装饰园林行业分析报告.doc

装饰园林行业分析报告 装饰园林行业分析报告装饰园林行业分析报告 2013年年3月月 装饰园林行业分析报告 目 录 一、行业概述一、行业概述.5 1、改善生态环境，提升生活品质.5 （1）改善城市生态环境.5 （2）美化城市景观.6 2、龙头公司增速较快，行业集中度有望逐步提升.6 （1）资金优势或将推动行业集中度持续提升.7 （2）稳定增长行业，但仍受经济周期影响.7 二、美国园林二、美国园林市政重自然、地产重维护市政重自然、地产重维护.8 1、美国市政园林施工规模有限，参与企业体量偏小.8 2、美国国家公园强调自然景观，淡化人为影响.9 3、美国州立公园分布广泛，较重视日常建设维护.10 4、城市公园日常休闲场所，单位造价远低于我国市政园林.12 5、建设规模与细化分工限制美国园林施工企业规模.14 6、美国地产园林维护服务催生广阔市场.15 三、预计三、预计“美丽中国美丽中国”拥抱超拥抱超 4500 亿园林市场亿园林市场.17 1、“十一五”期间我国园林行业迎来高速发展.17 2、政策法规和“园林城市”评比是推动市政园林投资最强动力.19 3、“十二五”政策继续发力城市园林绿化建设.21 4、至 2015 年我国市政园林市场或将突破 2300 亿大关.23 （1）房地产行业逐步回暖，预计明年销售面积增速转正.26 （2）地产园林市场规模超千亿，未来 5 年增长稳健.28 5、纵向一体化经营模式或将成就行业龙头公司.31 四、行业竞争态势分析四、行业竞争态势分析.32 装饰园林行业分析报告 1、竞争格局分析.32 2、财务分析.33 3、行业风险.36 五、行业重点企业简况五、行业重点企业简况.36 1、东方园林：目标百亿的市政园林龙头.36 （1）公司简介.36 （2）竞争优势.37 高速扩张的市政园林领军企业.37 产业链完整，依托设计带动施工业务.39 定位复合景观服务商，全国区域综合布局.42 （3）管理战略.44 充分整合上游资源，加大苗木业务发展力度.44 加大保障地块引入力度，降低坏账风险.45 改善付款模式，提升现金流水平.47 （4）公司风险.47 2、普邦园林：竞争实力突出的地产园林龙头.48 （1）公司简介.48 （2）竞争优势.49 专注地产园林，规模排名第二.49 深耕设计业务，设计毛利率领先竞争对手.50 风险控制能力突出，后期经营现金流有望继续提升.52 在手资金充裕，确保后期订单承接能力.52 （3）管理战略.53 扩建苗木基地，完善地产园林产业链条.53 加强“大客户、大订单”发展战略.54 加速全国布局，提升竞争优势.56 （4）公司风险.57 3、铁汉生态：市政、生态双轮驱动业绩高速增长.57 （1）公司简介.57 装饰园林行业分析报告 （2）竞争优势.58 从生态修复企业向综合园林绿化企业进军.58 生态修复和市政园林双轮驱动业绩增长.60 技术优势领先，依托修复业务带动园林业务增长.62 以小型市政 BT 项目为主，低风险、快回款、高收益.64 （3）管理战略.66 加大自有苗木资源建设力度.66 加大人才储备、培养力度.67 （4）公司风险.68 装饰园林行业分析报告 一、行业概述一、行业概述 1、改善生态环境，提升生活品质、改善生态环境，提升生活品质 园林绿化是指在一定区域范围内（如建成区、城区、市区等）， 在利用自然条件、地貌特点和基础种植的前提下，将规划区域用多 样化植物进行充分覆盖，并通过人工重建生态系统和模拟自然设计 手段使其最终构成有机整体的过程。我国园林绿化行业主要分为市 政园林和地产园林两大服务领域，包括园林绿化苗木种植、园林环 境景观设计、园林工程施工和园林养护等四个产业链条，目前园林 绿化行业上市公司业务主要集中于苗木种植、景观设计和工程施工 等三方面。 园林功能在于改善环境和美观城市，市场规模未来有望持续增 长。城市园林体系主要具有两大功能： 装饰园林行业分析报告 （1）改善城市生态环境）改善城市生态环境 城市园林系统是提高城市居民生活质量必不可少的基础公共设 施，通过种植树木植物、培育丰富花草、构造建筑绿地等过程，有 效降低城市污染程度，改善城市生态环境，使城市居住环境达到清 洁、舒适、优美、安全的要求。 （2）美化城市景观）美化城市景观 园林可以美化市容，形成各具特色的城市景观风貌，并可与硬 质建筑体融成一体，丰富城市建筑群体轮廓，增加城市景观美化效 果。我们认为随着城市化进程加快和物质生活水平提高，人们开始 更多关注居住环境的舒适度与美化度，城市建设规划功能也逐步由 工业性向生活性转变，而作为“城市美容师”的园林绿化行业也渐成 为城市建设“质”变过程中最大受益者。 2、龙头公司增速较快，行业集中度有望逐步提升、龙头公司增速较快，行业集中度有望逐步提升 2008-2011年50强公司收入CAGR为37.07%。我国园林绿化行业 在过去几年间处于较快发展期，目前市政园林和地产园林市场规模 均在千亿以上，为园林施工业务发展提供了广阔市场。我国园林企 业数量已经超过16000家1，其中规划设计院和设计公司约有1200家， 其余大部分为施工类企业。至2011年底，行业50强公司收入规模已 由2008年的130亿元上升至335亿元，CAGR约37.07%，收入规模超 过5亿元的企业也由2008年的4家上升至2011年的22家，行业排名第 装饰园林行业分析报告 一的东方园林营业收入已近40亿元。 （1）资金优势或将推动行业集中度持续提升）资金优势或将推动行业集中度持续提升 与建筑装饰行业相似，资金、人才、品牌是园林企业核心竞争 力，特别是对垫资要求较高的大型市政 BT 园林项目，资金、规模 是决定能否承接项目的核心要素。2011 年我国园林行业 50 强市场 占有率约为 12.31%，收入增速水平略高于园林绿化行业固定资产投 资增速，行业集中度稳步提升。我们认为，随着龙头园林企业陆续 登陆资本市场，困扰其发展的资金瓶颈有望得到顺利解决，未来龙 头公司将在项目承接规模、品牌溢价、海外战略合作等方面进一步 拉开与其他竞争对手差距，未来一段时间行业龙头公司市场占有率 有望继续保持稳步上行趋势。 （2）稳定增长行业，但仍受经济周期影响）稳定增长行业，但仍受经济周期影响 城市园林绿化水平与一个城市经济实力和发展紧密相连。在经 济上行周期中，政府、企业、开发商等各投资主体更加关注环境保 护和园林绿化，相关项目投资力度较大；而当经济处于下行周期时， 装饰园林行业分析报告 非政府园林绿化投资或将受到一定影响，以政府投资为主导的市政 园林项，由于多采用BT模式，虽然施工订单不会受到太大影响，但 园林绿化企业或将在资金回款方面遇到一定挑战，并逐步影响施工 企业后期订单承接规模。 因此我们认为，虽然园林行业处于快速成长期，但仍会受到经 济周期波动影响，我们建议在经济上行时关注园林企业资金杠杆利 用效率，在经济下行时则需要更多关注项目资金回笼情况。 二、美国园林二、美国园林市政重自然、地产重维护市政重自然、地产重维护 1、美国市政园林、美国市政园林施工规模有限，参与企业体量偏小施工规模有限，参与企业体量偏小 美国是极其重视园林绿化与居民休闲的国家，经过60余年发展， 目前已经建立起以国家公园（National Parks）、州立公园（State Parks）和城市公园（City Parks）为核心，管理运营架构完善的市政 公园体系。至2009年底，国家公园和州立公园合计面积已达到9444 万英亩，约占国土面积的4.2%。虽然公园数量、面积一直保持在较 高水平，但由于受到园林设计需与自然景观融合发展、极为严格的 财政拨款审核制度，以及土地私有化等因素影响，美国园林行业一 直按照“大园林，小施工；重自然，轻人工”模式运行，各个园林项 目施工规模有限，建设施工支出（绝对金额、支出占比）一直维持 在较低水平，因此在美国市政园林不断发展过程中，并未涌现出大 量规模化园林施工企业，超过70%2企业为员工数不足500人的中小 装饰园林行业分析报告 型企业。 2、美国国家公园、美国国家公园强调自然景观，淡化人为影响强调自然景观，淡化人为影响 管理、运营体系完善，全球成功典范之一。美国是最早建立国 家公园和国家公园管理体系的国家，根据美国国会法律规定，国家 公园主要包括国家天然公园、国家历史公园和国家娱乐活动区三大 类，至2009年底三类园区总面积已超过8000万英亩，其中国家景区 公园占比超过60%。