镜湖区仪表厂地块可行性报告定稿2.26WD

芜湖市镜湖区仪表厂地块可行性研究报告北京天翔房地产开发有限公司芜湖市镜湖区仪表厂地块可行性研究报告2014年02月目录总论4项目背景4第一部分项目基本情况5一、宗地位置及四至51.地理位置与区位关系52、用地范围及四至7二、仪表厂首期地块现状及交地条件131、宗地现状13三、仪表厂地块市政生活配套131、交通状况132、周边生活配套情况143、区域未来规划144、大市政建设状况155、结论15第二部分项目所在区域市场分析15一、区域经济环境研究151、芜湖市历史及总体城市特征分析152、合肥-芜湖双核型城市发展模式概况173、芜湖市宏观经济概况174、芜湖市市政规划方向195、镜湖区经济发展及市政规划概况20二、房地产市场政策251、全国房地产政策方向252、本地房地产政策26三、区域土地市场供应分析301、2013全年芜湖出让36宗地，成交额57.248亿302、土地类型以商办为主303、鸠江区全年推地18宗领跑土市324、镜湖区用地实行“三三四原则”325、11月土地市场达年度最高点336、伟星奇瑞两家竞争最为激烈347、结论35四、区域住宅市场分析431、芜湖市房地产市场状况432、镜湖区典型在售楼盘情况分析473、镜湖区重点可比较项目514、区域主要商业办公类项目概况545、本地块学区房划片情况616、本地消费群体情况627、结论65第三部分项目整体定位分析66一、项目SWOT分析66二、项目整体定位681、形象定位682、客户定位703、项目产品建议714、价格定位77第四部分项目实施计划79一、开发策略和进度791、项目开发策略792、销售节奏安排81第五部分经济测算82一、测算前提82二、测算结果821、地价指标表822、经济技术指标823、成本及收益测算84第六部分项目主要风险提示86结论：86总 论项目背景芜湖市是长江中下游地区重要的三线市场，近来万达、绿地、万科、碧桂园等一线开发商先后进入芜湖市场，与奇瑞、淮矿、伟星、信达等安徽本地企业进行竞争。北京天翔房地产开发有限公司在众多一线开发商着力开拓三线市场的新趋势下，将芜湖列入新一轮的发展版图当中，重点目标为镜湖区的仪表厂地块和安奇驾校地块两宗土地。两个地块均位于芜湖市江南城区的中心组团之内，在行政区划上属于镜湖区，镜湖区是芜湖市的中心城区，也是全市经济、文化、信息、金融、旅游中心和中央商务区，交通便捷、商业发达，生活、娱乐、休闲设施配套完善。仪表厂地块位于位于环赭山商圈，南侧紧邻赭山小学，具备了学区房这一当地最强溢价因素。另外，与赭山公园一路相隔，距镜湖公园2公里路程，距离芜湖火车站约500米。周围现代服务业非常发达，属于城市核心最为便捷的黄金地段。该地块先天条件优越，便于开发，总面积为127086平米，约191亩，首期出让面积为37864平米，约为57亩，可通过首期地块的开发取得后续地块。安奇驾校地块面积为164亩，地块位于弋江路产业带，是新老城区的交界处，临近万达与绿地项目。生活配套较为丰富，但区域印象与不动产价值比中心城区有明显落差。西侧和南侧被铁路完全环绕，先天条件存在不足。首轮选择的地块将决定天翔房地产开发有限公司在芜湖市场的战略如何开展，对公司的战略布局和品牌发展有着重要影响。第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至1.地理位置与区位关系仪表厂地块位于芜湖市江南城区中心组团内，行政区划上属于镜湖区，镜湖区也是芜湖市经济、文化、信息、金融、旅游中心和中央商务区。宗地距离镜湖区政府和芜湖火车站均仅有500米左右，距离芜合高速最近的入口直线距离不到3公里，距离芜湖滨江公园的直线距离为2.7公里，零距离紧邻赭山小学，处于赭山中路、北京东路、九华中路三条城市干道围合之中。所在区域无论是城市发展还是房地产市场发展都可代表芜湖市的最高水平。为仪表厂地块（仪表厂地块与安奇驾校地块距离1.6公里，同样位于镜湖区江南中心组团，整体区位以仪表厂地块为代表进行图示）2、用地范围及四至仪表厂地块：仪表厂首期地块基本资料：地块范围：东至径二路，南至赭山小学，西至规划道路，北至赭山中路。出让面积：56.5亩。用地性质及指标：商业、居住、办公（地块限高约71-86米，设计指标以市规划局规划条件通知书为准） 出让方式：拍卖或挂牌仪表厂首期地块四至实景：仪表厂后续地块基本资料：地块范围：东至规划道路（至一期地块），南至镜湖幼儿园（含赭山小学），西至九华中路，北至规划道路（五一小区规划道路）。预计出让面积：134亩用地性质及指标：商业、居住、办公（设计指标以芜湖市规划局规划条件通知书为准）出让方式：拍卖或挂牌出让时间：未定地块西北侧全景南侧赭山小学与社区配套东侧火车站改建工地周边情况：仪表厂后续地块与赭山公园一路相隔，与联盛广场隔着文化路相望，距万达广场不到仅一公里的路程，距镜湖公园、步行街仅1公里路程。