旅游度假村可行性研究报告可行性研究报告.doc

I 目目 录录 1 项目总论项目总论.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目编制依据.1 1.3 编制原则.2 1.4 研究内容及基本结论.3 1.5 主要技术经济指标.4 2 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性.5 2.1 项目建设背景.5 2.2 项目建设的必要性.7 3 项目选址及开发条件分析项目选址及开发条件分析.10 3.1 项目选址.10 3.2 项目区域环境分析.10 3.3 项目区开发条件分析.12 3.4 项目建设条件综合评价.14 4 客源市场分析客源市场分析.16 4.1 客源市场态势分析.16 4.2 客源市场定位分析.18 4.3 游客量预测.20 4.3.2 游客量预测.20 5 项目发展思路及定位项目发展思路及定位.22 5.1 项目发展理念.22 II 5.2 项目总体定位.23 5. 3 项目功能定位.24 6 项目建设方案项目建设方案.25 6.1 项目空间布局.25 6.2 主要项目设计.26 7 项目配套工程项目配套工程.40 7.1 道路交通工程.40 7.2 给排水工程.41 7.3 电力电信工程.42 7.4 环卫设施工程.44 8 项目建设时序及土地利用规划项目建设时序及土地利用规划.46 8.1 项目建设时序安排.46 8.2 土地利用规划.48 9、项目组织管理与人力资源管理、项目组织管理与人力资源管理.50 9.1 组织机构.50 9.2 人力资源管理.51 10、投资估算与资金筹措、投资估算与资金筹措.52 10.1 投资估算.52 10.2 资金筹措.52 11、经济效益与投资风险分析、经济效益与投资风险分析.54 11.1 经济效益评估.54 11.1.2 项目投资财务评价.55 III 11.3 投资风险与财务敏感性分析.55 11.4 风险分析.56 12 项目建设的生态效益与环境影响分析项目建设的生态效益与环境影响分析.59 12.1 评价标准.59 12.2 环境质量现状.60 12.3 项目建设对环境影响概述.60 12.4 环境影响治理.63 12.5 项目建设对生态环境保护意义.65 12.6 环境影响评价结论.65 13、项目建设的社会效益分析、项目建设的社会效益分析.67 13.1 积极的社会效益.67 13.2 可能出现的消极社会影响.68 13.3 项目正常动作中负面社会影响防治措施.68 14、可行性研究的结论与建议、可行性研究的结论与建议.70 14.1 三门 X 旅游度假村的开发是必要的.70 14.2 三门 X 旅游度假村的开发是可行的.70 1 1 项目总论项目总论 1.1 项目概况项目概况 项目名称：项目名称：三门 X 旅游度假村可行性研究报告 项目位置：项目位置：项目位于台州市三门县海游镇叶家村，距三门县城 18 公里，位 于三门县 X 风景旅游区北侧，属旅游区的外围范畴。度假村红线范围北至狮子 山后林斗山脊线，南至 262 米高等高线，东至后林斗东南侧山体山脊线，西 至 282 米等高线，总占地面积约 8226 亩。 项目用地：项目用地：三门县 X 旅游度假村总占地面积约 8226 亩 投资总额：投资总额：32955.5 万元 建设周期：建设周期：项目建设期为 7 年，即 20122018 年。 