住宅小区物业规范化管理制度范本.docx

住宅小区物业规范化管理制度第1章 住宅小区物业管理综述1.2 住宅小区物业管理概述1.2.1 住宅小区物业管理的目标住宅小区物业管理的目标是通过有效的服务，充分合理地使用现有房屋，提高物业的使用率和经济效益，使之保值、增值，并为业主及使用人提供一个优美、整洁、舒适、方便、安全、文明、和谐的居住环境。住宅小区物业管理的总目标是以尽可能少的投入，获取最大限度的经济和社会效益。它可以具体分解为经济效益、社会效益、环境效益和心理效益四个组成部分。1. 经济效益经济效益是指物业管理公司的经济效益、业主的经济效益和社会的经济效益三者的统一。专业化、社会化的物业管理和多功能的附加服务使物业耐用、安全、保值、增值，使业主获得最大的实惠，实现业主的经济效益。同时，减少了房屋、设施、环境的损坏所造成的资源浪费，也使业主安居乐业，全身心投入到社会经济建设中去。在实现业主经济效益和社会经济效益的基础上，物业管理公司也通过提供服务所创造的价值和经营利润，实现了自身的经济效益。2. 社会效益社会效益是指住宅小区物业管理通过创造一个安全、和谐、整洁的生活空间，最大限度地调整社会关系，减少不稳定因素，维护社会的安定与团结。3. 环境效益环境效益是指创造并保持一个适宜人类生存与发展的生态环境。经济与社会的发展及人类自我完善的需要，要求物业管理为业主营造一个优美、整洁、幽雅、有益身心健康的环境。4. 心理效益心理效益是指达到业主理想的居住环境心理预期。当业主对所在住宅小区的安全、优美、适用程度感到满意时，就会有一种满足感、幸福感；若超越了心理预期，就会有超值享受感、优越感。反之，若低于业主的心理预期，就会产生烦躁、厌恶等心态。住宅小区物业管理就是要给业主居住的满足感或享受感，让其安居乐业。可见，业主的心理效益是物业管理最具挑战性的目标。1.2.2 住宅小区物业管理的特点住宅小区物业管理的特点可概括为专业、权威、标准、综合和文化五个方面。1. 专业目前我国的住宅小区规划功能相对齐全、配套设施相对完备，水、电、暖、煤气、热力、通信、有线媒体等形成了一个完善的网络。这种硬件设施的系统性、先进性，决定了住宅小区物业管理的专业化特征。同时，住宅小区规模庞大，所需管理的工种多、数量大、技术要求高，而且要求有严格、文明、规范的组织管理和服务，这使得住宅小区物业管理本身也成为一个系统工程，必须由专业的物业管理公司来规范管理。2. 权威城市新建住宅小区管理办法确定了住宅小区的物业管理体制是物业管理公司统一实行专业化、社会化管理，从而确定了小区管理中物业管理公司的权威性。这就有效避免了政出多门、互相扯皮的现象，使住宅小区的物业管理逐渐走向正规化、规范化。3. 标准住宅小区的高度社会性，以及其在社会经济、政治、生活中的重要地位，使政府及社会各界都十分重视物业管理状况。我国政府制定了一系列的制度加以规范，使住宅小区的物业管理较普通物业管理具有高度标准化特征。4. 综合综合性的特点是由住宅小区的多样性功能所决定的。城市住宅小区不仅环境优美、安全、舒适，而且可以满足业主生活的各种需要。从某种程度上说，住宅小区就是一个功能完备的小社会。住宅小区物业管理已不局限于对物业本身的修缮等管理，而是要根据业主的需要，为业主提供更多更好的服务。因此，住宅小区的物业管理较一般的物业管理更具有综合性的特征。5. 文化以前的物业管理概念主要是房屋修缮、绿化环卫等技术性管理和服务。而住宅小区人口多、社会关系复杂、管理要求高、难度大，仅仅依靠物业管理公司的人力和有限的资金，是很难保持卫生、绿化及秩序的，所以必须依靠全体业主的力量，实行“民治、民享、民生”。为此，物业管理公司常常会通过组织丰富多彩的文体娱乐活动，来传播精神文明、培育高尚公德、宣传小区管理公约，创建住宅小区精神。这种优秀文化的熏陶，能够有效引导业主自觉遵守物业管理公约、做文明业主，从而推动小区物业管理的民主化进程。就此而言，住宅小区的物业管理具有很强的文化特性。1.2.3 住宅小区物业管理的原则住宅小区物业管理的原则，就是指物业管理公司从事住宅小区物业管理的行为准则。大致说来，住宅小区物业管理应遵循依法管理、服务至上、两权分离、专群结合、专业管理与属地管理相结合的原则。1. 依法管理因为住宅小区的物业管理涉及到了各方利益，直接关系到社会的稳定，所以住宅小区物业管理必须以业主委托管理合同为依据，以国家和地方各项小区管理的法规为准绳进行管理。唯有如此，才能使住宅小区物业管理规范而有序，减少不必要的纠纷。2. 服务至上“物业管理”中的“管理”一词，是指为住宅小区的业主提供服务，而非管制。因此，在物业管理计划的制定、服务项目的选择、各项管理措施的执行中，必须一切以业主利益为中心，贯彻服务至上的原则。这就要求物业管理从业人员必须深刻理解“管理就是服务”的含义，为业主进行文明、规范的服务。3. 专群结合住宅小区的物业管理是专业性较强的综合化管理活动，必须由专业的物业管理公司统一管理。