城市配套与首期地块相同。东侧火车站改建工程已经启动。宁安城际高铁芜湖站(新火车站)枢纽分东西两侧，东侧连接新区，西侧为目前使用的老火车站站前广场。扩建后的芜湖新火车站将拥有合芜杭、宁安、宁芜铜3个站场、8个站台、20条铁路线，同时还将预留轨道交通条件，该工程将会进一步提升区域价值。仪表厂地块主要为芜湖市仪表厂厂区及其职工宿舍区，目前厂区部分（首期地块）拆迁已基本完成。其余地块的拆迁和入市目前尚未有准确时间。安奇驾校地块：（红线范围内为地块）地块范围：东至弋江路，南至铁路，西至铁路，北至营盘山路，面积约164亩。用地性质及指标：居住（安置房）（地块限高约90-100米，设计指标以经市规划局批准审核通过的规划设计方案为准） 出让方式：拍卖或挂牌 安奇驾校地块四至实景：地块现状：164亩范围内基本拆迁完毕，地貌较为平整。无地质问题与污染问题。靠近铁路，存在噪音、输电线路干扰与安全问题。周边环境：地块位于弋江路产业带，是新老城区的交界处，临近万达与绿地项目。生活配套较为丰富，但区域印象与价值比中心城区有明显落差，周边房价有明显体现。西侧和南侧被铁路完全环绕，未来会带来较大的噪音影响，同时导致项目只能从北侧和东侧出行，与西侧和南侧城区往来存在严重障碍。铁路和铁路桥会对后期规划、设计、销售、价格产生决定性的影响。安奇驾校地块先天条件存在不足，位于两个板块的交界处，未来市场定位会存在一定的模糊性。周边同质化的楼盘放量较大，1公里之内有绿地镜湖世纪城、镜湖万达广场、左岸生活社区、平湖秋月四个在售或者即将入市的项目，供应量约为300万平米，微观市场并不乐观。（注：与开发商沟通后，下文只着重对仪表厂首期地块详细分析。）另外，仪表厂地块距离安奇驾校地块直线距离约2公里，路程约2.9公里，仪表厂地块处于镜湖区中心地带，安奇驾校地块靠近镜湖区和鸠江区的交界处，按照镜湖区的城市尺度，两宗地块在价格等高线上已经不属于同一范围（与北京市国贸片区和四惠片区有一定可比性），以绿地项目为代表的周边市场对仪表厂地块的直接影响远小于对安奇驾校地块的影响。二、仪表厂首期地块现状及交地条件1、宗地现状l 宗地范围内已经拆迁完毕，地貌平整，无地质问题和水土污染史，周围无不利遮挡，没有噪音污染和辐射源。靠近长江水道的河漫滩地质带，无地质隐患，但地下水位较高，对施工有一定影响。l 项目土地完整性良好，总占地约56.5亩（仪表厂总面积为191亩，后续土地尚未入市）。l 目前未进行地勘及文物勘探相关工作。l 56.5亩范围内土地状况与承诺交地状况一致。三、仪表厂地块市政生活配套（3公里范围）1、交通状况l 赭山中路、北京东路、九华中路三条城市干道围合之中，步行5分钟可到芜湖火车站。l 4路、7路、10路、19路、32路、38路、88路、108路公交车从地块经过。l 距离芜合高速最近的入口约为3.5公里，由此可直通合肥，并可由芜湖枢纽转至宁芜高速。2、周边生活配套情况l 景观配套:与赭山公园一路相隔，距镜湖公园2公里路程。距离广济寺1公里。l 教育配套：南侧紧邻赭山小学。距离芜湖市第一中学、第二十七中学、镜湖小学较近。距离安徽师范大学1.2公里。l 医疗配套：芜湖肿瘤医院、芜湖市第二人民医院均、镜湖区人民医院在3公里范围内，距离广济医院600米。l 生活配套：徽商银行镜湖支行、芜湖扬子农村商业银行等；润翔商业中心、皖江电子商务中心、侨鸿国际购物中心、邢家山邮政所、同庆楼等。生活配套非常密集。3、区域未来规划l 总部经济是镜湖区重点发展的方向，到2012年底， 20多家大型企业的区域总部已落户镜湖区，2014年区域性总部有望达到60家，皖江电子商务中心应运而生。l 由于芜湖市80%以上的银行、担保、典当、金融租赁公司都在镜湖区，镜湖区政府未来将着手打造整个皖南地区的金融街。l 按照全新的产业规划布局，镜湖区将重点发展城市商贸流通业、生产性服务业、都市休闲旅游业、文化产业和都市型工业，力求建成以金融服务业和总部经济为龙头的皖江城市带现代服务业核心区。4、大市政建设状况镜湖区为芜湖市政建设最为到位的中心城区，道路、供电、通信、供水、排水、燃气基础设施和服务系统均非常完备，土地为浅丘陵地貌，较为平整、路网发达。5、结论仪表厂地块先天条件优越，便于开发，有利于做成地标性和里程碑式的项目，是城市核心区不可多得的优质地块，首期57亩面积较小，但可以通过首期地块的开发树立良好口碑和品牌效应，以便取得后续地块，并以此作为突破口深耕芜湖市场。如能以合理的价格获得仪表厂地块的土地开发权限，同时针对目标客群设计相应产品，适时推向市场，其地块具备成为优势项目的先决条件。