在县房地产业发展座谈会上的话.doc

转危为机 坚定信心 推荐我县房地产业健康发展各位房地产业客商朋友、同志们：今天，我们聚集一堂，主要是围绕当前国际经济发展形势和国家宏观政策调控下，针对房地产市场存在的的问题和发展，与大家进行面对面的交流，共同商讨，研究解决问题，统一思想，坚定信心，为促进房地产业的发展献计献策。刚才，县房管局、建设局、国土资源局等部门从各自的工作角度对我县房地产业的发展进行了汇报，比较全面、客观、翔实，房地产企业负责人作了发言，探讨了自身发展中碰到的一些困难和问题，并对我县房地产业发展提出了一些意见和建议，这些意见和建议很好、非常中肯，我们将高度重视，对一些好的意见或建议会认真研究，能采纳的一定会采纳，一些能帮助解决的困难和问题一定会解决。下面，我谈几点意见，与大家共勉。 一、对我县房地产业为全县经济社会发展作出的积极贡献必须给予充分肯定我县房地产业与兄弟县（区）相比，起步较晚，但近几年发展较快，由小到大，由弱到强，初具规模和实力，为我县经济社会发展作出了较大贡献，主要表现在四个方面：（一）房地产业对拉动我县社会固定资产投资的贡献。2006年,我县全社会固定资产投入11.9亿元，增长30.25%,城市建设投入1.1亿元；2007年,全社会固定资产投入15.4亿元、增长38.7%,城市建设总投入2.4亿元，增长118%。（二）房地产业对我县财税的贡献。2006年,房地产业实现税收1034万元，同比增长65%,占总税收的13.2%，占财政收入的9.4%；2007年，土地收入1.25亿元，房地产业税收2152万元，同比增长125%，占总税收的16.3%，占财政收入的13.4%；今年，虽受经济低迷的影响，但1-9月份房地产业仍实现税收3922万元，同比增长115.4%，占总税收的28.6%，占财政收入的23.5%。房地产业在我县国民经济中已占有举足轻重的地位。（三）房地产业对我县城市建设的贡献。近几年来，我县大力实施主攻两区战略，不断加快城市化进程，拉动了房地产业的蓬勃发展，同时，房地产业投资与发展，一方面，加快了我县城市建设步伐，拉大了城市框架，使城市面积扩大了近一倍；另一方面，优化了城市环境，大大改观城市面貌，提高了城市品位，改善了群众的居住条件，凝聚了人气、商气和财气。（四）房地产业对拉动关联产业发展的贡献。比如，带动了交通物流、建筑安装、建材等行业发展，吸引农民进城务工、购房，促进了商贸、中介咨询、流通、餐饮等产业的发展，从而为社会提供了就业岗位。借此机会，我代表县委县政府衷心地感谢房地产企业多年来对我县经济社会发展作出的重要贡献。二、对我县房地产业发展所面临的形势和挑战必须有个清醒认识今年以来，特别是今年下半年以来，房地产市场呈现较快的下行趋势，许多不确定性因素增加，稳定房地产市场压力很大，主要受到以下因素的影响：（一）国际经济形势变化的的影响。美国次贷危机、华尔街金融风暴与全球经济减速，既影响我国的出口，也影响我国的金融；由于全球流动性趋紧，海外热钱有可能流出。由于我国在石油、铁矿石、大豆等方面对国外的依赖度高，因此，全球粮食价格的上涨和石油、铁矿石等资源价格的大幅波动，对我国的通胀与投资增长产生了诸多不确定性。上述中的有些因素，有的还将对我国的房地产业产生直接的影响，如美国的次贷危机，必然使银行对开发企业与购房人的贷款持谨慎的态度；股市资产的缩水，也影响了购房的资金支持和对市场的消费信心；全球资源性价格的上涨，必然会增加房地产的开发成本；石油价格总体上在高位运行，必然使购房者考虑出行成本和购房地点。（二）政策调整的影响。从去年9月到今年上半年，我们国家进一步加强了对房地产市场的调控，我国的房地产市场在国家宏观调控政策的主导下，逐渐由狂热转向理性，调整住房供应结构、控制房价过快上涨的目标取得了明显的成效。从今年下半年以来，在国际国内许多不确定因素的共同作用下，除少数市场起步较晚的地区仍处于上升阶段外，我国大部分地区的房地产市场先后进入了调整期，不同程度上出现以下问题：1、商品房销售面积今年以来持续下降。2、房地产开发投资、土地购置面积、完成土地开发面积及住宅的新开工面积等先行指标明显下降。3、商品住房价格由涨幅超缓到开始下降。（三）房地产市场本身规律的影响。一些多年来房地产快速发展，房价较高城市进入了调整转型期，这是房地产市场本身规律的体现。一些企业为顺应市场和回笼资金，采取降价促销等措施。但企业的降价促销，有的引发了与前期购房者的不满，大部分的购房者在观望中希望房价进一步下降。因此，房地产调整的持续时间、深度和房价下调的幅度，已成为社会关注的焦点。我们既要认清以上的经济形势，更应该看到以下的有利形势：（一）在今年严重的金融危机面前,美国政府采取了一系列大胆应对措施稳定美国和国际金融市场。除了美联储大幅注资、政府接管多个金融巨头外,出台了约7000亿美元的金融救援计划和2500亿美元向银行注资的方案；日本、欧盟等也采取有力措施救市。这些举措在一定程度上缓解了投资者对金融市场的忧虑, 增强了投资者信心。（二）7月份以来，中央已将下半年经济工作的大政方针确定为“一保一控”，即把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。对比年初中央确定的“双防”经济工作方针，最明显的变化是“防止经济增长由偏快转向过热”被“保持经济平稳较快的发展”所取代，中央政策的转向是明显的，对房地产发展总的是利好的。