二手房买卖流程学习.doc

二手房买卖流程学习1最好是直接交定金，谈好中介费之后，同时签合同，合同中要注明定金情况。每交一笔钱都要写收条。如果一定要交意向金，要写清楚，无论任何理由，一旦自己不想买房子，一个工作日内全额退还意向金。2.签合同前，检验房东身份证、房产证、户口本原件以及共有人同意出售协议原件，并保留相关复印件，在没有看到这几件东西之前，不交一分钱。3.首付款一定不能直接交给房主和中介，要在银行账户冻结。银行需要在见到过户后的契税发票和领新房本通知单才会解冻放款，可以过户当天与贷款一起转入卖方账户。4.定金不超过交易价格的20%，一般不超过10%。5.相关费用：契税1.5%；土地出让金3%；印花税0.05%；评估费约为%。中介费要分笔付款。6.合同要确定过户时间、物业交验时间和交钥匙时间，以及相关的违约责任，重点是违约金。7过户时需要先交契税才能办房产证，让业主交公共维修基金发票。8丈量房屋尺寸，检查房屋相关质量和配套情况。市管公积金的买卖流程是怎样的？答：第一步：到公积金管理中心领取申请表格；第二步：提交贷款资料；第三步：签订合同；第四步：客户交齐首付款及公积金管理处的初审时间；第五步：买卖双方办理过户手续；第六步：审批发放；市资金中心对贷款进行最终审批并发放贷款资金；第七步：由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记；第八步：还款、结清；借款人从发放贷款的次月起，按借款合同的约定每月应按时偿还贷款本息，结清最后一次贷款时，借款人应亲自前往担保中心并办理还贷结清手续；第九步：注销抵押；借款人结清全部贷款本息后，凭担保中心出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明等相关资料，到原房屋抵押登记部门办理抵押注销手续。购买二手房提取住房公积金职工购买二手房的，提取住房公积金时应提供：.买房人在房屋所在地的区县房屋登记部门办理的房屋所有权证；.房管部门代税务部门开具的契税完税凭证及房地产交易的发票；.如果购房时采用贷款方式，还需提供借款合同原件。.身份证原件及复印件；.住房公积金提取储蓄卡写给准备用公积金贷款买二手房的朋友们作者：而立之年2007-07-1909:37:16标签：房产理财最近开始谋划买房子。自己是标准北漂一族，拿着在北京吃不饱饿不死的薪水。对我来说通过公积金贷款买到一个理想位置的小房子住着，就是近期最大的梦想了。之前对公积金贷款和二手房买卖不是很了解。因为自己要买房子了，临时恶补了一下。即便是这样，在和中介、业主沟通的时候仍然发现了很多之前不了解的政策，几乎让之前的购房计划完全泡汤。下面这几个经验，希望能对跟我一样，希望用公积金贷款买二手房子的朋友提供参考。首先，好多人都知道北京的公积金贷款上线达到了六十万。在不了解之前，恐怕多数人都会觉得，我可以准备二十万首付，贷款六十万，买一个八十万的房子了。如果耐心看完下面的内容，你就可以了解，这个想法基本上是不可能实现的。个人能贷款的公积金上线，除了政府规定的60万以外，还跟个人每月缴纳的公积金数额，准备还款的年限，信用等级以及你所购买的房屋价值和房龄有关。1、每月缴存公积金和还款年限：公积金贷款政策是这么规定的，目前公积金的缴存比例是8%，用个人每月缴存公积金的数额处以这个8%，得到公积金管理中心认可的“月收入”数值，而你的还贷能力，是用这个月收入来衡量的。例如你每月挣一万块钱，但是公司为了少出钱，给你按照每月2500块的收入申报公积金，你每月只用出200块公积金，公司再出另外两百一共四百存入你的帐户。