第二部分项目所在区域市场分析一、区域经济环境研究1、芜湖市历史及总体城市特征分析芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游，中心地理坐标为东经118度21分、北纬31度20分，南倚皖南山系，北望江淮平原。物产丰富，交通便利，地理位置优越。北与合肥市、马鞍山市毗邻，南与宣城市、池州市接壤，东与马鞍山市、宣城市相连，西与铜陵市、安庆市交界。地势南高北低，地形呈不规则长条状；地貌类型多样，平原丘陵皆备，河湖水网密布。芜湖市东部和北部为冲积平原，间有洼地，有少数丘陵，地势低平，西南高东北低。西部和南部多山地。境内有长江、青弋江、裕溪河、花渡河、扁担河、荆山河、黄浒河、倒逆河、漳河、青山河等河流。南塘湖、石板湖、西冲湖、池湖、竹丝湖、龙窝湖等湖泊。芜湖市属亚热带湿润季风气候。芜湖的气候特点是：光照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温1516，日照时数2000小时左右。最热为78月，平均气温超过28，极端最高气温接近40；最冷为1月，月平均气温仅3，曾出现过-10的极端最低气温。芜湖降雨充沛，年降雨量1200毫米，但分布不均，主要集中在春季、梅雨季节和初冬。无霜期每年达219240天。芜湖历史有文字记载已逾2500年，近代为“中国四大米市”之一。因“长江巨埠、皖之中坚”名誉华夏，有“云开看树色，江静听潮声”之美誉。芜湖被孙中山称为“长江巨埠，皖之中坚”。芜湖位于多个国家级规划热点范围之内，是江淮城市群双核之一、皖江副中心城市、皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、南京都市圈成员城市、“长三角城市群”成员城市、合芜蚌自主创新试验区城市。2、合肥-芜湖双核型城市发展模式概况在城市群发展过程中，城市群中某一城市首先成为区域经济发展的增长。随着城市群的进一步发展，次中心城市逐步发展起来，与中心城市规模相当，具有较强的吸引辐射力，对城市群整体发展起着至关重要的影响作用，会逐步形成“双核”型城市群。芜湖市位于“T”型双轴线的交点，是安徽省联系长江三角洲的门户城市，GDP总量和人均GDP在安徽均处于前列，是皖江城市带的核心城市，对安徽经济发展具有举足轻重的作用。特别是安徽正承接发达地区转移产业，设立合芜蚌自主创新综合配套改革试验区，努力构筑区域经济增长极，随着芜湖市综合竞争力的进一步提升，以合肥、芜湖为双中心发展模式将会越来越被强化。3、芜湖市宏观经济概况芜湖以占全省4.3%的国土面积、5.6%的人口，创造了占全省十分之一的地区生产总值、11.2%的财政收入和11.3%的固定资产投资，全省次中心城市的地位更加稳固。5年来，与全国同类城市相比，芜湖经济总量从第73位提升到第58位；与中部同类城市相比，芜湖经济总量从第16位提升到第7位；与沿江同类城市相比，芜湖经济总量从第11位提升到第10位；与长三角城市比较，芜湖经济总量从第16位提升到第15位，保持“步步高”的良好状态。从芜湖近5年来发布的统计数据来看，全市经济总量已连续跨越1000亿元、 1500亿元、1800亿元多个台阶，实现了跨越式攀升。从2007年到2012年，全市GDP从716.86亿元逐步提升到1873.63亿元，增长了1.6倍。在2013年，得益于重大项目的引领带动，芜湖市经济运行、结构调整、跨江发展等方面都有抢眼表现。初步核算，全市完成地区生产总值2090亿元，增长12%（非正式数字）；完成固定资产投资2040亿元，增长20%。芜湖长江公路二桥、北沿江高速、芜湖火车站改扩建等一批重大基础设施项目开工建设或提速推进。首位产业聚力发展、战略性新兴产业和现代服务业全面发力的同时，芜湖市谋划培育的通用航空、工业机器人、循环经济等10大新经济增长点，已有一批关键项目开工建设。据芜湖市政府官方发布消息，2014年芜湖市将继续实施重大项目带动战略，提高经济发展质量和效益。今年芜湖市列入省“861”计划项目 645个，总投资8124.6亿元，项目个数和新开工项目数均居全省首位。各级政府计划投资479亿元，亿元以上重点产业项目672个，计划投资1044亿元。（注：本部分经济数据来自芜湖市统计局）4、芜湖市市政规划方向规划思路：按照市域一体、城乡统筹的思路，坚持“三个集中”（工业向园区集中、农民向城镇集中、土地向规模经营集中）、“两个延伸”（基础设施向农村延伸、公共服务向农村延伸）、“六个一体化”（城乡规划管理一体化、产业发展一体化、基础设施一体化、社会事业一体化、就业和社会保障一体化、生态环境建设一体化），着力打造生态城市，建设美丽乡村。空间结构：市域空间结构规划为“两带两轴”，“两带”为北沿江城镇发展带和南沿江城镇发展带；“两轴”为合芜宣城镇发展主轴和滁黄城镇发展次轴。