青岛国际会展中心项目专题论证报告.doc

青岛国际会展中心专题论证报告摘要从2011年3月开始深圳新摩尔商业管理公司高度重视火车站西侧C34地块的使用用途和开发方向论证，首先我们将考察2007年考察美国拉斯维加斯娱乐业和会展业的实际情况以及新加坡会展业会展发展的经验与青岛会展业的进行比较分析，明确青岛随着国际化程度的加深，青岛会展行业具有巨大的发展潜力，青岛有条件成为东北亚的重要会展城市。鉴于青岛在崂山和即墨都建设了大型会展中心，我们通过实地考察济南和大连、烟台等城市的会展中心选址，认为青岛火车北站和未来青岛半岛国际机场建设等基础设施的完善，李沧具备发展交通枢纽型会展中心的条件。从李沧区的产业规划来看，李沧区商业物业开发体量位于全市第一的位置，商贸发展客观上需要会展中心拉动，青岛交通商务区的发展也需要发展会展中心。如果市政府同意我们建设会展中心，也需要和现有的崂山会展中心等形成功能互补，共同拓展国内外市场，不能简单在现有会展内容上进行恶性竞争。由于青岛市政府对发展会展具有统一的考虑，各个区都在争取发展会展业，因此，李沧区需要听取市政府的规划决策思路。本项目论证思路上首先在发展会展中心上进行了两种方案的比较分析，一种是较大规模的8-10万平方米会展中心规模，另外一种是6万平方米的中等规模会展中心，本报告第七部分对地块的地价潜力进行了财务分析。此外，我们也考虑了不做会展中心的替代方案，我们建议以五星酒店和国际会议中心以及专业服饰品牌展示中心等起到部分会展中心的作用，充分发展好C34地块的区位优势，建设五星酒店和国际会议、写字楼公寓和服饰批发展示中心综合体，引进大型投资商开发本项目，从青岛北站土地一级开发角度分析，建设酒店和服饰品牌展示中心综合体方案的土地出让金比建设大型会展中心的方案更高。目 录第一部分：国际会展业的发展历程及未来趋势判断(一)国际会展业发展历程及未来发展趋势分析(二)影响会展业发展的必备要素和增值要素分析(三)国际会展业发展模式及特点第二部分：国内外部分城市会展中心物业发展情况分析(一) 德国法兰克福高铁和会展双核发展案例 (二) 新加坡会展中心附近物业发展情况分析 (三)香港会展中心附近物业发展情况分析(四)北京会展中心附近物业发展情况分析(五)上海会展中心附近物业发展情况分析(六)广州会展中心附近物业发展情况分析第三部分：青岛市及周边城市会展业的市场研究(一)关于山东会展经济的介绍(二)青岛国际会展中心介绍(三)济南国际会展中心 (四)山东省主要城市会展业市场研究小结第四部分：青岛交通商务区建设会展中心的必要性(一)青岛交通商务区建设会展中心的意义(二)青岛交通商务区建设会展中心的作用第五部分：李沧区会展中心发展的可行性及发展模式分析(一)李沧区发展会展业的基础和增值潜力(二)李沧区会展中心的发展方向的研判(三)李沧区会展中心未来发展模式的选择第六部分：李沧区会展中心的功能定位及规划设计要求(一)李沧区会展中心的总体发展目标及思路(二)李沧区会展中心整体功能定位第七部分 李沧区会展中心地块不同方案的规划定位与财务分析 第八部分项目风险预测与替代方案等应对措施 第九部分 项目研究结论与建议 第一部分：国际会展业的发展历程及未来趋势判断会展业指通过举办各种形式的会议、博览会、展览会而获取经济效益的一种行业，其产品在国际上统称为“MICE”,即Meeting、Incentive、Convention and Exhibition，具体包括大型会议、交易会、展览会、博览会、体育运动会和节庆活动等。(一)国际会展业发展历程及未来发展趋势分析纵观全球会展业的发展历程，随着会展业的逐渐成熟，及其对所在城市发展带动能力的逐渐提升，会展业呈现出一个“单一会展展会联动会展经济区”的发展趋势。1、单一会展在这一阶段，展会只是为了展示成果、交易促进、招商引资等单一目的所举办，展会对举办城市能够起到一定的产业带动和城市知名度提升的作用，但由于展会的功能单一，其与所在城市之间的经济及社会发展之间的关联性较小，导致会展的真正价值未得到充分体现，会展对举办城市的整体发展的带动作用较小。单一展会阶段，是所有会展业发展过程中的必需经过的阶段，如我国改革开放早期的以宣传、推介某一行业的成果、成就类展会，计划经济时期的全国性订货会、交易会，以及以洽谈招商引资、经贸合作、出口成交为目的地方政府主导型综合性展会均属于单一展会阶段。国外很多城市以及国内部分城市的会展业已经度过了这个阶段，并经过这一阶段的积淀，成功向更高级的发展阶段进行转型。2、展会联动展会联动，是在单一会展的基础上发展而来的。在这一阶段，会展业更加强调与相关产业的互动发展，以及展会的品牌意识和会展对举办城市的影响，尤其是会展业对当地经济和社会的双重带动功能得到了更大地发挥，推动了诸多城市的发展。国际国内很多城市都处于这一发展阶段，如德国汉堡、美国巴尔的摩以及国内的北京、上海和广州。德国汉堡是典型展会联动的体现。汉堡市位于不莱梅东北部易北河岸，是世界大港，被誉为德国通往世界的大门。汉堡市的电子、造船、冶金、机械和石化能源工业发达，且是德国重要铁路枢纽和航空站。