在管理体系上，美国国家公园由联邦政府内政 部下属的国家公园管理局垂直管理，园区范围面积内全部资源处置 权均由联邦政府统一管控，任何州或城市不得私自进行开发利用。 国家公园在运营上主要依靠政府拨款以及部分私人或财团捐赠，门 票只是作为控制游客数量，保持园区环境的调控手段，而非主要盈 利来源。目前美国国家公园年均接待游客规模约在2.5-3亿人次，优 美的环境和良好的运营体系已使其成为全球国家公园成功典范之一。 装饰园林行业分析报告 美国国家公园增速平稳，建设投资仅占总支出10%- 15%。NPS3对国家公园认证有着较为严格的标准和程序，要求每个 国家公园在满足适合性、可行性的同时，还必须具有广泛的全国性 意义，在过去60年间，美国国家公园面积CAGR仅为2%，进入90年 代后国家公园总面积一直维持在7500-8000万英亩。由于国家公园是 以保护国家自然文化遗产为主要目的，确保资源的真实性、完整性， 和可持续利用是美国国家公园发展的基础，因此在开发建设过程中 NPS一直遵循以天然景观为主要内容，人工建筑、设施只提供必要 辅助功能，保证“下一代人欣赏真实原始景色”的原则，对每年国家 公园新开工建设支出在总额上进行严格管控，要求各主要国家公园 相互“竞争”申请总额有限的建设资金，并由丹佛设计中心进行统一 规划设计。在过去60余年美国国家公园总支出中，服务人员工资和 园区维护费用支出占比一直维持在50%-60%，而建设施工仅占10%- 装饰园林行业分析报告 15%，2009年美国国家公园建设施工总额仅为3.54亿美元，约占当年 总支出的12.26%。 3、美国州立公园、美国州立公园分布广泛，较重视日常建设维护分布广泛，较重视日常建设维护 园区地域分布广，维护支出主要来自于经营收入。美国州立公 园是各州政府为保护辖区内自然风光、历史文化遗产、野生动物/矿 产/植被等资源而建立起的公园体系，同时其也为当地居民和游客提 供休闲度假场所。目前美国州立公园数量已超2000家，面积接近 1400万英亩，华盛顿、俄勒冈、加利福尼亚、佛罗里达等地区州立 公园数量均在百家以上。但与国家公园资金基本依靠联邦政府财政 拨款的模式不同，州立公园运营资金主要由经营收入、州政府拨款 和其他捐款等构成，其中经营性收入是州立公园运营资金最主要来 源。相对国家公园而言，州立公园数量更多、分布更广，目前年接 待游客数量已超7.5亿人次，2010年美国州立公园经营性收入约为9.8 亿美元，约占全年州立公园日常运营性支出50.1%。 装饰园林行业分析报告 建设支出占比高于国家公园。由于州立公园运营支出更多的依 靠园区经营性收入，相比国家公园，为吸引游客，州立公园更加关 注园区建设和服务，因此在诸如周末供游人使用的宿营地、景区周 边服务设施，以及人工观赏景观等方面投资力度均要强于国家公园。 从1950-1975年美国州立公园建设高峰投资分类来看，虽然受到土地 私有化因素影响，各州政府需耗费大量资金（约占总支出的10%-15%） 进行土地购置，但在园区建设方面投资却从未缩减，建设及维护投 资在总支出中比例一直稳定在20%-30%，远高于国家公园10%-15% 的建设支出占比。2010年美国州立公园全部运营支出约为19.56亿美 元，其中园区建设改造支出可能不达5亿元。 装饰园林行业分析报告 4、城市公园、城市公园日常休闲场所，单位造价远低于我国市政园林日常休闲场所，单位造价远低于我国市政园林 存量面积小，“大手笔”园林城市少。从19世纪开始，随着美国 经济快速发展以及居民生活水平不断提升，人们开始对居住环境的 舒适性和安全性提出了更高要求，在城市内寻找自然呼吸空间和休 闲娱乐场所是居民所关注的焦点。 从1858年美国第一个城市公园纽约中央公园建立开始，全美 各大城市都已陆续开始建立了各自的中央公园，并逐步由单一绿地 逐步发展成以带状绿地联系的公园体系，其功能也从早期的环境保 护、防灾、开发引导转变为居民户外活动的主要场所。但由于受到 城区设计规划、土地私有化等因素影响，根据CCPE统计，至2011年 美国主要城市市区公园绿地面积仅为156万英亩，2008-2011年CAGR 为4.28%。