构建“1、4、7”组团式市域空间架构，以市区为主城，四个县城为副城（无城、湾沚、繁阳和籍山），打造七个新市镇（白茆、石涧、襄安、许镇、弋江、荻港和六郎）中心城区结构：“龙湖为心、两江三城”“龙湖为心”：以龙湖生态环境敏感区为自然本底，构筑城市生态绿核，同时作为城市未来发展的重要战略储备区域；“两江三城”：以长江、青弋江-漳河为轴线，形成“江南城区、龙湖新城和江北新城”三大主城区，实现两岸共同繁荣。（注：本页图片来自芜湖市城乡规划局芜湖市城市总体规划（20122030年）5、镜湖区经济发展及市政规划概况经2006年与2010年二次区划调整，全区现辖10个公共服务中心，1个街道办事处（方村街道办事处），60个社区居委会，12个村委会，常住人口约60万，区域面积121平方公里。镜湖区在十二五计划中重点由第二产业转移至第三产业，重点为十一项产业：商贸业、文化产业、旅游业、餐饮娱乐业、金融服务业、总部经济、服务外包业、专业服务业、现代物流业、信息及科技服务业。同时，提出了建设“滨江山水园林城区”的目标，致力于将镜湖区发展成为安徽省最好的宜居、宜业、宜游的现代服务业核心城区。总体产业布局:镜湖区正在着力构建以产业核心区为重点，弋江路产业带、滨江产业带为主要支撑的“一核两带三区”的总体产业布局。一核。即“产业核心区”，由中二街、九华中路、北京中路、文化路、赭山中路、长江南路、黄山西路、吉和南路等道路围成区域。重点发展金融服务、商业、休闲旅游、文化产业，加快发展商务服务、信息服务、教育培训等生产性服务业。两带。即“弋江路产业带和滨江产业带”。弋江路产业带：由弋江北路和弋江中路构成，北起天门山路，南至袁泽桥。滨江产业带：东起芜湖古城，沿青弋江和长江延伸至港一路。重点发展现代物流、信息服务、商务服务、科技服务等生产性服务业，推进发展区域性商业、专业商场和经济型酒店。三区。城北居住功能区：由赭山西路、九华中路、天门山东路、银湖中路、长江大桥、长江围成的区域。荆山城市拓展区。方村经济发展区。具体载体布局如下：文化路周边片区。以文化路、赭山中路、九华中路围成区域为载体，重点规划建设商务楼宇及配套商业，发展金融、商务服务，形成以皖江金融大厦为主的金融核心区和以皖江电子商务中心为主的商务服务中心。环境湖片区。重点发展商贸、商务办公、文化休闲等。范罗山周边片区。以中和路、华兴街、青山街、冰冻街、北京西路围成区域为载体，重点发展工业设计、动漫、影像制作、网游等文化创意产业，建设艺术馆、美术馆、高档休闲商务会所等，打造文化消费高地。芜湖造船厂及周边地块。搬迁芜湖造船厂，重点发展景观居住、商务办公，用船厂部分遗址发展文化创意产业。侨鸿及美食街片区。依托侨鸿国际、沃尔玛等项目，依托美食街的改造升级，打造中央娱乐区。火车站片区。以东至弋江北路、南至赭山中路、西至九华山路、北至赤铸山东路围成区域为载体，依托火车站改造契机，建设综合型商务交通枢纽，重点发展商务办公、专业商场、经济型酒店和旅游集散中心等。古城长街片区。以芜湖古城项目建设为载体，重点实施“点亮古城”工程。镜湖新城周边片区。重点发展居住信息服务、商务服务、科技服务等生产性服务业以及区域性商业。大砻坊片区。重点发展居住社区配套型商业、休闲业态，打造大砻坊商业中心。城北片区。即赭山路以北地区，主要布局居住功能以及社区商业，形成区级商业中心。（本章节资料来自镜湖区政府镜湖区国民经济和社会发展十二五规划纲要）重点发展组团：环赭山组团：仪表厂地块位于环赭山组团之内，环赭山组团包括文化路、仪表厂地块，目标为聚集发展新兴产业，根据市政府公示文件，环赭山组团发展的下一步重点是：完善建设皖江电子商务中心和金融大厦，规划建设文化路金融一条街，启动仪表厂地块项目建设。推进金融中心打造，规划调整小九华文化一条街，谋划赭山佛教文化园建设，推进文化中心打造。建好星隆国际广场，推进赭山西大门商业中心打造。（镜湖区重点产业组团分布图）火车站组团：即将新建的芜湖火车站是宁安城际铁路上的一个重要站点，规划总占地约1200亩，将建成能展现芜湖现代化气质的地标性交通枢纽。以新火车站为核心，周边共2.5平方公里区域已经被列为规划控制区域。内约63万平方米老旧小区及其他建筑进行拆迁改造，规划新建建筑面积约170万平米，区委、区政府以打造火车站核心商圈为目标，委托著名企业操刀火车站及周边地区开发的概念设计，涵盖高端物流、总部经济、金融服务、专业市场、文化休闲、商贸配套等业态，力争做到一次性规划、分步建设，将火车站周边地区建成现代化新型城市核心商圈。赭山组团与新火车站组团的发展直接决定了仪表厂地块的发展前景，为该宗地未来的价值潜力提供了关键保障。二、房地产市场政策1、全国房地产政策方向2013年房地产宏观调控继续深化，主要表现在以下五大方面，(一)完善稳定房价工作责任制；(二)坚决抑制投机投资性购房；(三)增加普通商品住房及用地供应； (四)加快保障性安居工程规划建设；(五)加强市场监管。