内扣法在物业服务企业计税中的应用经济学论文

内扣法在物业服务企业计税中的应用经济学论文 近年来，物业服务企业财务管理的职能更加专业化和精细化，“内扣法”是一种常用的计算方式，在诸多行业中得到了普遍应用。但笔者发现很多物业服务企业的从业人员并不掌握这个方法，尤其是在涉税事项的应用上。在此，笔者结合多年实践经验，对“内扣法”在物业服务企业计税中的应用方法提出一些建议。 在实践工作中，物业服务企业的计税种类包括营业税、城市建设维护税、企业所得税、房地产税、印花税、土地使用税、车船使用税、增值税以及教育费附加等，下面笔者介绍一下“内扣法”在各税种中的应用。 “内扣法”应用于营业税 物业销售和管理费用都需缴营业税，税率均为5%，营业税是价内税，即营业税的计税基础是全部营业收入。根据税法的规定：物业服务企业的全部营业收入中有5%是营业税金，有95%是企业拥有的不含税收入(即扣除营业税金后的收入)。所以，我们将营业税称之为价内税，即包含在营业收入内。 以“内扣法”计算则得出如下公式：营业收入=不含税收入/(1-适用税率5%)公式1在实际操作中，“内扣法”的计算方式往往容易被忽略，且很多人错误的使用“外加法”,即:营业收入=不含税收入(1+5%)错误公式那么，两者的差异在哪里呢?我们可以举个实例来说明：【事例1】“某物业服务企业采用酬金制项目向房地产开发企业报价，其中各项成本费用：50,000.00元，酬金：7,000.00元”，报价使用“外加法”，计税结果如下：假设实际测算数据与报价完全吻合：实际支付税金：59,8505%=2,992.50元实际成本:50,000.00元即收入-成本-税金=59,850.00-50,000.00-2,992.50=6,857.50元则该物业服务企业最终获得的酬金仅为6,857.50元，而不是预算中的7,000元，其差异形成的原因就是错误地使用了“外加法”。不要小看这142.50元的差异，在本例中它占了整个酬金的2%，这对于利润微薄的物业服务企业而言，并非可有可无。 如本案例中采用“内扣法”计税，则将得出如下结果：如实际测算数据与报价完全吻合：收入-成本-税金=60,000.00-50,000.00-60,000.005%=7,000.00元则该物业服务企业最终获得的酬金为7,000.00元，与预算完全一致。 在实际工作中，营业税都有附加税费，比如城建税、教育费附加、水利基金等，且税率各地不尽相同。因此，在实际运用“内扣法”时也要充分考虑营业税及附加的实际综合税负。 “内扣法”应用于个人所得税 对于物业管理行业，大量的一线人员并不了解工资结构和相关规定，而更关注实发工资。按照国家税法及其他相关规定，物业服务企业需要将实发工资、税后工资折算为应发工资、税前工资，再按规定进行扣税发放。那么怎样将税后工资、实发工资折算为税前工资、应发工资?在实际工作中，很多薪酬、财务人员往往会采用试算、凑数的方式来确定税前工资，不仅效率低，数据也不准确。而“内扣法”在计算个人所得税时，则可以发挥很大的作用。 根据税法的规定： 个人所得税=(税前工资-法定扣除项)适用税率-速算扣除数公式2税后工资=税前工资-个人所得税公式3将上述两个公式进行普通的代数变形替换，可以推出税前工资和税后工资的关系：税前工资=(税后工资-法定扣除项税率-速算扣除数)/(1-税率)公式4根据公式4，我们可以直接将税后工资折算为税前工资。 【事例2】 “某员工与所属物业服务企业谈定了待遇要求，即月薪税后6,000元，那么财务人员每月制表发放该员工工资时，其税前工资应是多少?”对照九级超额累进税率表，税后6,000元，可以确定税率为20%，速算扣除数375，法定扣除项为2000元，引用公式4，得到该员工税前工资：税前工资=(6000-200020%-375)/(1-20%)=6,531.25元可以检验一下结果的正确性:该员工的个人所得税=(6,531.25-2,0 0 0.0 0)20%-375=531.25元税后工资=6,531.25-531.25=6,000.00元结果准确无误!公式4的核心就是利用“内扣法”确定税前工资的比率。同样需要注意的是，法定扣除项并不仅仅局限于2000元的固定扣除额，还包括个人承担的社会保险、住房公积金等。如果员工享受社会保险，那么我们还需要考虑税前扣除的社会保险金额。由于个人承担的保险金额通常是和其税前工资相关联的，这样的折算相对比较复杂。 “内扣法”在个人所得税里的计算运用是比较多的，例如：税前年终奖的折算等，相对来说也比较复杂。这一方面是因为个人所得税采用的是九级超额累进税率，相比营业税和企业所得税都要复杂;另一方面个人所得税的计算涉及税前扣除，税前扣除的多样性也决定了计算的复杂性。 “内扣法”应用于企业所得税 目前内外资企业所得税统一税率为25%。它综合性较强，其复杂性主要集中在应纳税所得额的确定上，在计税时仍少不了“内扣法”的应用。 企业所得税=应纳税所得额适用税率企业净利润=利润总额-企业所得税【事例3】“某物业服务企业管理层根据近几年的经营情况以及公司的发展规划，制定了新年度的经营目标，即收入达到2000万元，净利润达到150万元。”上述目标需要在财务部门分解为各项具体经营指标和经营计划，首先要确定的是年度总费用，错误的方法是用2000万元直接减去150万元，因为150万元是企业净利润，即税后利润。正确的计算方法应该是：第一步：用“内扣法”确定利润总额，即税前利润150/(1-25%)=200万元第二步：计算营业税金及附加，假设是5.5005.5%=110万元第三步：确定总的经营成本及费用2000-110-200=1690万元确定了总的经营费用，就可以再进一步细化预算，层层分解以达到可以操作和落实的程度。这个过程中，最关键的是用“内扣法”准确确定目标利润总额。 “内扣法”应用于租赁环节的计税目前许多物业服务企业开展跨地域、跨区域经营，从业人员流动也越来越频繁，企业需要解决员工跨地域工作的住房问题，而涉及房屋租赁，同时企业在多种经营的过程中也会涉及到房屋租赁业务。由于房屋出租方大多是个体小业主，不具备直接开票的资格，而双方洽谈租赁条件时，往往是由出租方配合承租方去税务部门开具发票，税费均由承租方承担。 【事例4】 “A物业服务企业为其管理人员租入房屋一套，与业主B签定合同，月租金为2500元，B配合A去税务部门开具发票，各项综合税负为8%。”第一种做法：缴纳8%的综合税费：25008%=200元，开具2500元的租赁发票，以2500+200=2700元入账。 这种做法是使用“外加法”的又一常见错误!事实上，200元的税费从法律上来说其承受人是业主B，相关单据其抬头也是业主B，并不能作为A公司入账的依据。正确的做法应该是将A公司承担的税费用“内扣法”折算为租金。 第二种做法：“内扣法”折算租金额：2500/(1-8%)=2717.39元，缴纳8%的综合税费：2717.39X8%=217.39元，开具2717.39元的租赁发票，根据租赁发票2717.39元入账，缴纳217.39元的税费单据交予出租方或另行保管。 第二种做法不仅计算准确，操作也十分规范、合理。 实际上，“内扣法”在物业管理行业中的运用远不止于此。