会计之投资性房地产.doc

注会经济法全套课件讲义/d-483421.html第七章投资性房地产答疑编号：NODE00771000070100000001考情分析本章主要以客观题为主，综合题涉及本章的主要是跨章节内容，例如债务重组、非货币性资产交换结合投资性房地产的会计处理。客观性题目考点是投资性房地产的转换、投资性房地产转换时点的判断、投资性房地产的处置、投资性房地产的核算范围等。答疑编号：NODE00771000070100000002考点一：投资性房地产的范围投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。【思考问题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。属于投资性房地产？【正确答案】属于。答疑编号：NODE007710000701000001012.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。【思考问题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？【正确答案】属于。【思考问题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。【正确答案】不属于。答疑编号：NODE007710000701000001023.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。注意的问题：（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。【思考问题】A企业与B企业签订了一项经营租赁合同，A企业将其持有产权的门面房出租给B企业，为期5年。B企业一开始将这门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。属于谁的投资性房地产？【正确答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，属于其投资性房地产。而对于B企业而言，由于没有产权，则不属于其投资性房地产。答疑编号：NODE00771000070100000103（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租的建筑物。【思考问题】“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产？对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。答疑编号：NODE00771000070100000104（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。【思考问题】甲公司在重庆市中心购买了一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司用于餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市用地。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。属于投资性房地产？【正确答案】属于。答疑编号：NODE00771000070100000105（二）不属于投资性房地产1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。答疑编号：NODE00771000070100000106【思考问题】（1）甲公司在长沙市中心有一个办公楼，共15层，为企业管理部门使用。15层均能够单独计量和出售。2013年，甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市， 210层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层15层仍然作为自身办公使用。第1层，210层属于投资性房地产？【正确答案】属于。（2）甲公司在贵阳市中心有一个旅馆，共10层，对外提供住宿服务。1至10层均能够单独计量和出售。现在，第8、9和10层全部经营出租给A公司作为办公用房，其他17层仍然作为旅馆提供住宿服务。第8、9和10层能否作为投资性房地产？【正确答案】可以。答疑编号：NODE00771000070100000107【归纳总结】 内容属于投资性房地产的有？1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店，属于固定资产2企业自用的办公楼，属于固定资产3企业以经营租赁方式租入的建筑物，不属于企业的资产4已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置5房地产企业开发的已出租的房屋6企业持有的准备建造办公楼的土地使用权，属于无形资产7房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权，属于存货8房地产企业正在开发的商品房，属于存货9房地产企业开发的准备出售的房屋，属于存货10房地产企业持有并准备增值后出售的商品房，属于存货11房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，属于存货12出租柜台 ，属于固定资产13炒楼花，违法行为14闲置土地 ，属于存货、无形资产15企业出租给本企业职工居住的宿舍 ，属于固定资产答疑编号：NODE00771000070100000108【例题单选题】下列项目中，不属于企业个别报表投资性房地产的是（）。A.母公司已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.非房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权【正确答案】C【答案解析】选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。答疑编号：NODE00771000070100000109考点二：投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，可视为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。答疑编号：NODE00771000070100000110企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产 贷：银行存款 借：投资性房地产成本 贷：银行存款 答疑编号：NODE00771000070100000111（二）自行建造采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。