房地产开发企业土地增值税清算课件

房地产开发企业土地增值税清算,1,房地产开发企业土地增值税清算,房地产开发企业土地增值税清算,2,土地增值税清算,文件依据：北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知（京地税地200892号）北京市地方税务局转发国家税务总关于印发土地增值税清算管理规程的通知（京地税地2009267号）,房地产开发企业土地增值税清算,3,土地增值税清算,一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件1.全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2.整体转让未竣工的房地产开发项目。3.直接转让土地使用权的项目。4.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。,房地产开发企业土地增值税清算,4,土地增值税清算,（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件1.纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3.经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。,房地产开发企业土地增值税清算,5,三、土地增值税清算流程,三、土地增值税清算流程,房地产开发企业土地增值税清算,6,四、纳税人申请清算时限,应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到土地增值税清算通知书之日起30日内填写土地增值税清算申请表报送主管地方税务机关办理清算申请手续。如有特殊原因需要延长的，纳税人应在土地增值税清算申请表中注明延长理由，可延长至90日。,房地产开发企业土地增值税清算,7,五、税务机关受理审查要点,（一）查验清算项目资料是否齐全,房地产开发企业土地增值税清算,8,(二)查验清算项目是否与初始登记表中项目一致,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，必须分别核算增值额。,房地产开发企业土地增值税清算,9,普通住宅审核,北京市普通住宅标准：容积率：1.0建筑面积：140。-按照单栋号内户均建筑面积判断。销售价格：实际成交价格低于按所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。,房地产开发企业土地增值税清算,10,（三）查看各项申报表格的填写是否符合要求,各类表格应按明细类别归类汇总后填写。,房地产开发企业土地增值税清算,11,（四）查看鉴证报告内容是否规范,1.整体项目用途与面积分布情况的全面介绍2.全部收入项目的组成情况介绍3.扣除项目金额的情况介绍4.税款详细计算过程5.需要向税务机关介绍与清算项目相关的其他鉴证情况的说明,房地产开发企业土地增值税清算,12,（五）清算受理时对不同情况的处理,资料齐全符合要求,开具清算受理通知书,转入审核,资料有问题,开具补充材料通知书,退回纳税人,房地产开发企业土地增值税清算,13,清算的审核,房地产开发企业土地增值税清算,14,一、清算项目资料的审核,审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；审核鉴证报告的真实性；格式的规范性；内容的齐全性。,房地产开发企业土地增值税清算,15,二、房地产转让收入情况的审核,房地产转让收入的范围货币收入实物收入其他收入视同销售房地产收入,房地产开发企业土地增值税清算,16,三、扣除项目金额情况的审核,（一）取得土地使用权所支付的金额1、取得土地使用权所支付金额的构成地价款+国家统一规定交纳的有关费用地价款=土地出让金或实际支付的地价款有关费用：取得土地时缴纳的契税,房地产开发企业土地增值税清算,17,（二）房地产开发成本,1.房地产开发成本的构成-土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,房地产开发企业土地增值税清算,18,（二）房地产开发成本,1.房地产开发成本的构成（1）土地征用及拆迁补偿费纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，不允许再扣除。,房地产开发企业土地增值税清算,19,（二）房地产开发成本,1.房地产开发成本的构成（2）前期工程费如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。,房地产开发企业土地增值税清算,20,（二）房地产开发成本,1.房地产开发成本的构成（3）建筑安装工程费-出包-自行建造,房地产开发企业土地增值税清算,21,（二）房地产开发成本,1.房地产开发成本的构成（4）基础设施费（5）公共配套设施费,房地产开发企业土地增值税清算,22,（二）房地产开发成本,1.房地产开发成本的构成（6）开发间接费用-仅指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。-纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除。,房地产开发企业土地增值税清算,23,（二）房地产开发成本,2.房地产开发成本审核的重点：核定四项成本的条件：（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；（3）发现鉴证报告内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目中的“四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。,房地产开发企业土地增值税清算,24,（三）房地产开发费用,销售费用、管理费用、财务费用,1.据实扣除财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.比例扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。,房地产开发企业土地增值税清算,25,（三）房地产开发费用,房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用据实扣除和比例扣除两种办法。土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,房地产开发企业土地增值税清算,26,（四）与转让房地产有关的税金,营业税城市维护建设税教育费附加地方教育附加,房地产开发企业土地增值税清算,27,（五）加计扣除,对从事房地产开发的纳税人加计20%扣除。代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内。,房地产开发企业土地增值税清算,28,四、在清算审核时应注意的其他问题,（一）取得土地使用权后直接转让的扣除项目不能加计20%扣除。,房地产开发企业土地增值税清算,29,四、在清算审核时应注意的其他问题,（二）仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目对取