小区物业管理工作方案

小区物业管理工作方案 小区物业管理工作方案篇一花园小区物业管理实施方案眉县安居物业管理服务有限公司花园小区物业管理服务实施方案第一章安居物业管理服务有限公司概况眉县安居物业管理服务有限公司于xx年年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号610326100003061.金注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，xx年年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物xx027号。 1-2.公司内部机构设置公司设经理一名，下设四个职能科室物业公司组织机构设置及各科室人员配置经理部是公司的决策机构，设经理1名。 经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 名。 经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。 各在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。 各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。 我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达人。 我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产公司现有房产一套，价值41万元。 为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱万元。 为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。 为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 万多元。 为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析2-1.眉县花园小区简介南眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。 东西两区占地总面积米处。 东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。 建筑总面积158675m2。 小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目有前有5栋楼各单元门口设智能门。 小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 个，并在每个单元门口设雨水、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 场小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。 小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积多辆。 小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051m2。 小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。 2-2.物业特点该物业具有以下特点 1、小区住户多，业户复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；、小区住户多，业户复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等； 2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3。 、小区分东西两区。 2-3物业管理分析征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。 秩序管理、维修服务需实行征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。 秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。 三、物业管理方案3- 1、服务结构本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。 我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 面的内容。 我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。 经理部下设三科一室，办公室设文员的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。 经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7员名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27人。 日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。 人。 日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。 3-3物业服务的内容和标准3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。 保洁服务内容和标准一小区公共场所、公共绿地、主次干道 1、公共绿地1次/天清理 2、硬化地面1次/天清扫 3、主次干道1次/天清扫 4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭 5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理 二、房屋共用部位 1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫 2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫 3、楼梯扶手2次/周擦拭 4、公共活动场所一次/天清扫 5、积水、积雪及时清扫 6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭 7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。 三、来及处理与收集 1、合理设置垃圾桶、果壳箱。 2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。 3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。 4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 二、住户报修、维修回访制度。 三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况1.地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.项目主要经济指标 二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。 为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。 为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 ；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理、房屋及设施设备管理1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 范围包括公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面主要落实在以下几个方面A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理范围包括上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 范围包括上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。 达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。 达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理范围包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 范围包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。 对于有些专项类别，如车库、制定专业管理方案并实施。 通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。 对于有些专项类别，如车库、制定专业管理方案并实施。 通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。 1.4智能化设施设备范围包括楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 范围包括楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。 做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。 做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理在在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。 做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。 做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。 通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。 的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。 3.绿化管理绿化的功能是美化环境。 通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负绿化的功能是美化环境。 通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。 绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。 绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理是治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。 我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。 6、公共管理6.1住户装修管理在在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。 以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。 装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。 保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。 以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。 装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。 保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。 6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。 6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务、常规性公共服务即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。 它贯穿于物业管理之中。 如清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。 我们将以专业、入微、优质的服务提即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。 它贯穿于物业管理之中。 如清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。 我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。 8、委托性特约服务是为某些住户群体提供的服务，如为高层住户14小时开启电梯、小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。 我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。 小时高层供水、水泵的维修保养等。 我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。 9、经营性多种服务即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。 营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。 真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。 从而使每一位业主及住户体验生活在温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。 真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。 从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。 我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。 这个温暖大家庭的幸福。 我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。 三、物业管理模式在居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。 物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。 社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。 物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。 我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。 我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。 1、管理方法1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。 1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4。 运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。 1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、运作程序可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 3、实施措施3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”。 结合，确保安全。 3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。 3.5。 发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动开展卓有