从2011年美国各主要城市园林建设年均支出来看，纽约以 近6亿美元位居第一位，但排名第二、第三的芝加哥和华盛顿仅为1 装饰园林行业分析报告 亿美元左右，“大手笔”进行园林建设城市较少。 定位“绿色、简单、自然”，单位造价远低于我国市政园林。从 风格来看，美国园林是在欧洲自然式园林基础上发展而成，因此在 设计、建设中更关注与环境融合，强调对自然景色的恢复；从功能 来看，相对于国家、州立公园而言，城市公园更多的承担了居民日 常休闲娱乐需求，是居民出游、聚会、以及各种休闲娱乐活动首选 场所。正是由于城市公园在风格和功能上这种特殊定位，使其在设 计建设过程中更强调保留大面积开放式草坪、草场、运动场，并只 增设一些简单功能区域，如野餐区、儿童游戏场等人工设施，长期 保持“绿色、简单、自然”发展定位。在此背景下，2009-2011年美国 城市公园新增面积单位造价仅为40-80元人民币/平方米，远低于国内 200-300元人民币4/平方米的建设成本。 装饰园林行业分析报告 5、建设规模与细化分工限制美国园林施工企业规模、建设规模与细化分工限制美国园林施工企业规模 美国市政园林年均建设施工规模有限。由于受到环境保护、资 金、土地私有化等因素制约，美国市政园林建设规模有限，我们根 据美国统计局数据测算其三大主体国家公园、州立公园、城市公 园在2010年建设施工总规模仅约为14.2亿美元。 细分化施工使美国园林施工企业偏好中小型规模。与建筑装饰 行业5相似，美国园林施工行业也呈现出以小公司为主的格局，70% 以上的公司为500人规模以下的中小型公司，我们认为其主要原因在 于“规模不经济”。我们发现美国建筑施工企业，随着公司规模增大， 其员工的平均工资水平呈现明显上行趋势，500人以上规模公司人均 工资是20人以下小型公司人均工资的1.5-1.7倍，而在美国这种施工 分工极其细化、客户分布广泛、单体订单规模有限的市场， “规模 不经济”使大量园林施工企业维持在中小型规模。从美国园林企业发 装饰园林行业分析报告 展现状来看，我们统计了园林施工收入规模排名前十的公司6，除 Valley Crest收入规模过亿外，其余公司年收入规模均维持在3000- 7000万美元，行业内龙头公司规模偏小。 6、美国地产园林、美国地产园林维护服务催生广阔市场维护服务催生广阔市场 美国地产园林市场规模已超500亿美元，日常维护业务占比高。 美国土地私有化模式决定了其住宅多以单体或联排别墅为主，一般 装饰园林行业分析报告 家庭门前均拥有一定规模的小型花园，但与城市公园由相关政府或 园林管理机构进行日常维护不同，家庭、商业企业等小型园林建筑 的设计、施工、草坪及树木种植、修剪、灌溉等日常维护等业务均 要由园林景观服务公司来承担，并由此催生出美国规模庞大的园林 维护市场。经过长期发展，美国园林服务市场已进入成熟发展期， 至2007年行业收入规模已达到578亿美元，虽然受到经济危机影响， 使2008年和2009年行业规模有所下滑，但我们认为较大存量市场将 有望使其收入规模长期稳定在500亿美元之上。从业务构成来看，与 我国目前地产园林“重施工、轻维护”现状不同，美国地产园林业务 中设计和施工占比仅为25.80%，而草坪、树木等日常维护业务占比 则高达62.30%。 行业内公司规模偏小，龙头企业主要依靠并购发展。美国园林 服务行业超过70%需求来自于个人家庭，政府和企业等园林维护占 比不足30%，由此造成行业订单数量大，但规模小，区域分散程度 高（与我国家庭装修市场极为相似），提供园林服务的公司多以小 微企业为主。至2009年末，美国园林服务行业百人以上规模公司占 比不足1%，超过70%公司为4人以下的微型企业。美国园林服务行 装饰园林行业分析报告 业企业众多，服务差异化程度低，公司多依靠优异的项目品质增加 客户粘性，签订长期服务合同。从龙头公司发展路径来看，异地并 购扩张是广泛采取的策略，Valleycrest, Yellowstone, Ruppert 等龙头 公司均主要依靠并购异地具有一定品牌优势的小型公司来不断提升 市场占有率。 三、预计三、预计“美丽中国美丽中国”拥抱超拥抱超 4500 亿园林市场亿园林市场 1、“十一五十一五”期间我国园林行业迎来高速发展期间我国园林行业迎来高速发展 进入90年代后我国城市园林规模逐步提升。