房地产销售ppt

第五部分,房地产销售,房地产销售概述,房地产销售,房地产销售流程,迎客,寒暄、入座,借用模型介绍项目,带看样板房,再入座进行实质性谈判,锁定房源销控,论价,逼定并再次确认房源,签单收款送客,了解客户情况，如年龄、职业、家庭状况、现住区域、购买动机和能力、喜好等。,遵守企业规章,销售人员的基本准则,房屋面积计算,房屋建筑面积,建筑面积,使用面积：即房屋户内全部可供使用的面积，按房屋内墙水平投影计算。,结构面积：墙、柱等结构构造面积。,辅助面积：挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。,亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。按房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积计算。,房屋面积计算,:产权主依法拥有房屋所有权的建筑面积，由县级房地产行政主管部门登记确认。:指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。:指房屋底层外墙外围水平面积，包括柱、廊、门、阳台。,共有面积,占地面积,产权面积,为结构牢固的永久性建筑,房屋面积计算原则,层高：房屋上下两层楼面、楼面至地面或楼面至顶面的垂直距离。,1多层住宅各套分摊公共面积分摊系数=共有建筑面积套内面积之和各套分摊面积=各套内建筑面积分摊系数2多功能综合楼各套分摊公共面积总分摊系数=共有建筑面积总建筑面积各功能区分摊面积=各功能区建筑面积总分摊系数各区各套分摊系数=各区分摊面积各区总套内面积各区各套分摊面积=各区各套建筑面积各区各套分摊系数,=总建筑面积套内建筑面积独立销售或出租的地上或地下室面积,共有面积,分摊面积的计算,1某建筑面积为10000m2，各套内面积和为8000m2。现有一套面积为150m2的房子，请问该套房子的分摊面积各为多少？2现有一栋商住楼，总建筑面积为10000m2，其中30%为商业，70%为住宅。根据测量，该商住楼的实用率为75%，现有套商业用房，面积为150m2，请计算该商业用房的分摊公共面积为多少？,37.5m2,50m2,房屋产权登记,房屋总登记房屋初始登记房屋转移登记房屋变更登记房屋他项权利登记房屋注销登记,房地产贷款,1商业商品房贷款（1）贷款对象年满18岁具有完全民事行为能力的当地居民和非当地居民，包括外籍人士。当地注册具备法人资格的企事业单位（2）贷款条件合法稳定的收入和偿还贷款的能力签订预售或买卖合同，或提供产权证已支付购房首期款同意将已购房产抵押，并办理抵押登记和保险,房地产贷款,1商业商品房贷款（3）贷款期限和额度个人贷款期限30年，贷款额不超过房款70%法人贷款期限3年，贷款额不超过房款50%（4）贷款申请所需资料职业和收入证明购房合同或意向书等有关证明材料占房价款30%的首期付款证明及其它材料贷款人户口本、身份证或其它有效居留证件,房地产贷款,2公积金贷款（1）贷款条件具备当地城镇常住户口或有当地居住证；连续缴纳公积金6个月，或累计缴纳2年；合法稳定的收入和偿还贷款的能力；签订预售或买卖合同或有土地证等必要文件；拥有相当于购、建住房一定比例的自筹资金；同意办理房产抵押登记和担保或保险；申请人应为购买或自建住房的产权人或翻建、大修私房的产权人或共有人。,房地产贷款,2公积金贷款（2）最高贷款额度最高贷款成数不超过八成。个人申请最高限额为50万元，家庭为80万元。（3）贷款申请所需资料贷款人户口本、身份证或其它有效居留证件职业和收入证明、单位证明购房合同或意向书等有关证明材料占房价款30%的首期付款证明及其它材料,房地产贷款,3贷款偿还方式（1）到期一次还本付息一年期以内（包括一年）的个人住房贷款多采用此种方式（2）等额本息还款借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和按月等额还款的一种方式。,M每月还款额P贷款额Rm月利率Nm贷款总月数,房地产贷款,3贷款偿还方式（3）等本付息还款（等额本金还款）即贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息的一种还款方式。Pm=P/NmIt=PPm（t1）RmPIt=Pm+It,Pm每月还款额P贷款额Nm贷款总月数Rm月利率It第t月偿还利息额,贷款计算,李某是首次置业者，打算通过商业贷款购买房产，房价为100万元，建筑面积为120平方米。李某按最高限额贷款，期限为20年。