万科集团财务报表分析.docx

万科集团财务报表分析 报告时间：2013年院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx姓名：周钻一 万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。公司名称：万科企业有限公司 法人代表：王石外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国深圳 营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月 营业利润： 242.6亿（2013）经营范围：房地产开发 净利润：151.1亿（2013）公司性质：股份制 公司市值1056亿（亿）二 资产负债表分析概述三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目：（一）投资性房地产投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。（二）货币资金2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%1.万科公司目前是房地产企业的龙头企业，对比其他房地产上市公司年报的数据显示：保利地产的货币资金为33752969830.8元，占总资产的10.75%滨江集团的货币资金为2033363210.10，占总资产的5.14%从企业规模来看，万科的货币资金的数额与其规模是相适应的。2.从货币资金数额占总资产的比例来看，企业货币资金规模有明显降低，从融资方面来看，企业从债权人那里的借入款项有所下降，表面企业的现金比较充裕，而且我们可以看到长期股权投资和投资性房地产的份额有明显增加，说明企业今年增加开工，获取资源，进一步扩大了企业的规模，也说明该企业货币资金的使用有很强的流动性。3. 银行存款中含有受限使用三个月以上的资金为人民币1,361,260,622.70 元 (2012 年：人民币1,171,318,104.61 元) 和募集专项资金人民币 102,800,000.00 元 (2012 年：人民币105,095,089.00 元 ) 。占货币资金的比例较小，货币资金的流动性质量较高，不太受限制。3.比较2011-2013年的货币资金，一直处于较稳定的水平，不会留存太多，也不会太少而影响正常经营，说明企业对货币资金的内部控制制度较完善，也执行的很好。（三）固定资产总体情况：价值为2129767863.36元，比去年增长了32%，折旧额占固定资产的9%。分析：固定资产从以往几年来看，在2011年和2013年的增长较大，从附注中可以看出，这两年由在建工程转入成固定资产的数额较大。折旧额占固定资产的比例字2009年开始上升，2013年又有所下降，可以推测前几年的快速扩张给万科的折旧带来压力，而2013年在固定资产大幅增加的情况下控制住了折旧比例，说明万科已解决折旧问题，对未来业绩有帮助。（四）预付账款总体情况：2013年万科的预付款项金额为28653665102.61元，占总资产的5.98%，这个比例相对于前两年的都要小，数额比去年减少了14.14%。分析：万科的预付账款占流动资产和总资产的比例在6%到9%之间浮动，从年报的附注中可知。超过80%的预付账款的账龄在一年之内，所有账款中绝大多数的预付账款是预付地价款、土地保证金等，一部分为预缴税费、工程款及设计费。土地作为稀缺资源，采取预付的方式是必要手段，虽然这占用企业的当期资金，但为将来的发展做下了基础。预缴税费、工程款、设计费等都不大容易形成坏账，说明万科预付账款的质量较高。（五）应收账款总体情况：2013年万科公司的应收账款为3078969781.37元，占总资产的0.64%，比2012、2013的比重要大。今年比去年增长了63.2%。分析：1、从应收账款的整体情况来看，表明公司使用了较为宽松的信用政策，但是年报显示公司主营业务收入规模上升了，所以应收账款增加也是情理之中，企业的销售状况总体乐观。2.在应收账款附注披露中可以看出，合并应收账款年末数为307897万，而公司应收账款年末数为0，说明应收账款都是集团对外进行商品交易形成的。3.在附注中看到，应收账款的坏账计提比率小于2%，主要是待收取的购房款，建造合同业务应收款，本报告期实际核销应收账款1815416.65元，由于对方单位破产应收租金无法收回。总体应收账款的风险较小。4.在披露中可以看到，万科的应收账款比较分散，最高的一家持有比例为8.20%，这样也分散了应收账款的风险。且账龄大多小于3年，收回的可能性很大。5.综合以上几点，可以看出万科企业内部对收回应收账款的管理能力较好。（六）存货总体情况：存货总额为331133223278.99元，较去年相比增加了29.77%，切占总资产的份额从年初的67.36%增长到年末的69.10%。分析：1.本公司的存货分为已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品，可以看出大多数存货都是在建开发产品，已完工的产品销售紧俏。且今年还有存货跌价准备转回，说明今年的存货质量有提高，且没有完工产品堆积的情况，销路挺顺畅的。加上中国房价的因素，可以预见未来几年万科的业绩会有更高的提升。2.我们可以看到存货是资产项目中金额最大的，而且存货在流动资产中流动性是最弱的，存货的质量影响流动资产整体的质量，所以对存货的管理十分重要，不能过多囤积，占用资金，是种浪费。但是过少，若遇到突发情况，变通的能力较弱。万科每年保持在总资产70%左右的存货，由于房产的特殊性，这个比例是比较适宜的。（七）可供出售金融资产总体情况：可供出售的金融资产金额为2466185867.93元，是上一年的517倍，大幅度增长。分析：可供出售金融资产对利润没有直接影响，但存在潜在影响，这个影响是长期产生的，在卖出的时候体现出来。从年报附注来看，2011年增加部分可供出售上市信托产品，2012年将所有可供出售非上市信托产品抛售，2013年大量加持可供出售权益工具。而投资收益中处置金融资产取得的投资收益中，2010年和2011年为正，2012年2013年为负。由此看见，万科在经营中对可供出售金融资产没有兴趣，占比极少，投资收益甚微，也就是说这部分对万科的利润影响极小。（八）短期借款（九）应付票据和应付款项这两项是交易过程中产生的负债，是没有利息的负债，但是一般期限短。这两项占负债的比重较小，主要是应付及预提的工程款。