1.2 项目编制依据项目编制依据 1.2.1 法律法规法律法规 中华人民共和国环境保护法 （1989） 中华人民共和国土地管理法 （2004 年修订） 中华人民共和国森林法 （1998 年修订） 中华人民共和国农业法 （2002 年修订） 中华人民共和国水土保持法 （1993） 中华人民共和国城乡规划法 （2007） 中华人民共和国水法 （2002） 浙江省旅游管理条例 （2002） 2 1.2.2 国家标准国家标准 旅游规划通则 （GB/T 18971-2003） 旅游资源分类、调查与评价 （GB/T 18972-2003） 旅游景区质量等级的划分与评定 （GB/17775-2003） 风景名胜区管理暂行条件实施办法 （国发 198576 号） 风景名胜区规划规范 （GB 502981999） 地表水环境质量标准 （GB3838-2002） 环境空气质量标准 （GB3095-1996） 城市区域环境噪音标准(GB3096-93) 堤防工程设计规范 （GB50286-98） 防洪标准 （GB50201） 旅游饭店星级的划分与评定 （GB/T14308-2003） 1.2.3 相关规划文件相关规划文件 浙江省风景名胜区管理条例 （1996） 三门县风景区整合规划 （2006） 三门县海游镇城镇总体规划 海游镇新叶村新农村建设规划 （2012） 1.3 编制原则编制原则 1、可持续发展原则、可持续发展原则 规划应坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，保持三门县 X 旅游度 假村原汁原味的大自然本色，合理布置旅游项目，使自然景观和人文景观的充 分结合实现完美和谐的统一，并综合考虑经济效益、社会效益和环境效益，以 3 保证度假村得以持续、健康发展。 2、休闲度假环境营造原则、休闲度假环境营造原则 随着人民生活质量提高和生活理念的改变，以休闲、放松和娱乐为主的休 闲度假游已经越来越成为旅游市场需求的主流。三门 X 旅游度假村的开发建设 应适应现今旅游市场的需求，通过休闲度假类项目的建设着力营造休闲度假的 环境氛围。 3、特色化原则、特色化原则 特色是旅游区发展的生命之所在，越具有特色其生命力和发展潜力就会越 强，报告与度假村当前发展现状相结合，整合山林、古村、田园等资源优势， 因地、因时制宜，为其谋求垄断性特色。同时，注重突出多样化发展思路，在 旅游产品类型、旅游线路、游览方式、消费水平的确定上，提供可行方案，以 满足游人的多层次需求。 4、统一规划原则、统一规划原则 本次可研报告要充分考虑度假村规划、建设的复杂性与长期性，在可研报 告编制过程中，从全局出发，对接三门县旅游发展总体规划和 X 景区的整体发 展；从长远考虑，对度假村未来开发建设进行初步的统一规划。同时，根据城 郊型休闲旅游市场的需要，对度假村休闲旅游业发展逐步实施，稳步推进。 5、开发弹性原则、开发弹性原则 考虑到市场经济条件下发展的不确定性，在旅游项目开发与用地布局上要 充分留有弹性，以增强本次可研报告的适应性。 1.4 研究内容及基本结论研究内容及基本结论 1.4.1 研究内容研究内容 本次可行性研究报告以三门 X 旅游度假村项目为基本研究对象，主要研究 4 内容包括以下方面： 1、项目建设背景与必要性；2、项目概况及建设条件分析；3、客源市场分 析；4、项目定位与建设方案；5、项目配套工程；6、环境影响评估与生态环境 保护；7、项目分期实施目标；8、组织机构与员工培训；9、投资估算与资金筹 措；10、财务评价与效益分析；11、风险分析；12、研究结论。 1.4.2 基本结论基本结论 三门 X 旅游度假村的开发有利于促进三门县产业结构转型升级，有利于完 善三门旅游产品体系，实现全县旅游业由观光型向休闲度假旅游转变，有利于 三门新农村建设的旅游业发展，实现城乡统筹，有利于区域旅游资源价值利用 的最大化，同时 X 旅游度假村的开发将为树立三门良好旅游形象增添异彩。因 此，三门 X 旅游度假村的开发是必要的。 通过对三门 X 旅游度假村的资源条件、市场条件、建设方案、环境影响、 运营管理、财务、效益以及风险等方面的分析，本案认为三门 X 旅游度假村的 开发是可行的。 1.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目投资总额：项目投资总额：32955.5 万元人民币 项目建设期：项目建设期：2012 年2018 年 项目评估期：项目评估期：2014 年2028 年 项目计算期财务评价指标：项目计算期财务评价指标： 税后内部收益率：10.75% 税后投资回收期：9.3 年 5 2 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.1 全国旅游市场持续升温全国旅游市场持续升温 据全国假日办消息，2011 年“十一”黄金周期间，全国共接待游客 3.02 亿 人次，比上年同期增长 18.8%；实现旅游收入 1458 亿元，比上年同期增长 25.1%； 游客人均花费支出 483 元。