环境因素为导向的房地产企业运行管理方法.doc

环境因素为导向的房地产企业运行管理方法环境因素为导向的房地产企业运行管理方法周文强中国矿业大学管理学院2010级硕士研究生摘要：目前关于环境战略的房地产企业运作管理的相关内容没有得到广泛的重视。企业决策与环境政策的结合是至关重要的。通过这种结合不仅能节约房地产企业的开发成本，提高房地产企业的潜在价值，增加房地产产品的美誉度，赢得消费者的青睐，更能使房地产企业在企业战略规划有长远的优势。只有做到低碳工管才能在项目的全过程中做到最大的节能，才能最大程度被社会各个阶层接受自己企业和经营理念，才可以创造更多的财富。关键词：房地产；环境；管理；方法1引言1.1房地产企业运行的现状与问题世界经济自2009年金融危机爆发以来，全球经济出现衰退。我国为保证经济的健康的、稳定的、快速的发展。国家采取了多种扩大内需的相关措施，其中在基础建设等发面采取的若干具体的措施主要是用以帮助经济走出困境。而这些扩大内需的政策方针就包括对固定资产投资的鼓励措施。这为我国房地产行业的发展提供了良好的国家宏观经济环境。1.1.2 房地产企业运行中存在的问题目前房地产经济已然成为我国经济的重要组成部分。我国从事房地产开发的企业众多，较多的企业规模较小,实力较弱，工程项目的操作过程之中不重视项目运行中的控制管理,更不重视项目运行管理之中的各类风险因素的控制,使房地产工程项目运作的过程中诸多风险因素得不到有效的控制,进而使得项目开发不是很成功，其中不乏出现因此而退出市场竞争的案例。即使个别房地产企业在以往的项目运行过程中对相关内容有较好的控制，但是由于现阶段环境因素的变化和与之相关的市场因素变化的出现，许多房地产企业也未能及时做出相应调整，没有很好的适应新形势的变化。1.2房地产行业现阶段的环境政策分析1.2.1利用可再生能源政策趋向房地产行业能源消耗量大，污染严重，与我国的能源消耗和污染有密切的联系。我国的能源消耗巨大，能源消耗结构极不合理，对环境的破坏巨大，是我国现阶段的能源环境的基本现状，这也同样是房地产行业环境现状。煤炭在我国一次能源生产和消费中的比例长期占70%以上，是我国环境污染的主要来源。由于粗放型发展模式及以煤为主的能源结构和低效能源利用方式，三者共同使得我国的环境现阶段处于比较薄弱的状态。我国的能源利用状况相对于其他发达国家有下表中所反映的特点。因此我国在提高能源利用率方面的潜力较大。我国能源利用率的提高需要在全社会的共同努力下提高。对于房地产行业等耗能大户，它们的节能潜力巨大，节能措施对能源利用率的提高作用也是巨大。表1 能源利用效率国内外比较国际 国内比较评价能源利用效率（）50-55 30-35能源利用效率低，效益差每万元GDP能耗（吨标准煤）日本（0.17）美国（0.49）2.26 2002年2.06 2005年日本的113.2美国的14.6每万元GDP的用水量（立方米）日本(22.5)美国(85)714 2000年450 2005年日本的31.8倍美国的5.4倍人均能耗（吨标准煤，2003）1,050.74人均能耗虽然明显低于经济发达国家但作为一个人均资源少的落后国家仍有节约的空间特别是2009年在丹麦的哥本哈根会议的举行以后，温家宝总理代表我国政府参加大会，就中国面对全球变暖趋势对全世界的承诺：延缓二氧化碳的排放，既到2020年中国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%。并且国家制定了相关的节能减排等大政方针政策，使得关于房地产行业的能源消耗指标限制得到进一步的加强。国家对房地产行业利用可再生能源在政策上和经济上予以了更多的鼓励和支持。1.2.2可持续发展政策可持续发展政策是我国的环境政策中的基本政策。可持续发展政策的要求是在既满足当代人的需要，又不对后代人满足的能力构成危害的发展。它要求我们既要好好发展经济，改善居住生活条件，又要好好保护人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地、森林和地球赐予我们的宝贵矿石资源。它是我国的环境基本政策。1.2.3节能减排政策节能减排政策是现阶段我国能源的重要政策。根据目前我国现阶段的能源利用中的可再生能源所占比重比较低，使用一次性能源和矿石能源在所有能源利用中的比例较大。其次我国能源的利用效率比较低，我国与其他国家的能源利用率方面比较还有很大的可提高空间。