酒店式公寓营销策划报告

,酒店式公寓营销策划报告,项目读解,区域价值分析交通环境商业配套周边市场,内环以里，中心城区,项目属于内环以里，滨江城区,周遍生活交通配套相对成熟,区域地段价值稳步提升。毗邻地铁4号线塘桥站，具备通勤条件。行车方面，周遍浦东南路、东方路、内环高架等纵横交错形成立体交通格局。,住宅小区云集，商办规模初具,项目周云集大部分住宅小区，商业配套也以居家生活配套为主，小范围内有一定规模的商办氛围，其中以由由大酒店，东源大厦，新塘桥生活广场，为代表的城市商业规模初具。,周边办公租金分布,周边二手房市场情况,项目周边二手市场住宅产品价格构成在2.3万到3万区间，区域市场内新增供应量稀缺，无有效成交数据。,2010年2月至2011年2月塘桥板块住宅市场成交较少，成交均价在20000元/平方米左右。,浦江映象,现二手房市场该楼盘价格在400-500万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交两套，成交均价为21885元/平方米。,御水豪庭,现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套，成交均价为22754元/平方米。,贵龙园,现二手房市场该楼盘价格在300-400万/套。2010年2月至2011年2月该楼盘成交一套，成交均价为20181元/平方米。,产品分析,总用地面积6096平方米总建筑面积46305.7平方米地上建筑面积38508.9平方米地下室建筑面积7796.8平方米建筑基底面积2150.6平方米容积率6.32绿地率20.3%6部客梯+1部货梯,主要经济指标,3-27F办公空间为3.45万平方米，是本项目市场销售的主力产品构成。,标准层平面布局需要解决的问题,核心筒公摊面积较大结构梁错综复杂,与分割墙纵横交错内部通道全封闭，无自然采光面,垂直空间尺度缩水,3.5米到2.7米,80公分的结构梁使得可利用的空间由层高3.5米缩水到2.7米,若再考虑中央空调风管布局,则内部空间的高度将进一步缩减。,3D建模结构梁对空间的干扰,结构梁与墙面的交错，在空间中形成纵横排布的网状隔局使得空间可利用性进一步降低。,项目定位,内环以里浦江世博辐射板块精装小户型,各物业型逻辑关系,产品定位原则,项目理解横向比较,公寓办公我们有内环以里浦江俊景的核心地段，却没有喜来登酒店服务的品牌植入；,我们的出路和优势,公寓用途我们同样可以打服务式公寓的概念，但我们更有家的感觉，房型更加舒适，服务更为周到。,办公用途，我们先天的单栋小体量，在区域内属于绝无仅有的，电梯数量，公建配套都做到5A标准，作为中型企业整层购买。,主体酒店式公寓物业初步定位（分析此类产品特征）,BoutiqueApartment-Mini豪宅,定位思路：本案的位置是属于具有收藏和投资价值的市中心稀缺地段，对于国内新贵或者境外人士都是很有吸引力的，一个以自住和酒店公寓出租都相宜的定位是最适合本案的。,概念店或品牌展示店,休闲餐饮（西餐）会所配套,2nd,1st,酒店式公寓,酒店式公寓需要什么？,地段,商务氛围,市场支撑,管理团队,入住率持续处于高位高档服务式公寓2010年三季度平均入住率85.6%,国外资金看好大量进入，整体收购，品牌经营KerryResidence,Somerset,Ascott,我们要做什么样的酒店式公寓？,ShanghaiBuotiqueServiceApartment,什么是BUOTIQUE？,起源于法语的“Boutique”，原意是指专卖时髦服饰的小店。自上个世纪诞生起“Boutique”便与“时尚”、“独特”和“个性化”等含义联系在一起。渐渐地，“Boutique”概念渗透到其它一些领域中，“Boutique”更多地成为了一个涵义丰富的形容词而不是名词。当今，“Boutique”概念，意义广泛，精品经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它重视细节，代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最In的时髦，也将是时尚的生活指标。,从BoutiqueHotel到BoutiqueServicedApartment,BoutiqueHotel(精品酒店)是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。在酒店的设置和环境上，强调“小而精致”。所谓小，是指它的客房数量要少，以160间为上限；精致则是指它的内部装修要极豪华或具有特色，与“Boutique”精品店的概念一样，不豪华或没有特色难以称精品。在服务方面，“BoutiqueHotel”采用的是管家式服务，这是顶级城市商务近几年刚刚采用的一种服务方式，但在BoutiqueHotel，这是最基本的。