其中蕴含的方向性变化会对未来的房地产市场产生深远影响：强调利用市场本身的规律，加强以市场化手段调控房价，增加了普通商品住房及用地供应量，从深层次解决市场的供需矛盾。在此背景下，2014年中国房地产市场政策走势趋向于稳，局部可能会出现微调与收紧现象。预判如下：首先，2014年限购令政策不会退出。目前全国已经出台限购令的城市共有45个。限购令对稳定房价大局起到了关键作用，以市场手段取代限购令为代表的行政手段，将会是一个缓慢的、渐进的过程。 第二，2014年扩容房产税试点会继续进行，以此为代表手段的房地产长效机制建设有望取得实质进展。但短时间对房价难以产生大的影响。第三，不同级别的市场，调控政策会继续产生分化。其中一二线城市供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线供应量趋于饱和，房价趋稳，政策力度将会保持温和。综合来看，2014年全国整体房价水准在惯性之下会稳中有升，但基于新的执政理念，未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期。2、本地房地产政策在经历了2011年之后的市场下滑之后，芜湖政府在2013年8月出台了对于购买自住型普通商品房的鼓励政策。芜湖人才新政：本科学历买房可免契税并获2万元安家补贴本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。该政策为市场注入了信心，对于成交量回升起到了鼓励作用，芜湖楼市在10月份的成交量逼近3月的最高点。（本图表来自搜房数据中心）芜湖公积金新政：个人也可缴存公积金新政规定，凡在芜湖市已办理工商登记的城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者、进城务工人员等，未达到法定退休年龄（男性未满60周岁、女性未满55周岁的），均可申请以个人名义缴存住房公积金。连续、足额缴存住房公积金6个月以上 首套房商贷可办贴息贷款为了支持芜湖市住房公积金缴存职工购买首套住房，减轻购房负担，芜湖市出台了贴息贷款政策。只要连续、足额缴存住房公积金6个月以上，在购买首套住房时，可申请贴息贷款。受2、3条政策的影响，芜湖市公积金贷款继续保持增长。截止2013年7月，共发放住房公积金贷款4155笔，比去年同期增长69.39%。带动住房消费21.37亿元，公积金贷款购房面积达42.21万。芜湖市区出台商品房预售资金监管办法 新办法规定，凡批准预售的商品房开发项目，从10月起新领商品房预售许可证开始实行监管预售资金，直到项目竣工综合验收备案，提交芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证和芜湖市商品房初始登记证为止。通过此办法对开发商进行监管，保证开发商对预售资金的收取、管理和使用越来越规范化，对市场的良性化起到积极作用。芜湖市区国有土地上房屋征收补助奖励标准出台 住宅房屋征收补助增加按照芜湖市市区国有土地上房屋征收补助奖励等标准暂行规定，对住宅房屋的被征收人可给予一定的征收补助，补助标准不超过被征收房屋价值的10%。规定还提高了奖励标准，对签约期限内签约搬迁的被征收人可给予一定的奖励，奖励标准不超过被征收房屋价值的10%。此项政策既保障了搬迁人的权益，也保证土地的顺利征收和使用，有利于芜湖下一步的城镇化改造和土地供应量。芜湖重申继续实施楼市调控 闲置2年以上土地将被清理坚持节约集约用地。对供而未建闲置2年以上以及协议规定期限内建而未满或未达到规定投资强度标准的项目用地依法进行清理和处置，清理出的土地优先保证急需用地的重点项目需求，对符合单独选址用地条件和市级直接调度的重大产业项目，优先安排用地计划。此项政策保证了企业现有土地的有序使用，避免了囤地对市场带来的不利影响，同时也意味着本项目土地开发周期需紧密安排。综上所述，在全国房地产政策保持收紧的同时，芜湖本地推出了鼓励性政策，增强了市场信心，芜湖2013年土地交易旺盛与政府的宽松政策有一定关系。三、区域土地市场供应分析近三年芜湖土地市场成交量呈现逐年递减的态势。2013年首次出现回升势头。1、2013全年芜湖出让36宗地，成交额57.248亿2013年全年，芜湖土地市场共计推出41宗地块，其中成功出让36宗地块，土地总出让宗数比2012年增加3宗，全年累计出让土地总面积达2209745.32，约3238.96亩，同比上涨19.7%，出让总金额572480万元，同比上涨72.7%。成交均价176.89万元/亩（所有类型），成交均价同比上涨 16.15%。2、土地类型以商办为主2013年芜湖土地市场成功出让的36宗地块中，纯住宅类地块仅有5块，分别为1235号宗地、1303号宗地、1313号宗地、1316号宗地和1331号宗地，这其中有三宗地块位于经开区，鸠江区和弋江区各占一席。