但由于住宅小区面积大、人口多，管理复杂，仅仅依靠物业管理公司的有限人力是不够的，必须有广大业主的支持与合作。同时，只有业主积极参与监督与管理，才能使物业管理真正体现民意，才能促进物业管理水平的提高。所以，从这个角度上来讲，住宅小区管理应该坚持专群结合的原则。4. 两权分离这里所说的两权分离，是指物业产权与物业管理权的分离。在产权多元化格局下，产权与管理权如果不能分离开来，就必然会出现各自为政、公用设施残破、秩序混乱的局面。因此，住宅小区的物业管理必须实行统一管理，使产权与管理权相分离，以保证住宅小区整体功能的发挥，并创造统一、和谐、优美的居住环境。5. 专业管理与属地管理相结合地方政府的一项重要职责就是管理住宅小区，基层政府的诸多工作都要落实在住宅小区上；没有地方政府的支持，物业管理公司对住宅小区管理的目标也是很难实现的。因此，物业管理公司要与地方政府相互协调、配合，通过专业管理与属地管理相结合，共同努力，才能既能发挥当地政府在小区管理中的权威作用，又能充分发挥物业管理公司专业化管理的特长，从而对住宅小区进行有效的管理。1.2.4 住宅小区物业管理的内容1. 维护物业管理区域内的规划不受破坏住宅小区物业管理的首要任务之一，就是维护物业管理区域内的规划不受破坏，按照规章制度制止各种违章行为，禁止私搭乱建，督促指导业主及使用人执行城市规划法。2. 为业主提供各种服务住宅小区的物业管理，其实质就是为了更好地为业主及使用人提供服务。物业管理公司在进行自身定位时，一定要牢记“以人为本”的原则，不能把自己的身份看作是“管理者”，而应该是“服务者”。对小区公共秩序的管理，应该广泛地征求业主的意见，在小区大部分业主自愿的基础上，为保证大多数业主的居住和生活环境而制造一些公共制度，并在为小区业主做好各项服务的基础上，争取小区业主的理解和同意，这样才能共同把小区物业管理工作做好。现在，有不少物业管理公司与业主关系十分紧张，其主要原因就是因为小区业主构成复杂，众口难调，而物业管理公司又没有与业主进行很好的沟通，没有尊重业主的权益，工作作风较为生硬。相反，只要与业主多沟通，互相理解，让业主们感觉到物业管理公司的目标是与自己的目标一致的，业主就回配合物业管理公司的工作。3. 房屋装修监督管理和房屋维护与修缮管理（1） 房屋装修监督管理业主及使用人在进行房屋装修规划、设计、施工时，物业管理公司应加强对装修行为的监管，监督装修设计图纸或作业是否构成对物业结构的损坏，并监督施工人员是否违章作业，发现违章行为及时纠正，并对装修后的房屋予以检查验收，以确保房屋结构不受损坏，保证房屋安全质量。（2） 房屋维护与修缮管理房屋的维护与修缮是物业管理的重要环节，是物业管理常规性的服务与管理内容。了解和掌握房屋的结构、施工质量、完损登记、设备状况，加强房屋的技术管理，经常、及时地对房屋进行维护和修缮，保护和提高房屋的完好率，尽可能地延长房屋的使用寿命，对提高房屋的使用价值，具有非常重要的意义。4. 设施设备的管理及维修养护设施设备的管理及维修养护也是物业管理的常规性服务内容。现在，物业的设施设备的配置越来越齐全，越来越先进，当然也更为复杂。物业管理公司要保证设备的正常运行，让设施设备物尽其用，实现物业的保值增值，就必须建立完善的规章制度，对基础资料、设备运行、设备维修、设备能源管制和安全操作进行全面的规范化管理。房屋设施设备的管理，是技术含量较高的管理，管理的好坏将直接影响到物业管理公司的形象。5. 安全保卫与消防住宅小区的安全保卫与消防工作，是涉及小区公共安全的重要工作之一。物业管理公司应在公安部门和消防部门的指导和配合下进行。住宅小区的安全保卫与消防工作的重点是防火、防盗、防交通事故、防意外伤害等。6. 居住环境管理住宅小区居住环境是指在业主生活的空间中，影响业主生活与发展的各种因素的总和。居住环境对业主的行为将产生非常重要的作用。如果居住环境好，业主就会产生健康向上、较为积极的行为；如果居住环境不好，就会对业主的行为产生消极的影响，不利于良好素质的培养。物业管理公司改善小区的居住环境包括以下几个方面。（1） 环境保护保护和改善生态环境质量，保护人类健康，是我国的基本国策。物业管理公司在保护与治理环境中责无旁贷，既要保护环境不受污染和破坏，又要勇于依法制止破坏环境的行为，及时将已排放出的污染物加以处理，创建整洁、舒适、优美、文明的生活环境。（2） 保洁管理在住宅小区内，整齐、清洁、优美的环境会给人带来舒适感，因此，清洁、优美的环境象征着物业管理区域的文明程度。物业管理公司可以通过宣传教育、监督治理和定时清扫，保护住宅小区的环境。（3） 绿化管理在小区建设中，绿化建设占据越来越重要的地位。绿化管理的前提是绿化意识。物业管理公司要增强绿化意识，投入合理的人力、物力和财力，加大宣传力度，加强小区绿化管理，扩大绿地面积，提高绿地标准。7. 车辆管理车辆是业主出行的代步工具，现在私家车越来越普及。搞好住宅小区内的车辆交通管理，保证车辆存放安全，道路交通通畅，意义重大。8. 