当地的贷款年利率为6%。其中1.005240=3.3102若李某选择等额本息还款方式，则他每月需还多少钱，需偿还本息共多少？若李某选择等额本金还款方式，则他第一个月和最后一个月的还款额是多少？,5015元,6416.67元2931.25元,交易税费,营业税契税所得税（企业与个人）印花税预告登记费和他项登记费交易手续费和登记费、工本费贷款手续费、评估费和代理费住宅专项维修资金,房地产销售准备,房地产销售,销售法定资料的准备,1期房销售资料准备（1）土地使用权证,销售法定资料的准备,1期房销售资料准备（2）建设用地规划许可证,销售法定资料的准备,1期房销售资料准备（3）建设工程规划许可证,销售法定资料的准备,1期房销售资料准备（4）施工许可证,销售法定资料的准备,1期房销售资料准备（5）商品房预售许可证,取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证预售人取得营业执照和开发资质证书办理建设工程质量和安全监督手续已确定施工进度和竣工交付日期分摊部分应说明用途、所在楼层及其它情况完成规定投资，土地抵押的需得抵押权人同意,销售法定资料的准备,2现房销售所需资料项目竣工并完成综合验收办理房产初始登记，取得房屋所有权证3二手房销售所需资料房屋所有权证和土地所有权证（或房地产权证）共有房屋要有共有人同意转让的书面证明,销售宣传资料的准备,售楼书平面图册海报和置业锦囊楼盘信息资料,销售文件资料的准备,认购合同商品房买卖合同置业计划书购房须知价目表付款方式面积测算表,配备房地产销售人员,1房地产销售人员必要条件,良好的形象,沟通能力,专业素质,自信渴望成功,勤奋精力充沛,抗压能力,配备房地产销售人员,销售人员所需的专业素质（1）对房地产行业的掌握（2）物业管理及建筑方面的专业知识（3）市场营销理论和销售技巧（4）房地产法律法规,配备房地产销售人员,2房地产销售人员培训（1）专业培训销售项目详情销售及签订合同的程序公司情况介绍（2）综合能力培训敏锐的洞察力社交能力和语言运用的能力良好的品质和礼仪、着装,房地产销售流程,房地产销售,寻找客户,客户哪里来？,房展会,业主介绍,电话,到访现场,促销活动,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,寻找客户,房地产促销,指房地产企业运用一定的手段将特定的房地产项目介绍给消费者，影响并促进消费者购买行为产生的一系列说服性沟通活动。,寻找客户,接听电话1拿起电话2问候3扬长避短，巧妙介绍卖点4设法取得客户相关信息5邀请客户到现场看房，并留下自己的姓名和联系方式6记录客户来电信息,寻找客户,接听电话8接听电话的注意事项（1）充分了解项目情况和广告内容（2）思考客户可能问到的问题，提前做好答案（3）把被动变为主动（4）控制接电话的时间（5）微笑着接听电话（6）语句简短，口齿清晰，间隔适当,现场接待,迎接客户1主动打招呼2询问客户是否已有联系过的销售人员3热情接待，相互介绍，了解客户并辨别真伪4根据实际情况引导客户到洽谈区就坐或开始介绍项目5接待客户以两人为限6保持场地整洁和个人仪表,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,打招呼的最佳时机,勿从后面问候,刚入门,顾客凝视模型时,顾客与你目光相对,顾客目光在搜索,顾客停下脚步时,顾客寻求帮助时,销售培训讲师助理微信Q：2971612902,良好的仪表仪态热情地打招呼微笑，保持目光接触语言简练，表达清晰关注对方语气和眼神关注表情和肢体语言适度称赞,对客户视而不见过分热情打断客户说话滥用专业术语,接触客户,应该,不该,现场接待,介绍项目1借助沙盘介绍项目，突出项目的整体优点2借助户型模型，根据客户有针对性地介绍3带客户参观样板间，并与客户交谈4注意事项把握客户需求和购买力突出项目优势，并结合客户喜好进行介绍找出决策者，与客户建立互信关系,语言明晰，语调明朗观察客户表情语调动作专心聆听，积极回答询问客户的需要进行试探性地推荐培养共鸣感,以貌取人只顾介绍忽略倾听打断客户说话让客户有强迫感,应该,介绍交谈揣摩客户,不该,房地产培训讲师闵新闻助理q：2971612902,谈判,初步洽谈1请客户再次入座，倒茶并做补充介绍2若客户有表示，肯定他的喜好并做详尽说明；若客户未表示，可选择某种户型做试探性介绍3算出客户满意的单元的价格、首付、月还款额及相关税费等信息，解答客户疑问4帮助客户最终锁定心仪单位5制造气氛，强化购买欲望，说服客户下定金,房地产培训讲师闵新闻助理q：2971612902,谈判,初步洽谈6初步洽谈的主要事项安置座位有讲究准备好销售资料和销售工具不做夸大、虚构的介绍，慎做承诺别给客户太多选择判断客户的诚意、购买力和成交概率可向个别意向很强的客户收取小订金,谈判,对暂未成交情况的处理备齐一份资料给客户并重申自己的联系方式将客户送至大门或电梯间可与有成交希望的客户约定再次看房时间分析未成交的原因，提出解决方案并报告主管再次谈判是在客户对物业几乎完全认同下最后谈判。