第二章消费支出规划.ppt

第二章消费支出规划,专业能力的考试题型,主要有三大题型：一、单项选择题50个题目，每个题1分，共50分。二、案例选择题一般是四个案例25个选择单项题目，共25分。三、综合规划案例题一个综合案例，25个单项选择题，共25分。,本章考试中所占的比重,一、理论知识考试在理财规划师（三级）的考试中占5%左右，在（二级）考试中很少涉及。二、专业能力考试在专业能力（三级）考试中本章占15%左右；专业能力（二级）考试中本章占8%左右；高一级的考试涵盖低一级的内容。,本章的工作内容及能力要求,（一）制定住房消费方案1、能够分析客户的住房消费需求2、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务（二）制定汽车消费方案1、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案,（三）制定消费信贷方案1、能够分析客户的消费信贷需求2、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消费信贷方式,本章相关知识1、贷款方式的基本知识2、还款方式的基本知识3、住房消费相关税费及保险费4、住房消费相关法律规定5、汽车金融公司贷款基本知识6、汽车消费相关税费7、消费信贷基本知识,第二章消费支出规划,本章的基本内容框架,制定住房消费方案,制订消费信贷方案,住房支出的分类,住房消费信贷,汽车消费概述,自筹经费购车与贷款购车的决策,购房的目标,购房的财务决策,租房的选择,制定汽车消费方案,汽车消费信贷,个人综合消费信贷,个人耐用消费品贷款,一、知识要求（一）住房支出的分类1、住房消费（租金价格衡量）购房；租房。2、住房投资将住房看成投资工具。,（二）购房的目标（时间、面积、房价）1、购房面积需求p45不必盲目求大（面积闲置问题）；无需一次到位（时尚、人口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；量力而行（考虑首付款金额）。2、购房环境需求房价取决于区位和面积。,（三）购房的财务决策p461、购房财务规划的基本方法（1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限；可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限；可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。,（2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。欲购买的房屋总价=房屋单价需求面积；需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价（1-按揭贷款成数比例）；需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价按揭贷款成数比例；每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。,2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。评估费：各商业银行有不同的规定。律师费：商贷时按每单申请贷款额3支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。保险费：商贷时需要加购房综合险。抵押登记费：按每平方米0.3元计算。印花税：按购销额35，贴花。,3、购房财务规划的主要指标p52房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%30所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%38%,4、住房消费信贷（1）住房消费贷款的种类：个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）年利率4.77%5年以上（不含5年）年利率5.22%个人住房商业性贷款利率：35年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50%5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66%个人住房组合贷款,住房公积金贷款的特点贷款期限短，最长不超过30年；比银行其他贷款利率低，3.96%4.41%；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。,个人住房商业性贷款（“按揭”）p57个人住房商业贷款的条件：有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；自筹20%以上的房款；能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；一般最高不超过100万元；贷款期限一般不超过20年。,个人住房商业贷款的方式：抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；质押贷款：用动产或权利做质押；保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；抵押（质押）加保证贷款。,住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。,房屋贷款相关费用契税：普通住宅房价1.5评估费：商业贷款不需要，公积金贷款需要。律师费：3，公积金贷款不需要。保险费：抵押登记费0.30米印花税：购房合同0.5，贷款合同0.05，产权证5元公共维修基金：房价的2.5合计费用一般以总房价的5计算。,（2）还款方式和还款金额首付款：2030（大于90米，30；小于90米，20）期款：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：等额本息还款法等额递增还款法等额递减还款法等额本金还款法,等额本息还款法它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n-1其中，P0=贷款本金；r=月利息；n=还款期数。优点：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。,等额本息还款法，每月相同，利息较多。,等额本金还款法它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。每月还款额R=P0/n+(P0-P1)r其中，P0=贷款本金；P1=累计已还本金；r=月利息；n=还款期数。特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。,等额本金还款法，逐月递减，利息较少。,例题1，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。解：每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n-1=300000(1+5.508%/12)2405.508%/12/(1+5.508%/12)240-1=2065（元）,例题2，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。解：每月还款额R=P0/n+(P0-P1)r第一个月还款额=300000/240+（3000000）5.508%/12=2627（元）第二个月还款额=2621（元）。,等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用人群：目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。特点：目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。,等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。