我国对各行各业都鼓励其使用可再生能源用以减少矿石能源消耗，从而减少污染物排放。1.2.4区域环境保护政策区域环境政策是根据生态学原则提出调整工业生产部门的结构，安排合理的生产和生活布局，用以使得区域环境不断改善，使得环境更加适合人们的生产和生活需要。其具体要求是：1）研究确定区域环境因素和环境指标，用以确定其使用的最佳途径；2）结合环境预测与环境评估，制定相应的区域环境规划；3）结合环境的特性指标，提出区域环境与人们的和谐相处的具体措施。我国的环境政策使得我国政府和公民对于环境保护日益重视，这对我国各个行业的正常运行所起的影响是十分巨大的。房地产行业作为国家的重要行业，环境因素对其影响更加不可低估，并且在不远的将来环境因素的作用将不断增加，进而成为房地产企业工程项目的重要影响因素。2控制管理概述控制管理是管理职能之一，指为了保证实际工作及其结果能与计划一致而采取的一切管理活动。2.1控制管理的内涵控制管理是由控制和管理两部分组成。控制是企业董事会及经理管理阶层为确保财产安全完整、提高会计信息质量、实现经营管理目标，进而建立和实施的一些了具体控制职能的措施。管理是制定、执行、检查和改进的总和。制定是制定计划、规定、规范、标准和法规；执行是按照计划去做；检查是将执行的过程进行反映并且与计划相比较，总结经验，找出差距；改进是推广检查总结的经验，将新的经验运用于新的执行之中，以做到持续改进。对其有如下描述：控制管理是由企业董事会、经理决策层和其他员工所实施的，在遵守相应规章制度的前提下，运用管理知识，提高经营效率，以达到企业的价值最大的目标而提供合理的保证过程。其组成包括控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监督和改进。2.2控制管理的重点在明确控制管理的定义和明白控制管理在现代企业中的定位，了解我国企业在控制管理方面较国际先进水平还有较大差距的现实。在尊重这种现实的基础上，我国企业需要建设适合自身发展要求的、紧跟时代发展潮流的、保证企业战略目标实现的控制管理方法。这些控制管理方法的重点是：1）控制管理建设的起点和落脚点是风险的识别和管理；2）控制管理的建设应重点在加强预防性和觉察性控制管理的建设；3）企业应对环境因素风险控制管理给予特别关注。2.3完善控制管理的方法由以上控制理论可以知道：控制管理是组织为了提高效率和充分有效的获取各种资源，达成企业既定计划和管理目标而在项目整体过程实施各种制约和调节的计划、方法和程序。因此要加强控制可以从以下几方面着手。1）完善法人治理结构，强化企业内部核心价值作用；2）构建企业控制管理体系抓住关键点的控制，明确相关控制点的内容；3）完善控制全过程的监督作用，做到信息及时有效的反映。3房地产企业运行的各阶段环境影响因素分析房地产企业运作的主要任务是工程项目的开发与运行，工程项目的开发与运行控制管理的主要和重点内容之一就是在费用方面的控制管理，而费用的控制可以从侧面反映控制的效果，进而间接反映房地产企业运作的控制管理效果。3.1投资机会的寻找和选择阶段投资机会的寻找和选择阶段是房地产企业运作的起始阶段。费用的控制应该是全过程的控制，但是影响费用控制最大的阶段是施工前的项目投资决策和设计阶段。因此在投资机会的寻找与选择阶段的决策过程中的控制管理是非常重要的，需要我们综合考虑以下因素：项目的投资金额、项目所在区域消费者消费意向、项目所在地的区域环境的优缺点及影响投资项目成本和收益等方面的因素。所以在投资机会的寻找和选择阶段对各个因素的考虑是重要的，而且对环境因素的考虑也需要全面的进行，它也是影响项目成败的主要因素。3.2细化投资方案阶段细化投资方案阶段是对项目选择后的具体细化过程，此阶段的环境因素考虑要以相关部门的环境政策和法律法规的大体方向为准绳。3.3可行性研究阶段可行性研究阶段是对初选项目可行性的研究，并将研究报告交给相关的部门审核其可行性。在制定的过程不能与区域的环境政策相违背，一旦相违背必然使得项目的搁浅。因此制定可行性报告时要充分考虑其区域环境的独特特点，考虑利益相关方的整体环境的利益为制定依据。3.4合同谈判和设计阶段合同谈判和设计阶段是对投资与造价影响较大的阶段，此阶段的成败可以直接影响甚至决定项目开发的成败。因此在此阶段的控制管理是直接关系到项目成败的重要阶段。合同谈判和设计阶段不仅仅要考虑环境因素，还应根据环境对工程投资做出相应的项目全寿命费用的财务预算决算，选择最经济、最符合环境要求的方案进行设计。