购买动机，从而找出本楼盘影响客户购买行为的因素以其影响力大小；（5）竞争楼盘的物业管理调查物业管理调查包括物业管理的内容、管理情况、物业管理费以及物业管理公司背景、实力以及操作过的项目等。,.,3.竞争对手调查对竞争对手的调研可从以下几个方面进行考察：（1）专业化程度。指竞争对手将其力量集中于某一产品、目标客户群或所服务区域的程度；（2）品牌知名度。指竞争对手主要依靠品牌知名度进行竞争，而不是依靠价格或其他度量进行竞争的程度，如万科、中海、金地等开发商品牌。（3）推动度或拉动度。指竞争对手在销售楼盘时，是寻求直接在最终用户中建立品牌知名度来拉动销售，还是依赖分销渠道来推动销售的程度；（4）开发经营方式。指竞争对手对所开发的楼盘是出售、出租还是自行经营。如果出售，是自己销售还是通过代理商销售等；（5）楼盘质量。指竞争对手所开发楼盘的质量。,.,（6）纵向整合度。指竞争对手采取向前（贴近消费者）或向后（贴近供给商）进行整合所能产生的增值效果的程度。（7）成本状况。指竞争对手的成本结构是否合理，企业开发的楼盘是否具有成本优势等；（8）价格策略。指竞争对手的产品定价策略，会影响到项目的目标客户分流以及市场推广工作等，开发商必须认真组织调研，并提出对策；（9）与当地政府部门的关系。指竞争对手与当地城市建设规划部门、土地管理部门等政府职能部门的关系。（10）竞争对手历来的项目开发情况、土地储备情况、未来的开发方向等。,.,（四）房地产市场营销环境调查1.房地产广告环境调查,广告环境调查,广告表现形式调查,广告代理商的调查,公共传播形式，包括：报纸、电视广播等,印刷品传播形式，包括：售楼海报、售楼书等,户外传播形式，包括：看板、旗帜、指示牌等,调查该区域的主要广告代理商及其知名度、技术能力以及社会关联度,.,2.房地产营销中介机构调查房地产营销中介机构是指协助房地产企业将产品销售给最终购买者的中介机构，包括代理中间商和辅助中间商。代理中间商简称代理商，是指代理人、经纪人等。,开发商,代理商,客户,产品所有权,合同,合同,.,3.房地产营销媒体调查房地产营销媒体是指那些刊登或播放房地产新闻、专栏的媒体机构，主要是指报纸、杂志、广播电台、电视台和网站等。对当地房地产营销媒体调查有助于正确选择该地区最有影响力的媒体，做好市场推广，从而提高营销的效果。,.,三、房地产项目市场调研的方法,房地产市场调查需要了解大量可靠、真实和全面的资料。资料的获取来源有一手资料和二手资料。一手资料为当前项目或特定目的而收集的原始信息。如：通过实地调研和发放调查问卷获取的资料。二手资料为其他目的或其他项目已经收集到的资料。如：从房地产信息网上查阅的相关资料。房地产市场调查人员开始时总是要收集二手资料，二手资料具有以下特点：,二手资料,优点：是研究房地产市场的起点，成本低，可以立即使用。,缺点：由于时间跨度长、针对性不强，使得所收集的信息不够准确、不可靠、不完整或已经过时，甚至存在一些错误。,由于二手资料存在的缺点，需要调查人员去收集准确性更高、更加具有针对性的一手资料。,.,1.访问法访问法是通过直接询问被调查者的方式上了解市场情况和客户需求的一种方法。通常又被称为调查表法。根据调查人员与被调查者的接触方式，访问法可分为人员访问、电话访问、邮寄访问和网上访问四种类型。（1）人员访问人员访问是指房地产调查人员直接与被调查者面对面交谈以收集资料的一种调查方法，又称面谈调查，是市场调查中较为灵活和通用的一种调查方法。人员调查又分为入户面谈和拦截式面谈调查两种方式。,房地产项目市场调查常用方法,.,拦截式面谈调查指调查人员根据调查方案，在指定的地点，按照指定的调查程序在路人中选取访问对象，进行较为简短的调查，这种方法经常采用问卷式调查。目前，问卷调查是房地产市场调查中经常采用的调查手段之一。,入户面谈调查是指调查人员根据调查方案，依照事先拟定好的问卷或调查提纲顺序，到被调查者家中（存在一定的难度）或单位对被调查者进行面对面的直接访问。,.,人员访问法的优点和缺点优点：非常灵活，交谈时的主题和时间安排都可以根据具体的客户情况进行改变；人员访问法一般拒答率较低，面对面地访问往往会对被访问者产生一定的压力，使他们较为认真地回答问题；面对面的调查气氛比较轻松，适于进行深度调查，并且随意联想，会收集到意向不到的信息。缺点：需要调查人员准备大量的访问材料，而其往往需要对调查人员进行事前培训，还需要一定的交通费和其他费用，成本高；对调查者的素质要求较高，调查人员的访问技巧和应变能力是制约调查质量的两个重要因素；由于人员调查往往是一对一进行的，因此需要大量的时间，调查周期长；人员调查匿名性差，对于一些较为敏感性或者涉及隐私的问题，面对面调查不易获得较为真实的信息；人员调查管理比较困难，调查者的主观因素易影响到调查的结果。