采用成本模式进行后续计量 采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产-在建 贷：银行存款 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款答疑编号：NODE00771000070100000112【思考问题】2013年1月1日经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（ 不考虑土地所有权），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。3月1日开始委托承包商继续建造，12月31日建造完成，实际建造成本为20 000万元。借：投资性房地产-在建 10 000贷：银行存款 10 000借：投资性房地产-在建 20 000贷：银行存款 20 000借：投资性房地产（投资性房地产-成本） 30 000贷：投资性房地产-在建 30 000答疑编号：NODE00771000070100000113考点三：投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。答疑编号：NODE00771000070100000114采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。答疑编号：NODE00771000070100000115【例题1单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【正确答案】C【答案解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。答疑编号：NODE00771000070100000116采用成本模式计量的投资性房地产采用公允模式计量的投资性房地产（一）相关规定与固定资产和无形资产核算规定相同。 （一）相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。 答疑编号：NODE00771000070100000117续表采用成本模式计量的投资性房地产采用公允模式计量的投资性房地产（二）会计处理1.按期（月）计提折旧或进行摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 （二）会计处理提醒：不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。 1.投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。 2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.取得的租金收入同左 3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 答疑编号：NODE00771000070100000118【例题2计算题】经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。 （1）2012年3月1日，支付价款为3 000万元，若采用成本模式后续计量，写字楼预计剩余使用年限为30年,净残值为零，采用直线法计提折旧。采用成本模式计量的投资性房地产采用公允模式计量的投资性房地产借：投资性房地产 3 000贷：银行存款 3 000 借：投资性房地产成本 3 000贷：银行存款 3 000 答疑编号：NODE00771000070100000119（2）2012年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年。年租金为600万元，2012年7月1日为租赁期开始日。当日收到300万元存入银行。（按年确认）采用成本模式计量的投资性房地产采用公允模式计量的投资性房地产借：银行存款 300贷：其他业务收入 300 同左（3）2012年12月31日,公允价值为3 200万元。采用成本模式计量的投资性房地产采用公允模式计量的投资性房地产借：其他业务成本 75贷：投资性房地产累计折旧（3 000/309/12）75 借：投资性房地产公允价值变动200贷：公允价值变动损益 （3 200-3 000）200 答疑编号：NODE00771000070100000120考点四：投资性房地产的转换 （一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。答疑编号：NODE00771000070200000101包括：（1）投资性房地产转换为自用房地产；（2）投资性房地产转换为存货；（3）自用房地产转换为投资性房地产；（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。答疑编号：NODE00771000070200000102【思考问题1】2013年1月5日，A公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。2月18日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。3月1日，A公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自7月1日起5年。A公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点？【正确答案】2月18日。答疑编号：NODE00771000070200000103【思考问题2】2013年3月5日，A公司董事会就即将到期的已出租办公楼收回后用于行政办公作出书面决议。4月30日租赁期届满收回达到自用状态，开始自用。A公司将投资性房地产转换为自用房地产的时点是？【正确答案】4月30日。【思考问题3】用于出租的土地使用权及其地上建筑物需要一并确认为投资性房地产？【正确答案】是的。答疑编号：NODE00771000070200000104（二）投资性房地产转换的会计处理1.非房地产企业 （1）成本模式下的转换（2）公允价值模式下的转换自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 【原值】累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产）【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产成本 【公允价值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 公允价值变动损益 【借差】 贷：固定资产（无形资产）【原值】 资本公积其他资本公积【贷差】 投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产） 【原值】 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【原值】 累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产） 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产成本 公允 价值变动 公允价值变动损益【贷差】 答疑编号：NODE00771000070200000105【例题1计算题】（1）2011年9月30日A公司董事会决定将自用办公楼整体出租并形成正式的书面决议 （不考虑土地使用权）。