在全国接待的 3.02 亿人次游客中，过夜旅游者（仅 限于住在宾馆饭店和旅馆招待所）为 7126 万人次，比上年同期增长 20.6%；一 日游游客为 2.31 亿人次，比上年同期增长 18.3%。 而根据2012 春节黄金周 旅游统计报告 ，春节黄金周期间全国共接待游客 1.76 亿人次，比上年同期增 长 14.9%；实现旅游收入 1014.0 亿元，增长 23.6%，全国旅游市场持续升温， 旅游业发展势头良好。 2.1.2 旅游业发展已上升到国家战略层面旅游业发展已上升到国家战略层面 国务院常务会议 2009 年 11 月 25 日讨论并原则通过了关于加快发展旅游 业的意见 。意见中明确指出：旅游业是战略性产业，资源消耗低、带动系数大、 就业机会多、综合效益好。日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展 提供了新的机遇，同时旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面具有积极的作 用。要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代 服务业，培育新的旅游消费热点。 国务院关于加快发展旅游业的意见的发布 实施，是我国旅游业发展史上具有里程碑意义的纲领性文件，旅游业发展三十 多年，首次以国家战略性产业来定义。 6 2.1.3 浙江省旅游经济持续快速发展浙江省旅游经济持续快速发展 “十一五”期间，浙江省旅游经济保持快速健康发展势头，各项经济指标 均有较大幅度的增长。2010 年接待入境旅游者达到 684.7 万人次，同比增长 20%， 实现旅游外汇收入 39.3 亿美元，同比增长 21.9%；接待国内旅游者 29500 万人 次，同比增长 20.9%，实现国内旅游收入 3045.5 亿元，同比增长 25.7%；实现 旅游总收入 3312.6 亿元，同比增长 25.3 亿元。经过几年来的发展，全省旅游 经济综合实力已经从 2005 年的全国第五位上升到全国第三位。 2.1.4 区域经济快速发展区域经济快速发展 从大范围区域来看，台州及其相邻的温州地区民营经济发达，是全省民营 资本最为活跃的区域之一，各产业投资开发积极性极高，这也为区域旅游开发 提供了良好的社会氛围和强有力的资金支持。而从项目小范围区域看，2010 年 三门县实现生产总值 106.54 亿元，年均增长高达 13.8%；人均 GDP 突破 3000 美元关口，达到 3400 美元左右，进入经济快速发展阶段；财政总收入达到 13.67 亿元，其中地方财政收入 8.07 亿元，年均分别增长 20.7%和 24%。生产 总值、财政总收入、地方财政收入增速位居台州各县（市、区）首位。国民经 济的快速发展为三门县休闲度假旅游产业的发展提供了强有力的经济支撑和客 源市场保障。 2.1.5 三门县倾力发展现代农业及现代服务业三门县倾力发展现代农业及现代服务业 根据三门县国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015 年）规划 ， “十二五” 期间三门县将加快发展现代农业，大力发展生态农业、循环农业、 设施农业，积极发展农家乐、渔家乐等休闲观光农（林）业，实现现代农业与 旅游业的协调发展。同时， “十二五” 期间三门县将积极发展现代服务业，大 7 力发展滨海旅游业，围绕海洋旅游主题，通过整合旅游资源、完善旅游要素和 旅游服务体系，大力发展海洋海岛旅游、乡村休闲旅游、红色生态旅游、宗教 养生旅游和核电工业旅游五大品牌。全县对现代农业及旅游业的重视，为以乡 村景观资源为开发基础的旅游度假村的建设提供了强有力的政策支持。