并最终使得项目的投资最大的优化。3.5正式签署相关的协议阶段正式签署相关协议阶段主要是针对上一阶段的决策，为其寻找最合适的施工队伍和合作伙伴，在这个阶段应充分考虑潜在合作伙伴的综合因素，根据其综合素质来确定合作者的优劣。潜在合作者的各方面的因素包括：设计过程的设计文件环境因素的合理性（包括设计的原始环境数据，设计过程中参照项目所在地的具体地质和气象环境数据及当地人的消费偏好）、施工过程信誉度、施工过程对材料的浪费、施工过程对环境破坏性、施工过程对项目所在地居民的环境保障等等。好的合作者不但会减少此阶段的成本费用，也将降低销售阶段的销售风险，还能为企业创造良好的声誉。3.6工程建设阶段工程建设阶段具有承接上面两个过程的作用，这个阶段是一个极为复杂的阶段。其控制难度也相应最大，在这个阶段主要的控制应该集中在安全的基础上做到减少污染的施工，并且是低碳工管的重要组成部分，需要尽量做到低碳控制管理。在这个阶段的主要控制管理内容是：1）尽量减少工程建设过程中的环境污染和环境的破坏；2）对于施工周围有居民时，需要减少对居民生产和生活的打扰；3）减少此过程中的能源浪费和材料浪费现象。3.7竣工投入使用阶段竣工投入使用阶段是项目前期完成的重要标志，此阶段的顺利完成是项目的重要阶段。这个阶段的环境管理主要是在项目的验收方面严格按照设计阶段的相关环境方面的要求来验收，做到事事以设计为基础，条条按相关的环境法律、法规处理，不出漏洞，做到万无一失。3.8项目运行阶段项目运行阶段是项目投入使用阶段，应根据项目全寿命费用分析，此过程是运转阶段，其费用的产生的一个连续的过程，其累计的费用将大大超过前期的投资费用。在我国众多耗能产业之中，房地产的耗能指标较大，房地产的能耗费用产生是从房地产投资的寻找与选择阶段开始，项目运行至项目的报废结束。在这个整体的过程中房地产项目运行具有周期长、年费用消耗较为固定的特点，并且费用组成的主要是由其在运行管理方面的能源支出。由于在运行管理阶段企业对能源的消耗是巨大的，对环境的影响也是巨大的，在现阶段国家大政方针为节能减排的指导下，若采用不合适的能源消耗来运行势必造成运行管理费用的成倍增加。此阶段的基于环境角度的管理还应在运行过程中的安全稳定方面，做到项目运行阶段的安全稳定，切实减少项目因意外环境事故造成不必要损失。4基于环境因素的房地产企业运行管理的控制方法4.1以环境因素为导向的控制管理现阶段环境环保日益被人们所熟悉，据百度搜索引擎搜索“环境保护”相关条目有84.000.000条，“环境环保”相关条目有25.700.000条。由此可见环境保护已成为社会关注的热点话题。而且目前环境环保对人们的生活生产的作用越来越大，房地产作为一个以广大公民为主要消费对象的行业，其受消费者的影响是巨大。此时房地产行业主要消费者正受到环境环保影响，消费者对消费品（房地产）的生产商和房地产企业的态度也相应的受到环境因素的影响。因此从各个角度出发都需要房地产企业需要采取环境因素为导向的控制管理机制。环境因素为导向的控制管理是指在现在社会环境因素越来越深入社会经济、政治生活的各个环节，由此需要企业合理遵守环境相关政策、法规，充分利用自然资源，在生产和经营过程中减少污染，充分考虑利益相关者的利益要求，为企业实现企业价值最大化。4.2环境因素为导向的控制管理方法4.2.1房地产企业环境策略与经营策略结合由以上分析我们可以发现现阶段环境问题已成为影响我国社会经济生活的重要方面。为应对环境挑战，企业需要加强环境环保意识。房地产行业作为与环境息息相关的行业其本身与环境的关系更是深层次的联系，进而使得房地产企业整体战略和具体项目的规划都离不开环境因素的影响。这需要房地产企业环境策略与经营策略结合。表2 企业经营政策与环境政策的结合比较项目经营政策环境政策目标任务实现区域或市场的业绩目标利用资本，劳动力董事会、金融机构投资者负责保护环境，维护企业发展的可持续性对环境法规，国家政策性文件，媒体及所在区域的环境负责切实有效的防止环境退化战略对策满足成本效用最大化设置生产能力最大化模式遵从环境的价值标准保护环境，利用资源，包括材料能源以及其他的绿色产品等自然资源的利用及处理程序执行操作通过供应链，制造分销系统优化生产，在操作条例许可的范围内减少废物的产生与周边环境协调，保持自然资源利用的可持续性，避免做违规的排放污染物质与周围环境保持和谐的相处监控财务决算，操作报告财务会计与管理会计有关环境的影响，以及自发进行环境报告的指南，环境会计核算战略调整对资源重新部署，战略执行修正自发的环境报告指南，与代理人签订的协议通过这种结合可以明确清晰的把房地产企业的价值传递给房地产企业决策层和员工，使得房地产企业的成员有一致的企业价值观，提升房地产企业的整体执行力。