2013年出让的36宗地块中，商业（办公、酒店）类业态的宗地达到9块，其它类（博览园、汽车4S店、加油站、文化旅游）地块占据15块，商住一体类地块达到7块。土地类型的不均衡主要有以下两个原因：首先，土地市场的格局源于政府导向，芜湖市政府在2014年将继续坚持首位产业聚力发展、战略性新兴产业和现代服务业全面发力，新的产业规划是否能够顺利落实关系到芜湖经济的平衡性和可持续性，与此相关的工业、商业类型土地供应必然是土地市场中的重点。另外，商业用地的比例从一定程度上反映出随着城市扩容新增人口对于城市配套建设的需求：2011年无为县并入芜湖市，芜湖获得面积2651平方公里，人口增加155万，扩张后的芜湖面积达到6000平方公里，人口达到360万。其中城镇人口达到207.5万人，比2007年增加28.5万人，增加人口对配套建设的需求直接反映在土地市场上。3、鸠江区全年推地18宗领跑土市与2012年相同，2013年鸠江区仍旧是最大的主角，全年成功出让的36宗地块中，有18宗来自于芜湖鸠江区。经开区为第二推地大区，年度成功出让地块6宗。虽然鸠江区成为年度供应量最大的区域，但是镜湖区、弋江区等区域由于优质的配套、环境优势，优质地块一经推出，也受到了房企的青睐，年度成交额前三名的地块也均位于弋江、镜湖两区。 4、镜湖区用地实行“三三四原则”与新城区不同的是，镜湖区城区面积仅有48平方公里，但辖区人口已接近60万，城市密度较大，用地供应非常有限，在这种情况下，镜湖区政府提出了建设用地的“三三四”原则：“ 30%让地于民，用于道路、绿化和相关配套建设，创造一个宜居的生活环境；30%用于拆迁安置；40%发展相关产业，发展写字楼、酒店、商业地产，做大商圈。”可见镜湖区的土地供应面临上限，未来土地会呈现价高量少的态势，随之而来的不动产开发建设的成本和市场价格都将水涨船高，这和其他城市的老城区建设规律完全一致。5、11月土地市场达年度最高点据芜房网数据中心统计显示，2013年上半年主要是伟星、奇瑞两家竞拍，到下半年，万科、信达、淮矿等房企加入竞争，至11月份达到年度最高点，11月单月，芜湖土地市场累计出让地块面积384738,28，出让金额184650万元。这个数字相比较2012年的最高水平增长接近一倍。万科地产8.38亿摘下的年度地王1332号地、伟星置业6亿摘得的1333号地和北京新华联以4.085亿摘得的1331号地，三宗交易形成了一个年度小高潮。预计将在2015年中入市，与本地块处于同一市场周期，但因为不处于同一板块，不会形成直接竞争。不仅仅是11月，随着优质地块的推出，早在9月份，芜湖土地市场便已出现反弹，从信达地产7.126亿拿下的汀棠公园地块开始，淮矿置业和万科地产又相继刷新了单宗地块成交额的年度数据，万科地块折合楼面价高达2292元/平方米，溢价率为19.7%。此外，10月31日，淮矿东方蓝海以7.979亿元摘下的 1330号镜湖区汀棠公园C地块，折合楼面价3337元/平方米，溢价率32.1%。3337元/平方米的楼面价创造了2013年芜湖商住用地市场的新标杆。6、伟星奇瑞两家竞争最为激烈2013年，奇瑞地产和伟星置业在芜湖土地市场上正面竞争有过七次，分别为3月26日进行的 1303号宗地拍卖（奇瑞）、5月15日进行的1309号宗地拍卖（伟星）、6月21日进行的1311号宗地拍卖（伟星）、7月11日进行的1313号宗 地拍卖（杰成）、8月21日进行的1316号宗地拍卖（奇瑞）、9月12日进行的1322号宗地拍卖（信达）和10月31日进行的1330号宗地拍卖（淮矿），在这7场正面交锋中，伟星置业和奇瑞地产各拿地2块，其余三宗参与竞拍地块分别被信达、淮矿和杰成所得。除此之外，2013年初进行的1235号宗地拍卖会中，奇瑞地产不敌芜湖天润生物技术有限公司，而随后伟星地产入主该地块；11月6日，伟星、万科相遇1332号宗地拍卖会，最终万科凭此地块成为年度地王；11月15日，伟星又拍下鸠江区1333号宗地。在未来5-7年内，这两家企业将领衔其他本埠开发商，和外来房企直接竞争，而且预计在口碑和适应能力上将会有巨大优势。7、结论芜湖楼市的现状较为温和，风险可控，其中投资行为并非市场主流，也不存在资金和人口过度密集带来的反常发展。在经历了2011年的重挫之后，近几年恢复至正常水平，土地市场在2013年出现了回升态势，土地出让量与市场成交量基本持平，这为芜湖房地产市场健康发展提供了基础。2013年土地市场回暖一方面得益于政府的规划建设需要，另一方面是因为芜湖市区土地市场2012年供应比较低迷，市场需求有所反弹。2013年，芜湖市区成交土地36宗，但是纯住宅用地只有5宗，占比14%，包含住宅用途的混合用途地块有9宗，其余的22宗地块都是非住宅用地，包括商业、酒店、办公以及汽车4S店以及商业服务设施用地等。