2013年万科的应付票据全部是商业承兑汇票，可以从中推测出万科在商界的信誉之高。（十）长期借款和应付债券（1）运用水平分析法对万科资产负债表进行分析：资产负债表变动趋势分析表资产20122013变动额（万元）增（减）%变动额（万元）增（减）%流动资产：货币资金1805202.7752.72-792613.22-15.16应收账款37173.4824.54119242.1263.21预付款项1325739.2965.90-471994.68-14.14其他应收款161730.768.771475739.5473.57存货4682861.9422.487596911.0229.77流动资产合计8012708.2428.357927284.7921.85非流动资产：可供出售金融资产35.107.95246142.2351671.47长期股权投资61381.199.55359717.9351.09投资性房地产124912.29110.92933524.79393.03固定资产1639.441.0351751.0732.10在建工程34556.6248.98-13745.20-13.08无形资产-862.74-1.98322.730.76商誉长期待摊费用131.733.212119.3850.08递延所得税资产72861.6131.3247040.4115.40其他非流动资产-24530.08-52.89486212.722225.31非流动资产合计246609.2518.182113086.06131.84资产合计8259317.5027.8810040370.8526.51负债及所有者权益流动负债：短期借款820795.37475.98-482988.56-48.63交易性金融负债871.9251.16-1407.40-54.63应付票据494588.1415826.82980676.86197.04应付账款1511518.2350.811909746.3442.57预收款项1992225.9417.932449409.3918.69应付职工薪酬48739.7228.8327392.5512.58应交税费43697.0710.716261.631.39应交利息37738.91138.59-35844.43-55.17其他应付款582852.3219.291865896.9551.77一年内到期的非流动负债377912.9917.30189683.247.40流动负债合计5910940.6429.456908826.5526.59非流动负债长期借款1506410.8371.8364705.811.80应付债券预计负债561.4414.52258.455.84其他非流动负债387.9832.882727.70173.98递延所得税负债-4509.33-5.79-6109.71-8.33非流动负债合计917811.2133.19801421.4621.76负债合计6828751.8529.907710248.0025.99所有者权益：股本34.290.001941.580.18资本公积-15960.34-1.80-15163.78-1.75盈余公积336832.3924.68311835.8318.32未分配利润775348.1240.951001879.0337.54外币报表折算差额-10478.56-19.206550.2714.85归属母公司所有者权益合计1085775.8920.501307042.9420.48少数股东权益344789.7623.201023079.8955.87所有者权益合计1430565.6521.092330122.8428.37负债及所有者权益合计8259317.5127.8810040370.8426.511.该公司总资产本期增加10040370.84万元，增长幅度为26.51%，而且近三年也是稳定持续上涨的趋势，说明万科地产资产规模有了较大幅度的增长。2.流动资产本期增加7927284.79万元，增长幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%，非流动资产本期增加了2113086.06万元，增长的幅度为131.84%，相对于去年有了很大的提升，这使得总资产规模增加了5.58%。3.本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上，如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强，但增长主要体现在这些方面：一、存货大幅度增长，存货本期增加了7596911.02万元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发品1886,8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款增加。本期增加了1475739.54万元，变动幅度为73.57%，与去年比有很大的增长，根据资料可知公司的合作往来增加，导致其他应收款增加。三、货币资金的减少，减少了792613.22万元，减少幅度为15.16%。资料可知，由于开工和获取资源的增加导致了货币资金的减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。4.非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加9335247928.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加4862127213.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。5.该公司权益总额较之上年同期增长10040370.84万元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。6.负债本期增加了7710248.00万元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了2330122.84万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了10040370.84万元，增长幅度为26.51%。7.