同日与乙公司签订租赁合同，租期为3年，年租金为200万元。2011年9月30日为租赁期开始日。该写字楼为2010年9月30日购建完成达到预定可使用状态，成本为3 840万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。2011年收到本年租金50万元，假定收到租金时一次确认收入。如果采用成本模式后续计量，按直线法以年计提折旧；如果采用公允价值模式后续计量，2011年9月30日和2011年12月31日办公楼公允价值分别为4 000万元和4 200万元。答疑编号：NODE00771000070200000106成本模式下的转换公允价值模式下的转换转换日：借：投资性房地产3 840 累计折旧 （3 84040）96 贷：固定资产 3 840 投资性房地产累计折旧 96 转换日：借：投资性房地产成本4 000 累计折旧 96 贷：固定资产3 840 资本公积其他资本公积256 确认2011年租金收入借：银行存款 50 贷：其他业务收入 50确认2011年租金收入同左2011年12月31日办公楼计提折旧：借：其他业务成本 （3 840403/12）24 贷：投资性房地产累计折旧 24 2011年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 （4 200-4 000）200 2011年12月31日报表列报。资产负债表“投资性房地产” 3 840-96-243 720（万元） 影响“营业利润”的金额租金50-转换前折旧72-转换后折旧24-46（万元） 2011年12月31日报表列报。“投资性房地产”4 200（万元） 影响“营业利润”的金额50-转换前折旧72+2011年公允价值变动200178（万元） 答疑编号：NODE00771000070200000107（2）2012年收到租金200万元。2012年12月31日办公楼公允价值为5 000万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2012年12月31日：借：银行存款 200 贷：其他业务收入200 2012年12月31日：借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：其他业务成本96 贷：投资性房地产累计折旧 （3 84040）96 借：投资性房地产公允价值变动 800贷：公允价值变动损益（5 000-4 200） 800答疑编号：NODE00771000070200000108（3）2013年收到租金。2013年12月31日办公楼公允价值为4 600万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2013年12月31日：借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 2013年12月31日：借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 借：其他业务成本 96 贷：投资性房地产累计折旧 96借：公允价值变动损益400 贷：投资性房地产公允价值变动 （4 6005 000）400 报表列报。资产负债表“投资性房地产”3 840-96-24-9623 528（万元） 影响“营业利润”的金额租金200-折旧96104（万元） 资产负债表“投资性房地产”4 600（万元） 影响“营业利润”的金额租金200-公允价值变动400-200（万元） 答疑编号：NODE00771000070200000109（4）2014年收到租金150万元。2014年9月30日办公楼公允价值为4 800万元。租赁期届满时，企业董事会作出书面决议明确表明，该房地产收回作为固定资产入账,当日达到自用状态。成本模式下的转换公允价值模式下的转换2014年9月30日：借：银行存款 150 贷：其他业务收入 150 2014年9月30日：借：银行存款 150 贷：其他业务收入 150借：其他业务成本（3840409/12）72贷：投资性房地产累计折旧72- 借：固定资产 3 840投资性房地产累计折旧384 贷：投资性房地产3 840 累计折旧（96+24+962+72）384借：固定资产4 800贷：投资性房地产成本 4 000 公允价值变动（200+800-400）600 公允价值变动损益200 答疑编号：NODE00771000070200000110【例题2单选题】（2011年）甲公司201年至204年发生以下交易或事项：201年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零,采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，204年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司,租赁期开始日为协议签订日，租赁期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。204年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。要求：根据上述材料，不考虑其他因素，回答下列各题。答疑编号：NODE00771000070200000111（1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。A.出租办公楼应于204年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积175万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼204年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值【正确答案】B【答案解析】选项A,办公楼204年应计提折旧3 000/206/12=75（万元）；选项B，因为采用公允价值模式计量，转换前的账面价值3 0003000/202.52 625（万元）。公允价值为2 800万元，转换资产的公允价值大于账面价值，所以差额应该计入资本公积2 8002 625175（万元）；选项C，由于甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，所以投资性房地产的入账价值为转换日的公允价值2 800万元；选项D，出租办公楼收取的租金应当计入其他业务收入。答疑编号：NODE00771000070200000112（2）上述交易或事项对甲公司204年度营业利润的影响金额是（）。A.0 B.75万元C.600万元D.675万元【正确答案】C【答案解析】转换前折旧金额3 000/201/275（万元）；转换后确认半年租金150/275（万元）；当期末投资性房地产确认的公允价值变动2 2002 800600（万元）；综合考虑之后对营业利润的影响7575600600（万元）。答疑编号：NODE007710000702000001132.