综合管理综合经营服务是多种经营方式的有偿服务方式，包括衣、食、住、行、玩各个方面。如果条件许可，物业管理公司应不断有计划地开发各种服务项目以最大限度地满足小区业主的需要，提高物业管理公司自身的经济效益。此外，创建住宅小区精神文明、举办丰富多彩的文化活动、塑造住宅小区文化也是住宅小区物业管理的重要内容之一。第3章 住宅小区公共管理制度3.2 小区装修管理规定为维护本小区各方当事人的合法权益，为业主及使用人创造和谐、安全、文明的生活环境，根据国家相关政策和有关条款，特制定本管理规定。第一章 总则第一条 本规定针对的主要是业主及使用人住宅的装修，对商铺的装修除遵守本规定外，还应依照本省、市相关规定进行。第二条 本规定所称的家庭居室装饰装修，是指业主及使用人为改善自己的居住环境，自行或者委托他人对所居住的房屋进行装修处理的工程建设活动。第三条 业主及使用人在装修房屋或移动室内设备后，若造成危害房屋安全和影响邻户的（如渗漏水、开裂、电器设备损坏、管道堵塞等），一切责任均由装修业主及使用人承担。第二章 审批程序第四条 由业主或使用人填写XX业主装修申请表，并附装修平面布置图、装修外墙立面效果图、电气平面图、电气系统图、给排水设计平面图、天花平面图、空调安装位置平面图，交给物管中心。要求图面、字迹清晰，尺寸准确。第五条 物管中心在接到装修申请表后，一般应根据相关规定在四到七个工作日内给予批复，但不负责施工技术审定。第六条 业主或使用人在收到XX业主装修申请表的批复件后，应协同施工项目责任人持建筑业企业资质证明（复印件加盖公章）和施工人员上岗证、身份证（正本和一张复印件），到物管中心办理如下手续。1. 签订装修保证书。2. 按照装修费用缴纳标准缴纳相关费用（见下表）。装修费用缴纳标准序 号收 费 项 目收 费 标 准说 明1装修施工许可证工本费元/张2施工人员出入许可证押金元/证无违章现象，凭押金收据和施工证原件可获退还押金，否则不予退还施工人员出入许可证工本费元/证3装修单位装修押金元/户装修工程完工后，经过政府主管部门及物管中心验收合格，并经装修完成后90天进行复检合格，则会全额无息退还；若发生装修违例行为，则请各业主按规定负责修复并赔偿有关损失后，经物管中心及有关部门验收合格后可予以退还4临时水电押金元/户业主水电费按实际用量，依表计量，每月结算，装修期完成清缴相关水电费后，可予以无息退还5灭火器租金元/对装修完成后将完好灭火器退还则可无息退还押金灭火器押金元/对3. 领取装修施工许可证。4. 办理施工人员装修施工人员临时出入许可证，一人一证，自备小一寸免冠照片一张，身份证复印件一份（有效期为30天，过期需重新办理）。5. 装修施工临时用水用电，施工单位应提前三天到物管中心填写临时用电用水申请表，经批准后，领取临时用电用水许可证，并应在物管中心指定位置安装，配件自备，电费按临时施工实际用电计收。6. 装修过程中若需要进行动火作业（如烧焊作业、烧制沥青等），施工单位应提前一天到物管中心填写临时动火作业申请表，经批准后，领取临时动火作业许可证，才能开始动火作业。第三章 装修队伍管理第七条 凡没有专项建筑业企业资质证书或者无本市建设主管部门颁发的上岗证的单位和个人，不得承接本小区内的任何家庭居室装饰装修工程。第八条 严禁打架斗殴，严禁聚众赌博，严禁任何形式的不法活动。第九条 施工过程中，不得危及建筑物自身安全。第十条 不得欺行霸市、强迫交易。第十一条 必须保证按装修批准审核同意的图纸及内容施工，不得擅自增改项目。第十二条 必须自觉接受物管中心、安全管理人员的检查监督。第十三条 施工应符合有关行业规范要求，不得偷工减料、粗制滥造。第十四条 采用的装修材料不得以次充好。第十五条 电气产品必须符合安全标准。第十六条 不得改变排水管的使用功能位置。第十七条 不得封闭排水管检查口。第十八条 不得私拉乱接公共电源和水源，住户自用的各类管线（包括水管、煤气管、排污管、电视天线、电话线、电线等）不得走外墙，煤气管应明接，且通风良好，严禁暗埋。第十九条 在安装空调机、排气扇、雨棚、盖板等容易影响外立面的物品或构件时，都应经管理批准并按统一指定的材料、规格、式样、位置安放。第二十条 自觉处理好装修垃圾、杂物，由户内运至指定堆放点的过程中，应装入垃圾袋密封，严禁从窗口、阳台向下抛掷杂物。第二十一条 室内地面、阳台、露台地面及天花板，严禁重锤敲击施工；并禁止冲击钻空直径8mm，深6cm以上。第二十二条 不准以堆放杂物、用品、搭棚构架香炉、神位等方式侵占公共空间。第二十三条 禁止私自接电、接水、接煤气；禁止乱拉乱搭电视、电话线路。第二十四条 除遇火灾情形外，不准擅自动用消防设施和打开消防箱门接水。第二十五条 禁止携带易燃易爆、易腐蚀材料进入小区内。第二十六条 动火作业前应首先检查并清理施工范围内的火灾隐患，在整个施工过程必须设专门监督和保护，并配备合格灭火器材。第二十七条 施工人员进出入本小区时，应佩戴工作证，从事水电安装和烧焊专业的装修人员施工过程必须携带专业上岗证件。