虽然你月收入一万，但是在公积金管理中心内，他们认为你月收入只有两千五，减去必要的生活费用（400左右，这是政府定的），剩下的钱就是管理中心认为你能承担的起的每月还款数量。得到这个数量后，你再提出你希望贷款的时间，例如20年，管理中心会计算，如果你贷款1万，20年，按照这个利率水平和还款时间，你需要每月还款多少钱，这个数据一般是几十块。最后用前面算出的每月能承担的还款数量处以这个几十块钱，得到的数字就是在此人月交款数额下，20年分期付款，所能贷款的总额，单位是万元。这个计算过程比较烦琐，表达起来也费劲。在上面有很好用的计算公式帮你计算。仅仅按照公积金每月缴存数量和申请贷款年限计算的话，按照目前的利息，每月个人缴纳200块公积金，最多可以贷款32万多一点。只有你每月缴纳的公积金数额接近400块，才有可能达到60万的上限。2、信用等级。如果你的信用等级很高，比如达到AAA级别的最高等级，你等贷款的上限可以上浮15%，甚至更多。信用等级并不是想象中跟你之前是否欠费之类的东西有关系，关系最大的居然是你的学历。一个中介曾经对我说，他们帮过一个女博士申请贷款贷到了六十万，就是AAA的等级，虽然那个博士目前缴纳的公积金很少。另外，夫妻都有公积金的话，一起申请，可以把两个人的贷款上限加起来用，而且两个人的信用等级会比一个人申请高。3、房屋价值。这是买房人贷款时候很少考虑的一个方面。公积金贷款跟商业贷款一样，购房人是靠抵押自己的房屋来换取高额个人信贷。所以能贷款的总额跟你的房屋的评估价格有关。这个评估价格通常是银行说了算，在北京房价高涨的时候，银行通常不会对二手房子评估太高的价格，因为里面存在很大的风险。同时在评估过程中，二手房子的地段成为最主要的评估依据。如果一个人在郊区买了一个很豪华的二手房子，单价一万五，银行在评估的时候，这个房子的单价恐怕很难被评估到8000一平米以上的价格。举个例子，如果你买一个北三环的房子，以1.2万的单价拿下，总价80万。在评估的时候，这个地区的房子通常是9000左右一平米的评估单价，所以你的房子总值，银行认为是60万。那么这个低于交易价格的总值对贷款怎么影响呢？我们知道贷款有一个首付的比例要求，例如首付不低于30%，20%。而这个比例，不是按照你交易的价格计算的，而是按照房屋评估价格计算的。上面提到评估价格60万，交易价格80万，如果贷款不超过80%的话，你实际能贷到的最多贷款是60万乘以0.8，仅48万而已，你需要准备的，是32万的首付。如果你本来打算贷款60万，首付20万来买房子，你会发现，实际上你首付还差十几万。所以在使用公积金购买二手房子的时候，一定要注意自己必须承受的实际首付。按照经验，一般城区里面地段好的二手房子评估价较高，买房人一般需要准备实际成交价格35%-45%的首付（在银行的贷款上线是评估价的80%的时候，如果是70%，首付就更高）。如果买的是郊区的二手房子，首付占交易价格的50%不是没有可能。另外补充一下，有一些大中介公司有能力让房子的评估做的高一些，争取到更高的贷款，这是另外一个概念了。4、房龄。有些朋友认为房子地段好，旧一些没有关系。目前大家都知道的，房子旧一些会影响到土地使用年限（通常总额是70年）。这个目前政策不明，也还没有实例，所以就不去考虑了。但是二手房的公积金贷款有一个规定，贷款的年限和房龄加起来，不能超过35年。商业贷款似乎没有这个规定，是公积金独有的。例如，你在2007年买房子，打算贷款20年还清的话，你只能考虑93年之后的房子，之前的房子由于35年的限制，你无法贷款20年。不能达到预期的贷款年限，实际上还影响你能贷款的总额，这个在1里面说过。他们之间互相关系层层影响，实在是比较麻烦。另外买老房子的坏处是，过了五年，