与德国很多城市一样，汉堡的会展业也相当发达，且会展主题以海洋工业、再生能源和航空业为主，著名的展览有汉堡国际船舶制造、船舶机械和技术博览会(SMM)、汉堡国际船艇展览会 (hanseboot)、国际风能展(WindEnergy)和氢燃料电池博览会 (H2Expo)等。可见，汉堡的会展业充分发挥了当地造船、机械和能源的产业优势，实现了会展与相关产业的联动发展。3、会展经济区经过多年的发展，目前会展正在呈现出一种能够做大做强会展业自身、整合相关产业资源以发挥会展业的产业带动功能和促进居民消费能力的空间集聚形态会展经济区。会展经济区是指以会展业为核心，以会展场馆和相关设施为依托，配套功能完善、自然环境优越、创新能力持久，具备推动区域间会展及相关产业联动发展、激发和满足消费者多元化消费需求能力的综合性功能区。在这一阶段，会展已经不再单纯、狭义的理解为会议和展览，而是一个集会议、展览展示、旅游度假、休闲娱乐等多功能为一体的综合载体，需要更大的空间区域、更完善的配套服务和更广泛的产业协作。目前，国际上很多城市的会展形态正在朝会展经济区转型，并有多个成功案例，如：拉斯维加斯、新加坡等。虽然国内多个省市和区域已经提出了建设会展经济区(带)的构想，如环渤海、长三角和珠三角等区域，但现阶段还并未有城市或区域真正实现了这一目标。4、会展经济区是会展业发展的重要方向之一随着会展业的发展，会展场馆已经不限于单一的展览展示的功能，而被不断赋予更加丰富的内涵，产业带动、消费促进和休闲娱乐等功能不断增强，更在逐渐成为一个持续吸引力非常强的综合性设施和区域会展经济区，为当地带来了庞大的人流、物流、资金流和信息流，极大的促进了经济和社会发展。这种区域虽然在国内尚未有地方真正做到，但已经成为会展业的重要发展趋势和方向。(二)影响会展业发展的必备要素和增值要素分析会展业成功发展的城市很多，将这些会展城市进行对比分析，发现有多种因素影响会展业的发展。通过归纳总结全球会展业发展的经验和具体案例，将这些要素总结后划分为两类：即基本要素和增值要素。表2-1 会展业发展的影响因素基本要素指会展业发展必不可少的要素，增值要素指有利于会展业加速发展或提升地区会展业发展潜力的要素。对某一城市或地区而言，基本要素是发展会展业的必备条件，如果不具备这些基本要素，该城市或地区会展业发展成功的可能性极小。然而，具备了基本要素只是说明具备了展览展示的基本功能，并不意味着会展业就必然能成功，如何形成自身独特优势、具备了持续发展的能力才是会展业成功的关键，而这些优势和能力就是促进会展业发展的增值要素。拉斯维加斯MGM大酒店拉斯维加斯是美国四大展览中心城市之一(其它3个展览中心分别是亚特兰大、芝加哥、达拉斯)，目前有大小展览场所1000多个，每年举办2000多场专业性会展，约有500多万厂商参展，数千万厂家和专业人士进场参观和洽谈。如表2-2所示，拉市发展会展业的基本要素齐全，并具备了多项增值要素。拉市发达的博采业和娱乐业使其成为全球最著名的旅游胜地，且其融会展、餐饮、宾馆、娱乐、大卖场、旅游观光等不同的业态于一体的功能设计，更加方便了办展人员和参展人员的参展与消费，对全球组展商、参展商和普通消费者形成了持续的吸引力。正是凭借这两点独特的增值要素，拉斯维加斯已经成为当前国际上最著名的会展中心城市之一。表2-2 拉斯维加斯会展业影响因素分析(三)国际会展业发展模式及特点如上所述，促进会展业发展的增值要素有很多，然而能够拥有全部增值要素的城市是少见的。因此，如何充分用好各自所具备的增值要素，便成为各城市会展业发展的关键之处。纵观全球会展业和会展城市的发展历程，从利用自身独特的增值要素的角度出发，将会展业归纳总结为四种发展模式，分别是产地型、市场型、飞地型和综合型。这四种发展模式有一定的共同之处，但也对应着各自独特的发展条件和需求。表2-2 会展业发展模式及主要特征1、产地型产地型指由于城市某类或几类产业非常发达，形成了具有较大规模的产业集群，从而产生对该类产品的经贸洽谈、展览展示和宣传销售平台的强烈要求，由此而发展起来的以该类产品为主的会展业。典型的例子如底特律汽车展，由于聚集了美国福特、克来斯勒和通用三大汽车公司，使底特律成为了名副其实的汽车城，本地汽车公司开发市场和提升名气的需要使底特律汽车展应运而生。其他的例子如汉堡的船舶机械和技术博览会、科隆的五金刀具展、温州的国际皮革展、义乌的国际小商品博览会等。2、市场型市场型指由于城市较高的发展水平、较多的人口数量等因素使该城市形成了较大的消费规模和较高的消费水平，迫切需要一个平台去了解相关产品的综合信息为产品的购买作决策依据，由此引致会展业的发展即为市场型模式，香港地区的很多展会均属于这一类型。香港拥有良好的区位，交通便利，且其自由港的地位和发达的金融、旅游等服务业更是方便了全球的消费者(尤其是中国大陆的消费者)前来参展和消费。因此，香港的展会很多都是面向大陆的庞大消费市场，如香港流行钟表及配件展、香港珠宝展、香港礼品展等国际著名展会。3、飞地型飞地型指会展发达城市既无主导产业优势，也无市场规模优势，但其会展业依然相当发达，此类称为飞地型模式。