装修过程中必须悬挂装修许可证。第二十八条 严格控制施工噪音，在21：008：00和12：0014：00两个时间段内，严禁使用电锯、电刨、电钻、冲击钻、各种型号的射钉枪、喷涂用空气压缩机和其他大噪音器械。第四章 验收第二十九条 物管中心只负责对隐蔽工程进行表面验收。由于施工工艺、质量及产品质量问题导致影响相邻住户利益，由此产生的损害，应全部由装修业主或使用人承担赔偿责任。第三十条 临时用电作业、临时动火作业完成后，应及时通过物管中心进行部分工程验收，验收合格后收回临时用电作业许可证、临时动火作业许可证及临时水电表并退回押金。第三十一条 装修工程完毕后，业主、使用人和施工单位负责人共同向物管中心申请竣工验收，物管中心派人严格按装修竣工验收表规定程序逐项查验。第三十二条 竣工验收合格后，由物管中心验收人员在XX业主装修申请表上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，完工后再进行复验，直至合格为止。若三次验收后均不合格，物管中心可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由装修业主或使用人承担。第三十三条 验收合格并使用三个月后，物管中心经复验确定无明显质量问题后，三方签订后退回装修保证金。第五章 奖罚第三十四条 对不按规定办理装修审批手续、装修过程中违反有关管理规定或装修不合格又拒不整改的，物管中心将从业主、使用人和公共利益考虑，暂停该单元水电供应、煤气供应，以保安全，直至整改合格为止，并视具体情况，扣押部分或全部装修保证金。第三十五条 因业主或使用人装修造成损害邻居、他人或公共利益的，由委托装修的业主及使用人负责修复及赔偿。涉及装修单位及个人应承担责任，业主或使用人自行追究。第三十六条 对装修施工管理、质量、工期、秩序均良好的装修单位和人员，由物管中心向区内推荐施工，并在收取管理费和装修押金方面给予优惠并向其他小区推荐。第三十七条 对进行违章、野蛮施工的低劣装修单位或个人，除限期整改外，决不容许再次进入本小区施工，并通报该其他业主及我公司其他物业管理项目。3.5 小区电梯运行与使用管理规定为保证小区电梯正常运行，更好地为业主及使用人服务，特制定本电梯运行与使用规定。第一章 电梯运行规定第一条 电梯每日24小时运行，严禁超载。第二条 乘梯人员不得乱按梯内数字板，以免损坏。第三条 业主及使用人如需使用电梯运货，必须于一周前提出书面申请（写明货物名称、住户姓名、用梯时间），由物管中心统一调度。业主及使用人必须根据物管中心、电梯使用时间分配表使用。第四条 业主及使用人用电梯运送货物后，必须做好电梯的清洁清理工作，不得损坏电梯。如电梯用后未清洁或损坏，由业主及使用人负责并视情况给予修复或罚款。第五条 电梯工每日应对电梯的运行进行检查，填写运行记录，按日送办公室审存，不能解决的问题报工程部解决。第六条 电梯工必须认真执行旬保、月保、季保、年保维修规定，认真填写保养维修记录，故障处理记录、并送办公室审存。第七条 未经工程部同意、总经理书面批准，不得改变电梯的任何设备和工能。第八条 运行中电梯突然出现停机事故时，保安员应尽可能先救出乘客，如不能救出时，速叫电梯工前来解救和修理。同时应通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，并注意观察屏幕上（轿箱内乘客）活动，指导他们不要乱按乱撬，以免发生意外。第九条 非电梯工、维修工不得进入电梯机房，不得触动任何设备。第十条 维修、保养电梯时，必须在一楼挂告示牌。第二章 电梯使用规定第十一条 进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物。第十二条 禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍；儿童乘电梯应由成人陪同。第十三条 未经批准不得使用电梯搬运货物、垃圾等。第十四条 不得使用电梯装运易燃、易爆危险品，如遇特殊情况，需经物管中心批准，并采取安全保护措施，有专人护送才可以装运。第十五条 不得开启轿箱顶部的安全窗和安全门来装运货物。第十六条 电梯内禁止粗野动作，只按可用的按钮，不可击打按钮、撞击门板。第十七条 乘电梯时，不可将身体靠门，进出门时不许长时间停在门中间以免挡住电眼。第十八条 电梯出现下列情况，应及时报告物管中心。1. 电梯有漏电现象。2. 电梯运行时有明显的速度异常。3. 电梯运行时有异常的振动和响声。4. 电梯门的开和关失去控制。3.6 小区公共设施管理制度为使本小区公共设施管理有规可循，有章可依，合理使用，特制定本管理制度。第一条 小区公共设施是指所有市政公共设施（煤气供应系统、电话系统、有线电视系统）及小区公用设施（环境导示系统、电梯闭路监视系统、公用天线、公共照明、路灯、小区监视系统、智能化系统）。