由于历史原因，我 国城市园林绿化建设在80年代之前基本停滞不前，年投资规模仅几 千万元，城市建设的重点在于实用性和工业性，园林公园更多是在 密布住宅区、工业区间的绿色点缀。 但随着我国整体经济发展所带来的居民生活水平以及对居住环 境要求不断提升，政府在城市发展过程中愈发开始重视绿色环保， 进入90年代后我国城市园林行业迎来了蓬勃发展时期。至2010年末 我国城市绿地面积已达到213亿平，公园数量近万家合计面积超过25 装饰园林行业分析报告 亿平，人均绿地面积从1990年的1.8平上升至2010年的11.2平，同期 建成区绿化覆盖率也由20.1%提升至38.6%，这标志着我国市政园林 行业已进入快速发展期。 “十一五”期间园林绿化固定资产投资大幅增加。随着90年代后 期各级政府加大在环境绿化建设方面投资力度，我国园林绿化固定 资产投资规模呈现出快速上行趋势，从90年代初不足5亿元增加至 2010年的13557亿元，CAGR近36%，园林绿化占固定资产投资比例 也由不足3%上升至2010年的9.47%，显示出园林绿化在我国“城市化” 发展过程中战略地位在不断提升。从发展阶段看，“十一五”期间园 林绿化固定资产累计投资3874.4亿元，年均775亿元，是建国以来园 林绿化投资规模最大的五年，我们预计在“十二五”期间，园林绿化 投资年均规模将有望突破千亿大关。 装饰园林行业分析报告 2、政策法规和、政策法规和“园林城市园林城市”评比是推动市政园林投资最强动力评比是推动市政园林投资最强动力 城市绿化条例拉开我国市政园林高速发展帷幕。1992年国 务院正式颁布城市绿化条例，明确提出由国务院直接设立全国 绿化委员会，要求各级政府必须将城市绿化建设纳入国民经济和社 会发展计划，并首次在园林绿化设计、施工、管理、保护、罚则等 方面进行了详细的解释说明，标志着我国市政园林绿化行业发展正 式步入法制化轨道。在城市绿化条例推动下，我国园林绿化固 定资产投资由1991年的不足5亿元，快速上升至2000年的近143.2亿 元，CAGR超45%，园林绿化占固定资产投资比例也由1991年的不足 3%大幅上升至2000年的近8%。2001年国务院再次召开全国城市绿 化工作会议，并专门下发关于加强城市绿化建设的通知，首次 具体细化至2005年底建成区绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地面 积等指标，使地方政府对城市绿化工作的重视程度大大提高，并形 成了全社会广泛参与城市绿化潮。 装饰园林行业分析报告 “国家园林城市”评选推动园林绿化投资持续增长。为促进城 市园林绿化产业发展，改善城市生态环境，实现城市可持续发展， 1992年由原国家建设部牵头，制定园林城市评选标准，并在全 国范围内评选“国家园林城市”。 我们认为， “国家园林城市”称号一方面符合中央政府大力推进 生态文明建设要求，有利于地方官员顺利完成相关政绩考核；另一 方面，园林绿化作为城市名片将大幅提升城市知名度，改善投资环 境，在招商引资方面竞争优势明显提升，在过去几年如大连、青岛、 厦门、昆山、南京等城市快速发展均在一定程度上得益于“国家园林 城市”称号。在较强示范效应影响下，“国家园林城市”评选打破了地 方政府以往“重经济，轻生态”的发展模式，越来越多的城市开始加 大城市园林绿化投资力度，并推动园林绿化投资规模持续增长。 装饰园林行业分析报告 经过近10年的发展，至2011年底，获得“国家园林城市”称号的 城市已超过200座，园林城市评比标准也已从初期的10余项扩展至目 前的55项，考察项目更多，覆盖面更广，这也将有利于保证地方政 府在园林绿化方面投资的持续性和稳定性。 3、“十二五十二五”政策继续发力城市园林绿化建设政策继续发力城市园林绿化建设 “十八大”报告再将生态建设置于重要地位。随着国民经济不断 发展，传统以数量为主导的城镇化建设的问题和矛盾日益突出，我 们认为，未来新型城镇化建设或将更加关注居民的生活水平、居住 环境以及社会综合发展水平，开拓高质量、低能耗、集约化的新型 发展道路，而园林绿化也将成为未来新型城镇化建设中重要一环。 