,.,（2）电话访问电话访问是通过在电话中与选定的被调查用户交谈以获得市场信息的一种方法，它是一种间接的方法。注意事项：电话访问前，需要对调查人员进行培训（包括调查人员要口齿清楚、语气亲切、语调随和，可在不长的时间一般15分钟左右内完成调查）；电话调查人员需要在电话调查前设计好问卷调查表，大多采用是非选择法向被调查者询问。,.,（3）邮寄访问邮寄访问是房地产市场调查中一个比较特殊的收集资料的方法。它是将调查者事先准备好的调查问卷邮寄被调查者，再由被调查者根据要求填写好后寄回的一种调查方法。特点：调查范围广、成本低，能够通邮的地方都可以实施；它给被调查者充分的考虑时间，避免受到时间限制，也不受调查人员的倾向影响；它可以节省调查人员的数量，不需要对调查人员进行专门的培训。,.,（4）网上访问网上访问是随着互联网兴起而出现的一种新型的访问形式。它有很多形式，调查人员可以发邮件给被调查者或者将问题答卷放在网上供被调查者填写。网上访问法存在的缺陷：由于目前网络诚信存在一定的缺失，网络信息的真实性和准确性得不到有效保证，目前房地产调查人员对其结果还只能用于参考。右图为新浪房产某次网上调查表部门截图。,.,2.观察法观察法是指调查者凭借自己的眼睛或摄像、录音等器材，在调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。观察法主要有以下四种形式：（1）直接观察法。就是调查人员去现场直接察看市场情况。例如，派调查人员去现场了解楼盘的销售情况等等。（2）亲身经历法。就是调查人员亲自参与某项活动，来收集有关资料。例如调查人员佯装顾客，到代理商处去咨询、买楼等，即通常所说的“踩盘”。（3）痕迹观察法。调查人员不是直接观察被调查对象的行为，而是观察被调查对象留下的一些实际痕迹。比如在房展会上，调查人员可以观察参观者手中哪家楼盘的手提袋最多。（4）行为记录法。有些情况下，为了降低调查者的记录负担，可以通过录音机、摄像机、照相机以及其他一些监听、监视设备记录下来，分析客户购房的心态，有针对性地进行楼盘营销的策划。,.,3.定性研究法定性研究法是对研究对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法，这种方法一般选定较小的样本进行深度、非正规性的访谈，发掘问题的内涵，为随后的正规调查做准备。目前国内常用的定性研究法有：（1）焦点小组座谈会。就是以会议的形式，就某个或几个特定的主题进行集体讨论，集思广益的一种资料收集方法。（2）深度访谈法。是一种直接的、一对一的访问，在访问过程中，由掌握高级访谈技巧的调查员对调查对象进行深入的访谈，用以揭示被访者对某一问题的潜在动机、态度和情感等。（3）投影技法。又称投射法，是一种无结构的、非直接的询问方式，主要采用非直接目的性的方法激励被访者将他们所关心话题的潜在动机、态度和情感反映出来。例如：欲了解调查对象对某个新推出的楼盘，你可以这样问他：“如果您的朋友有意购房，您认为他会对这个楼盘感兴趣吗？”。,.,4.实验法实验包括三个基本部分：实验对象称为“实验体”，实际上引入的变化称为“处理”，“处理”发生在实验对象上的效果称为“结果”。以调查房地产广告效果为例，表示如下：,选定一些消费者作为调查对象,广告宣传对消费者产生的影响,根据消费者对广告的接受效果来看楼盘销售量的变化,实验体,处理,结果,.,3房地产市场调查程序,建立调查组织,初步情况分析,制定调查方案,收集资料,资料的甄别与审查,分析数据,房地产项目市场调查的流程,撰写调查报告,确定调查目的,总结反馈,分析和总结阶段,实施阶段,准备阶段,.,三、房地产市场预测的方法,一、房地产定性预测方法,定性预测方法又称经验判断法。它根据已掌握的历史资料和现实材料，凭借个人的经验、知识和分析判断能力，对预测对象未来发展趋势做出性质和程度的判断。常用的定性预测方法有：,.,1.德尔菲法,(1)德尔菲法的概念德尔菲法又称专家小组法或专家意见征询法，是以匿名的方式，逐轮征求一组专家各自的预测意见，最后由主持者进行综合分析，确定市场预测值的方法。(2)德尔菲法的特点匿名性。反馈性。量化性。,.,(3)德尔菲法的预测程序,准备阶段。准备阶段的工作：第一，成立预测工作小组。,第二，选择和邀请专家。要求:自愿性。广泛性。合适人数。,第三，制定征询表。征询阶段。征询意见要进行多轮。,预测结果的最终处理阶段。对最后一轮意见整理后，做出最终判断。,.,2.主观概率预测法,(1)主观概率的概念。主观概率是预测者对经验结果所做主观判断的度量，即可能性大小的确定，也是个人信念的度量。(2)主观概率的特点。是一种心理评价，具有明显的主观性。不同人对同一事件的概率判断是不同的。