在这种模式下，由于缺乏产业支撑和市场需求，政府的支持就显得更加重要。只有政府从资金、服务、配套行业等各方面对会展业及相关企业提供扶持和帮助，才能实现飞地型会展模式的发展。该模式以美国巴尔的摩市会展业的发展最具有代表性，美国巴尔的摩市在20世纪70年代以前是个以伐木工业为主的城市，70年代由于资源、环境等一系列问题，市政府决定开展城市转型，并选择以会展为主要发展方向。为了吸引更多的人前来办展参展，巴尔的摩市政府出面以一美元的价格把最好的一块地卖给了希尔顿酒店，再以一美元把另外一块地卖给了君悦酒店，条件是酒店用来举办会议的场所要足够大，同时酒店以30年每年20%的营业额偿还土地使用金。同时，巴尔的摩市政府不断加强市政、交通等基础设施建设，并且大力发展物流、旅游等与会展相关的产业打造了良好的会展业发展环境，并成功地实现了筑巢引凤的目的，会展业蓬勃发展，各地来参会参展的人员应接不暇，巴尔的摩市也顺利地实现了产业转型，成为全球著名的会展之都和旅游胜地。4、综合型综合型指在城市的产业发展、市场需求以及区位、交通、基础设施以及政策支持等有利条件的综合因素影响下，城市的会展业得到迅速发展。以新加坡会展业的发展为例，新加坡总人口达到400多万，生物医药、电子信息、物流、金融、旅游等产业发达;新加坡所处的地理位置是世界的十字路口之一，直飞伦敦和东京均只需6个小时左右，到纽约也只要约18个小时;岛内环境优美且旅游资源丰富，酒店、宾馆等设施齐全;同时，新加坡政府对会展业大力支持，不仅对外来办展的企业有条件地给予赞助，而且政府还免费为会展活动的主办者提供多项类型的服务，通过行销、产品开发、渠道拓展等方式协助活动的策划、宣传、组织、协调，以保证会展业的不断发展。众多条件的综合使得新加坡发展成为世界会展业最发达的地区之一。综上所述，国际会展业经过了多年的发展,走过了多个阶段。随着会展业的产业带动、消费促进和休闲娱乐等功能的不断增强，其正在逐渐成为一个持续吸引力非常强的综合性设施和区域会展经济区，这也是未来青岛市会展业发展的方向之一。国际成功的会展业发展实例有很多，通过归纳总结，寻找到影响会展业发展的因素和国际会展业的发展模式，为青岛市寻找自身优势、明确发展道路奠定了基础。 第二部分：国内外部分会展中心附近物业发展情况分析(一)德国法兰克福高铁与会展业双引擎发展的典型ICE (德国高铁)早在1980年代已经涵盖主要大城外还跨越邻近国家;法兰克福中央车站的改建规划将铁路运行系统移至地下，在火车站原有的空地上将形成138公顷的再发展空间。法兰克福位于欧洲中心点，中央车站成为ICE连结欧洲各国的大型国际车站，从这里伸出多条主干线路通往德国各大中城市，由此大大加强了法兰克福中央车站作为“欧洲中转站”的区域辐射能力。法兰克福高铁站和会展中心大厦法兰克福项目规划以公共服务配套会展中心及高铁车站改建作为双启动引擎，会展周边的服务产业链作为辅助引擎，最后派生出居住属性，区域的发展态势初步显现。会展中心与高铁车站的双驱动模式，需要政府前期大量的资金投入和引导性的政策支持，需要强势的政府支撑和长时期的悉心培育(法兰克福会展中心规划进展较为缓慢)，适合政府目的性非常强烈的片区开发。法兰克福展览中心是世界第三大展场，由10个展览厅组成，占地面积47万平方米。室内展场32.1万平方米，室外展厅90000平方米。每年，这里举办50多个展览会，其中汽车展、春秋两季消费品展都是世界同类展中最大的。法兰克福国际会展中心大厦在1996年商业银行大厦(Commerzbank)建成之前，这座256米高的国际会展中心大楼曾是欧洲最高的楼宇。它由德裔美国籍建筑师赫尔穆特雅恩(HeImut Jahn)设计、并于1990年建成。大楼的外形好似一支巨型铅笔耸立在那儿。法兰克福位于美因河右岸，临近美因河与莱茵河的交汇点，坐落在陶努斯群山南面的大平原上。市中心和内城在美因河北岸，美因河上众多的桥梁把内城与近郊萨克森豪森地区连接在一起。从世界各地到德国的游客，十有八九都从法兰克福机场入境。它是欧洲重要的国际金融中心，是德国商业和制造业的中心。法兰克福还是国际展览中心和国际会议中心，每年至少有5万个会议在这里召开。它也是世界图书业的中心，世界最大规模的书展在此举行。法兰克福是德国第五大城市，始建于公元794年，充满了多元化的魅力。法兰克福不仅是德国金融业和高科技业的象征，还是欧洲货币机构汇聚之地，这里拥有400多家银行、770家保险公司以及无以计数的广告公司。这里还有德意志中央银行和欧洲第三大证券交易所。法兰克福除了是金融中心，更是德国文化重镇，大文豪歌德(Goethe)，以及安妮日记的作者安妮.法兰克(Anne Frank)，都出身于此。从十六世纪开始，这里被指定为选举罗马皇帝和加冕的场所，也开始了欧陆文化中心的地位。德国法兰克福与青岛城市的比较分析通过和德国法兰克福的比较分析，我们可以看到青岛在会展发展方面具有较大潜力。