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.1 有利于促进三门县产业结构转型升级有利于促进三门县产业结构转型升级 旅游业是一个综合性产业，具有“一业兴、百业旺”的带动作用，旅游产 业不仅能带来直接的经济收入，更由于其强大的带动效应，直接拉动一地经济 发展。同时旅游业作为服务经济，对提高一地服务产业的总量，优化国民经济 一、二、三产结构有着举足轻重的作用。而在全国各地大力发展第三产业，努 力实现三次产业由传统的“二、三、一”结构向更加合理的“三、二、一”结 构转型升级的同时，三门县则明显加快工业化进程，三次产业结构由 2005 年的 20.8：38.8：40.4 调整为 15.1：46.1：38.8，第三产业的比较弱势已经呈现。因 此，投资大、带动效应强的 X 旅游度假村的开发建设对于提升旅游总收入在全 县经济发展中所占的比重，促进全县经济发展与产业经构的调整优化具有重要 的作用。 2.2.2 有利于完善三门县旅游产品体系，促进旅游转型升级有利于完善三门县旅游产品体系，促进旅游转型升级 经过近几年的发展，三门县旅游业取得了前所未有的进步和发展，但是与 周边地区相比，特别是与相邻的临海、宁海以及隔海相望的象山等地红红火火 的旅游业大发展相比，三门旅游明显滞后。而就目前已开发的旅游产品来看， 诸如蛇蟠岛旅游区、湫水大峡谷、扩塘山岛等相对成熟的旅游产品仍处于浅层 次的观光旅游阶段，而部分未成熟景区基本处于自然、消极保护状态，并出现 8 了一定程度的破坏与污染。从整个三门旅游发展现状来看，现有产品层次不高， 观光型为主，整体开发水平偏低，中高端休闲度假产品基本缺失，这在休闲度 假需求急剧膨胀的时代是难以打开局面的。而面向休闲度假旅游市场的 X 旅游 度假村的开发建设将成为三门休闲度假旅游的突破口，一方面可有效弥补休闲 度假产品的缺失，另一方面亦可带动全县休闲度假旅游的发展。 2.2.3 有利于促进三门新农村建设的旅游业发展，实现城乡统筹有利于促进三门新农村建设的旅游业发展，实现城乡统筹 当前，社会主义新农村建设是社会发展关键词之一，而浙江省为深入贯彻 省委十二届七次全会精神，加快社会主义新农村建设，特别制定了浙江省美丽 乡村建设行动计划。而美丽乡村的建设，旅游业既义不容辞又起到举足轻重的 作用。而通过发展旅游业尤其是发展大中城市周边的乡村旅游，可以实现城市 自愿支持农业发展，真正做到“城市支持农村” ，实现城市“休闲”与农村“农 闲”间的有效沟通，使农村经济的发展与旅游开发互为依托，相互促进，达到 搞活一方经济，振兴一批产业的效果。 X 旅游度假村地处广大的农村地区，既是奇山秀水、风情民俗等传统旅游 资源的富集地，又是自然生态、田园风光等现代生态旅游资源的分布地；既是 需要旅游行业重点支持发展和搞好服务的地区，又是旅游业发展前进的主要基 地和后劲所在。X 旅游度假村的开发，能够逐渐吸引周边村庄的农民从单纯的 农业劳动中解脱出来，主动参与到与乡村旅游相关的服务行业中来，能有效解 决农村的就业问题。同时，通过农业与旅游联姻，可以拓展农产品销售渠道， 形成农旅一体的发展新模式，间接提高农产品本身的价值，切实增加农民的收 入。此外，旅游项目的开发建设亦有利于美化村容村貌，促进农村区域生态环 境的改善。 9 2.2.4 有利于促进区域旅游资源价值利用的最佳化有利于促进区域旅游资源价值利用的最佳化 三门 X 旅游度假村所处的区域山青水秀，水质清澈，周边群山环抱，且古 村新村交相辉映，自然环境极佳，人文气息浓郁，是一处不可多得的休闲度假、 康体疗养胜地。但是目前该区域除了一处刚刚起步的小型水果采摘园外，并没 有大动作的旅游开发活动，整个区域基本处于原始状态。而大手笔的 X 旅游度 假村的建设不同于部分村民的小打小闹型的自主开发，而是在对区域资源进行 系统整合及综合分析的基础上进行的深层次、精品化的旅游开发建设，对于提 升项目区域的土地利用价值，发挥各区块的最大功能，实现资源环境的有效配 置具有重要作用。 