在党的“十八大报告”中再次提出“把生态文明建设放在突出地位，融 入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，努 力建设美丽中国，实现中华民族永续发展。”并同时从优化国土开发、 装饰园林行业分析报告 资源节约、环境保护、生态文明建设等几方面制定了未来一段时间 我国环境生态建设的发展方向，提升园林绿化在未来国民经济发展 中的重要地位。 住建部指导意见将确保未来园林投资规模。作为“十八大”后配 套细则文件，2012年11月18日住房与城乡建设部发布促进城市园 林绿化事业健康发展的指导意见，并提出未来园林绿化建设目标： 至2020年，全国设市城市要对照城市园林绿化评价标准完成等 级评定工作，达到国家级标准，其中已获得命名的国家园林城市 要达到国家级标准8。同时，要按照城市居民出行“300米见绿， 500米见园”的要求，加快各类公园绿地建设，不断提高公园服务半 径覆盖率。目前我国共有约657个设市城市，其中仅有200余城市满 足国家I和II级标准，近70%的城市需要在未来几年内加大园林绿化 投资力度，我们认为，这种具有政绩考核约束力的量化指标将支撑 未来我国城市园林绿化市场总体需求稳步提升，为市政园林施工企 业带来广阔市场。 装饰园林行业分析报告 4、至、至 2015 年我国市政园林市场或将突破年我国市政园林市场或将突破 2300 亿大关亿大关 预计“十二五”期间市政园林增面积CAGR为11.42%。由于市政 园林属于城市基础公共设施建设，我们认为其发展空间主要受两方 面因素影响：第一，不同省市地区公园绿地面积现状及发展目标 （发展潜力）；第二，各地方财政收入水平（发展能力）。在充分 考虑各省市市政园林发展潜力和能力的情况下，我们通过：建成 区面积/市区面积；建成区绿地率；各省市园林绿化 “十二五” 规划；当地财政收入绝对水平；园林绿化支出当期财政收入； 装饰园林行业分析报告 当地GDP增长率，等6项指标将全国31个省市划分为3组：G1发展 潜力和资金实力综合较强省市，包含天津、河北、浙江、重庆、湖 南等13个省市； G2发展潜力或资金实力综合有限省市，包含山西、 贵州、甘肃、云南等8个省份；G3发展潜力或资金实力综合较弱省 市，包含上海、北京、广东、西藏等10个省市。 考虑到住建部指导意见以及园林绿化在新型城镇化中重要 地位，我们预计具有较强发展潜力和资金实力的13省市（G1组）在 “十二五”期间CAGR将由 “十一五”期间的11.47%提升至15%左右， 而发展潜力或资金实力综合能力有限/较弱的省市或将继续维持目前 增速水平，因此根据各省市园林绿化投资占比，我们综合测算“十二 五”期间我国市政园林绿地面积CAGR约为11.42%。 装饰园林行业分析报告 预计至2015年我国市政园林市场规模将达到2315亿元。虽然单 位公园绿地面积造价受地域及项目类型影响，但是参考东方园林近 两年施工项目来看，价格基本在250-300元/平方米，我们以270元/平 方米基本造价来进行测算，考虑未来受到通胀、人工成本上涨等因 素，我们预计单位造价年涨幅约在2%左右。 在考虑市政园林面积CAGR为11.42%的情况下，我们预计至 2015年，我国市政园林投资规模将有望达到2315亿元，2011-2015年 CAGR为13.65%。 装饰园林行业分析报告 （1）房地产行业逐步回暖，预计明年销售面积增速转正）房地产行业逐步回暖，预计明年销售面积增速转正 房地产销售逐月提升，新开工面积降幅收敛。随着贷款利率放 宽以及市场情绪逐步好转，房地产销售面积自2012年4月份以来出现 趋势性反弹，2012年全年累计销售面积达到11.13亿平，同比增长 1.77%，12月单月销量已达到1.96亿平，与2011年基本相当，2013年 1-2月销售面积更是同比大幅增长近50%。 2012年全年新开工面积累计量为17.73亿平，同比下降 7.27%，2013年1-2月新开工面积2.3亿平，同比增长14.73%，趋势已 装饰园林行业分析报告 逐步恢复。 预计2013年销售和新开工面积增速恢复至5%-10%。瑞银宏观 团队认为，在政策方面，2013年政府预计将维持对商品房的现有调 控政策不变，继续实施限购令和二套房贷政策。