房地产企业 （1）成本模式下的转换（2）公允价值模式下的转换作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产【账面价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】贷：开发产品【账面余额】作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产成本【公允价值】 存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 公允价值变动损益【借差】 贷：开发产品【账面余额】 资本公积其他资本公积【贷差】投资性房地产转换为存货借：开发产品 【账面价值】 投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产投资性房地产转换为存货借：开发产品 【公允价值】 公允价值变动损益【借差】 贷：投资性房地产成本公允价值变动 公允价值变动损益【贷差】 答疑编号：NODE00771000070200000114【例题3计算题】甲公司是从事房地产开发业务的企业,2012年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再用于出售而改用作出租形成了书面决议。（1）2012年5月31日,甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2012年6月30日，租赁期2年，该写字楼的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。若采用成本模式后续计量，该写字楼预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。若采用公允价值模式后续计量，2012年3月31日和2012年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。2012年12月31日收到6个月的租金300万元。答疑编号：NODE00771000070200000115成本模式下的转换公允价值模式下的转换2012年3月31日借：投资性房地产 5 500 贷：开发产品 5 5002012年3月31日借：投资性房地产成本 6 000 贷：开发产品5 500资本公积其他资本公积 5002012年12月31日借：银行存款 300 贷：其他业务收入 300 借：其他业务成本82.5 贷：投资性房地产累计折旧（5 500509/12） 82.52012年12月31日借：银行存款 300 贷：其他业务收入 300 借：投资性房地产公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益（6 1006 000） 1002012年12月31日报表列报“投资性房地产”项目5 500-82.55 417.5 （万元） 影响“营业利润”项目300-82.5217.5（万元） 2012年12月31日报表列报“投资性房地产”项目6 100（万元） 影响“营业利润”项目300+100400（万元） 答疑编号：NODE00771000070200000116（2）2013年12月31日商铺公允价值为6 500万元，收到本年租金600万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换 2013年12月31日借：银行存款 600 贷：其他业务收入 600 借：其他业务成本110 贷：投资性房地产累计折旧 （5 50050） 110 2013年12月31日借：银行存款600 贷：其他业务收入 600 借：投资性房地产公允价值变动 400 贷：公允价值变动损益 （6 5006 100） 400 2013年12月31日报表列报“投资性房地产”项目 5 500-82.5-1105 307.5（万元） 影响“营业利润”项目600-110490（万元） 2013年12月31日报表列报“投资性房地产”项目6 500（万元） 影响“营业利润”项目600+4001 000（万元） 答疑编号：NODE00771000070200000117（3）2014年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该房地产重新开发用于对外销售，即从投资性房地产转换为存货。2014年6月30日转换日该房地产的公允价值为6 400万元。收到半年租金300万元。成本模式下的转换公允价值模式下的转换借：银行存款300贷：其他业务收入 300 借：其他业务成本 55 贷：投资性房地产累计折旧 （5 50050/2） 55借：开发产品5 252.5 投资性房地产累计折旧（82.5+110+55） 247.5 贷：投资性房地产 5 500 借：银行存款 300贷：其他业务收入 300 借：开发产品6 400 公允价值变动损益100 贷：投资性房地产成本 6 000 公允价值变动 （100+400） 500答疑编号：NODE007710000702000001183.母子公司之间投资性房地产的会计处理【例题4计算题】A公司为母公司， B公司为其子公司。（1）2013年1月1日，A公司与B公司签订租赁协议，将A公司一栋办公楼出租给B公司，租赁期开始日为协议签订日，年租金为100万元，租赁期为10年。（2）B公司将租赁的资产作为其办公楼。A公司将该栋出租办公楼作为投资性房地产核算，并按公允价值进行后续计量。该办公楼租赁期开始日的公允价值为1 660万元，2013年12月31日的公允价值为1 750万元。该办公楼于2012年6月30日达到预定可使用状态并交付使用，其建造成本为1 600万元，预计使用年限为20年，预计净残值为零。A公司对所有固定资产按年限平均法计提折旧。答疑编号：NODE00771000070200000119A公司B公司2013年1月1日借：投资性房地产 1 660 累计折旧 （1600/20/2）40 贷：固定资产 1 600 资本公积100 -2013年收到租金借：银行存款 100 贷：其他业务收入1002013年支付租金借：管理费用 100 贷：银行存款 1002013年12月31日借：投资性房地产（1 750-1 660）90 贷：公允价值变动损益 90 -答疑编号：NODE00771000070200000120续表A公司B公司合并报表抵消分录借：固定资产原价1 600 资本公积 100 公允价值变动损益 90 贷：投资性房地产（1 660+90） 1 750固定资产累计折旧 40 借：营业收入100 贷：管理费用 100借：管理费用 （1 600/20）80 贷：固定资产累计折旧 80 答疑编号：NODE00771000070200000121总结： 答疑编号：NODE00771000070200000122考点五：与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。例如，企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足确认条件的，应当将其资本化。1.采用成本模式进行后续计量2.采用公允价值模式进行后续计量企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产。