2.2.5 将为树立三门良好旅游形象增添异彩将为树立三门良好旅游形象增添异彩 旅游是塑造形象、传播形象的最佳平台与途径。一方面，因为旅游而建设 了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好的生态环境、卫生环境，从而具 备了一流的形象基础；另一方面，现代旅游是大众旅游，大众旅游的口耳相传 是实现一地形象远播的最佳途径。大投入、大手笔、精品化打造的 X 旅游度假 村的开发建设一方面为三门对外招商引资营造了优势的环境资源，另一方面亦 有利于于三门整体旅游形象的提升，为三门建设宜业宜居城市添砖加瓦。 10 3 项目项目选址及开发条件分析选址及开发条件分析 3.1 项目选址项目选址 三门县 X 旅游度假村位于台州市三门县海游镇叶家村，其红线范围北至狮 子山后林斗山脊线，南至 262 米高等高线，东至后林斗东南侧山体山脊线， 西至 282 米等高线，总占地面积约 8226 亩。 3.2 项目项目区域环境分析区域环境分析 3.2.1 地理区位条件地理区位条件 三门县位于浙东沿海三门湾畔，地处中国“黄金海岸线”中段，东濒三门 湾，南邻临海市，西靠天台县，北接宁海县，县域面积 1510 平方公里，其中陆 域面积 1072 平方公里。三门县地处杭州湾产业带和温台沿海产业带的重要节点， 宁波都市经济圈南延和台州都市区北拓的集合区，为浙江东南沿海的新兴城市， 区位优势显著。三门县对外交通网络极为便捷，距宁波机场、路桥机场均在 100 公里之内。而随着甬台温铁路的正式通车，加之甬台温高速以及建设中的 沿海大通道两条高速公路，和上三高速东延，将形成“三纵一横”的县域过境 交通网络，而象山港大桥及三门湾大桥建设亦将进一步优化三门对外交通。 X 旅游度假村所在的海游镇是三门县的城关镇，位于县境西北部，是全县 政治、经济、文化、交通、商贸中心，辖 5 个社区和 63 个行政村。海游镇地处 交通枢纽，水路两通，交通便利。甬台温高速、上三线高速、中国沿海高速、 104 国道、岭枫一级公路、台州沿海大通道交汇境内。X 旅游度假村位于海游 镇东南部的叶家村，属 X 风景区外围，距 74 省道不到 5 公里，距海游港不足 10 公里，距三门县城约 10 公里。 11 3.2.2 社会经济条件社会经济条件 根据三门县国民经济和社会发展第十二个五年（20112015 年）规划 ， “十一五”期间三门经济呈现出“提质、提速并进” 的发展格局，2010 年实 现生产总值 106.54 亿元，年均增长高达 13.8%；人均 GDP 突破 3000 美元关口， 达到 3400 美元左右，进入经济快速发展阶段；财政总收入达到 13.67 亿元，其 中地方财政收入 8.07 亿元，年均分别增长 20.7%和 24%。生产总值、财政总收 入、地方财政收入增速位居台州各县（市、区）首位。产业结构加快调整，三 次产业结构比重由 2005 年的 20.8：38.8：40.4 调整为 15.1：46.1：38.8，工业 化进程明显加快，机电、橡胶、工艺品等产业较快增长；三门核电一期工程顺 利推进；造船业生产能力快速形成规模。旅游业发展虽相对较弱，但以蛇蟠岛 开发为重点的滨海旅游仍得到快速发展。 同时，三门素有“三门湾、金银滩”之美誉，水产资源闻名遐迩，尤以青 蟹著名，全县青蟹产量约占全省的三分之一和全国的九分之一，是浙江省海水 养殖第一大县，被命名为中国青蟹之乡，浙江对虾之乡、牡蛎之乡、缢蛏之乡。 而沿赤黄秋葵、沈园西瓜等农业品牌效应亦不断扩大。众多的国内外知名品牌， 一方面提升了三门的知名度，另一方面为三门旅游业的发展提供了强有力的经 济支撑，也为 X 旅游度假村旅游商品（纪念品）的开发提供了重要的物质载体。 3.2.3 自然环境条件自然环境条件 1、地质地貌、地质地貌 三门县地处华南地层区东南沿海分区，为中生代和新生代火山岩系地层。 以上侏罗系地层为主，次为白垩系、第三系地层，沿海及山间盆地分布有第四 系松散沉积物。三门主要位于临海宁海新华夏断裂带南东火山岩带，火山岩 12 以酸性为主，次为中酸性、中性、碱性或酸碱性。