主要原因是政府正在加大现代服务业的发展力度，力求随着城市扩容，让各区在市政建设和城市配套的质量和密度上协调发展。同时也与目前芜湖市场尚未恢复到2011年之前的增长水平有关系。从微观市场来看，鸠山区土地放量最大（1611亩），弋江区供应量最少（325亩），镜湖区（386亩）土地供应量在全市处于倒数第二位，且没有纯住宅用地，仅有2宗地（1332、1330地块）包含住宅功能，参考2013年镜湖区的总体去化率（2013年镜湖区的供应面积为53.3万平方米住宅，占全市住宅供应面积的20.41%。而镜湖区住宅销售面积69.9万平方米，占全市住宅销售面积总量的28.95%。见下文详述），未来新的一轮开发周期内镜湖区的市场供需情况会稳定在较为合理的状态。附表：2013年镜湖区住宅土地供应一览土地编号区属实际出让面积性质起始价成交价亩单价溢价率楼面地价摘牌单位1322镜湖区119595.4平米居住、商业、办公54600万元71260万元397.23 万元/亩30.51%2979元/平方米信达地产1330镜湖区125850.09平米商业、居住60400万元79790万元422.67 万元/亩32.1%3337元/平方米东方蓝海置业（淮矿）附表：2013年芜湖市总体土地供应一览地块公告情况成交情况区域月份地块公告号地块名称位置面积（亩）用途容积率起拍价 （万元/亩）起拍总价（万元）竞得价（万元）地价（万元/亩）楼面地价（元/）溢价率竞得人镜湖区1339中山路步行街地下空间综合利用工程地块中山路步行街地下-1.5米至-14.75米，北至更兴路口，南至弋江区箱子拐路口102.78 商业、车位48.26 49600.00 0.00-100.00%鸠江区12.181338鸠江区汽车园扩区12号店地块东至龙腾路、西至农田、南至汽车园扩区15号店、北至汽车园扩区8号店11.70 4s店1105.96 12401490127.32 1909.82 20.16%芜湖福禧汽车销售公司鸠江区12.131337沈巷镇新沈路南侧地块东至沈巷社区居民住宅，西至道路，南至沈巷社区居民住宅，北至新沈路28.51 商住2.5135.03 38504450156.07 936.45 15.58%芜湖天瑞地产三山区12.111336三山区芜湖农副土特产大市场东至茶市广场路、西至农田、南至淮九路、北至峨桥中心小学111.70 商业1.543.24 4830491043.96 439.58 1.66%瑞丰商博城三山区1335三山区政务中心西侧地块东至大福路、西至官河路、南至磨山路、北至龙塘路130.46 商住1.694.90 123800.00 0.00 -100.00%鸠江区12.41334经五路与华强北纬五路交叉口东南侧2号地块西至内环经六路，东至农田，南至赤铸山路，北至华强北纬五路361.66 商服0.335.12 127001280035.39 1769.61 0.79%芜湖市江丰文化投资发展有限公司鸠江区12.21333神山公园以东B地块东至云从路、西至鸠江北路、南至神山路、北至国泰路187.45 商住2265.67 4980060000320.08 2400.60 20.48%安徽伟星置业有限公司弋江区11.61332弋江区长江南路与红花山路交叉口2号地块东至中山南路，西至长江南路，南至地大橡树园，北至乌霞山西路182.84 商住办3382.84 7000083800458.32 2291.59 19.71%芜湖万科万东房地产有限公司鸠江区12.41331鸠江区万春西路与中江大道交叉口东南侧地块东至水系、西至中江大道、南至规划道路、北至十里洋场项目206.81 居住1.9192.45 3980040850197.52 1559.39 2.64%北京新华联置地有限公司镜湖区10.311330镜湖区汀棠公园C地块东至保兴垾、西至九华山路、南至赤铸山路、北至钱桥路188.78 商住1.9319.96 6040079790422.67 3336.89 32.10%芜湖淮矿东方蓝海房地产开发有限公司鸠江区1329鸠江区金湾小区以南地块东至九华北路、西至少林文武学校入口道路、南至齐落山路、北至金湾小区23.73 商办2176.97 42000.00 0.00 -100.00%鸠江区1328河清路与政通路交叉口东北侧地块东至海晏路、南至政通路、西至河清路、北至兆通大观项目75.58 商办旅住2.4248.75 188000.00 0.00 -100.00%鸠江区10.311327鸠江区纬二路扁担河段1号、2号地块东至农田、西至扁担河、南至纬二路、北至农田54.13 文旅未知38.61 2090217040.08 