(二)新加坡会展中心附近物业发展情况分析1、新加坡会展中心基本概况：新加坡国际会议展览中心(The Singapore International convention & Exhibition)新加坡国际会议展览中心位于TAFFLES BOULEVARD 路一号。它是亚太地区最大的会议展览中心之一，是新加坡最大的标志性综合物业SENTEC CITY的重要组成部分。新加坡国际会议展览中心总建筑面积为100,000平方米，由六层楼组成。地处商务中心，完善的室内配套生活设施和专业的服务队伍，新加坡国际会议展览中心可以提供优良的会见、会议、展览、宴会场所。它主要包括： 12,000平方米会议大厅、12,000平方米展览大厅、31个可满足10人至400人会议的会议厅、可容纳596人的大礼堂、可容纳1,800人的多功能舞场它主要的业务为： 物业管理，即对会议展览厅、会客室、中央大厅、美术馆、餐厅和其他附属设施的租赁和开办业务; 承办专业展览和及提供会议场所;组织商展、博览会;组织音乐会和各类活动; 承办其他非会议及展览的如宴会、开幕仪式等重大事件。国际贸易展览中心(world Trade Centre Exhibition Comples)国际贸易展览中心位于MARITIME SPUARE。城市发展委员会已同意将其改建为港前商务休闲活动中心，名为HARBOURFRONT。它包括展览中心、会议中心、海滨娱乐场和海滨场馆。展览中心的展览面积为24,000平方米，是亚洲最大的展览馆之一，每年有超过120场次的展览在这里举行。该展览中心可举办各种展览，为能满足这些不同的展览需要，该展览中心提供各类展场：24,000平方米的空调展厅，2,300平方米的室外展厅和可为海上展览准备的300米泊位;可举办会议、音乐会、宴会和运动会的海滨展场;多于2,000个的停车位;参展商在展会期间还可使用中心的配套设施，会议中心位于国际贸易中心主楼，包括两层，已重新装修。通过其完善的设施，其可满足不同会议、音乐会和婚礼的需要。主要包括：可举办国际会议和展览的海滨展场;可举行中等规模会议的礼堂;可举行小型会议和进修班的海滨套房、会议厅和讨论间。海滨娱乐场是新加坡唯一一个能容纳5,000人集会馆。该展场有一可移动舞台，可根据不同的需要改变形态，并设有全自动可收缩、可移动可容纳5,000人的座位系统，是一个良好的现场音乐会、舞台剧、国际选美表演、晚宴及运动会。海滨场馆是1995年7月建成的与展览中心相连的会馆设施。由三个场馆组成，每个场馆面积为135平方米，高6米。整个场馆可容纳400人。各展馆均配有可拆隔音板、会议座位、舞台和放映系统，以满足各种大小会议的要求。SINGAPORE EXPOSINGAPORE EXPO位于新加坡西部，临近高速公路及公共交通系统，地铁站就在门前(到2002年，将会有直接通往机场的道路)，是当地最大的展览中心。有建筑面积60,000平方米的无柱展馆。在二期工程后将会有增加另外40,000平方米的展场。整个展览中心的功能性很强，包括：室内60,000平方米展场;25,000平方米户外展场;可随意拆分成6个100100M的独立场馆，每个展馆都有自己的会议室、餐厅和足够的储藏间;可容纳1,100人的会议厅、可容纳2,000辆车的停车场等。其配套服务包括：餐厅，商务中心，完善的通讯设施以及高效的交通管理系统等。2、会展中心的周边物业分析：World Trade Centre Exhibition Complex 位于新加坡南部，沿海。周边属于区，没有什么建筑。Singapore Expo 位于新加坡西部，其主要展品为机，而且，在在进行飞机展览时，还会有飞行表演。固其周边没有什么物业。唯一处于较繁华地域的展馆就是The Singapore International Convention & Exhibition。处于经济繁荣区，由四栋写字楼和一栋主楼组成。连接这五栋建筑的是一三层购物中心。其周边还布置有若干写字楼和宾馆。(三)香港会展中心附近物业发展情况分析1、香港会展中心基本概况：香港会议展览中心位于香港之商业中心湾仔区。会展中心附瞰维多利亚港，连接有盖行人天桥通往比邻的豪华酒店，如君悦酒店和万丽海景酒店。交通便利，有地下铁、机场穿梭巴士、市区巴士、渡海小轮等。银行、附近亦有邮局、购物商场及娱乐场所。香港会议展览中心于1988年开幕;而耗资48亿港元(6亿2千万美元)的扩建部分亦于1997年落成。扩建部分的总面积较原有中心增加逾一倍，扩建后的会展中心成为全球其中一间最独特和最具规模的世界级会议及展览场馆。香港国际会议展览中心为亚洲第二大的会议展览场馆，包括一栋有600多个房间的超级豪华酒店，一栋有900多个房间的四星级旅游酒店，一座37层高、57000平方米的甲级写字楼，一座有800个住宅单元的高层高级公寓和一个会展综合体。会议展览综合体共六层，分设于3层的3个展览大厅，可提供2万8千平方米展览面积。另外还有若干小型展览厅。大型会议厅可容纳4500人，共有3000平方米的若干大型会议室以及供客商使用的国际商务中心，此外还设有全海景餐厅、咖啡厅及人工园林等设施。地下停车场、卸货区、坡道及车辆调度区，可同时停放157辆大型货车及客货车。