新一届政府在保持 谨慎的态度以避免新一轮房地产泡沫的同时，也会希望明年的房地 产活动能够为经济增长提供支持，因此并不会在全国范围内推出房 产税或实施其他类似的重量级措施。在后期趋势上，未来一年强劲 的需求以及较为宽松的信贷条件将延续目前地产复苏态势，由于良 好的销售势头已消化了部分库存，预计2013年房地产销售面积和新 开工面积将增长5-10%。 装饰园林行业分析报告 （2）地产园林市场规模超千亿，未来）地产园林市场规模超千亿，未来 5 年增长稳健年增长稳健 地产园林趋势向好，普通住宅市场需求最大。随着生活水平提 升，居民对住宅环境要求也越来越高，园林布局合理、设计优美、 绿化率高的住宅小区逐步得到越来越多购房者青睐，特别是对于高 端别墅住宅，如画的园林环境是吸引客户的关键卖点。我们认为， 作为楼盘建设“点睛之笔”，地产园林具有 “小投资，高回报”特点， 好的园林规划往往能提升楼盘整体档次，保证销售规模，因此地产 园林市场仍有望继续保持较好发展趋势。目前我国地产园林市场主 要由普通住宅园林、高档住宅园林和商业用房园林三部分组成， 2011年我国房地产投资总额为6.18万亿元，其中普通住宅、高档住 宅和商业用房分别占66.18%、5.54%、28.28%，从绝对面积上看， 普通住宅对地产园林建设需求最大。 装饰园林行业分析报告 预计至2015年地产园林市场规模将达到近2300亿。根据瑞银宏 观团队预测，在充分考虑各类房地产用房需求基础上，我们预计 2012-2015年普通住宅、高档住宅和商业用房开发投资CAGR分别为 14%、15%和17%。由于不同类型用房对地产园林需求也有所区别， 根据历史数据来看，房地产配套园林约占投资总额的1-4%，其中普 通住宅约为1-3%，高档住宅约为2-5%，商业用房为1-2%。我们认为， 在房地产行业经历过景气高峰后，高质量园林项目将对后期销售有 着较强推动作用，未来普通住宅、高档住宅配套园林项目建设力度 将有望逐步加大。我们预计2012-2015年普通住宅、高档住宅、商业 用房等配套园林投资占比将分别达到2.5%、4%和1%，至2015年地 产园林市场规模将有望达到近2300亿元，2011-2015年CAGR为14.51%。 装饰园林行业分析报告 园林配套项目投资占比对规模影响最大。我们将2015年地产园 林市场容量对普通住宅投资增速及其园林配套项目投资占比进行敏 感性分析。当普通住宅投资增速每变化两个百分点，2015年地产园 林市场规模约变化111-130亿元，而当普通住宅配套园林项目投资占 比每变化一个百分点，2015年地产园林市场规模约变化690亿元，显 示出地产园林规模弹性主要来自于配套园林项目在房地产开发投资 中的占比。 装饰园林行业分析报告 5、纵向一体化经营模式或将成就行业龙头公司、纵向一体化经营模式或将成就行业龙头公司 在园林行业中，设计、施工、苗木种植和养护有较强的联动性 和互补性，设计带动施工，施工展现设计，设计施工一体化项目 将使园林施工企业能够更好地将设计理念和工程施工相结合，提升 客户满意度，而苗木种植和养护又为设计及施工提供基础，保证设 计理念和施工效果的展现，因此我们认为完整园林产业链条将为行 业龙头企业稳步发展奠定坚实基础。另一方面，与美国地产园林行 业需求多以家庭为主、规模小、地区分散不同，我国地产园林市场 下游客户主要是大型房地产开发企业，需求相对集中、订单规模大， 因此对于产业链完整，具有规模优势的地产园林企业而言，未来与 大型房地产开发商 “强强联手”模式，应会有助于推动企业收入规模、 市场占有率快速提升，巩固行业领军企业地位。 装饰园林行业分析报告 四、行业竞争态势分析四、行业竞争态势分析 1、竞争格局分析、竞争格局分析 市政园林客户主要是各地方政府，单体订单规模较大，施工周 期长，垫资比例高；地产园林则表现为订单规模略小但建设周期短， 施工企业周转快、回款好的特点。虽然市政园林企业和地产园林企 业发展战略有所不同， 但行业仍呈现“大市场、小公司”的特点，龙 头企业之间竞争程度较低，未来有望在市政园林、地产园林领域均 出现多家数十亿规模的大型设计施工一体化企业。 