房地产企业融资风险探讨.doc

江西理工大学继续教育学院毕业（设计）论文关于房地产企业融资现状及风险防范的探讨摘要：房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。但由于房地产开发项目规模大、周期长、房地产价值高等特点，使得房地产开发企业所需的资金量巨大，因此融资能力对房地产企业至关重要。本文通过对近年来房地产资金的主要来源渠道银行信贷，以及包括房地产信托、房地产基金、债券融资、股票融资、海外融资等其他融资渠道的研究，分析了房地产融资结构单一、间接融资比重过大、创新融资方式少等现状问题及其形成的主要原因，并提出了我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以及防范房地产企业融资风险的相应策略。关键词：房地产业;融资风险现状;融资风险防范Of real estate corporate finance status quo and risk preventionAbstract: The real estate industry to the national economy as a pillar industries, and to the development of national economy is of vital importance. But because of real estate development project is large scale and cycle is long, real estate value higher characteristic, make real estate development enterprise required great financing volume, so financing ability on real estate enterprise is very important. This article through to the real estate funds in recent years as the main source of channel-bank credit, including real estate trusts, real estate fund, a bond financing, stock financing, financing and other overseas financing channels, analyzing the real estate finance single structure and indirect financing proportion, the financing way too much less innovation present situation and its formation of the main causes of the problems, and puts forward the our country enterprise financing to diversify how real estate development, set up a multi-level real estate finance system and prevent real estate enterprise financing risk corresponding strategies.Key words: Real estate; financing; risk status; financing; risk prevention目 录摘要Abstract一、前言1二、房地产开发企业融资风险现状2（一）房地产企业资金的主要来源是银行贷款2（二）房地产企业融资渠道逐步走向多样化2（三）房地产信托业务活跃3（四）拓展房地产融资渠道的意义及前景3三、我国房地产企业融资中存在的问题3（一）融资结构单一且间接融资比重过大4（二）对房地产融资的限制因素太多4（三）银行贷款方式及金融创新太少4四、房地产企业融资问题原因的分析4（一）未能形成良好的融资体系4（二）金融市场部完善及法规滞后5（三）大多数房地产企业自身条件先天性不足5五、解决我国房地产企业融资问题的方式7（一）解决我国房地产企业融资问题的传统方式7（二）解决我国房地产企业融资问题的创新方式8结论11参考文献12一、前言房地产作为高风险、高投入、高回报的资金密集型行业，充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提，因此融资能力对房地产企业至关重要。目前政府实施的金融紧缩政策，加上银行加强审查贷款风险的措施，使得房地产开发商向银行贷款的融资渠道缩小了，传统的融资渠道已经不能满足房地产开发企业的需要。房地产企业贷款方式少，企业间接融资的比重过大是当前房地产企业融资的一个显著特点。在这样的背景下，房地产企业想要实现持续、稳定、高速的增长，必须具备合适的融资渠道和融资模式，多渠道融资成为房地产企业生存，发展必经之路。我国房产企业融资如何向多元化发展，建立起一个多层次的房地产融资体系以满足未来我国房地产市场的需求，是当前我国房地产融资的主要问题。二、房地产开发企业融资风险现状（一）房地产企业资金的主要来源是银行贷款2008年的房地产保持较快增长，开发资金取得相对较大程度增长，2008年，全国房地产企业累计到位资金1.43万亿元，比上年增长31.7%，其中国内贷款为0.27万亿元，占到位资金的18.9%，比上年增长5.8%，订金及预留款0.6万亿元，占到位资金的42.0%，比上年增长43.9%，企业自筹资金0.43亿元，占到位资金的30.1%，比上年增长38.8%，利用外资181亿元，比上年增长10.2%。其中订金及预留款中大部分是银行对消费者发放的个人住房消费贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，房地产企业对银行贷款的依赖程度很大。