地下车库所有权案例楼主.doc

精品文档地下车库所有权案例楼主robert_wjy 发表于 搜房网 - 苏州业主论坛 - 南山巴黎印象 商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。2003年11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.2车位户，非机动车2车位户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据江苏省商品房价格管理规定，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据江苏省物业管理条例规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。实际上，每一栋建筑物，都会因业主分别购买、使用，而使所有业主都享有其专有部分的专有权和共有部分的共有权，都有管理小区事务的成员权，这就是“区分所有权”。有法律界人士希望，上诉判决有助于催生我国区分所有权制度的建立。本人观点：小区地下车库是否摊入建筑成本，一，如果是摊入建筑成本的那么小区地下车库的所有权肯定应当属于全体业主共有。二，如果地下车库没有摊入建筑成本，那么地下车库的权属应该区分两种情况，小区的土地使用权是否已经全部分摊给全体业主了，1小区的土地使用权已经全部分摊给全体业主了，那么小区车库的所有权亦应该属于全体业主共有，因为脱离土地使用权的物业产权在法理上是不可能存在的，全体业主仅需支付相当于地下车库建筑成本价格就可以取得所有权。未取得土地使用权人的同意建造的建筑应当属于违章搭建，非法建造。在无法强拆的基础上，由土地使用权人支付相当于建筑成本的价格取得合法所有权，最符合经济原则，也符合和谐社会的宗旨。2小区的土地使用权没有全部分摊给全体业主，开发商保留了属于地下车库的土地所有权，那么地下车库的所有权毫无疑问应该属于开发商的。 现在相关部门的沉默，致使矛盾一步一步升级，苏州的房地产部门居然还给这个开发商颁了一张证，我实在难以想象这背后又是怎样肮脏不堪的勾当！如何阶定开发商事先将地下车库的投资成本转嫁到业主购房费用中？ 因此应当在制度上监督开发商的资金使用或者说由审计部门介入公开审计地下车库成本，与房产开发成本的关系。另有一说：地下车库是建在业主们花大钱买来的土地下面的，地面所有空间属全体业主所有，这是一个不争的事实，没有地面那有地下呢？如房价中包含地下车库建设成本，最好让全体业主共同享受吧！业委会主任昝莲认为，按常理，整个小区地块的所有权是全体业主共有，地下车库所有权自然也归业主所有。但业委会从解决问题的角度出发，目前没有否认开发商对地下车库的所有权，愿与开发商就地下车库停车费标准进行协商，但开发商负责人避而不见，反而雇人闹事。=这个业委会还是非常值得敬佩的！但这样的做法在我看来有点“钓鱼岛”味道搁置争议，共同开发。先不管地下车库的所有权，与开发商寻求共赢的协商收费。与虎谋皮，焉有其利。不过至少人家业委会还强悍地先占领了地下车库，只不过被一群“不明身份”的人搅合了。只有拿起法律的武器，明确了产权才能实现自己的权益，“双赢”这样做的结果，开发商还真TM蹬鼻子上脸，一个劲的叫屈，给自己维起权来了。主管部门的缺位，但愿不会导致这起纠纷的升级，难道非要等到有人伤亡的时候，官老爷们才会施施然的站出来。我来尝试解释一下：根据物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 根据物权法的相关司法解释：对这个问题应该区分对待，关键是要看车位、车库的建设是否单独取得了建设用地使用权。情况一：如果在房屋占用范围的建设用地使用权之外，单独对车位、车库的建设取得了建设用地使用权，而且车位、车库在计算公摊面积的时候，没有计入公摊面积，则可以作为开发商保留的财产。情况二：如果车位、车库没有单独取得建设用地使用权，只是依附于地上房屋、地下其他建筑物和公用设施的建设用地使用权，在地上房屋或其他公用设施权利移转的时候，其占用范围内的土地的建设用地使用权肯定会随之发生移转，以此为基础建设的车位、车库的权利也应该移转。也就是说，在这种情况下，车位、车库应该归业主所有。情况三：如果车位、车库已经单独取得了建设用地使用权，但同时又被摊入进了公摊面积。这表明开发商在商品房的销售过程中，已经把车位、车库销售给了业主。在这种情况下，业主就拥有车位、车库的所有权。所以，若属上述的情况二和情况三，房产商仍向业主单独另行销售车位，则有故意欺诈之嫌，业主可集体提起民事诉讼，要求房产商进行相应赔偿！物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条款明确，规划用于占用共有道路或者其它场地的车位，属于全体业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定。争议就在怎么“约定”。15楼的网友作了自己的理解，但没说到要害。因为对于“约定”，各方争议非常大。而对方有争议的房屋建筑物的产权，按房屋登记办法是不予登记的。当然，我们现在讨论地下车库的范围，仅限于按法定比例必须配建的地下人防工程。超出由开发商自建、约定由开发商所有的或出售的地下人防工程，不在讨论范围内。以下讨论时不在另行注明了。对地下车库，目前法律界争议非常大，主要有三种观点：1、国家所有；2、开发商所有；3、全体业主所有。代表第一种观点，代表是常州市人民政府。2007年常州市人民政府明确，住宅小区配建的人防工程，属国家所有，依据是中华人民共和国防空法的规定：第二条 人民防空是国防的组成部分。第二十一条 人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工