第二条 工程部在不影响小区内其他设施正常运行的情况下对市政公用设施的施工图纸进行审批，并对施工进行监管，以保证小区的正常生活秩序及施工后的正常恢复。施工完毕后，工程部应将竣工图收集交档案室归档。第三条 工程部维修人员应对市政公用设施进行巡视，若发现异常情况应及时通知市政相关部门处理，并在值班记录表上做出记录。第四条 工程部负责对小区公共设施进行规划并上报物管中心经理，经批准后组织实施，竣工后将资料交档案室归档。第五条 工程部负责按有关规定对小区公共设施的维修、保养进行分包和评审，并将情况向主管领导汇报。第六条 工程部负责对分承包合同的要求事项进行监管并做好对分承包方的评审工作。第七条 小区市政公共设施的故障由工程部直接向市政业务主管单位联系报修，影响较大时应向上一级领导报告，同时将结果记录在值班记录上。第八条 小区公共设施故障如按合同要求由承包方维修的，应及时向承包方报修，并将维修结果记录在案，如承包方不能按合同要求及时进行维修的，工程部应协调处理。3.7 小区消防系统管理规定为确保本小区消防系统正常工作，并使小区消防系统的日常监督、检查、维护、保养更为规范，特制定本管理规定。第一条 消防系统管理人员必须持证上岗，熟悉小区消防设施布局和各种消防设备的原理、性能和操作维护，拥有公安消防监督机构颁发的消防管理培训合格证。第二条 消防维护人员必须经常巡检责任区内所有供水总阀、报警控制阀及其附属组件的外观检查，并观察水压是否正确，确保消防系统处于正常运行状态。第三条 消防管理人员及物管中心领导必须了解以下事项。1. 了解各类灭火器材的使用。2. 保护消防系统不受损坏，避免系统启用时受到阻碍。3. 清楚发生火灾时消防系统的应用程序。第四条 供水水源必须保证消防供水设计所需要的涌水量和水压，并且每年必须对水源的供水能力进行一次测定。第五条 储存消防用水的蓄水池、高位水箱、气压罐，应定期检查核对消防蓄水水位及气压罐启动时的气体压力，并具备保证消防储备水不被挪作他用的措施。发现有问题时，应及时进行更正。第六条 消防专用蓄水池或水箱的水应根据当地环境、气候条件不定期更换，避免水质变质。更换前，负责的专职人员必须向领导报告。第七条 寒冷季节，储水设备的任何部位都不允许结冰。第八条 放置储水设备的房间必须每天进行检查，修补缺损件和重新上油漆。第十条 钢板水箱包括气压罐采用玻璃水位计时，其两端的角阀在不进行水位观察时应当关闭。第十一条 消防水泵应每月启动运转一次，内燃机驱动的消防泵必须每星期启动运转一次。运行时间不得少于五分钟，并且一并进行手动和自动切换试验。第十二条 定期利用楼宇警报控制阀旁的防水试验阀进行防水试验，以验证楼宇警报及控制喷水功能。第十三条 系统上所有控制法门必须用铅封或锁链将阀门固定在开启状态。阀门必须统一编号，并挂上标牌，标明该阀门在系统中所控制的部位和应处于的正确状态。第十四条 定期对铅封和锁链进行检查，如由破坏或损坏及时更换，保证控制阀门不被误关闭，保证供水管路畅通。第十五条 建筑物室外消防管网中的各进出水控制阀门井内的控制阀门必须定期检查，以核实处于全开启状态。第十六条 室外水泵接合器的接口及其配套附件也必须检查，保证接口完好、无渗漏。第十七条 对喷淋系统管道上的水流指示器进行末端放水试验以检查其是否能及时报警。第十八条 对喷头进行外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。第十九条 各种不同规格的喷头应分别储存一定数量的备品。备品的数量不得少于下列数量。1. 装有300个以下喷头的建筑物6个。2. 装有3001000个喷头的建筑物12个。3. 装有1000个以上喷头的建筑物24个。第二十条 喷头的更换或安装均需使用专用的喷头扳手，扳手应保存在消防值班室内。第二十一条 发现消防管网漏水时，应先采取止漏措施，并向工程部汇报，拟订修理方案，在专业人员的指导下进行修复工作。第二十二条 建筑物的结构及使用性质发生改变时，影响到消防系统需要进行修改时，必须在修改前经过专业部门绘制消防系统布置图，报公安消防监督部门审批后，才能作相应的修改。第二十三条根据消防系统施工验收状况、日常维护管理及修理状况，每年对系统的质量进行总结，作出评价。其主要内容应包括以下内容。1. 整个消防系统有无完整的竣工图，图纸是否清晰完好。2. 有无消防系统的验收、日常事故、本年度进行的测试及维修的工作记录。3. 有关消防职责是否明确；小区内有无义务消防队员，并有专职工程师负责系统的维护工作，维护制度和方法是否已向维护管理人员交代清楚。4. 所使用的产品是否经过国家技术监督检测中心检验合格；如不是，必须说明不符合的原因。本年度维修更换的设备、产品是否符合规范要求。5. 维护人员是否经过系统知识的培训；是否熟悉维护方法；本年新增人员是否经过消防培训。6. 蓄水池式水箱有无保证储备水在平时不被动用的措施。7. 供水水源是否可靠，有无水源供水能力的测试记录。8. 储备消防用水的蓄水池或水箱有无显示储备水量设施。