（二）房地产企业融资渠道逐步走向多样化房地产属于资金密集型行业，融资对房地产企业的生存和发展起到至关重要的作用。而从上面的分析不难发现，间接融资银行贷款仍是企业融资的主要方式，但受政策影响，121号文件的出台，房地产企业已经达成了一个共识：需要大笔资金投入的房地产行业，融资渠道已经成为发展的瓶颈，只有通过融资方式多样化才能更好，更彻底的解决融资问题。（三）房地产信托业务活跃2003年6月13日央行“121号”文件的出台，对房地产企业造成较大冲击。2003年8月12日国务院出台的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号，简称18号文件），激励房地产企业拓展融资渠道。在这种背景下中国房地产企业开始进行融资渠道多样化的尝试，如信托融资，外资银行融资，海外基金融资，企业债券融资已经初步显现，而其中最为活跃的是房地产信托融资。（四）拓展房地产融资渠道的意义及前景房地产业是资金高度密集型的行业，开发投资规模大、周期长、风险大、收益高等特点使得房地产业需要的资金量巨大，融资对房地产业的作用尤为突出。而传统的融资方式和渠道己经很难满足如今房地产业快速发展的资金需要，使得房地产企业面临着资金严重短缺局面。企业迫于资金压力纷纷探求新的多元化融资渠道，所以如何拓宽房地产的融资渠道，使各方都能获得较好的回报，成为房地产企业共同关心的问题。对房地产企业而言，积极采取多种方式触资，减少对银行信货资本的依赖，努力拓宽融资渠道，具有十分重要的现实意义。同时，拓宽融资渠道，实现优胜劣汰，也是我国房地产业发展的必然趋势。在现阶段，房地产企业应建立以银行融资为主，传统融资方式和创新融资方式并用的多元化融资体系。最重要的是在政策允许条件下与银行合作开拓新的融资渠道，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化等，构建房地产业融资渠道多样化体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度上和机制上给与足够的保障，不断健全规章制度和法律体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持，使我国房地产业走向一个新的高峰。三、我国房地产企业融资中存在的问题房地产融资是房地产企业发展链条中的重要组成部分，为房地产业的发展提供了重要的资金保障。然而，在房地产融资迅速发展的同时，也存在许多潜在的问题，归纳起来，主要有以下几方面。（一）融资结构单一且间接融资比重过大目前，我国房地产融资结构比较单一，间接融资比重过大。房地产开发的三个阶段（取得土地的前期阶段，施工阶段和销售阶段）每一阶段都离不开银行资金的支持，房地产开发所需资金仍约有60%来自银行贷款，间接融资的比重依然过大。虽然国家已出台了一系列宏观调控政策提高房地产开发商的贷款门槛，使融资模式出现了多元化趋势，但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式，必然会加大银行的信贷风险，一旦投资失败，银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。（二）对房地产融资的限制因素太多对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。首先，央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经资金链受到打击。其次，其特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小。房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标，（三）银行贷款方式及金融创新太少房地产作为资金密集型行业，其特点是：开发周期长，投资规模大，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国房地产开发所需资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，再加上我国金融创新少，融资方式有限，所以筹集到足够的资金将十分困难。因此，我国房地产的贷款方式及其他融资方式有待拓展和创新。四、房地产企业融资问题原因的分析（一）未能形成良好的融资体系始终未能形成良好的融资体系是房地产企业融资困难的内部原因，从市场环境角度分析，国家之所以实施宏观调控，是不满当前房地产企业的盲目开发从而导致投资过热，进而影响整个国民经济稳定增长的现状。我国房地产市场还不规范，许多房地产企业鱼目混珠，即便是大的品牌性房地产公司的融资渠道也过于单一。由于房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款，致使房地产开发的资金来源过分集中于银行，使其承担过多的风险。也就是说，在事实上，房地产企业将其本应承担的市场风险和信用风险都转嫁于金融体系乃至整个社会。然而，银行为房地产贷款的目的是以增值为目的的放贷，而不是追求房产。如果国家不去注意金融风险的防范，那么一旦出现房地产的经营风险，就必然会导致银行有许多销售不掉的房地产，而银行却无法支付储户的本金和利息，最终的结果将会引发很大的金融风险。同时，银行对房地产业的制约也很大，银行目前所能提供的贷款品种促使开发商必须再短期内开发、销售，时限最长为三至五年。因为银行没有长期贷款品种，基金、信托市场等融资方式又不成熟，开发商只能依靠现有的资金资源快速开发、建设，造成开发商目光短浅不注重房屋的品质滥建工程，从而形成一个恶性循环。因此，始终未能形成良好的融资体系是目前房地产企业融资困难的内因，正是由于融资渠道的过于单一使得中央为防范金融风险不得不政策频出，导致在宏观调控卡住银行贷款的投放后，房地产企业的巨额资金需求与狭小的融资渠道之间的矛盾越来越突出，致使这些企业在此矛盾的夹缝中日益难存。（二）金融市场不完善及法规滞后金融市场不完善及法规滞后是房地产企业融资困难的外部原因。