（1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 （1）投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本公允价值变动 （2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建贷：银行存款等 （2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产在建 贷：银行存款等 （3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产 贷：投资性房地产在建 （3）改扩建工程或装修完工 借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建 答疑编号：NODE00771000070300000101（二）费用化的后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：其他业务成本贷：银行存款 借：其他业务成本贷：银行存款 答疑编号：NODE00771000070300000102考点六：投资性房地产后续计量模式的变更 （一）模式变更的原则1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。2.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（二）成本模式转为公允价值模式的会计处理1.应当作为会计政策变更处理。2.将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。答疑编号：NODE00771000070300000103考点七：投资性房地产的处置企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，因非货币性资产交换等减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。（一）成本模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 借：其他业务成本 公允价值变动损益 资本公积其他资本公积 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 答疑编号：NODE00771000070300000104【例题1单选题】（2012年考题）206年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。206年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。207年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司207年度损益的影响金额是（）。A. 500万元B. 6 000万元 C. 6 100万元D. 7 000万元【答案】C【解析】对甲公司207年度损益的影响金额公允9 500账面价值9 000资本公积转入损益的金额5 500200/2（半年的租金收入）6 100（万元）答疑编号：NODE00771000070300000105【例题2单选题】（2009年节选）207年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。207年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。207年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自207年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼207年12月31日的公允价值为2 600万元，208年12月31日的公允价值为2 640万元。209年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。甲公司209年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。A.160万元 B.400万元C.1 460万元 D.1 700万元【正确答案】C【答案解析】自用房地产转换为投资性房地产的时点是207年2月10日。转换日产生资本公积=2 400-（3 200-2 100）=1 300（万元）；快速计算方法：出售办公楼而应确认的损益金额=公允价值2 800-账面价值2 640+资本公积1 300=1 460（万元）答疑编号：NODE00771000070300000106具体的核算如下：自用房地产转为投资性房地产时：借：投资性房地产成本2 400累计折旧2 100 贷：固定资产3 200 资本公积其他资本公积1 300 累计公允价值变动损益=2 640-2 400=240（万元）对外出售时借：银行存款2 800贷：其他业务收入 2 800 借：其他业务成本 1 100 （倒挤）资本公积其他资本公积 1 300 公允价值变动损益240 贷：投资性房地产成本2 400 公允价值变动（2 6402 400） 240 所以验算：其他业务收入2 800其他业务成本1 100公允价值变动损益2401 460（万元） 答疑编号：NODE00771000070300000107【拓展】假定207年2月10日转换日公允价值不是2 400万元，改为1 000万元。快速计算方法：转换日产生公允价值变动损益=公允1 000-账面价值（3 200-2 100）=-100（万元）；出售办公楼而应确认的损益金额=公允价值2 800-账面价值2 640=160（万元） 自用房地产转为投资性房地产时：借：投资性房地产成本1 000 累计折旧2 100 公允价值变动损益100 贷：固定资产 3 200 累计公允价值变动损益=2 640-1 000=1 640（万元）对外出售时 借：银行存款2 800 贷：其他业务收入2 800 借：其他业务成本 1 100 （倒挤）公允价值变动损益 （1640-100）1 540 贷：投资性房地产成本 1 000 公允价值变动 1 640 所以验算：其他业务收入2 800其他业务成本 1 100公允价值变动损益1 540160（万元）答疑编号：NODE00771000070300000108【例题3单选题】（2009年节选）甲公司从事房地产开发经营业务，208年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9 000万元，未计提跌价准备，公允价值为10 000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2 750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程支出3 500万元。答疑编号：NODE00771000070300000109（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6 500万元，至重新装修之日，已计提折旧2 000万元，账面价值为4 500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。