特点：客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。,等比递增还款法是指在贷款期后的一时间段内每期还款相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等式的还款方式。适合人群：适合于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。,等比递减还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。适合人群：适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。,（3）提前还款的选择权提前还贷发生的三种情况：借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。,提前还贷的方法全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。,如何还贷更经济如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。,提前还贷需注意的问题：原则上必须是1年以后，银行允许；银行对提前还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。,（4）延长贷款借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明；延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；借款人申请延期只限一次；原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。,（5）利率调整对还款总额的影响贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。,例1、（单项）根据材料回答下列5个问题。秦先生目前有存款5万元，打算5年后买房。秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有望增加5%，每年的储蓄比率为50%。假设秦先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备贷款20年，计划采用待额本息还款方式，假设房贷利率为6%。,33,35,36,37,（1）秦先生可负担的首付款为（）万元。、11、21、31、41答案：D解析：可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限。见下表。,可负担的的首付款明细,（2）秦先生可负担的房贷为（）万元。（）。、66.7、76.7、46.7、56.7答案：B解析：可负担的房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率上限。未来购房时（率六年）年收入中可负担贷款的部分为：121551*（1+10%）*0.5=66853（元），贷款利率为6%（N=20，I/Y=6。PMT=66853，CPTPV，PV=766799），因此，可负担的贷款部分为76.7万元。,（3）秦先生可负担的房贷为（）万元。、117.7、101.7、87.7、97.7答案：A解析：可负担房屋总价=可负担的首付款+可负担的房贷=41+76.7=117.7（万元）（4）秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。、56.92%、75.41%、66.78%、65.17%答案：D解析：秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率=76.7/117.7*100%=65.17%.,（5）若秦先生计划购买100平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元/平方米。、11770、10770、9770、8770答案：解析：可负担房屋单价=1177000/100=11770（元/平方米）,例2、根据材料回答下列问题。李女士在北京购买了一套价值50万元的普通住宅。（1）购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税，李女士购房需要缴纳契税（）元。、7500、5000、2500、500答案：A解析：500000*1.5%=7500（元）,（2）李女士购房时办理的是公积金贷款，则需要支付律师费（）元。、200、500、0、300答案：C解析：办理公积金贷款时不需要支付律师费。办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证处部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需支付律师费或公证费，金额各地规定不同。,（3）若李女士购房时办理的是商业贷款，则下列说法中错误的是（）。、买房人选用商业贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的、采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险、采用财产抵押并加连带责任的保证担保，必须购买房屋综合险、采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不买保险,答案：A解析：买房人选用公积金贷款，不论采用什么担保形式，都可以不买保险。（4）李女士与房地产开发商签订商品房买卖合同时，需要缴纳的印花税为（）元。、200、250、500、750答案：B解析：单位与个人与房地产开发商签订商品房买卖合同时，按照购销金额0.5贴花。50万*0.5=250（元）。,（5）若李女士是通过向商业银行贷款买房的，则她与商业银行签订个人购房贷款合同时，所缴纳的印花税为（）元。、20、25、50、75答案：B解析：与商业银行签订个人购房贷款合同时，按借款的0.05贴花。50万*0.05=25（元）。,（6）若李女士后从有关部门领取房屋产权证时，须缴纳的印花税为（）元。、5、15、25、50答案：A解析：个人从国家有关部门领取房屋产权证时，每件贴花5元。,（7）若李女士购买房两年后，房屋价格上涨，李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中该项房屋金额为55万元，则签订产权转让收据时，李女士应该缴纳的印花税为（）元。、150、165、250、275答案：D解析：55万*0.05=275（元）。个人出售住房，签订产权转让书据，要按所载金额0.5贴花。,例3、根据材料回答下列问题。宋先生在政府机关工作，2006年他向银行申请了30年期30万元贷款，利率为6%。（1）若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则他的每月还款额为（）元。A、1799B、1967C、1477D、1351答案：A解析：由等额本息还款法计算公式得：每月还款额=300000*6%/12*（1+6%/12）360/（1+6%/12）360-1,（2）若宋先生采用等额本金还款法来还贷，则他的第一个月还款额为（）元。A、2667B、1333C、1667D、2333答案：D解析：等额本金还款法计算公式是：每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-累计已还款本金）*月利率第一个月还款额=300000/360+（300000-0）*6%/12=2333（元）,（3）若宋先生在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等，则他采用的还款方式是（）元。A、等额递减还款法B、等额递增还款法C、等比递增还款法D、等比递减还款法答案：C解析：等比递增还款法是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。,（4）理财规划师应建议宋先生选择的还款方式是（）。A、等额本金还款法B、等额本息还款法C、等额递减还款法D、等额递增还款法答案：B解析：等额本息还款法的适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。