汤臣一品案例解析(1)

汤臣汤臣一品一品 案例分析案例分析 汤臣一品所位于的小陆家嘴是上海城市的中心，也是浦东机场到虹桥机场的正中心， 更是上海的地标，景观凝聚了上海100年来最精华的内容。 Central Lu Jia Zui, where Tomson Riviera sits in , is not only the middle point between Shanghai Pudong International Airport and Shanghai Hongqiao Domestic Airport, but a landmark location of Shanghai carrying the most essence of this century. 区域分析区域分析 独一无二的地理区位使其可以全览陆 家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的 恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的 流光溢彩，静动之间，感受多面的上海。 区域概况区域概况 1 1 2 2 方便到达外滩18号、外滩3号、 新天地等上海最高雅时尚的去处。 周边汇聚了上海最前沿的休闲、 娱乐、购物、美食场所。 汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一 线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金 茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑 并肩而立。 3 3 汤臣一品汤臣一品 陆家嘴站陆家嘴站 东昌路站东昌路站 商商城路站城路站 地铁：2号线陆家嘴站 自驾：浦东大道浦东南路，陆家嘴 环路世纪大道，人民路隧道、延安 东路隧道等 。 人民路隧道人民路隧道 延安东路隧道延安东路隧道 滨江大道：长约公里，临江休闲餐饮风情街。 正大广场：位于黄浦江畔，娱乐休闲场所。 金茂时尚中心：汇聚知名品牌的多加旗舰店 上海国金中心：拥有约10万、汇聚全球顶尖品牌的 大型购物中心及双五星级酒店。 城市超市：是选购进口食品、日用品的好去处。 周边配套周边配套 项目规划项目规划 开发商 汤臣海景花园(上海浦东新区) 有限公司 投资商汤臣集团 项目地址上海浦东新区花园石桥路28弄物业公司 大峰物业管理(上海)有限公司 台湾晶华 占地面积20066建筑面积91617 建筑类型 由2栋40层、2栋44层高层精装华宅（其中A、C栋为住宅出售，B、D栋为酒店式公寓租 赁）和1座会所组成 建筑层高标准层层高3.3m建筑风格中西合璧，新古典主义 园林风格中西合璧，新古典主义装修风格现代简约 主力户型430&600总户数180户 容积率4.57绿化率50.6% 梯户比B、C栋3梯2户（含保姆梯1部）车位比1:2，总车位360个 会所1个江景会所，包括室内恒温泳池、健身馆、桑拿室等 开盘时间2005-10-29交房时间现房 价格水平 目前住宅销售均价17万/，公寓出租 均价7-25万/（月套） 物管费15元/月 汤臣汤臣一品一品 地标建筑 全览陆家嘴一线景观 A栋 栋 栋 栋 小区整体规划融入了中国传统建 筑智慧，内敛、平衡、稳重、寓意 丰富。小区四幢建筑为左右对称、 前低后高的“品”形布局。 1 1 2 2 对外公开ABC三栋，AC栋在售，B栋 出租 A栋为一层一户，面积约 597平方米， 16万/平米； B栋和C栋为一层两户， 约434平方 米， C栋15万/平米。 项目规划项目规划 在售楼栋 楼栋位置 200520062007200820092010201120122013 成交套数（套）111411764 成交均/单价（元/）132,789142,140124,369103,834154,188154,251167,681 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 2005年开盘至今汤臣一品成交套数71套，年均成交套数8套。成交均价126738元/ The Chart 汤臣一品年度量价走势汤臣一品年度量价走势 13-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-12 成交套数（套）211 成交均/单价（元/）152,459170,848181,910 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 0 0.5 1 1.5 2 2.5 2013年年内汤臣一品成交套数4套，月均成交不足1套。成交均价167681元/ The Chart 汤臣一品汤臣一品20132013年月度量价走势年月度量价走势 建筑设计建筑设计 颜色注册为汤臣集团特有色“汤臣Color”。 1 1 汤臣一品建筑外形借鉴了古代皇家祭祀礼器“玉琮”的造型 神韵，顶部是古代一品官员冠戴的形状，均象征着主人特别 的身份和地位。 “汤臣一品”由此得名 汤臣一品的品质要求全部选用顶级标准，是全球公寓豪宅的 翘楚。 现代风格的外立面内，全部采用了古典主义风格的内部装修。 进口石灰岩及日本三菱铝复合板，运用高科技纳米技术制作 而成。 设计风格设计风格 回廊回廊与与园林设计园林设计 园林 瑞龙含珠吉祥如意 小区水景流线和外形特别设计为龙形， 以与江水之势相互呼应。圆形的大堂 象征珍珠，与水系合为一体，构成一 幅“瑞龙含珠”的吉祥如意图。 回廊 艺术回廊构建内部私密交通线 由主体建筑的一层及建筑之间的观景连廊 构成的艺术回廊，既保障了内部交通的私 密性，也为整个数去拓展了艺术表现空间 及公共休闲空间。 