本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长6908826.55万元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加2449409.39万元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总额的增加。二是应付款项的增加。应付账款本期增加了1909746.34万元，应付票据本期增加了980676.85万元，其增长幅度分别为42.57%和197.04%，对权益总额的影响合计为7.63%。由于优化支付方式使得应付票据增加，应付款项的大幅度增加给公司带来巨大的偿债压力，如不能按期支付，将对公司的信用产生严重的不良影响。三是其他应付款的增长。其他应付款本期增长了1865896.95万元，增长幅度为51.77%，对权益总额的影响为4.93%。究其原因是合作公司往来的增加。非流动负债本期仅增长了801421.45万元，对权益总额的影响仅为2.12%。其中该公司本期发行了739839.19万元债券是造成非流动负债增长的主要原因。8.股东权益本期增加了2330122.84万元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响仅为6.15%。本期盈利是股东权益增加的主要方面，因此使盈余公积增加了311835.83万元，未分配利润增加了1001879.03万元，两者合计对权益总额的影响为3.46%。（2）运用垂直分析法对万科资产负债表进行分析：资产负债表结构分析表单位（万元）资产201120122013结构(%)201120122013流动资产：货币资金3423951.435229154.204436540.9811.5613.809.26应收账款151481.38188654.86307896.980.510.500.64预付款项2011621.903337361.192865366.516.798.815.98其他应收款1844061.422005792.183481531.726.235.307.27存货20833549.3625516411.3033113322.3270.3367.3669.10流动资产合计28264665.4936277373.7344204658.5295.4295.7792.25非流动资产：可供出售金融资产441.26476.36246618.590.00150.00130.51长期股权投资642649.45704030.641063748.572.171.862.22投资性房地产112610.55237522.841171047.630.380.632.44固定资产159586.28161225.72212976.790.540.430.44在建工程70555.26105111.8891366.680.240.280.19无形资产43547.4342684.6943007.420.150.110.09商誉-20168.9920168.990.050.04长期待摊费用4099.944231.676351.050.010.010.01递延所得税资产232624.19305485.80352526.210.790.810.74其他非流动资产46379.2821849.20508061.920.160.061.06非流动资产合计1356178.521602787.773715873.834.584.237.75资产合计29620844.0037880161.5047920532.35100.00100.00100.00负债及所有者权益201120122013结构201120122013流动负债：短期借款172444.65993240.02510251.460.582.621.06交易性金融负债1704.182576.101168.700.010.010.0024应付票据3125.00497713.141478390.000.011.313.09应付账款2974581.344486099.576395845.9110.0411.8413.35预收款项11110171.8113102397.7515551807.1437.5134.5932.45应付职工薪酬169035.17217774.89245167.440.570.570.51应交税费407861.82451558.89457820.521.381.190.96应交利息27229.8864968.7929124.360.090.170.06其他应付款3021679.263604531.585470428.5310.209.5211.42一年内到期的非流动负债2184582.932562495.922752179.167.386.765.74流动负债合计20072416.0325983356.6732892183.2267.7668.5968.64非流动负债长期借款2097196.203603607.033668312.847.089.517.65应付债券585039.70-739839.191.981.54预计负债3867.794429.234687.680.010.010.01其他非流动负债1179.821567.804295.500.00400.00410.01递延所得税负债77890.6173381.2867271.570.260.190.14非流动负债合计2765174.123682985.334484406.799.349.729.36负债合计22837590.1529666342.0037376590.0077.1078.3278.00所有者权益：股本1099521.021099555.311101496.893.712.902.30资本公积884346.41868386.07853222.292.992.291.78盈余公积1364872.751701705.142013540.974.614.494.20未分配利润1893461.742668809.863670688.896.397.057.66外币报表折算差额54577.5844099.0250649.290.180.120.11归属母公司所有者权益合计5296779.506382555.397689598.3317.8816.8516.05少数股东权益1486474.351831264.112854344.005.024.835.96所有者权益合计6783253.858213819.5010543942.3422.9021.6822.00负债及所有者权益合计29620844.0037880161.5147920532.35100.00100.00100.00通过对万科公司资产负债表的纵向分析，我们可以了解到：1.