有多座加顶盖的行人天桥连接湾仔地铁站，其造型如海鹰从水面展翅高飞，表现力量与对称美。这座宏伟的建筑将象征香港作为亚洲商业中心的未来地位，并将成为香港极具特殊的较老建筑。2、香港会展中心周边物业情况分析：香港会展中心 位于湾仔区，自身已包含展览、办公、公寓、餐饮等各种功能，包括两座酒店、一座写字楼、一座高层公寓和一个会展综合体。其周边物业以写字楼为主，而且集中了比较多的甲级商厦，其中主要包括新鸿基中心、鹰君、海港中心和中环广场等。在这几栋知名写字楼里，除了鹰君中心外，其他几座均属新鸿基集团之名下物业或投资兴建。该地段的写字楼租金为$2530元/平方尺/月，新鸿基集团总部设于新鸿基中心，而这些写字楼的租户亦以本地大知名集团和外资公司为主，入住率平均达90%以上。会展中心周边物业以甲级商厦为主，其中有中环广场、新鸿基中心、香港鹰君、海港中心等。分析其建筑特色分别为：中环广场：从九龙望香港湾仔，中环广场以373.9米的高度，昂然耸立。大厦除写字楼外，还设有泳池和专用会所，以及一应俱全的康乐和聚会设施。塔楼外表用玻璃幕墙装修，基本使用金、银两色，金色为主居中，两边为银色，立面线条的垂直划分和简洁图案，配上顶部轻盈、匀称、有力的尖塔，更显出整个造型稳重和典雅的气质。大堂占有面积4500平方米，空间高25米，宽敞宏伟，大量石材装修以金黄色为主，绿色为辅，加上花草树木和艺术品的衬托配合，更显高贵清新。综观整个大厦造型构图，可明显看到它所采用的基座、楼身和顶部三段式划分古典手法，无论是整体的把握或细部的出来，都显得严谨老练，立面色彩和调遣和夜间灯光的渲染，都令它活跃多彩，流露着强烈的时代气息。鹰君、海港中心：座落于港岛湾仔海旁繁华的商业区，面临海湾，与商业中心连成一气，又与九龙半岛的商业区遥相呼应。它是双塔式的典型建筑设计，由两座37层高的写字楼大厦组成。双塔的流线型外貌，披上银色反光玻璃幕墙，再现以古铜色铝框，互相辉映。宽阔有盖的人行道环绕着一层四周，为商业中心提供了一个全天候的商场及写字楼入口。除了二层地库外平台上端的停车场，可容车600辆，平台底部三层商场，设有酒楼、服装店、家私店及小型电影院，二层的外围亦绕以人行天桥，为商场吸引不少外来的顾客。写字楼各层采用了无柱设计，使宽敞的楼面以便分隔。整座建筑采用了节省能源的设计，反光外墙，减低了阳光热量的渗透，冷气系统与建筑物内的自动控制和测试电脑系统相连接，尽量减低能源消耗。同时提供了一个舒适的空调环境。写字楼各层天花板，采用了隔音顶棚，以提供合乎国际水准的工作环境。新鸿基中心：于湾仔高士打道海旁，连地库在内共有51层1的商业大厦，地下至三层为商场，三、四楼酒楼餐厅，以上各层全部为写字楼。该中心之建筑设计实用与美感兼顾，其特色之一是位于平台上一间酒楼餐厅，楼面面积逾4650平方米，观众可在阁楼俯览大堂表演台，餐厅各层可透过茶色玻璃幕墙，远眺海港风光。(四)北京会展中心附近物业发展情况分析1、北京中国国际贸易中心会展中心基本概况：中国国际贸易中心(以下简称“国贸中心”)是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，也是仅次于纽约世贸中心的世界第二大世贸中心。国贸中心地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积达56万平方米，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。国贸中心始建于1985年8月，90年8月30日全面开业。自开业以来，国贸中心已成功举办了各种国内、国际性展览、博览会近400个，每年举行各种国际、国内会议、活动4700多场，其中中外部长级以上贵宾出席的高规格、高档次的政务、商务活动四、五百次。2、北京会展中心周边的物业情况分析：中国国际贸易中心 处于建国门外大街，其本身就集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体。而邻近其周边的物业以写字楼和酒店为主，构成北京城内的中央商务区。典型写字楼主要包括嘉里中心、国际大厦、航华科贸中心、东海中心、华彬国际大厦等。其租金从$2840元/平方米/月不等，而且入住率普遍高达90%以上，入住客户以外资、国内的大型知名公司为主。至于 国贸中心 周边的住宅项目，离国贸中心相对比较远，且以公寓为主，包括有现代城、阳光100国际公寓、世贸国际公寓、盛世嘉园、光华欣居、新城国际等。受中央商务区的影响，该区楼盘以外销为主，且楼价较高，普遍在9000元/平方米以上。其中最为著名的项目是现代城和阳光100国际公寓，这两个楼盘的成功，除了其本身有前卫优秀的设计外，更在于其善于进行概念炒作，以进一步提高自身的档次和名声，从而达到带动租售业绩的目的。以下选取国贸中心周边较具特色的住宅如SOHO现代城和阳光100国际公寓，分析其建筑特色：SOHO现代城：SOHO现代城的建筑理念是充分人性化，将人的生活空间分为私人空间和社交空间，户型以复式为主，面积在150300平方米，楼下宽敞的大厅可以作为办公区和会客区，楼上是居住区，各自独立，互不干扰。