9. 所有控制阀门应该开启的是否处于开启状态，且由铅封、锁封。10. 喷淋系统报警阀门的附件是否齐全。11. 水压表、气压表是否经标准压力表校核，且正常无损坏。12. 水流指示器和报警控制阀是否能正常报警。3.8 小区供电系统管理规定为保证小区供电系统正常运行，特制定本管理规定。第一条 供电运行和维修人员必须持证上岗，并配备电气工程技术人员。第二条 建立严格的配送电运行制度和电气维修制度，加强日常维修检修。第三条 建立24小时值班制度，做到发现故障，及时排除。第四条 保证公共使用的照明灯、指示灯、显示灯和园艺灯的完好；电气线路符合设计、施工技术要求，线路符合要满足业主及使用人的需要，确保供电设备安全运行。第五条 在得到停电、限电的消息之前，应贴出安民告示，以使业主及使用人提前做好准备，避免造成经济损失和意外事故。第六条 加强临时施工工程及业主装修的用电管理。第七条 合理分配电表安装、抄表、用电计量及公共用电。第八条 发生特殊情况如火灾、地震、水灾时，要及时切断电源。第九条 禁止乱拉乱接供电线路，严禁超载用电，如确有需要，必须取得供电管理人员的书面同意。第十条 建立各类供电设备档案，如设备信息卡等。3.9 小区文化娱乐场所管理规定为丰富和方便业主及使用人的文化生活，促进两个文明建设，特制定本小区文化娱乐场所管理规定。第一条 本小区的文化娱乐场所属非营利性质，由物管中心立足于提高整个小区业主及使用人的文化层次，丰富业主及使用人的业余生活而提供健康的、老少皆宜的乒乓球室、棋类室、健身房、练歌房、歌舞厅、游泳池、影碟书刊室、美容美发室、网球场、羽毛球场、儿童游乐园等。第二条 物管中心应印刷彩色宣传广告，送发给每家每户，向业主及使用人提供活动项目、时间、联系方式、是否有偿服务等。同时定期向业主及使用人提供影碟书刊等信息，丰富和方便业主生活。第三条 文化娱乐场所服务人员应文明工作，礼貌待人，佩证上岗，仪表端庄，和蔼可亲，勤于打理，为业主及使用人提供“安全第一，卫生第一，服务第一，快乐第一”之最佳服务。第四条 游泳场的救生员应具备健康的身体和娴熟的水性，熟悉各种救生技术。值班时，必须保持精神高度集中，以保障游泳者的安全和避免事故发生。第五条 游泳场的净化员是保障游泳池水质卫生的责任人，应严格按照国家规定的卫生标准，每周抽水样一至两次，每天做好详细的净化、消毒、水循环情况工作记录。第六条 文化娱乐场所的服务人员不得利用职权和工作之便，进行营私舞弊，私自放人进入有偿活动场所，不得与业主及使用人发生争执或骂人、打人。第七条 文化娱乐场所的服务人员在不同的岗位上，应各负其责，做好器材保养，遗失器材须照价赔偿。第八条 业主及使用人进入文化娱乐场所，不得有以下行为。1. 吸烟、随地吐痰、乱丢杂物、高声喧哗或爬上球台玩耍。2. 穿皮鞋、钉鞋进入网球场。第九条 业主及使用人在文化娱乐场所只能进行健康、合法的娱乐活动，禁止唱黄色、反动、低级趣味的歌曲和随意搬动音响器材，以免遗失或损坏。第十条 进入游泳池的业主及使用人必须持有区级以上医疗单位出具的健康证明，严禁皮肤病、传染病、心脏病、重症沙眼、急性结膜炎、中耳炎、癣病患者及酗酒者进入游泳池此外，儿童、老人若进入泳池，必须要有家人陪同。第十一条 业主及使用人要自觉爱护文化娱乐场所内的各种设施，遵循设施的使用、操作规则，不得损坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。第十二条 业主及使用人应和气相处，互相尊重，不得抢场。第十三条 业主及使用人应服从管理人员的安排。尤其在12：002：00及23：006：00期间，避免影响周围住户的休息。第十四条 允许外借的刊物、器具，须经管理人员同意并登记，交一定押金后才能外借，否则以盗窃论处。第十五条 凡进入有偿服务场所时，业主及使用人必须按规定缴费，不得蛮横无理和拒绝缴费；进入无偿服务场所时，要注意安全（无管理人员在场服务）并自觉爱护场地设施。3.10 小区楼宇天台管理规定为维护本小区楼宇天台设施完善，业主及使用人合理使用天台，特制定本管理规定。第一条 天台门由物管中心统一锁闭。第二条 天台门钥匙由物管中心与各楼宇顶层住户共同掌管。第三条 非顶层住户提出有关天台的合理使用要求时，顶层住户有义务为其提供开门方便。第四条 严禁下列行为。1. 未经物管中心批准，擅自更换天台门锁。2. 未经物管中心批准，对天台进行违章凿、拆、搭、占等违法改建。3. 在天台上乱抛垃圾、杂物。4. 破坏、涂画天台设施或在天台饲养禽畜，栽花种菜。5. 携带猫、狗等宠物进入天台。6. 在夭台上玩游戏、嬉闹、喧哗、乘凉。7. 法律、法规及市政府规定所禁止的其他行为。第五条 顶层住户有权拒绝违反本规定的不合理使用要求。第六条 违反本规定的，物管中心有权制止，并要求限期整改；逾期不改的可进行强制恢复；造成损失的，有权要求赔偿。