再加上财政、金融等部门最近连续多次下调了贷款基准利率，存款准备金率和存、贷利息；住房和城乡建设部发文，要求各地要制订出台相关扶持政策，一些地方政府也陆续出台了一些稳定市场，支持住房消费，特别是自住性消费的措施，对恢复市场信心起了积极的作用，后几个月总的走势还是缓慢下行的态势。 前不久，为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，国务院有关部门又将采取一系列措施：一是降低住房交易税费。经国务院同意，财政部、国家税务总局决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。2008年中央财政已下达中西部地区廉租住房保障补助资金81亿元，用于中西部地区廉租住房保障租赁补贴支出和新建廉租住房建设支出。四是出台城市低收入家庭资格认定办法。地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。五是省政府吴新雄省长10月22日在南昌召开座谈会，研究加大保障性住房建设力度、规范有序健康发展房地产业的措施，如，尽快启动省直机关货币化房改，要求积极探索廉租房、经济适用房、微利商品房、普通商品房相衔接的有效办法，还要求金融、国土部门要认真贯彻国家政策，结合廉租房、经济适用房等保障性住房给予积极支持；等等。11月日，温家宝总理主持国务院常务会议，部署当前促进经济增长十大措施和四万亿投资，实行积极财政政策和适度宽松货币政策；国务院常务会议决定在全国范围实施增值税转型改革，审议并原则通过中华人民共和国增值税暂行条例（修订草案）、中华人民共和国消费税暂行条例（修订草案）和中华人民共和国营业税暂行条例（修订草案）。11月10日，温家宝总理部署扩内需促经济增长七项工作，有一项工作和措施：即，促进房地产市场平稳健康发展。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。中国人民银行表示，为落实适度宽松货币政策，今年新增贷款将超4万亿，年底前追加贷款1千亿，支持重点项目及农副产品收购。上述政策的实施将扩大内需，促进经济增长，将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求，对房地产行业的发展是利好的。（三）房地产业是一项关系国民经济持续健康发展的基础产业、支柱产业。黎川县委、县政府一直十分关注和重视房地产业的发展，将不折不扣地执行国家近段时期出台的支持住房消费的各项政策，同时，正在考虑采取因地制宜的措施，根据房地产市场的供求情况，适时调整土地的供应计划，和对企业开发利用土地期限的适度调整；建立完善的房地产预警预报制度，进一步完善和落实住房保障的政策措施，加大廉租房与经济适用房的建设。而且，加大投入，增加城市重点工程建设项目，不断加快新区建设步伐，进一步拉大城市框架，完善基础设施配套建设，等等。因此，我们要立足国家和地方政府最近制定的政策来考虑未来，审时度势，化挑战为机遇，认真研究，调整策略，稳健发展。三、对促进我县房地产业的健康平稳发展必须大家共同努力（一）要切实增强对我县房地产业发展的信心。黎川虽作为山区县城、三线城市，但在今年市场及宏观大环境形势下，房地产业还是逐步显现出波及效应，整个行业发展遇到一定困难，市场的观望氛围比较浓厚，购房者的购买意愿下降，特别是表现在成交量上呈现出大幅萎缩的态势。可是，从长期来看，由于城市化、工业化的快速推进，城市人口上升较快，人口年龄结构变化带来的刚性需求，以及住房改善性需求和旧房拆迁改造的需求，决定了我国房地产业长期向好的发展趋势。而近期，国家及地方政府对政策的调整，也利于房地产业发展。目前的市场调整只是在长期上涨趋势下的短期波动。而对于黎川来说，房地产市场起步晚，城市化水平还不太高，随着我县城市化、工业化进程的加快，住房需求有很大空间，房地产开发风险较小。因此，大家一定要增强市场信心，只要能借鉴东部一些城市的经验教训，促进房地产市场平稳发展的余地和潜力是很大的。只要我们的企业在定价上合理一些，政府在财税等政策上调整一些，金融单位对信誉好、产品有市场的企业在信贷上支持一点，购房者在消费上理性一点，我们就能在调整期实现软着陆。（二）要进一步统一思想认识，强化部门服务，做好服务工作。政府、有关部门、金融单位和企业要进一步共同努力、加强协作，实现房地产业的良性可持续发展。一是政府有关部门要规范政府行为，尽力帮助房地产企业解决碰到的实际困难和问题，加大建设（市容）环境整治力度，主动为企业服务，提高部门服务水平，为房地产业发展营造良好环境；二是金融机构要进一步加大对房地产业的支持力度，简化手续和流程，继续采取多种措施，解决好企业流动资金短缺问题；三是新闻媒体要充分发挥好舆论的正面导向作用，引导好群众消费心理，稳定市场。四是房地产企业一定要正确应对形势，争取在困境中成熟和成长，要积极参与城市建设，力求长远发展。目前情况下，可根据国家政策，建些90平方米及以下普通住房的，也可参与保障性住房建设。（三）房地产业必须要加强诚信、品牌和社会责任的建设。诚信、品牌、社会责任是行业的发展之根，企业的立足之本。在房地产行业进入调整的时期，房地产企业更应该明白我们企业生存发展的主要动力是能够为购房者提供质量可靠、价格合理、性能良好的房子。一是要增强品牌意识。在今后房市竞争日趋激烈的态势下，房市品牌的打造将会越来越展现出其独特的魅力。房地产企业要在竞争中立于不败之地，就必须树立品牌意识，多建精品工程，多出精品楼盘，强化人本理念，加强内部管理，着力提高企业自身的素质和实力，塑造出自己的特