建筑风格上采用现代主义简直奉行的极少主义原则，不论建筑外观，结构设置，空间布局还是装饰装修都力求简洁明了，整体风格纯净、简洁、典雅。 阳光100公寓：分二期建设，一期工程包括两栋34层100米高的枫叶形塔楼，二期工程由三栋28层的塔楼和813层的板楼组成。公寓区中央是中心公园，四周走廊将花园分成里外两个花园区，外部花园用于休闲，内部花园包括玻璃四季花房和温泉游泳池。整个公寓区是用现代手法来表现北京城及紫禁城的传统建筑风格，塔楼的设计包括了方板条形或紧条形，每幢塔楼都有独特的色彩，包括阳光中的红、黄、橙，窗户的表现是自由的组合形式，与别的住宅楼相比，其建筑风格更具个性化和识别化。(五)上海会展中心附近物业发展情况分析1、上海会展中心基本概况：(1)、上海国际会展中心基本概况：上海国际会议中心 位于东方明珠塔西南方，沿浦东滨江大道与外滩隔江相望。它的南侧以大面积的绿地广场为依托，组成陆家嘴地区一道著名的景观。会议中心占地4.5万平方米，其中主楼1.6万平方米，绿地3万平方米，建筑总面积达11万平方米。其中地上面积近73,000平方米、地下面积3.7万平方米，整个项目由以下几个部分组成：现代化的会议场馆，有4,300平方米的多功能厅(宴会可容纳3000人，会议可容纳4,000人，可兼作展厅)和2,500平方米的新闻中心(暨展厅)各一个、国际会议厅一个、200人会议厅两个、100人、50人等各种规格的会场近20个。宾馆客房，有总统套房、商务套房、标准间共259余套;高级的餐饮设施，有中、西餐厅、特色餐厅、咖啡厅等;休闲场所有夜总会、歌舞厅、健身房、游泳池、保龄球、桌球、桑拿、商场等;地下停车场有车位600余个。(2) 会展中心周边物业情况分析上海国际会议中心位于东方明珠电视塔西南方，由于紧邻陆家嘴金融区，因此其周边物业主要是甲级写字楼，包括金茂大厦、世界广场、时代广场、森茂国际大厦、招商局大厦、浦项广场、金穗大厦等。陆家嘴既是上海的商务热点区域，也是世界知名的金融贸易区，根据府规划，区域内金融、商贸、办公占75%，商场占16%，文化娱乐占2.4%，住宅占6.6%，陆家嘴现已初步形成金融、市场、商旅、会展、房产等五大主要“功能板块”。该区写字楼以租赁为主，平均租金大约在0.6美元/M2/月，而如金贸大厦和森茂国际大厦这两幢顶级写字楼，其月租更高达1.3和1.65美元/平方米，该区的写字楼入住率平均达到80%以上。而从进入陆家嘴区域内写字楼的客户来看，主要是国内外的金融、贸易类企业和公司，目前各类中外金融机构已逾87家，它们与越来越多的证券公司、外资财务公司、投资信托公司、保险公司等构成较完善的金融体系。同时，上海证券交易所、上海房地产交易中心、上海期货交易所、上海人才交易市场、上海产权交易所和上海钻石所等6大国家要素市场已汇集于此，初步确立陆家嘴要素市场配置中心的地位。住宅在国际会议中心周边并不集中，且相距也较远，包括艺术传家堡、菊园、金顶公寓、仁恒滨江园等。这些楼盘大多是已建成23年以上，其销售受国际会议中心的影响并不大，反而得益于陆家嘴金融区的成熟商务氛围，因此其不仅售价高，而且亦有相当不错的销售业绩。销售率普遍在85%以上，买家以国内人士且是白领为主。会议中心周边建筑的造型设计大都充分考虑城市空间形态及其周围环境，从而突出地域文化与时代感相结合的特点。以下选取金茂大厦和上海招商大厦分析其建筑特色。金茂大厦位于上海国际会议展览中心的东南面，楼高88层，平面采用1.5国际标准设计模数，便于周边的办公区灵活地设置隔墙，办公楼采用当今世界上的最新技术，创造一个现代化、可满足用户各种需求的办公平面。大厦以中国塔的形象为起点，是一个具有强烈时代感与地方特色的塔式建筑，大厦塔按双轴对称，柔和的阶梯状造型以逐渐明快的节奏向上内收伸展，到达非凡的塔尖。大厦外墙由玻璃和不锈钢组成，商场玻璃穹顶，名贵的花岗岩铺砌的平台，高级地毯，桃木装修、云石地板。另外在现代的设计中，也渗入了园林的景致，让大厦散发宁静，自然气息，高贵中亦显不落俗套。上海招商大厦位于陆家嘴金融中心地带，是集办公、银行、商业、娱乐于一身的综合性现代化大楼。楼高38层，总高度为140米，它的建筑形式是从上海的城市文脉出发，追求时代精神。大厦主楼塔身形象稳重挺拔，神似雨后春笋，节节上升，隐喻大厦用户事业一日千里，灿烂辉煌。(3)上海新国际博览中心基本概况：上海新国际博览中心位于浦东花木路，它邻近地铁二号线，总建筑面积约20万平方米，计划分三期建设，于2010年全部建设完成。(4)上海新国际博览中心会展中心周边物业情况分析：上海新国际博览中心地处浦东世纪公园东南方，该区域正处于发展阶段，目前缺乏各类配套设施。据了解，该区将是浦东未来重点发展的会展板块，周边物业将包括有写字楼、住宅和酒店等。目前新博览中心的周边物业以住宅、别墅、公寓为主，且集中于新博览中心的西南面，均具小区规模，档次高，低容积率，包括万邦都市花园、环龙新纪园、绿缘公寓等。这区的楼盘均价一般在4,500元/平方米，客户以白领阶层为主要对象。