我国的房地产业始于上个世纪八九十年代，房地产市场发展还很不成熟，特别是资本市场政策相对滞后的问题比较严重，使相应的融资运作缺乏有效的法律依据。另外，金融市场不完善也是造成融资困难的原因之一。以房地产基金为例，房地产的投资组合分为两部分，80%投向房地产及其关联行业，20%投向政府允许的债券市场。但由于我国金融工具较少，基金经理人再选择时就显得比较困难。房地产投资基金是一个新生事物，而且缺少相应的政策规则，实施起来障碍重重。（三）大多数房地产企业自身条件先天性不足大多数房地产企业自身条件先天性不足，鱼目混杂，实力较差是导致其融资困难的根本原因。我国一半以上的房地产企业尤其是许多中小型企业大多数都先天不足，并且大都奉行“机会主义路线”。这主要是由于我国的房地产企业大多起点低。很多是当年的建筑队发展过来的，缺乏良好的底蕴；其次是企业历史短，有很多是半路起家，部分部门和单位看到机会就成立了项目组，由项目进而发展公司，企业创建的目的很直接，就是瞄准房地产暴利空间。企业全部的核心在于获取项目收益，谋求生存，没有长期的远景目标，因而造成房地产企业唯利是图，投机钻营。五、解决我国房地产企业融资风险的方式（一）解决我国房地产企业融资风险的传统方式1、预售房款从实际情况来看，这几年由于银行贷款较为困难，预售款逐渐占据了开发筹资款的30%以上。在房地产市场前景看好的情况下，市场对期房销售会表现出极大的热情。这是因为购房者仅需先期支付少量的资金，就可以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对房地产开发企业来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可将部分市场风险转移给购房者。2、银行贷款房地产开发企业更依赖于借入资金，主要是从商业银行等金融机构借入。在目前的房地产市场资金链中，通过住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款等方式，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。3、合作开发目前国内合作开发的形式多种多样，常见的是一方提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，而由开发方提供资金，双方依各自投入的比例分享利润。但是这种方法只有在一方有地无钱，另一方有钱无地的情况下才能实施，实际上在整个房地产中所占比重并不大。同时，这种方法对于双方在前期的谈判和后期施工过程中的协调有较高的要求。4、股票融资这种融资方式筹集的资金具有长期性，并且企业没有固定的还本付息压力，因此是一种理想的渠道。但我国房地产企业发行股票上市之路并不平坦。这一方面是因为一直以来国家都不支持房地产企业上市；另一方面，发行股票并上市的过程过长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求较为严格，因此，大多数的房地产开发商短期内无法达到上市的要求。5、债券融资这种融资方式筹集的资金期限也相对较长，企业筹资的成本由发行债券的价格和债券利率决定，企业需要在规定的日期还本付息。从我国目前状况来看，有债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样不畅通。（二）解决我国房地产企业融资风险的创新方式1、通过吸引股权投资，扩充自有资金自有资金是一个企业生存和发展的基础。首先必须有充足的自有资金来支持整个企业的良性运作，然后才能受到外部投资者的青睐。扩大自有资金的渠道之一是增加内部积累，这就要求通过项目开发和经营，逐步增加积累，把企业逐步由小做大；另一方面，外部的资金投入同样可以增加企业的自有资金。外部投入主要包括两种方式：原有股东增加投入；新股东加入企业（通过私募扩股）。这两者同样建立在投资者对企业发展前景的良好预期之上。2、用房地产信托计划融资相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式，可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产公司持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下，可以优化公司结构。在2003年6月13日央行出台121号文件后，信托逐渐成为房地产业的新兴融资热点。信托投资公司利用资金优势，通过房地产融资业务强势介入房地产业，不仅解决了部分房地产项目开发资金不足的问题，有巧妙借助过桥融资的业务方式，最大限度的防范了自身的风险。目前，信托业务已初步形成证券投资型，股权投资型，资金贷款型，资产收益权转让型，信托资金租赁型等等多种类型的信托品种。同时，在单个信托产品规模，期限和收益方面，也出现了募集资金从几百万到几十亿元不等，期限和收益多样化的信托种类。3、吸引海外资金很多外资银行，包括德意志银行，美国雷曼兄弟，澳大利亚麦格理银行，渣打银行，等等，利用国内银行对房地产投资收紧银根的机会，积极参与中国的房地产行业。只要房地产企业本身有一定的实力和信誉，项目前景又看好，争取外资银行的贷款完全有可能。此外，随着上海向国际金融贸易中心的迈进，国外房产基金看好上海房地产市场。摩根斯坦利下属房地产投资基金RSREF，荷兰国际房地产，里安集团，新加坡嘉德置地等纷纷出手，它们将在未来为房地产企业源源不断地输送资金。虽然目前以境外资金形式出现的投资仅3亿美元左右，但从发展趋势看，预计在未来两三年内境外基金将快速增加至20亿美元左右。4、担保公司据了解，担保公司在房地产融资中起着假设融资渠道，提升企业信用的作用。担保公司的业务是依附在银行政策上面的，贷款决策权也最终掌握在银行手里。担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。在房地产开发项目过程中，有实力凭借自有资金缴纳土地出让金与拆迁款，取得四证，达到银行贷款条件的企业只占少数。很多房地产开发企业在缴纳部分土地出让金后就面临着资金短缺的问题，在这