第4章 住宅小区物业管理公司内部管理制度4.1 住宅小区综合管理制度4.1.5 参观接待管理制度为了加强对参观事务的管理，确保参观工作顺利进行，给每个参观者留下美好的印象，提高企业的形象，特制定本管理制度。第一章 总则第一条 所有参观（以下简称“参观”)事务，都由公司总务部负责管理，由各总务人员负责接待。第二条 对来访者，根据目的和身份分为两类，一类是“重要来访者”，另一类是“普通来访者”。第三条 重要来访者，是指国宾、贵宾以及本公司的重要人物前来参观。对此，必须全力以赴，予以认真、周到和热情的接待：普通来访者则是指一般外来参观访问人员。第二章 申请受理第一条 总务部受理有关参观申请的来源有以下几个方面。1. 总务部直接受理来自公司外部的参观申请。2. 托本公司内部人员与总务部联系，转达参观申请。3. 由公司其他部门提出的接待外来参观的申请。第二条 总务部接到申请后，应慎重考虑是否批准参观。如属于重要人物的来访与参观，必须请示总务部部长，经讨论后作出决定。第三条 总务部必须就外部申请参观事宜，与对方所在单位或机构进行联系，并明确通知对方参观申请是否得到批准，以及具体安排。第四条 如果参观者提出改变参观日期与参观内容，总务部必须对此重新进行审核，并与有关部门联系，调整部署，安排好接待工作。第三章 重要来访第一条 总务部部长必须制定相应的接待方针与方式，作出具体部署与安排。第二条总务部部长必须召集其他相关部门就接待工作作出具体安排，确保重要来访的接待工作顺利进行。第四章 普通来访第一条 原则上参观时间安排在接到或受理申请后一周之内；参观人数不超过30人。第二条 总务部批准参观后，填写“参观传票”，把有关参观事宜用书面形式通知负责接待的部门。第三条 负责接待的部门必须依据事先确定下来的向导要领（解说、用餐与礼品等），负责实施参观计划。第四条 工作总结。1. 参观结束后，由宣传部主持召开参观者意见征集会。2. 会后必须以书面形式汇总意见。4.2 人力资源部管理制度4.2.9 员工培训制度为提高员工的业务技能和服务水准，特制定本管理制度。第一章 培训目的第一条 通过培训，使员工牢固掌握本岗位必须具备的专业知识、技能。第二条 提高员工整体素质，确保所有员工均能严格按ISO9002质量体系标准完成本岗位工作。第三条 保证物业管理服务质量。第二章 培训的职责要求第一条 各部门主管负责提出本部门人员的年度培训要求。第二条 物管中心经理负责提出年度员工质量教育培训要求。第三条 人力资源部按照各部门的年度培训要求，编制物管中心的“年度培训计划”，报物管中心经理批准。第四条 各部门按照“年度培训计划”进行培训。第三章 新进员工培训第一条 新员工的培训。新员工试用期间，由人力资源部负责建立新员工培训一览表，并进行如下内容的培训。1. 基础培训本公司的规章制度、劳动纪律的培训，由人力资源部负责。2. 岗位培训岗位职责、专业技术的培训，由主管部门负责。第二条 培训项目负责人进行新员工培训记录和培训考核，人力资源部建立培训档案。第三条 新员工经上述培训，经所在部门主管鉴定合格，人力资源部主管审核后，可正式上岗工作，并办理试用期转正手续。第四章 岗位培训第一条 人力资源部根据部门的年度培训要求和物管中心经理提出的年度员工培训要求，制定年度培训计划，各部门按“年度培训计划”的要求分别组织实施，人力资源部进行督促检查。第二条 具体培训计划的内容如下。1. 接受培训的岗位、工种、人员。2. 培训内容和项目（专业知识和技术、工作范围与职责、规章制度等）。3. 实施各种培训的方法（自学、内部培训、外部培训）。4. 培训时间及讲课人（有专业技术资格）。5. 培训考试方法（口试、笔试、实际操作、工作鉴定）。6. 培训项目的负责人。第三条 内部培训和外部培训由人力资源部统筹组织安排。自学和实际操作的培训由各部门组织安排。第四条 内部培训是根据工作需要，物管中心经理及各部门提出的在物管中心范围内有计划性的培训项目。外部培训是全体员工接受有关主管部门通知要求，或物管中心经理和各部门提出的培训计划要求，参加内部培训以外的培训项目。第五条 每次培训实施时，项目负贵人都要进行培训记录和培训考核。第五章 特殊工种培训第一条 司机、电梯工、电工、焊工、管道工等特殊工种人员需经有关部门培训、年审，获得有关工种的等级证、操作证。第二条 各部门特殊工种人员要参加有关部门组织的培训、学习并获得毕业文凭、职称证书。第三条 特殊工种人员将获得的等级证、操作证和毕业文凭、职称证书交人力资源部认可，并将复印件存入培训档案内。第四条 计划外培训。1. 人力资源部根据实际情况，临时提出的培训活动由提出的部门负责组织，物管中心经理提出的临时培训要求由人力资源部统筹安排。2. 物管中心鼓励员工通过自学、参加专业培训等途径提高专业技能和职业意识，取得的有关培训或学历证明文件均计入员工的培训档案。第六章 培训记录第一条 人力资源部根据物管中心工作岗位职责对员工工作能力的要求，按照“德、能、勤、绩”四方面考核内容编制员工考核表，并报公司总经理批准。第二条 每年的年中和年底对员工进行考核。