BoutiqueHotel的服务人员与客房的比例是3:1甚至4:1，就是说三四个服务人员服务一个客房；而在星级酒店，这个数字通常是1:1，最多是2:1。,BoutiqueServicedApartment,一种源于BoutiqueHotel的服务式公寓体验同样的具备优势地段个性化的空间设计细致入微的服务但，更多的，强调自我居住的价值实现。,概念包装思路,BoutiqueServiceApartment(迷你豪宅),“Boutique”與生俱來的尊貴決定了它只可能是少數人享用的因為只有少數人享用得起。把酒店形態中的極品“Boutique”泛化好比是在平民中推行英國皇室的生活方式,他，一个年轻的机长他，每周都要飞往遥远的异国他方虽然，上海，是他的故乡但，现在只能成为他短暂停留的港湾找一个合适的地方一个实现他梦想的居所一个代表他理念的居所一个不需要费心去打理的居所一个高贵，雅皮，能够全心为他服务的居所ShanghaiBoutiqueServicedApartment或许，就在这里,什么样的人，选择BoutiqueServiedApartment,国际背景的城市新贵收藏家世界500强公司高管境外投资基金,86%,区域市场内的酒店式公寓运营的如何？,内部装修建议,大大提升项目空间使用率，把空间做到极致根据我司经验，50平米小户型可以做到三房,2010锦和同类产品操作经验,底特律财富天地,晶鼎,柏悦818,马陆JMT项目,锦和在同类型LOFT产品中不断寻求创新与突破，拒绝单一的克隆，在成功的基础上根据产品进行不断优化，从安亭到晶鼎、再到柏悦，我们可以看到产品在不断升级的过程中赢得市场一片喝彩,装修前置是成功的关键,根据锦和经验,装修方案,空间结构,网管布线施工配合,梁柱结构配合,预埋件施工配合,满足装修进场条件,实现多元化空间配置,小面积尺度下/3.5米层高空间内/满足居家功能的空间配置需求,目标1：,主卧,次卧,餐厅,客厅,厨房,卫生间,书房,小面积大空间,小面积多空间,有效提升品质感与空间感,通过装修设计有效利用4.5米空间的功能化布局，同时提升产品品质,目标3：,小尺度下品质感的关键词,精致,细节,功能化,功能化装饰，功能化空间隐藏,装修概念,方向A：从空间寻求面积,方向B：单一空间的多元功能转化,小面积高益价的制胜方向,由于受结构梁,中央空调风管等客观因素的制约,本项目从空间中寻求面积拓展有一定的难度,因此建议从B方向入手进行全新的概念演绎.,装修过程中需要解决的核心问题,通过装修实现与地段的最大化释放,小尺度空间下的高端品质如何体现？,奢华考究，简约风范,入口門廳:LOBBY建议,一樓主入口挑高大堂設計(含物管總檯),一樓會客區與一樓庭院的交接處,一樓門廳LOBBY入口正面,社區主入口一樓大廳的會客區,楼道内监控探头布局建议,建议采用高清晰彩色室内半球形摄像机，可实现全方位云台，水平转动范围355度。如图所示，公共走道采用四点布局，多角度监控，杜绝监控盲点的同时，将探头数量降到最低。,售楼处装修建议,总图,售楼处的选址综合考虑周遍路网环境，建议设在路口转角黄金位置，这样有良好的沿街展示面同时与施工通道错开，减少相互干扰。,售楼处区域位置建议,沿街开面总宽度约25米，考虑,空间布局的方正合理,建议按照红色区域进行分割装修,总面积控制在300个平方米左右，根据公共区域装修风格，将电梯厅纳入样板展示范围，提前示范。,25m,售楼处功能区分,财务办公室,销售办公室,更衣室,临时洗手间,吧台酒柜,软隔断背景墙,销控抬,模型区,洽谈区,VIP区,售楼处装修风格关键词,欧式皇家,宫廷奢华,金碧辉煌,繁复的花纹与装饰性图案线条共同营造皇室氛围,大尺度空间挑高，大面积石材拼花，长戎地毯局部装饰,与公大堂共区域的装修风格相统一,光源设计，用色，局部采用金色装点，突出恢弘明亮的效果,看不到任何销售道具的入口大堂，金碧辉煌，彰显宫廷奢华气质,售楼装修风格建议,大面积弧型镜面吊顶，将纵向空间视觉感进一步拉伸，使得空间感更家气势恢弘,售楼装修风格建议,一樓挑高6米大廳的夾層,一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設置圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象,一樓挑高6米的大廳除了會客區之外,還設置圖書館,讓書香人文成為小區給人的第一印象,建材装修建议,现在Loft产品越做越精致，越来越科技环保建议增加一些环保建材，科技集成产品来体现项目品质,产品集成化装修建议,外墙建材建议,外墙建材建议,外墙建材建议,产品集成化装修建议,产品集成化装修建议,产品集成化装修建议,产品集成化装修建议,底层商业布局,一层楼