装饰园林行业分析报告 2、财务分析、财务分析 目前国内上市的5家园林公司基本上已涵盖市政园林和地产园林 行业龙头公司，5家公司中从事市政业务的东方园林在2012年收入规 模已达到39亿元，从事地产园林业务的棕榈园林和普邦园林收入规 模分别为32亿元和18亿元，铁汉生态和蒙草抗旱规模相对较小， 2012年收入分别为12和6亿元。从收入增速上看，依靠大订单推动的 市政园林企业要好于受房地产调控政策影响的地产园林公司，过去 几年东方园林和铁汉生态收入增长均要好于棕榈园林和普邦园林。 相对于地产园林企业中型规模订单，高速周转模式，市政园林 更多以政府大型项目为主，施工周期长，部分项目要求设计施工一 体化，盈利水平较高，因此以东方园林、铁汉生态为代表的市政园 林企业无论毛利率还是净利率水平基本要高于地产园林公司，而逐 步确认BT项目投资收益的铁汉生态2012年净利率持续位居行业领先 水平。 装饰园林行业分析报告 由于市政园林项目下游客户是地方政府，并多以BT或类BT订单 为主，因此市政园林企业应收账款周转率普遍要低于地产园林企业 9。从收现比来看，上市后多数企业均呈现不同幅度下滑，但原因各 不相同，地产园林企业主要是受到房地产调控政策影响，而市政园 林项目则主要是受到地方政府换届，项目结算季度放缓等影响。我 们预计随着各种负面因素影响减小，2013年上市园林公司收现比均 有望逐步好转。 无论是市政园林还是地产园林，资金均是企业保持长期高速发 展的重要条件之一，经过上市股权融资后，企业已逐步开始通过发 债、银行借款等渠道增加杠杆式融资额度。从有息负债占净资产比 例来看，我们预计至2012年末东方园林占比或将超过50%，而普邦 装饰园林行业分析报告 园林和铁汉生态占比则均在10%以下，后期增加杠杆空间较大。随 着上市后资金增加，各个公司ROE水平均有所下降，虽然ROE无法 充分反映公司运营情况，但同期上市市政园林企业ROE水平要略高 于地产园林公司。 对于处于规模高速扩张期的园林企业而言，企业经营效率12将 决定未来一段时间业绩增长水平，我们利用园林公司扣除现金后营 运资本与收入规模匹配性来衡量各个企业运营效率发现，虽然随着 规模扩张经营效率均有所下滑，但考虑到普邦园林和铁汉生态规模 较小的银行借款和应付账款水平，我们预计其实际经营效率或将远 领先于东方园林。 装饰园林行业分析报告 3、行业风险、行业风险 市政园林投资主体主要是地方政府，一旦政府对园林绿化政策 出现调整或者在经济下行周期中减少园林绿化支出、BT项目支付资 金周期延长将会造成园林施工企业订单增速放缓、现金流逐步恶化， 降低后期业绩增速。对应地产园林行业而言，如果未来地产调控政 策进一步从紧，或将影响房地产开发商现金流回笼，降低地产园林 支出，使市场规模趋势性减小。 五、行业重点企业简况五、行业重点企业简况 1、东方园林：目标百亿的市政园林龙头、东方园林：目标百亿的市政园林龙头 （1）公司简介）公司简介 东方园林是一家拥有园林工程设计甲级资质和城市园林绿化一 装饰园林行业分析报告 级资质的园林绿化企业。致力于建设生态文明、使人类与自然更加 和谐、使人类生活更加舒适和健康，主要服务于重点市政公共园林 工程、高端休闲度假园林工程、大型生态湿地工程及地产景观。施 工的北京奥林匹克公园中轴树阵、龙形水系和奥运媒体村等三项奥 运绿化工程被北京市园林绿化企业协会评为“2008年度奥运精品工程” 。 公司是国内规模最大的园林绿化企业，过去6年间收入规模增长 了近14倍，CAGR达到了68.35%，在上市后连续两年收入增速超过 100%。2012年上半年公司新签框架协议已达131亿元，新签施工合 同29.7亿元，我们预计至2012年底累计框架协议规模或有望达到260- 280亿元，为公司长期发展提供坚实基础。至2011年底，市政园林行 业收入规模超10亿元企业仅有三家。 （2）竞争优势）竞争优势 高速扩张的市政园林领军企业高速扩张的市政园林领军企业 过去6年公司收入CAGR为68.35%，着力拓展市政园林市场。 东方园林是目前国内规模最大的园林绿化企业，在过去6年间公司收 入规模增长了近14倍，从2006年的2.15亿元增长至2011年的29.1亿元， CAGR达到了68.35%，尤其在上市后，公司连续两