以喷发碎屑岩为主，次为喷 溢熔岩及次火山岩，为多次火山活动的产物。地层构造以断裂为主，褶皱为副。 北东向华夏式构造构成县域早期构造基本格局，后期北东向新华夏系构造也很 明显。 2、气候条件、气候条件 三门县属北亚热带季风气候区，具有海洋性气候的特点，四季分明，冬夏 长，春秋短，雨水充沛，光照适宜，属浙中浙南冬次冷夏秋湿润、半湿润副区。 全年气温最低月在一月，平均气温为 5.3左右；气温最高月在七月，平均气温 达 27.9左右；全年平均温度为 16.6，无霜期为 242 天。受海洋性季风影响， 降水充沛，年平均降水量为 1645.3mm，降水量受台风等影响年际变化较大，年 际差达 1200mm。 3、土壤植被、土壤植被 三门县土壤主要分为红壤、黄壤、潮土、盐土、水稻土等 5 个土类，11 个 亚类，31 个土属，85 个土种，总面积为 164.7 万亩。因地处亚热带季风气候区， 气候温和湿润，植物生长极为茂盛。原生植被属中亚热带常绿阔叶林，由于长 期频繁的人为活动，除湫水山外，原生植被保留甚少，除耕作地带外，多为次 生林和人工栽培的防护林、用材林和经济林。次生林以马尾松为主，经济林树 种主要有甜槠、杨梅、茶、板栗、梨、枇杷等，其中柑桔是本地主要的水果产 品。 3.3 项目区开发条件分析项目区开发条件分析 3.3.1 项目区现状交通分析项目区现状交通分析 X 旅游度假村位于海游镇东南部，目前对外交通主要依靠一条宽约 6 米的 乡道与 74 省道相连。该乡道道路等级较低，且在部分路段需穿越村庄，使得度 13 假村的现状可进入性较差。而就度假村内部交通而言，上述乡道仅延伸至村庄 农居点处，度假村内部基本无法通车，现有道路主要是林间小道和田梗道，内 部道路交通现状较差。 3.3.2 土地利用潜力分析土地利用潜力分析 根据土地现状调查，X 旅游度假村总占地面积 8226 亩，其中村庄占地 112 亩，耕地面积约 692 亩，水域面积约 22 亩，其余均为山林地。从整体来看，X 旅游度假村现状土地开发利用潜力较大。 山林地开发潜力：山林地开发潜力：规划区山林地占地面积广阔，所以山林地的旅游项 目开发潜力较大，此外由于该处的山林地生态环境优越，适应开展一 些健身、度假、疗养等活动，所以在规划中，山林地的利用和生态的 保护是一大重点。 水域开发潜力：水域开发潜力：规划区内部水域主要为山村溪流，水质清澈，但是由 于沙石地貌，溪水多渗入地下，地表水较少，水资源难以存留。且规 划区内水域面积较小且较分散，难以利用。 农田整理潜力：农田整理潜力：规划期内通过平整土地、改良土壤、配套水利设施、 缩并沟渠、村道等措施，可进一步增加农田使用面积。 现有村庄规划用地潜力：现有村庄规划用地潜力：度假村范围内仅叶家村一个村落，通过与当 地村民协商一致，可进行整体搬迁或是旅游化整治两种方式，其旅游 开发作用较大。 土地后备资源开发利用潜力：土地后备资源开发利用潜力：规划区周边土地后备资源丰富，为将来 的开发提供了充足的后备力量。 不动产开发潜力：不动产开发潜力：规划区相对人口较少，土地资源丰富，通过乡村生 态旅游开发，可以进一步促进不动产用地开发。 14 3.4 项目建设条件项目建设条件综合评价综合评价 3.4.1 项目建设条件定性评价项目建设条件定性评价 1、区位良好，周边市场潜力巨大、区位良好，周边市场潜力巨大 三门 X 旅游度假村地处宁波温州浙东旅游线的中间部位，紧靠宁波机 场、路桥机场，交通区位相当优越，而沿海高速公路以及象山港大桥、三门湾 大桥的建设亦将进一步优化度假村的区位交通，长三角范围内城市均可在 35 小时车程内到达度假村。同时，度假村地处台州，并紧临温州、宁波等民营经 济发展迅速，居民收入水平较高的地区，这为度假村客源市场的开拓奠定了良 好的基础。良好的区位交通，巨大的市场潜力成为 X 旅游度假村的核心优势之 一。 2、景观优良、生态环境极佳、景观优良、生态环境极佳 三门 X 旅游度假村景观优良，集山、田、溪、村于一体，兼具隐、静、野、 秀、旷、幽的视觉美感，山水乡村田园景观极为浓郁。