第三条 各部门按照“德、能、勤、绩”内容负责对本部门员工进行考核，填写员工考核表。第四条 物管中心经理按照“德、能、勤、绩”内容负责对部门主管进行考核，填写管理人员考核表。4.3 会议管理规定为使本公司的会议管理规范和有序，提高会议质量，特制定本管理规定。第一章 会议种类第一条 公司级会议。主要包括公司级领导（扩大）会、全公司高层领导会、全公司中层领导会、全公司职工大会、全公司技术人员会以及各种代表大会。应分别报请经理办公室批准后，由各办事部门分别负责组织召开。第二条 专业会议。系全公司性的技术、业务综合会（如经营活动分析会、质量分析会、技术准备会、安全工作会等），由公司分管领导批准，主管业务部门负责组织。第三条 部门工作会。各部门召开的工作会（如部门办公会、部门员工大会等），由各部门领导决定召开并负责组织。第四条 班组（小组）会。由各工会、小组长或行政班组长决定并主持召开。第五条 上级或外单位在本公司召开的会议（如现场会、报告会、办公会等）或公司业务会（如联欢会、业主座谈会等）一律由经理办公室受理安排，有关业务对口部门协作做好会务工作。第二章 会议安排第一条 为避免会议过多或重复，全公司正常性的会议一律纳入例会制，原则上要按例行规定的时间、地点、内容、组织召开。例行会议安排如下。1. 行政技术会议 经理办公会研究、部署公司行政工作，讨论决定公司行政工作重大问题。 经理扩大会总结评价当月行政工作情况，安排布置下月工作任务。 管理人员大会（或全公司员工大会）总结上季（半年、全年）工作情况，部署本季（半年、新年）工作任务，表彰奖励先进集体、个人。 经营活动分析会汇报、分析公司计划执行情况和经营活动成果，评价各方面的工作情况，肯定成绩，揭露矛盾，提出改进措施，不断提高公司经济效益和社会效益。 服务分析会汇报、总结、上月服务情况，讨论分析服务问题，研究决定服务改进措施。 安全工作会（含治安、消防工作）汇报总结前季安全、治安、消防工作情况，分析处理事故，检查分析事故隐息，研究确定安全防范措施。 部门办公会检查、总结、布置工作。 班组会检查、总结、布置工作2. 各类代表大会 员工代表大会 部门员工大会（或员工代表会） 科协会员代表大会 企协会员代表大会3. 民主管理会议 公司董事会 公司管理委员会 经理联席会 技术管理委员会 生活福利委员会第二条 凡涉及多个部门负责人参加的各种会议，均须于会议召开前由召集部门或公司分管领导批准，报总经理办公室汇总，并由总经理办公室统一安排，方可召开。第三条 总经理办公室每周六应将全公司例会和各种临时会议，统一平衡编制会议计划并印发到公司领导和各部门有关人员第四条 凡总经理办公室已列入会议计划的会议，如需改期，或遇特殊情况需安排新的其他会议时，召集部门应提前两天报请总经理办公室调整会议计划。未经总经理办公室同意，任何人不得随便打乱日常会议计划。第五条 对于准备不充分或重复性或无多大作用的会议，总经理办公室有权拒绝安排。第六条 对于参加人员相同、内容接近、时间相适的几个会议，总经理办公室有权安排合并召开。第七条 各部门会期必须服从公司统一安排，各部门小会不应安排在公司例会同期召开（与会人员不发生时间冲突除外），应坚持小会服从大会、局部服从整体的原则。第三章 会议准备第一条 所有会议主持人、召集部门和与会人员都应分别做好有关准备工作。第二条 准备内容包括拟好会议议程、提案、汇报总结提纲、发言要点、工作计划草案、决议决定草案、落实会场、备好座位、茶具茶水、奖品、纪念品、通知与会人等。第四章 例会第一条 部门管理人员例会每周举行一次，由总经理主持，副总经理及各部门经理人员参加。第二条 会议主要内容包含以下内容。1. 总经理传达主管或上级公司有关文件，董事会、总经理办公会议精神。z. 各部门经理汇报一周工作情况，以及需提请总经理或其他部门协调解决的问题。3. 由总经理对本周各部门的工作进行讲评，提出下周工作的要点，进行布置和安排。4. 其他需要解决的问题。第三条 会议参加者在会上要畅所欲言，各抒己见，允许持有不同观点和保留意见。但会上一旦形成决议，无论个人同意与否，都应认真贯彻执行。第四条 严守会议纪律，保守会议秘密，在会议决议未正式公布以前，不得私自泄露会议内容，影响决议实施。第五章 会议布置第一条 会议布置前必须考虑周详，根据布置任务来确定执行人员，并做好明确分工。第二条 会议现场要做好清洁保护工作，对地毯、大理石面应落实好保护措施。第三条 根据宴会部及有关部门的宴会、会议通知单，按时、按规格做好绿化布置。第四条 绿化布置力求整齐、美观，植物干净、无尘、无虫口、无黄叶，花盆的主体、台面插花要卫生清洁、色彩鲜艳、造型端庄。第五条 布置完毕后，应清理好现场，再重新清理、喷水一次，以取得最佳布置效果。第六章 会议提案改善方案第一条 目的为使各部门主管踊跃提供其有利于营运改进的意见，借以提高经营的效率，并使会议能疏通及统一与会人员的意见，避免会而不议，议而不决，决而不行的弊病。第二条 与会人员除口头提出工作报告（