,（5）若宋先生与银行签订的借款合同还款是1年以内，则还款方法是（）。A、到期本息一次性清偿B、按月偿还利息，到期偿还本金C、按月等额偿还利息和本金D、以上三种方法都可以答案：A,（6）若宋先生打算向银行提出延长贷款申请，则他可以申请延期（）次。A、不限B、3C、2D、1答案：D解析：借款人申请延期只限1次。（7）宋先生原借款期限与延长期限之和最长不超过（）年。A、35B、45C、30D、65答案：C解析：原借款期限与延长期限之和最长不超过30年。,5租房的选择（1）适合租房的人群（1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。（2）租房和购房的比较分析（1）年成本法；（2）净现值法。,购房和租房的优缺点对比:,6、租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算,7、租房或购房的决策方法（1）年成本法租房年成本=押金机会成本率+年租金购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷款利率+年维修费及税金+折旧比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。,例题：年成本法案例小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？,解：租房年成本：5,500（元）125,500（元）13%66,165（元）购房年成本：60（万元）3%60（万元）6%+5000（元）+120（万元）2%=83000元购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。,年成本法其他考虑因素未来房价上涨若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165（元）1,200,000（元）5.5%，购房年成本率83,000（元）1,200,000（元）6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。,（2）净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算,例题：净现值法案例若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）,租房NPV的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,50012=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)12=-72,0002CFj=第三年租金=-5,500+2(-500)12=-78,0003CFj=第四年租金=(-5,500+3(-500)12=-84,0004CFj=第五年租金=(-5,500+4(-500)12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,017,（四）制定住房消费支出规划方案1、工作程序：（1）跟客户进行交流，确定客户希望购房；（2）收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；（3）分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。（4）帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；,（5）帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。（6）购房计划的实施。（7）根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。,（五）制定汽车消费支出规划方案1、汽车消费概述汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在20002005年，中国轿车的需求将保持20%-25%的年增长，其中私家车将保持33%的发展水平。,2008年尽管经济环境恶劣，但我国轿车的销量仍将达到504.69万辆的水平，2009年情况或与2008年情况相若，但2009年情况要好于2008年。2009年宏观经济层面的不确定因素诸多，但有一点是确定的：轿车的增长率通常高于GDP的增长率。据此判断，2009年轿车市场的增长率至少是8%，甚至更高。,一般而言，购车交纳固定费用如下（以10万元车为例）：（1）车辆购置税（车价的10%，小排量1.6升现在降为5%）；保险费30004000元，甚至6000元以上；年票960元左右；车船使用费200元；还有上牌费、年检费用等。（2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到1500020000元以上，几乎占到购车款的15%20%。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。,2、自筹经费购车与贷款购车决策银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是35年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。如贷款12万，期限5年，按年利5.85%计算，月还贷2311.58元，5年支付利息18694.8元。假设投资年收益率3.49%（国债），5年后收益20940元。09年的商业的银行的贷款利率一般是3%。各银行间略有差别。,3、汽车消费信贷（1）贷款对象和条件必须具备完全民事行为能力；具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好；能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；能支付购车首期款项。,（2）贷款期限、利率和金额贷款期限：一般为3年，最长不超过5年；贷款利率：1年，5.58%；3年，5.76%；5年，5.85%；09年的贷款利率一般是3%，年数多少都一样的利率。贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保证方式首付不少于40%。,（3）还款方式等额本息和等额本金，现在一般都采用等额本息还款按月还款。按月还款和按季还款。递增法和递减法。智慧型还款。,例题：某人购买一辆10万元的汽车，计算贷款购车费用。,贷款购车费用,贷款购车费用,（4）银行与汽车金融公司贷款比较贷款比例及年限银行：首付40%，35年；金融公司：首付20%，35年。申请汽车贷款资格银行：只限本省；金融公司：外省也可以。利率及其它费用银行：按银行利率确定；金融公司：比银行利率高，但无杂费。,（六）制定汽车消费支出规划程序1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。5、购车计划的实施。6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。,例1、根据材料回答下列问题。王女士计划购买一辆价值15万元的汽车。（1）若王女士向银行申请个人消费贷款，则她可使用贷款的年限最高为（）年。A、2B、4C、5D、6答案：C解析：个人汽车消费贷款的年限是35年，但现在是15年。,（2）若王女士购车时申请的汽车消费贷款的首期付款不得低于（）万元。A、1.5B、3C、5D、7.5答案：B解析：汽车消费贷款的首期付款不得低于所购车辆的20%。,（3）若王女士通过汽车金融公司申请贷款，则（）。A、申请汽车贷款资格的要求较严B、在贷款比例的要求上显得较为宽松C、利率通常要比银行现行利率低一些D、虽然利率较低，但是有杂费。答案：B解析：汽车金融公司在贷款比例的要求上显得较为宽松；外省户口消费者也可以申请贷款；利率通常比银行高；但金融公司没有杂费。,（4）王女士计划以个人住房为抵押申请个人综合消费贷款来购买汽车，该房屋价值30万元，则王女士的贷款金额不超过（）万元。A、12B、15C、