河北衡水滨湖方案区域市场竞品调研报告(87页)

衡水市市场调研,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,鑫城城市广场,区域内代表项目,区域内代表项目,鑫城城市广场,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,鑫城城市广场,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,胜景茂园,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,胜景茂园,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,天鸿国际,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,天鸿国际,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,中央名邸,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,中央名邸,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,北斗星城,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,北斗星城,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,五洲国际官邸,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,五洲国际官邸,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,卡纳湾,区域内代表项目,区域内代表项目,卡纳湾,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,卡纳湾,4/30/2020,区域内代表项目,区域内代表项目,幸福里,4/30/2020,区域内代表项目,幸福里,4/30/2020,区域内代表项目,宜居嘉园,区域内代表项目,宜居嘉园,4/30/2020,区域内代表项目,宜居嘉园,4/30/2020,区域内代表项目,公园壹号,4/30/2020,区域内代表项目,公园壹号,4/30/2020,区域内代表项目,公园壹号,4/30/2020,区域内代表项目,盛世桃城,4/30/2020,区域内代表项目,盛世桃城,4/30/2020,区域内代表项目,靓景名居,4/30/2020,区域内代表项目,靓景名居,4/30/2020,区域内代表项目,紫金花园,4/30/2020,区域内代表项目,紫金花园,4/30/2020,区域内代表项目,尚城国际,区域内代表项目,4/30/2020,区域内代表项目,尚城国际,4/30/2020,区域内代表项目,永兴大厦,4/30/2020,区域内代表项目,永兴大厦,4/30/2020,区域内代表项目,滏星国际园,4/30/2020,区域内代表项目,滏星国际园,4/30/2020,区域内代表项目,凯旋新天地,4/30/2020,区域内代表项目,凯旋新天地,4/30/2020,区域内代表项目,文鼎汇,4/30/2020,区域内代表项目,文鼎汇,4/30/2020,区域内代表项目,在水一方,4/30/2020,区域内代表项目,在水一方,4/30/2020,区域内代表项目,天玺香颂,4/30/2020,区域内代表项目,天玺香颂,4/30/2020,区域内代表项目,衡水时代广场,4/30/2020,区域内代表项目,衡水时代广场,4/30/2020,区域内代表项目,衡水时代广场,区域内代表项目,衡水时代广场,区域内代表项目,衡水时代广场,4/30/2020,区域内代表项目,怡水园商城,4/30/2020,区域内代表项目,怡水园商城,区域内代表项目,怡水园商城,区域内代表项目,金开利世纪大道,区域内代表项目,金开利世纪大道,区域内代表项目,天鸿尚都,区域内代表项目,天鸿尚都,区域内代表项目中华道悦水MALL,区域内代表项目中华道悦水MALL,区域内代表项目,富亿坊,区域内代表项目,区域内代表项目,富亿坊,区域内代表项目,金域蓝湾,区域内代表项目,区域内代表项目,金域蓝湾,区域内代表项目,派克公馆,区域内代表项目,4/30/2020,区域内代表项目,派克公馆,区域内代表项目,4/30/2020,区域内代表项目,派克公馆,区域内代表项目,该项目位于前进大街与永兴路交汇处，已接近城市边缘，位置相比处于绝对劣势；依托6万平米吉美家居，新规划路的商业步行街推出26个铺位，面积130左右，开间45.8米，进深13米，结构一拖二；价格1305818108元/，优惠政策全款优惠1万元/套、贷款优惠0.2万元/套；,吉美家居(腾达地产),商业部分/公寓部分/写字楼,市场调研总结,4/30/2020,区域市场总结,商业部分,4/30/2020,区域市场总结,商业部分,4/30/2020,区域市场总结,商业部分,4/30/2020,区域市场总结,商业部分,4/30/2020,区域市场总结,公寓部分,4/30/2020,区域市场总结,写字楼部分,区域市场/项目区位认知,项目区域解析,衡水滨湖新区生态资源优势明显，衡水湖国家级湿地自然保护区，人间仙境，鸟类天堂。衡水滨湖新区地热、水资源丰富、温泉度假、疗养保健、滨水度假、水上乐园、乐趣众多。中国河北衡水滨湖新区，一个充满着湖之神韵的现代水上田园都市。,所属区域衡水滨湖新区,4/30/2020,区域交通区域投资沃土，价值不断攀升,4/30/2020,区域路通情况及对面,4/30/2020,区域公交站牌,4/30/2020,衡水滨湖新区规划,4/30/2020,衡水滨湖新区规划,4/30/2020,项目距主城区约3公里，距衡水湖国家湿地公园4公里，距冀州文化古城约15里，是连接桃城区和冀州的关键节点，从未来城市发展的角度观察，是未来的城市中心；,区域内最好的商业位置,区域产品项目所处区域内，及周边，物业价格偏低；对本项目未来高端商业产品形象的塑造具有一定不利影响,形象塑造“滨湖国际”前一期产品塑造了良好市场形象，为本项目奠定良好的基础,交通便捷项目坐落于衡水城区主干道红旗大街南段，,定价体系/产品定价策略,项目定价策略,4/30/2020,以市场为导向，可采用多种国际通用定价法则,定价策略体系,4/30/2020,定价策略体系商铺定价,1、同类物业定价法,根据目前衡水在售商业物业情况，综合参考地段、业态定位、工程进度等因素，预计本项目商业均价约在：,4/30/2020,2、租金定价法,注：根据租金定价法：售价=月租金12月回报年限12-15年为国际通用投资回报年限（忽略购房时维修基金、水费等）因现有商铺较陈旧，且租金随市场状况呈逐年递增趋势，因此，以现有租金定价则价格偏低，所以在经市场调研走访，充分考虑客户心理接受度的情况下，最终定价则相应上调30%左右。因周边无3层以上商铺，因此根据市场规律及定价原则，商铺层数递增则价格递减，且一般为下层商铺价格的30%-50%左右。,建议我项目销售参考价格为：,定价策略体系商铺定价,4/30/2020,3、地段定价法,衡水市中心核心商圈临街商铺销售价格在20000-3200元/左右，次中心商铺销售价格在14000-25000元/左右，城市边缘商铺销售价格在12000-16000元/左右，鉴于我项目处于次城市中心，因此，建议我项目销售价格区间在8000-12000元/左右。,4、宏观环境定价法,现阶段，在国家严厉的房地产调控政策下，衡水商业地产也深受影响，投资客户信心不足，另觅其他投资渠道，且衡水未来商业上市总体量大，竞争激烈，建议采取低价入市策略。,综合各项定价法，建议我项目临街商铺价格为：,定价策略体系商铺定价,4/30/2020,Page86,1、同类物业定价法,我项目公寓写字楼销售均价：,3700-4200元/（毛坯交房）,定价策略体系公寓写字楼,4/30/2020,2、地段定价法,衡水市中心公寓写字楼销售均价在4000-4300元