大堂大堂与电梯厅与电梯厅 电梯轿厢空间高达3.5米，速度达 4m/s，拥有汤臣专属厢门纹饰的永大 日立定制电梯以及葡萄牙“加斯旺” 定制进口石材等等。 独立于主体建筑的入户大堂，拥有世界罕有的全玻璃构 架、高12.7米、直径16米的穹顶，只留阳光不留阴影 回家之前的礼遇 户型分析户型分析 房房型一（型一（四四室四厅室四厅五卫五卫） 垂直交通 每户拥有至少三部永大日立高速电 梯，佣人一部，主人两部，实现主 仆分道。 水平生活区域 户内空间分隔明确，有主卧区、客 卧区、理家服务套区及其余公共空 间，主人生活空间独立于客人、佣 人空间，实现充分的私密生活。 建筑面积：597 理家服务套区：双 佣人房 客卧区 三梯一户设 计 主卧区 联体阳台设计，景观视野 达到270。 360360 江景房江景房 汤臣一品A栋为一层一户，单套面积约为597平方米； 360度全览上海，欣赏上海最佳景观； 120弧形餐厅，正对外滩，享受味觉与视觉的双重盛宴； 拥有11米面宽、120宽敞客厅，全通透落地玻窗设计，尽情舒展生活； 40大尺度观景阳台，全角度享受外滩及黄埔江美景。 房房型型二二（四室二厅五卫四室二厅五卫） 房型分布 汤臣一品44层的公寓楼，为三 梯两户，每套公寓的面积从 434到1200平方米不等，都为 四房以上户型。户型设计上， 突出私密、独享性。 主、佣人生活分区， 通过走廊联系，保证 业主私密性。 独立拥有超豪华精装 修电梯门厅为私家豪 华玄关。 建筑面积：434 双面双面御景户型御景户型 B栋为一层两户，单套面积约为434平方米； 全套房设计，照顾到每一位家庭成员； 客厅面宽7.4米，大尺度起居空间； 主卧室拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳台，多角度欣赏黄浦江景，拥 有开阔的外滩视野。 样板间设计样板间设计 汤臣汤臣一品一品 装修标准25000-40000元/平方米 公共部分 大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石 电梯：三菱 候梯厅：墙地面采用进口大理石 起居空间 客厅、餐厅、走廊：走廊采用金属栏杆，实木扶手，进口大理石踏步 主人房、卧室： 地面为高级实木复合地板，墙面为高级内墙乳胶漆 ，内部设施为轻钢龙骨石膏板吊顶， 日本大金（DAKIN）VRV户式中央空调 户门：德国Noblesse手工雕花铜门 厨房部分 厨房：地面、墙面均为进口大理石 灶具：德国博得宝（Poggenpohl）厨具，德国Gaggenau电器设备 卫生间部分 地面：挪威耐克森(Nexans)地坪加热系统，进口大理石 墙面：进口大理石 内部配置：卫生洁具采用德国Villeroy&Boch洁具及Dornbracht龙头，金属吊顶，意大利TEUCO超音波 按摩浴缸，德国汉斯格雅（Hansgrohe）、福洛（Pharo）淋浴组 其它建材设备部分 空调：日本大金（DAKIN）VRV户式中央空调 地暖：挪威Nexans地坪加热系统 供水：法国海格（Hager）住户配电箱。德国威能（Vaillant）壁挂热水炉 窗、阳台门、阳台栏杆：铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉威泊尔（Glaverbel）中空 玻璃（Low-E防辐射钢化玻璃），意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。 采用Silent Gliss电动窗帘轨道 电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统 视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视 对讲系统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统 书房 经典的欧式古典设 计，兼具视听室功 能。厚重的电视柜 实用性强；音响后 置；休息区沙发布 置兼具泰式风情。 卧室 巨大的落地窗使房间非常大气，有 别墅的感觉，装修金壁辉煌，所有 家具都描有金边。 室内设计室内设计 卫生间 金亮色系；进口大 理石的墙地面和浴 柜台面；浴室与卫 生间完全隔开，干 湿分区；下沉式浴 缸。 入户单元门 防弹铜门，德国纯手工雕花，镶嵌 有水晶，由指纹控制，价值20万 人民币。 室内设计室内设计 样板间私家门厅 样板间餐厅 样板间餐、客厅 样板间客厅 样板间客厅 样板间客厅、书房 样板间餐厅、过道 样板间过道 样板间起居室 样板间卧室 样板间卧室 样板间卧室 样板间卧室 样板间卧室 样板间储物间 样板间厨房 样板间厨房 样板间干湿分离卫生间 样板间浴室 样板间浴室 NoticeNotice 汤臣一品&范思哲样板间 KanGtArt范思哲上海汤臣一品样板间，Versace Home at Tomson Riviera，作为范思哲在亚洲市场设计的第一套，也 是唯一一套样板房，从设计到成品，耗时整整2年，装修费用 高达2500万元。细节之处尽显大牌的高雅和经典，让人叹为 观止。 炒作事件细节炒作事件细节 “天价” 出世 时经七年，黄浦江边第一排，中国最贵豪宅落下神秘面纱，以1亿9千万最高总价傲然跃居中国房价之首。 “整幢收购”事件 汤臣集团总经理徐彬对外宣传：“有买家愿意整幢购买，出价达多亿元，但我们还是觉得单间出售好。” 外界质疑其是 在炒作。 “工地火灾”事件 “汤臣一品”工地周围发生火灾，冒起了大片滚滚浓烟，黑烟很快达到金茂大厦一半的高度，弥漫了整个陆家嘴地区。 寻求“整幢收购”事件 与多家海外基金洽谈整幢出售，其对象包括财团