房地产企业运作的全过程都与环境关系密切，房地产项目的每个过程都是制造污染的过程，如果在项目运作控制管理费的过程中没有很好将房地产企业的经营政策与环境政策相结合就不能有很好的实现企业价值最大化。4.2.2建立房地产企业环境管理体系通过基于环境的决策，使企业环境部门与经营职能结合提高房地产企业的环境业绩。在企业的环境政策的支持下，进而与经营管理相互结合，切实有效的使房地产行业的具体经营政策和战略决策环境政策互相融合。推出房地产企业的环境考核标准，建立房地产企业环境管理体系，为房地产企业控制管理的决策提供现实依据。表3 企业环境管理体系形成环境管理成果远期目标指导原则与环境准则经营原则审计执行管理指出与现实各部门共享的未来可持续原则包括政府，行业，环境社团，民众等各方充分实现综合的环境目标提高环境道德贯彻可持续发展和生态效率融入企业经营战略的原则公众意识与危机反应生产过程的安全法规雇员健康安全法规产品与职位准则配送制度污染防治法规企业价值有关个人、消费者、产品、服务、行为准则与指导原则等方面的公司价值审计规划：涉及企业经营的标准，相关的政府法规，行业规范等环境健康安全审计的频率与水平建立房地产企业环境管理体系有利于减少污染排放，改进与环境有关的生产设计，提高能源使用效率，提高环境效益。进而活跃房地产经营、节约房地产开发与运行的费用、确保环境质量，使得三者在房地产开发与运行过程中相互统一，最大化的提升企业价值。4.2.3房地产企业环境会计与经营控制管理相结合环境会计在早期重点是财务报表信息披露，属于财务会计科目。随着环境问题的日益严重，使得环境会计的研究从社会责任会计研究脱离出来，并发展为环境审计。其适用领域有：1）唤起人们对环境的认知；2）发展有助于识别会计事项的条例；3）重点放在与环境有关事项的会计处理；4）推进环境会计的发展和实践的应用；5）将环境会计从理论应用于实践和经营决策相结合。环境会计与经营控制管理相结合可分为环境管理会计和环境成本会计两个方面的结合。环境管理会计和环境成本会计与经营决策相结合的内容包括：1）在传统领域对与环境有关的成本和收入进行单独的确认，以提高环境管理会计与经营决策相结合的依据。2）提供财务与非财务的信息系统与控制系统，促进对环境有利的决策，进而促进对企业价值最大化的决策。3）更好的了解环境成本内涵，环境管理的流程以及产品的环境业绩，以便更加准确的计算房地产产品的成本。4）拓展和改进投资评价程序，以考虑潜在的环境影响。5）为房地产企业整体的环境管理体系的建立提供支持。5.以环境因素为导向的决策对房地产企业进行控制管理的意义以环境因素为导向就是充分考虑国家的环境政策因素、消费者的环境思维因素、各个与房地产企业相关企业环境理念因素而进行决策的一种决策思维方式。5.1实现企业价值最大化以环境因素为导向的依据是企业价值最大化原则。企业价值最大化原则是指企业通过合理经营，采取最优的相关政策，在考虑企业自身获利的条件下，不断增加企业财富，是企业长期稳定的发展，并使其总价值最大。采用这种基于环境因素的房地产企业控制管理可以提高企业价值，实现企业价值最大化。5.2实现社会效益最大化现代企业是多边契约关系的总和，企业的生存与发展必须得到其他利益相关者的支持和协作。而以环境为导向就是在考虑利益相关者的利益为基础的条件下来维持并且扩大其企业价值，使得企业价值最大化。这样也有利于实现全社会的社会效益最大化。5.3有益于保护环境因此在现阶段伴随着企业的经营理念的深刻的变革，房地产行业作为企业的耗能大户，有责任也有义务严格依照国家的相关政策性法律法规，转变思路、落实措施，积极的在项目全过程中做到全过程的节能环保工作；全过程采取相关的节能措施，实现低碳工管；承担相关利益者关于环境的基本诉求，为所有的利益团体谋求最大利益。房地产企业作为社会企业公民需要履行自己的基本义务，做到维护项目的环境质量、使用清洁能源、共同应对气候变化和保护物种多样性等等基本的环保要求。参考文献：1蔡绍国建筑工程施工项目质量管理与控制J.经营管理者,2009,(15）2谢文芳建筑工程质量管理探悉J.科技资讯,2007,15） 3RobertPElliott.QualityAssuranceTopManage