谈判焦点集中在折扣、付款方式、付款时间、按揭等具体事宜上。,填写客户资料登记表1客户联系方式和个人信息2客户对产品的看法和要求3未成交或成交的原因4根据具体情况和成交的可能性，把客户分级销售人员应妥善保管好客户资料登记表，并与主管或销售经理商议应对措施。,房地产培训讲师闵新闻助理小柯q：2971612902,客户来访登记表,客户等级：ABCD,房地产培训讲师闵新闻助理小柯q：2971612902,追踪客户1根据客户登记追踪，把精力放在重点对象上2注意时间间隔和追踪方式的组合3注意话题的引入，勿给客户造成死推的印象4详细记录每一次追踪情况5婉转地请求客户介绍新客户,房地产培训讲师闵新闻助理小柯q：2971612902,成交的征兆1顾客不再提问2专心聆听、沉默少语的客户突然问及付款和其它细节的时候3话题逐渐集中在某一单位4客户不断点头表示同意销售人员5开始关心售后服务6与朋友或其它家人商议,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,强调相关单位的优点强调对方购买的好处让客户相信自己是明智的强调优惠期限强调最近销售好大胆提出成交要求,强迫客户购买喋喋不休地介绍表现出不耐心,说服对方成交,应该,不该,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,结束谈判1保持微笑和真诚，切勿冷落客户2提醒客户带齐物品并送至门口3请他介绍客户售后服务1保持微笑，认真聆听，切勿不理睬客户2表示乐意提供帮助，提出解决方案3熟悉售后相关业务,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,签约,签订定金合同1再次通过销控确认房源2填写定金合同并为客户解释合同条款3再次检查合同内容和购房者资料4收取定金或小定金5合同盖章后将客户联交客户收执6详细告知注意事项和下次签约所需证件7恭送客户至大门外,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,签约,签订定金合同8定金合同注意事项（1）若客户对单位有兴趣或决定购买但未带足资金时，可与客户签订临时合同并收取临时订金（2）临时合同和正式定金合同的时间间隔应尽可能缩短（3）折扣及其他附加条件应报经理同意备案,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,签约,签订定金合同9换户或更名（1）原定金合同作废，需收回（2）定购房屋栏内填写更换后的户别、面积、价格及其他资料（3）空白处注明哪一户（人）换成哪一户（人）（4）补足签约金及其它费用（5）恭送顾客至大门,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,签约,签订购房合同1仔细验对身份证，审核其购房资格2出示商品房合同，并为客户解释合同条款3签订合同后，收取第一期房款并抵扣定金4收回定金合同，交现场经理备案5签订其他合同（物业合同、贷款协议等）6恭送客户至门口7完成备案和贷款手续后，交一份合同给客户,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,签约,签订购房合同8注意事项（1）准备好签约资料，考虑可能发生的问题与解决方案（2）认真核实签约代理人的身份和资格（3）签约后尽快办理登记备案手续（4）签约时出现自己无法解决的状况，需汇报现场经理；若无法当场解决，应与客户再约签约时间（5）签约后仍应与客户保持接触,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,签约,退房1了解客户退房原因，尽可能挽留客户2报现场经理确认3收回作废合同，交公司留档备案4结清相关款项5将客户送至大门并婉转地请求其介绍新客户,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,入住流程,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