房地产市场营销精2(精)ppt课件

.,第四章房地产市场调查,1、市场调查,狭义：以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。,广义：对商品或劳务从生产者到消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。,.,2、房地产市场调查,以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测。它具有较为明显的区域性特征。,.,3、为什么要进行房地产市场调查,（2）房地产企业不断创新的需要,（3）满足消费者日益多方面需求的需要,（1）房地产企业适应生存环境不断变化的需要,.,3、房地产市场调查的主要内容,（1）房地产市场环境调查：政治法律环境调查、经济环境调查、社区环境调查。,（2）房地产市场需求和消费行为调查：需求发展趋势调查、需求影响因素调查、需求动机调查、购买行为调查。,（3）房地产产品调查。,.,（4）房地产价格调查。,（5）房地产促销调查。,（6）房地产营销渠道调查。,（7）房地产市场竞争情况调查。,.,4、调查方法,按调查对象划分：,（1）全面普查：对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。,（2）重点调查：以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。,.,（3）随机抽样调查：在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。它又可分为三种：简单随机抽样、分层随机抽样和分群随机抽样。,（4）非随机抽样法：市场调查人员在调查时先确定某个标准，然后再根据标准选取样本。它也可分为三种：就便抽样、判断抽样和配额抽样。,.,按照调查方法划分：,（1）访问法：通过设计一定的调查表，根据调查表的问题对当事人进行访问。成功的关键在于科学设计调查表和高超个人访问技巧。,调查表的设计步骤：,列出调查表所需收集的信息,根据所收集信息写出一系列问题,选择题型,初步测试,修改成表,.,设计调查表应注意事项：,2、问题要尽可能短,3、内容的单一性,4、不使用专门术语,5、问题答案不宜过多,1、问题不宜过多,6、提问方式要灵活多样,.,访问法的主要形式：,（1）答卷法：,（2）谈话法：,（3）电话调查法：,.,（2）观察法：调查人员不与调查对象正面接触，而是通过再一旁观察获得信息的方法。它又有三种形式：直接观察法、实际痕迹测量法、行为记录法。,（3）试验法：将调查范围缩小到一个比较小的规模，通过进行一定的试验来推断出总体可能的结果。,4、调查规模：样本数量、样本覆盖面广度、问题覆盖面、调查深度,.,市场调查的程序,1、确定调查目的：探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查、,2、收集信息资料,3、初步调查：研究收集的信息材料、与企业领导谈话、了解市场情况,.,4、调查设计,5、现场调查,6、调查资料的整理分析,7、撰写和提交调查报告,.,调查人员的基本素质：创新能力、良好的知识结构、市场信息分析能力、较强的社交能力。,.,一、资料分类：初级资料和次级资料,初级资料：通过实地调查统计而收集的资料,次级资料：现成的资料，它又可分为两种,内部次级资料：房地产公司内部的资料,外部次级资料：官方资料、学术单位资料、产业资料,.,第五节房地产调查资料的收集与运用,二、资料获取的主要途径,1、交易双方当事人：买家或卖家,2、促成房地产交易行为的中间商：房地产经纪人,3、房地产公司的销售或出租广告：电视、报纸、售楼书、宣传策等,.,4、熟悉房地产市场人士：房地产估价师、房地产从业人士、政府相关人士、高校或研究机构相关人士,5、同业间资料的交流：其它房地产开发商或调查机构,6、准交易资料：房地产交易单方的报价资料,.,7、房地产交易会或展览会上提供的资料,8、各类次级资料：各类现成的统计资料、研究资料或分析资料。,.,三、土地使用资料资料搜集,主要内容：使用类型、使用范围，使用便捷度等,主要途径：政府土地政策及土地规划、现场勘查,.,四、项目基地现状资料搜集,主要内容：课本135页表42,主要途径：现场勘查、现状图、地质地貌图、政府相关部门等。,.,五、交通流量资料搜集,主要内容：各种车辆的流量、行人流量、流量路线及可到达区域等。,主要途径：计数器测算、摄影机。,.,六、道路现状资料搜集,主要内容：道路形态、道路阴阳面、道路分割网、道路停车情况等。,主要途径：现场勘查、城市整体规划图等。,.,七、交通运输系统资料搜集,主要内容：对外交通现状及规划，内部交通现状及规划。,主要途径：交通现状图、交通