同时，度假村内森林植 被覆盖良好，原生态林、果林、松林以及竹林将整个度假村装点的葱葱郁郁。 尤其度假村范围内处于完全未开发状态，原生态面貌下的山水乡村生态景观环 境成为度假村在区域旅游市场上的极大卖点。 3、政府重视、机遇极佳、政府重视、机遇极佳 三门 X 旅游度假村的开发建设处于休闲度假旅游快速发展的大时代背景下， 加之全国对升级型乡村旅游业的发展及新农村建设的重视以及浙江省美丽乡村 建设计划为度假村的开发建设带来了良好的契机。同时，X 旅游度假村的建设 作为三门县旅游业由观光型向休闲度假型升级的引领者，其开发建设受到了三 门县政府及三门县旅游局的高度重视，为度假村的开发建设提供了政策上的保 障。 15 3.4.3 项目建设条件定量分析项目建设条件定量分析 根据客观实际、符合科学、全面系统、高度概括、力求定量的评价原则， 采用层次分析法与专家调查法相结合的方法对三门 X 旅游度假村的旅游开发条 件进行定量评价。 在对三门 X 旅游度假村的资源数量、性质、分布等因子综合考虑的基础上， 选取游憩价值、文化价值、规模价值、区域条件、基础设施五个项目评价层， 奇特度、愉悦度等 15 个因子评价层，建立度假村资源评价模型，并计算最终结 果。 表 31 三门 X 旅游度假村旅游资源评价结果表 项目评价层项目评价层权重权重因子评价层因子评价层权重权重因子分值因子分值 奇特度 0.071 8 愉悦度 0.092 9 审美度 0.091 9 适游期 0.092 9 游憩价值游憩价值 0.428 完整度 0.082 8 历史文化 0.022 2 文化价值文化价值 0.050 民俗文化 0.038 4 环境容量 0.058 6 规模价值规模价值 0.127 地域组合 0.069 7 经济条件 0.077 8 客源条件 0.076 8 区域条件区域条件 0.221 区位条件 0.068 7 交通通讯 0.055 6 医疗卫生 0.032 4 基础设施基础设施 0.164 环境质量 0.077 8 合计合计 1.000 1.000 6.858 上表分析结果表明：三门 X 旅游度假村旅游资源综合评价得分为 6.858 分， 旅游资源品质比较高，在充分考虑该地区实际情况的基础上，对其旅游资源进 行系统的、深度的开发是切实可行的。 16 4 客源市场分析客源市场分析 4.1 客源市场态势分析客源市场态势分析 结合目前三门县游客的来源以及本项目的特色及定位，长三角都市圈将成 为 X 旅游度假村的主要客源地。从目前长三角旅游市场消费情况来看，主要有 以下特征： 4.1.1 旅游消费向自由型、享受型转变，休闲度假升温旅游消费向自由型、享受型转变，休闲度假升温 长三角地区是我国三大客源输出地之一，区域经济发展迅速，人均收入水 平高，根据2011 长三角城市商业发展报告 ，2010 年长三角地区城镇居民人 均可支配收入达到 26875 元，比上年增加 2654 元，同比增长 11%，长三角都市 圈已已跨过度假旅游需求膨胀的门槛（人均可支配收入 3000 美元）全面进入休 闲度假时代，对休闲度假产品的需求不断增长。据杭州市旅游委员会统计， 2011 年“十一”黄金周期间，市场火热的千岛湖游客中度假休闲游客占据半壁 江山，开元度村、绿城喜来登等高档酒店有三分之二的游客住店不下湖，下湖 不上岛，游客入住后多是酒店休憩、休闲垂钓、品尝美食、运动健身，长三角 居民消费正在由串线旅游模式向自在逍遥旅游模式转变，休闲度假旅游急剧升 温。 4.1.2 近郊乡村旅游需求旺盛近郊乡村旅游需求旺盛 据统计，长三角游客选择双休日近郊出游的几率最高，达 53.1%，其次为 带薪假期长途游（51.9%） 、黄金周（40.1%） 。而在金融风景、长假变小长假等 多方面因素的影响下，原本有远距离度假打算的游客大部分选择了近距离短途 17 旅游。依据相关统计资料，上海中秋小长假出游人数为普通周末的 2 倍至 3 倍， 多数选择到江浙两省观光休闲。小长假制度实行以来，上海市民出游明显趋向 回归自然，对休闲健身的需求日益凸显。选择体验性旅游、参与性旅游的动机 大大增强。 