准确性主要取决于预测者的经验、知识水平和对预测对象的把握程度。,.,(3)主观概率法的含义,主观概率法是预测者对预测事件发生的概率(即可能性大小)做出主观估计，或者说对事件变化动态的一种心理评价，然后计算它的平均值，以此作为预测事件的结论的一种定性预测方法。,.,3.购买者意向调查法,(1)购买者意向调查法的概念根据对消费者购买的意向或接受程度的调查，来推测有关变量的预测方法。(2)购买者意向调查法预测的准确性条件：购买者的意向是明确清晰的；购买者的意向会转化为具体的行为；购买者的意向表述是真实的。,.,4.销售人员综合意见法,(1)销售人员综合意见法概念根据与销售密切相关的人员对预测变量的独立判断，综合得出预测变量值的预测方法。(2)销售人员综合意见法预测举例例某房产公司经理召集销售人员召开商品房销售预测会，事前要求各人员在整理分析本部门经营的有关资料基础上,首先各自独立预测，各自提出的预测值见下表。,.,.,然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否充分并相互修正，最后形成最终结果。该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成两种基本结论：(1)明年本公司销售预测量为3000套；(2)明年本公司销售预测量为2900套。最后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方式决定），认为第一类意见适当，因此决定明年本公司销售量预测值为3000套。,.,二、定量预测方法,(一)简单平均数法1.预测原理某产品的实际销售额按时间顺序排列分别为Y1、Y2、Yn。则第n+1期的销售额预测值为：式中:为n+1期的预测值；n为时间序列的资料期数；Yi为预测对象各时间期的实际销售额。,.,2.应用举例,某企业15月的销售额见下表：,试预测6月份的销售额。6月份的预测值=(10+16+14+12+18)/5=14(千万元),.,(二)加权平均数法,1.预测原理不同时期的实际数据的影响程度是不同的。“近期影响大，远期影响小”。加权平均数的计算公式如下：,式中：为n+1期的观测值；Yi为i期的统计数据值；Wi为Yi期的权数。,.,2.应用举例,某房地产公司1到6月的实际销售量如表：,=5866.7(m2),设月份权数为，5月份为，月份为，其它月份均为1。试预测月份销售量。按公式计算7月份的预测值为：,.,(三)移动平均法,移动平均法是运用靠近预测期的各期实际需求额的平均数来预测未来时期的需求额。随着时间的推移，计算平均值所用的各个时期也是向后移动的。1.简单移动平均法的预测原理,移动平均数=连续n期之和/n,.,范例某房地产公司2006年9至2007年2月的实际销售量如下表所示。假定3个月移动一次，试预测2007年3月销售量。,将数据代入公式的计算过程如下：2006.12.预测值=(6700+5500+6900)/3=6400(m2)2007.1.预测值=(5500+6900+7600)/3=6700(m2)2007.2.预测值=(6900+7600+7800)/3=7400(m2)2007.3.预测值=(7600+7800+9300)/3=8200(m2),.,2.加权移动平均法的预测原理,.,4、指数平滑法,基本思路在预测中，越近期的历史数据越应受到重视（权重较大），时间序列数据中的重要程度由近及远呈现指数规律递减。,.,时间序列预测（4）,指数平滑法,具体计算公式：式中：,.,举例,平滑系数的意义：说明预测值的影响因素主要是受到实际值还是预测值的影响。越大，受实际值的影响越大。,.,(四)线性趋势外推法,1.线性趋势外推法的原理。线性趋势方程为：Y=a+bx式中：为预测的变量值（称为因变量）；x为自变量；a、b为待定系数。a、b由下式求得：y=na+bxxy=ax+bx2或:式中：y为因变量实际值，为自变量的平均数；为因变量实际值的平均数。,.,2.应用举例,某市20002006年住宅开工面积总量见下表。运用直线趋势预测该市2007和2010年的住宅开工面积总量。,注:把时间转化成更简单的数后计算。即:指定2000年为1，2001年为2，等等。,.,线性趋势外推法相关数据计算结果为：n=7,x=28,y=692,x2=140,xy=3063将之代入方程：y=na+bxxy=ax+bx2有：692=7a+28b，3063=28a+140b解之得：a=56.7，b=10.54因此，线性趋势方程为:y=56.7+10.54x2007年面积=56.70+10.548=141(万)2010年面积=56.70+10.5411=172.64(万),.,(五)相关分析法,相关分析法，也称因果预测法，是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。