值得一提的是，在新博览中心的附近有两个大型的外销高档楼盘四季雅苑和汤臣高尔夫花园，两者均以别墅为主，区内也包括一部分公寓，以出租为主，面向对象主要是来沪投资的外商、外资企业，其出租率均高达90%以上。博览中心周边物业规划水平较高，环境空间感及生活氛围的营造佳，并能充分体现人性为主的生态自然空间。以下选取汤臣高尔夫花园、四季雅苑和万邦都市花园分析其建筑特色。汤臣高尔夫花园：邻近地铁2号线龙阳路站，位于上海新博览中心以东，花园规划是以东北角一座对称布置的联体住宅作为小区标志性建筑，中间是四层高穹顶通道，向西品字型分布七个双联体公寓，建筑之间栋距3050米采光布景，八栋八层公寓每户都有高尔夫球场的景观。汤臣高尔夫花园洋房区园林环境小区规划以回归自然，亲和阳光、碧水、绿树为理念，建筑覆盖率小于10%。外墙全部采用高级石材，石料基座，金属条饰，罗马穹顶、花架、希腊山场，底部是架空的穿越式开放空间，大理石贴面的门厅，电梯精心装潢，使人感到非常气派，整个花园小区给人感觉是对欧洲经典建筑的取舍、创新。 四季雅苑：规划了多幢别墅及多层公寓，是大型的低密度住宅区。它位于上海浦东花木路，比邻地铁2号线世纪公园占。共有109幢三层独立式别墅，配以私人花园及有盖车库，面积279平方米至521平方米不等。庭园配有人工湖、齐整的草坪、喷泉雕塑等，环境设计清新细腻，具有五星级设施会所建筑设计别具特殊，显得豪华荣贵。四季雅苑各类型别墅皆结合豪华和舒适的概念，各具独特风格，充满时代气息。万邦都市花园：总占地20万平方米，总建筑面积40万平方米，地处龙阳路地铁站旁，上海新博览中心以西，建筑规划以一梯二户小高层为主，栋距较大，建筑设计遵循“以人为本，与自然和谐”的理念，小区配套设施齐备，另有3000平方米的大型会所，宽带网接入，建筑设计采用欧陆建筑风格。(5)上海光大会展中心会展中心情况分析上海光大会展中心位于徐汇区腹地，北面是上海城市副中心徐家汇、上海体育城;南有锦江乐园、南方商城;西面是上海最早的国家级高新技术开发区漕江泾;东面则与上海著名旅游景点上海龙华旅游城遥相呼应。它临近地铁一号线漕宝路站、地铁三号线轻轨明珠线，距内环线高架入口500米，距虹桥机场仅20分钟车程，周边有18条公交线路，是沪杭高速公路的必经之路。上海光大会展中心由中国光大集团投资21.4亿元人民币建设，总建筑面积24万平方米，由东、西两翼组成，并以空中走廊相连接，东馆为三组六幢高30层连体式大型综合建筑，包括3万平方米展览会议场馆，4万平方米星级宾馆以及办公楼、公寓楼及酒店式公寓，其中5A智能化办公楼采取大空间开敞式办公室、公寓楼房型面积92280平方米，其建筑设计手法绝大部分都是采用直线条来衬托出它的宏伟。西馆是一幢三层大空间的标准展馆。光大会展中心内设有综合性的娱乐休闲设施，包括健身房和各种球类场馆。同时设有商务中心、会议室、宴会厅、咖啡厅等各种配套设施。(6)会展中心周边物业情况分析上海光大会展中心位于徐汇区，其所处区域是住宅比较集中的地段，包括华尔兹花园、中海馨园、梓树园、胜利家园、康沁园等。“九五”期间，肇嘉滨路托宽、华山路改造、虹桥路辟通、配以地铁、下立交、平面交通、上立交、内环、明珠线六层交通网络，推动徐家汇发生功能性转变，逐步形成城市副中心、商业中心、公共活动中心的三个中心的地位，从而使徐家汇的发展空间越来越大。该区的楼盘大多已是建成入住，买家和住户以白领人士和政府、国企干部为主。分析该地段的两个较新楼盘，万科的华尔兹花园和中海的中海馨园，虽然推出时间不长(均在2000年底推出)，但其销售速度却较快，目前销售率均达80%以上。从这两个楼盘的宣传推广手法上看，其取得的良好销售业绩，主要是凭借优秀的项目质素以及发展商的良好品牌。光大会展中心在这种成熟的居住区域内，虽然对楼盘销售有相当促进作用，但并不会产生直接影响，从而成为该区楼盘的主要卖点。以下选取光大会展中心周边较有特色的华尔兹花园、中海馨园、梓树园三个楼盘分析其建筑风格：华尔兹花园：位于徐家汇商城旁，新龙华上海铁路南站附近。正对光大会展中心。整体环境运用大量的音乐符号，水景、植栽、雕塑、是以音乐景观园林为主题的住宅小区。花园以多层、小高层为主，均采用一梯两户、户户朝南，格局方正。规划上采取中轴线对称的做法，一条环形车道围绕抱合四周高，中央低，元宝型格局。建筑造型以横向线条为主，屋顶弧形线条，搭配红、橙、黄、绿、蓝、紫七种鲜明的立面色彩，既显示住宅柔和的一面，又反映了都市的节奏。中海馨园：位于上海田林成熟社区，以多层、小高层为主，其主力户型有二厅二房、二厅三房、三厅四房、空中别墅等。栋距和景观纵深达80米，横跨景观达250平方米，另有15万平方米景观中心，32,000平方米园林水榭，融会了欧洲园林与中式庭院的特点，建筑外观典雅、清淡，与园林设计融合在一起，成为一道独特的风景。梓树园：位于上海钦洲南路与冠生园路口，是一座现代化的庭园式住宅，比邻徐家汇高级商务区，小区由4幢高层和3幢小高层，东座和商场组成，主要户型有：一厅二房、一厅三房、二厅四房，中庭花园自然之景与人相融，一草一石依人而设，为原本挺拔、俊朗的楼体凭添一分钟神韵和生机。