4.1.3 商务会议旅游发展势头强劲商务会议旅游发展势头强劲 随着社会经济的发展，消费能力的增强，无论是国内市场还是入境市场都 呈现出以高消费、个性化需求特征为主的高端旅游市场趋势，特别是商务旅游 和高端度假旅游市场潜力巨大。目前全球商务旅游人数约占旅游者总数的 1/3， 中国商务市场潜力巨大，将在 5 年内翻一番，成为世界第三大商务旅游市场。 而长三角都市圈作为全国经济最为活跃的区域之一，其商务会务需求极为庞大。 而随着人们对个性化、特色化产品的追求，单纯的都市商务会议形式已越来越 难以满足商务人士的需求，而商务+旅游度假的形式则日受欢迎。长三角庞大的 商务会务需求必然带来巨大的商务旅游市场。 4.1.4 婚庆蜜月市场火爆，温泉旅游成为中国旅游中的第一产业婚庆蜜月市场火爆，温泉旅游成为中国旅游中的第一产业 婚庆行业又被称为“甜蜜金矿” ，婚庆经济已经成为中国经济最受人瞩目的 增长点。据统计，全国每年因婚礼当日而产生的消费接近 3000 亿元，全国仅婚 礼当日产生的消费对 GDP 问题的贡献是 1.9%，新婚人群愿意把积蓄的 31%用 于婚庆的关的消费，婚庆蜜月市场尤其火爆。而经过 10 余年的开发经营，中国 温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头。全国涌现出来 的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明，温泉对于休闲产业的 聚集效应和对于区域经济的有力带动已经得到开发商和各地政府的高度认可。 随着旅游业成为国家经济战略性支柱产业和中国休闲度假产业，加之旅游经济 18 与地产资本的双重驱动，温泉仍将是未来休闲度假旅游的超级热门。 4.1.5 散客游兴盛，旅游形式和内容个性化、多元化发展散客游兴盛，旅游形式和内容个性化、多元化发展 “同城时代”的到来使得散客旅游日益兴盛，自驾车和乘公共交通自助游 成为主要的旅游出行方式，旅行社组团旅游越来越受到自助或自驾车旅游的挑 战。就长三角地区来看，长三角地区汽车俱乐部已将近 1000 家，上规模及经常 组织自驾游活动的俱乐部有 500 多家。以宁波为例，2009 年五一小长假，全市 各大景区 70%到 80%的游客是来自江苏、上海和浙江省内的短线散客和自助自 驾游客，抛开以往单纯游玩景区和旅行社组团形式的传统旅游路线与方式，而 追求个性化、多样化、参与性、自主性的旅游方式，以期获得与众不同的旅游 体验。 4.2 客源市场定位分析客源市场定位分析 X 旅游度假村的客源市场定位致力于回答一个问题，即我们产品应该面对 哪一类或者哪几类消费者。很少有一项产品能够同时满足所有的消费者的需求， 因此，我们必须知道哪些消费者对我们来讲是最有吸引力的，他们的具体需求 是什么，我们如何才能接近他们。 结合 X 旅游度假村的资源特色以及主要客源地旅游市场消费态势，对项目 客源市场进行多层面的定位： 4.4.1 从市场地域来看从市场地域来看 根据游客的地域来源不同，主要将项目市场地域定位分为三级，即核心市 场、重点市场及机会市场。 核心市场：核心市场：以三门本地游客以及相邻的宁海、临海、象山、天台等地 以及台州地区其他县市为核心市场。 19 重点市场：重点市场：以浙江省内市场以及长三角核心城市为重点市场，特别是 杭州、上海、宁波、温州等地。该市场交通便捷，消费能力强，市场 潜力巨大。 机会市场：机会市场：长三角都市圈其他城市作为机会市场，同时吸引到杭州、 上海以及宁波等区域内重点旅游城市旅游的国内外游客的“二次选择” 。 4.4.2 从游客消费水平来看从游客消费水平来看 根据游客消费水平的不同，将本项目市场定位为以下三级： 第一类游客以都市高端消费阶层为主第一类游客以都市高端消费阶层为主，其消费能力强，私密性要求高， 追求高品质的生活。这类游客位于市场的最上层，往往会产生较大的 购买行为，是度假村产权式度假别墅的主要潜在买家。 第二类游客以一般的经理人和白领为主，第二类游客以一般的经理人和白领为主，这类游客是旅游市场的主体， 处于中高收入