注意:下面仅介绍线性相关分析法,.,1.相关分析法预测原理,其计算公式为：,其中：=,.,2.相关分析法应用,例如某房地产公司商品住宅，其销售量和盈利额统计资料如下表。试预测当销售量达到140套时的盈利额。,.,解计算可得:,n=11,xi=495;yi=208;xiyi=13757;xi2=35877.求得：a=4.5b=0.32预测方程为:y=4.5+O.32x当销售量为140套时,盈利额为:y=4.5+0.32140=49.3(万元),.,某房地产公司19972004年销售额与其广告支出如表所示（单位：百万元）。已知2008年广告预算支出为700万元，试预测2005年该公司的销售额。,返回,.,2.某房产公司促销费用和销售额如下表，若2007年的促销费比上年(2006年)少20，那么该公司的销售额可能是多少？,.,财务分析,.,财务内部收益率（FIRR）,1.财务内部收益率（FIRR）系指能使项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，可按下式采用试差法计算：式中CI现金流入量；CO现金流出量；(CI-CO)t第t期的净现金流量；n项目计算期。,.,内部收益率,项目投资财务内部收益率、项目资本金财务内部收益率和投资各方财务内部收益率都依据上式计算，但所用的现金流入和现金流出不同。当财务内部收益率大于或等于所设定的判别基准ic（通常称为基准收益率）时，项目方案在财务上可考虑接受。项目投资财务内部收益率、项目资本金财务内部收益率和投资各方财务内部收益率可有不同的判别基准。,.,财务净现值（FNPV）,财务净现值（FNPV）指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：式中ic设定的折现率（同基准收益率）。,.,财务净现值,一般情况下，财务盈利能力分析只计算项目投资财务净现值，可根据需要选择计算所得税前净现值或所得税后净现值。按照设定的折现率计算的财务净现值大于或等于零时，项目方案在财务上可考虑接受。,.,项目投资回收期(Pt),项目投资回收期(Pt)指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起，若从项目投产开始年计算，应予以特别注明。项目投资回收期的可采用下式计算：,.,项目投资回收期可借助项目投资现金流量表计算。项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期应按下式计算：,式中各年累计净现金流量首次为正值或零的年数投资回收期短，表明项目投资回收快，抗风险能力强。,.,总投资收益率（ROI）,总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率；总投资收益率应按下式计算：,式中EBIT项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润；TI项目总投资。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。,.,项目资本金净利润率（ROE）,项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润（NP）与项目资本金（EC）的比率；项目资本金净利润率应按下式计算：,式中项目正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润；项目资本金。项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。,.,偿债能力分析,偿债能力分析应通过计算1、利息备付率(ICR)、2、偿债备付率(DSCR)3、资产负债率（LOAR）分析判断财务主体的偿债能力。,.,利息备付率（ICR）,利息备付率（ICR）-在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，应按下式计算：,式中息税前利润；计入总成本费用的应付利息。利息备付率应分年计算。利息备付率高，表明利息偿付的保障程度高。利息备付率应当大于1，并结合债权人的要求确定。,.,偿债备付率（DSCR）,偿债备付率（DSCR）-在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金（EBITDATAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，应按下式计算