,所需提交的资料,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,房地产销售技巧,房地产销售,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,别给客户太多选择，也别让他想太久欲擒故纵与紧迫盯人根据具体情况控制洽谈时间避重就轻擒贼擒王制造抢购局面，适度恐吓客户与其它项目对比，采用差额战术注意座位的安排借用权威，运用丰富的知识说服客户避免不愉快的中断，不要与客户辩论,谈判三十六计,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,他们真的不想买吗,小陈是某楼盘的销售人员，今天她接待了两个客人：小陈：您好！有什么可以帮忙吗？A客户：你不用理我，我随便看看。B客户：请问你们楼盘的均价是多少啊？小陈：我们的均价大约是两万左右？B客户：这么贵，那我不买了。,想自己先了解项目的情况；确实无力购买；希望获得价格的优惠；希望建立谈判优势；,拒绝的原因：,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,理智型,喋喋不休型,感情型,盛气凌人型,沉默寡言型,犹豫不决型,迷信型,消费者的类型,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,客户最关心的利益点,项目的整体形象,人际关系网,便利的设施,优惠与增值,安心安全感,优质的服务,成功的感觉,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,提出客户可获得的利益告诉客户有用的信息协助客户解决问题请教客户,保值增值生活便利良好的居住品质安全保障显要的社会地位,吸引客户注意,销售的策略,打动客户,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,销售策略,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,销售问题巧处理,杀价和赠送,客户未带齐定金,重复销售,付款期限和前期款过重,客户的孩子,退房,样板间的设备,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,房地产销售礼仪,房地产销售,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,握手（1）谁先伸手的讲究（2）力度、时间都应适当（3）不带手套握手，不左右摇晃，不交叉握手（4）握手的标准动作双目注视对方，上身轻微，双足立正，伸出右手，快步走至受礼者一步，四指并拢，拇指张开。致意,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,站坐行（1）挺胸抬头收腹，肩手自然垂落，也可在腹部把一只手压在另一只手上。（2）轻缓地走至座位前，轻稳地坐下，头正目平，双腿自然弯曲，双手相交放在腿上。两膝间的距离，男生松开一拳为宜，女生则不分。（3）上身不动，两肩不摇，两臂自然摆动，两腿直而不僵，步幅适中，双脚落地一条线。,站如松，坐如钟，行如风,坐姿也能决定成败,范蓓蓓是应届大学生。有一次，她与她得同学同时获得了一次面试机会。满心欢喜的她穿着一套休闲服和靴子就去了，而她同学则是一身职业套裙，还化了点淡妆。面试官让她们坐下，她就很放松地坐在椅子上，也没有注意到姿势。而她同学则一直站着，等面试官坐下自己才就座。结果，她同学被录用了，而她没有进入下一轮面试。,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,如何微笑面容和祥，嘴角微微上翘，露出上齿的六颗牙齿。注意要保持牙齿的清洁以表示尊重。交换名片名片是一种社交或商务场合中常用的卡片，上面除印有使用人的姓名、地址、电话、邮箱外，还包括使用人的单位、部门、职务或职称。名片一般规格未69cm，男士名片可稍窄长，女士名片可略小些。,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,介绍引导顾客（1）行路（2）乘坐电梯（3）观看乘车的礼仪拜访他人,房地产培训讲师助理小柯Q:2971612902,交谈1以适度的寒暄开始2真诚、坦率，不夸夸奇谈，不乱恭维3正确地注视对方4寻找合适的话题或交谈方式5三思而后言，宽容对方的无理6配合适度