未知3.83%北京新华联置地有限公司鸠江区10.161326鸠江区沈巷镇水岸阳关项目以南地块东至安康路，西至水沟，南至玉带河路，北至水岸阳光项目59.78 商办旅292.00 55007200120.44 903.32 30.91%安徽甬泰投资管理有限公司鸠江区10.81325鸠江区总部经济园区12号地块东至开闭所、北至总部经济园区13号楼、南至总部经济园区15号楼、西至高压走廊4.25 办公665.92 28029068.27 170.68 3.57%芜湖华美工程有限公司弋江区9.271324弋江区乌霞山东路北侧A、B地块东至中建七局二公司宿舍，西至九华南路，南至乌霞山东路，北至高炮旅预备役管理区10.37 商办住3.6811.67 84208520821.31 3422.12 1.19%中建七局第二建筑有限公司三山区9.251323三山区奎湖路以东1、2号地块东至固堤路、西至奎湖路、南至磨山路、北至龙塘路210.00 商住1.849.67 104301063050.62 421.83 1.92%芜湖奥特莱斯商业广场有限公司镜湖区9.221322镜湖区棠桥小学以北地块东至芜湖西站铁路货运中心，南至棠桥小学，西至园丁二期支路，北至天门山路179.39 商住办2304.36 5460071260397.23 2979.21 30.51%安徽信达房地产开发有限公司镜湖区1321镜湖区花津桥地块东至花津桥，南至金苑小区，西至兴安花苑小区，北至民意大药房13.81 商办2.8456.21 63000.00 0.00 -100.00%鸠江区9.181320鸠江区万春西路与徽州路交叉口西南侧2、3、4号地块东至徽州路，西至安澜路，南至纬二路，北至万春西路21.74 商服未知39.56 86087040.02 未知1.16%北京新华联置地有限公司鸠江区8.281319鸠江区汽车园扩区8号店地块东至龙腾路、西至规划支路、南至农田、北至农田11.70 4s店195.70 11201450123.90 1858.55 29.46%南京协众汽车有限公司鸠江区9.41318经开区港湾路文化广场地块东至区间路、西至长江路、南至港湾路、北至开发区标准厂房24.60 商服2.4195.11 48004850197.15 1232.16 1.04%百线影院投资控股有限公司鸠江区8.231317鸠江区汽车园扩区13号店地块东至农田、西至鑫龙电器研发中心、南至万春路、北至规划支路13.01 4s店0.894.51 12301580121.40 2276.32 28.46%芜湖枫之颜投资管理有限责任公司鸠江区8.211316经开区原恒信公司地块东至珠江路、西至北城水岸小区、南至雍景园小区、北至裕安路22.50 居住1.8148.88 33504660207.10 1725.82 39.10%安徽伟瑞置业有限公司三山区8.191315三山区峨桥镇4宗商业地块峨桥镇沿江高速公路以东78.65 商服0.930.01 2360240030.51 508.56 1.69%芜湖信德地产鸠江区8.71314鸠江区汽车园扩区15号店地块东至龙腾路、西至农田、南至万春中路、北至农田13.08 4s店194.01 12301570119.99 1799.86 27.64%芜湖众国宝泓汽车服务有限公司弋江区7.111313弋江区花津南路以西、文昌西路以北地块东至花津南路，西至商贸职业技术学院，南至文昌西路，北至水系106.49 住宅2.5255.42 2720031770298.33 1789.99 16.80%芜湖杰成投资管理有限公司镜湖区7.51312镜湖区胡山头2号北部地块东至规划道路、南至天湖花园、西至芜湖电信实业公司及电信小区、北至天门山西路5.73 商办4350.97 20102070361.45 1355.42 2.99%安徽明珠格力电器销售有限公司鸠江区6.211311经开区银湖北路与武夷山路交叉口东南侧地块东至双翼工业园、西至银湖北路、南至通全工业园、北至武夷山路100.00 商住2.5172.30 1723028890288.90 1733.38 67.67%安徽伟星置业有限公司三山区6.71310三山区莲花湖商务科研区地块东至黄垅村农田、西至鸭棚路边水渠、南至黄垅路、北至黄垅村农田49.66 商办355.98 2780327065.84 329.21 17.63%上海伟博置业有限公司鸠江区5.161309鸠江区东紫园以东地块东至立信路，西至东紫园，南至规划道路，北至万春西路62.61 商办2131.78 825015620249.50 1871.25 89.33%安徽伟星置业有限公司鸠江区5.271308鸠江区总部经济园区5号地块东至富民路，南至总部经济园区4、5号楼，西至绿化，北至总部经济园区8号楼10.01 商办2.481.95 82085084.