该公司的货币资金持有量总体较稳定，应收账款逐年递增，存货占流动资产总量比重一直较高，建议公司进一步加强应收账款和存货的管理，加速资金周转，减少资金沉淀，提高资产的利用效率。存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。2.从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。3.从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而且比近两年都要小，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对稳定。4.从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年报可知，公司资产负债率的增加是由于预付账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力，从动态方面来看，该公司股东权益上升了0.32%，负债下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表面公司资本结构还是比较稳定的。（3）资产负债表比例分析项目比率2013年度2012年度短期偿债能力流动比率1.34041.3961速动比率0.37200.4141现金比率0.13490.2013长期偿债能力资产负债比率79.74%78.31%股东权益比率15.69%16.84%权益乘数4.5454.612有形资产债务比率78.08%78.41%利息保障倍数28.2428.55运营能力应收账款周转率7.56%60.63%存货周转率0.03%0.28%总资产周转率0.04%0.31%资产负债比率：高/低表明公司负债多/少，偿债压力大/小。该指标的最近一期行业平均值：67.51%（1）短期偿债能力分析从相关指标中看出，流动比率、速动比率、现金比率较上年略有下降，都低于国际惯例的标准，可以说明该公司2013年的短期偿债能力减弱了，而且从历年看，有缓慢下降趋势，但是作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一性质在一定程度上影响了万科的流动资产，从而影响到它的短期偿债业务。但是其短期偿债能力在同行业中还是处于领先水平。除此之外，该公司的应收账款周转率和存货周转率也较上年下降了，在同行也并不领先，表明资产的流动性在行业中不处于领先水平，有待提高。（2）长期偿债能力分析从相关指标中看出，资产负债率较上年升高了1.43%，为79.74%，长期偿债能力得到了进一步增强。从指标本身来看，在行业中也算较高的了，表明公司对借款融资利用的较好。说明万科充分利用了财务杠杆效应，这也和房地产企业政策有关，万科在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，使得近几年来资产负债率逐步上升。在看权益乘数，4.54的权益乘数，虽小于上一年，但还是说明万科长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产的行业特点，有利于万科降低财务成本，资本成本，但较高的负债也给企业带来了交给的财务风险。然而另一方面，万科既然敢采用高负债的筹资策略，说明万科有强大的偿债能力，可以从利息保障倍数中看出，虽然公司举债上升，但利息倍数也是很高的，这得益于企业的盈利能力。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，企业才敢采用扩张性筹资方式。万科集团，保利集团，滨江集团三者资产负债表对比图：资产万科地产保利地产滨江集团金额(万元)比例(%)金额（万元）比例(%)金额（万元）比例(%)流动资产：货币资金4436540.989.263375296.9810.75 203336.325.14应收票据322450.0010 应收账款307896.980.64233181.340.74 5114.240.13预付款项2865366.515.981927586.376.14 326663.888.26其他应收款3481531.727.27773888.742.47 105349.612.66存货33113322.3269.1023990729.6076.42 3012144.7176.13其他流动资产107464.912.72流动资产合计44204658.5292.2530300805.4996.52 3760073.6795.04非流动资产：可供出售金融资产246618.590.51长期股权投资1063748.572.22338208.291.08 1000000.03投资性房地产1171047.632.44671489.042.14 105918.432.68固定资产212976.790.44198503.950.63 39883.491.01在建工程91366.680.1972.280.0018无形资产43007.420.091453.560.0046 13148.410.33商誉20168.990.041034.250.0033 59.310.0015长期待摊费用6351.050.012748.570.01 350.000.01递延所得税资产352526.210.7479742.270.25 36976.730.93其他非流动资产508061.921.06非流动资产合计3715873.837.751093179.943.48 196408.644.96资产合计47920532.35100.0031393985.43100.00 3956482.31100.00负债及所有者权益流动负债：短期借款510251.461.06137000.000.44 交易性金融负债1168.700.0024应付票据1478390.003.09应付账款6395845.9113.351867070.345.95 170244.284.30预收款项15551807.1432.4510716784.1734.14 1684279.1542.57应付职工薪酬245167.440.5112463.340.04 6263.870.16应交税费457820.520.96-621852.52-1.98 93416.162.36应交利息29124.360.065517.030.02 1849.82