(7)上海世贸商城 基本概况：上海世贸商城位于虹桥经济技术开发区，是上海市政府十大“重点工程”中的唯一外商投资项目。上海世贸商城是集营销、贸易、展示、办公、展览、会议、资讯于一体，拥有世界一级展览业的两大功能与特点常年展示与短期展览的都功能商业中心。上海世贸商城总建筑28万平方米，主要包括三大部分： 常年展览市场：面积19万平方米，容纳2000多间长期出租的交易展示间，专供国内外厂商常年展示并促销其精良产品。 上海世贸展馆：面积三万平方米，是上海最大的短期展览馆，专门用来举办短期商展。 上海世贸大厦：面积六万平方米，共三十层。作为海内外企业、经贸机构、采购办事处的外销作业空间，是从事贸易的最佳地点。同时，上海世贸商城和与其邻近的国贸中心、国际展览中心组成沪上规模最大最现代化的展览展示区。自1992年以来，数百次的大型国际、国内展示活动，如高科技博览会、华交会、汽车展、宠物展等都纷纷在此举行，使该区成为各类前沿信息的发布展示中心。(8)会展中心周边物业情况分析上海世贸商城位于长宁区延安西路，该区是上海市人民政府决定新辟的重要对外活动新区，主要发展对外经济贸易，旅游事业，提供外商和外侨办公，居住，业务活动条件和相应的商业，体育，娱乐服务，并集中建设了一批外国驻沪领事馆，是环境幽静，条件舒适，位置适中，交通方便，服务完善的现代化新区。此区位于上海市区的西部，距虹桥机场5.5公里，距市中心6.5公里，新区规划建设有1)及办公综合大楼，2)高层办公大楼，3)高层旅馆，4)高层公寓建筑群，5)商业服务设施，6)体育设施，7)文化教育、医疗设施，8)邮政电讯设施，9)综合服务设施。世贸商城周边物业分别可分为两个圈层。第一圈层，在世贸商城周边，主要集中了写字楼物业，包括新虹桥大厦、新世纪广场、协泰中心、东方国际大厦、远东国际广场等。写字楼以出租为主，租金平均约0.55美元/M2/月。而第二圈层以住宅为主，主要集中在古北新区，包括名都城、罗马花园、维多利亚大厦、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园等。该地段的楼盘过往以外销为主，但近期这些楼盘大都转为内销性质，且售价平均高于8000元/平方米。由于这些楼盘都是已是现楼并已有较长的入住时间，因此目前销售率一般在90%以上，且入住率都超过70%。以下选取东方国际大厦、上海金桥大厦、上海虹桥友谊商城、上海虹桥国际展览中心分析其周边物业的建筑特色：东方国际大厦：地处虹桥经济技术开发区，位于世贸商城北面，总高28层，总建筑面积47,000余平方米，大堂格调曲雅，写字间格灵活，商业配套设施齐全，内部采用光纤综合布线，配备完善的CA，BA，FA，QA，自动化控制系统，是上海的现代化商务楼，大厦由三座错落有致，各具特色的楼体组合而成，外形奇特，气势宏伟。上海金桥大厦：位于上海虹桥开发区的显要位置，邻近世贸商城，是虹桥开发区的标志性建筑之一。它不仅表现出端重，典雅，恬静，大方，以公寓为主的性格，还表现现代化城市技术先进经济发达，环境舒适的特征和水平。上海虹桥友谊商城：位于上海虹桥区，建筑形象以材料、制作工艺简炼突出于两侧虽高但分割细小的公寓，办公楼为增加招徕性，在正面建筑1/3处矗立一个近似风车螺旋形的灯标，灯标基座为平面上以多个相切圆的叠合组成入夜后产生了透明和半透明(玻璃砖)的生动效果。上海虹桥国际展览中心：位于世贸商城东侧。总体布局上人货分流，入口广场布置有水池，雕塑，绿化，旗杆，使展览中心的建筑与周围环境自然地联系和过渡，也使广场本身丰富多彩生机盎然。展览中心设计体现其高效率和多功能。整幢建筑以白色调为主，且建筑用圆弧形墙角的处理使建筑更亲切和更富有时代感，同时，立面用用大的虚实对比手法和凹凸处理使造型是增加雕塑感，这正是它的建筑艺术魅力所在。(六)广州会展中心附近物业发展情况分析1、广州会展中心基本概况：(1)广州国际会展中心位于广州市海珠区的琶洲地区，东邻城市主干道科韵路和琶洲塔，西临体育健身公园和华南快速路，南靠新港东路并与万亩生态果园相望，北衔亲水公园。规划总用地面积203万平方米，除公园、休闲用地外，主体项目建设用地92万平方米，包括展场部分、国际会议、商务及辅助设施等。琶洲地区在地域上与由天河地区、珠江新城、新城市中轴线构成的新城市中心区邻近，在功能和性质定位上是城市中心的重要支持和补充，是广州城市CBD形象的重要补充。琶洲地区的发展以广州会展博览中心的建设为契机和核心，发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD(Recreational Business District)型、生态型的新城市中心组成部分。(2)广州国际会展中心被认为是高科技、智能化、生态化完美结合的现代化建筑，按照国家5A智能化建筑标准进行设计，建设中大量应用国际高新科技，智能、通风、交通系统体现了世界先进水平;层高、地面负荷、电力供应可满足大型机械展、帆船展等各种对展馆条件要求展览的要求;(3)单