第二章--土地所有权分解.ppt

第三章土地所有权,1土地所有权的基础理论一、土地所有权的概念土地所有权历来就是一个涉及多方面的复杂问题。它是一个历史的概念它是一个经济的概念它是一个法律的概念从法律的角度看：土地所有权有二层含义：一是指作为一项法律制度的土地所有权；二是指作为一项民事权利的土地所有权。,1土地所有权的基础理论,二、土地所有权的特性1、私益性与公益性土地所有权的私益性是指土地所有权的生存利益与财产利益。生存利益是指土地为人们的必备条件；财产利益是指土地所有权人将土地作为资产加以保有或利用的利益，包括所有利益和资本利益。土地所有权的公益性是指土地所有权是为全体人民的利益而存在的。包括,1土地所有权的基础理论,消极意义上的公益性和积极意义上的公益性。前者是指土地所有权的行使不得违反社会公共利益；后者是指土地所有权的行使不仅不得违反公共利益，而且还要增进公共利益。依公益所包含的范围，公益可分为一般性公益和特定性公益。前者是指一般国民基于交换能够平等地享受到的利益；后者是指仅某些特定阶层的人才能享受到的利益。2、土地所有权向土地用益权的让步是指土地所有权与土地利用权相分离时，提高利用权,1土地所有权的基础理论,人的法律地位，使之可以与所有权人相抗衡。土地用益权包括债权性质的土地利用权与物权性质的土地利用权，前者如土地租赁权，土地借用权；后者如地上权、永佃权等，其中以土地租赁权与地上权最为重要。三、土地所有权的类型1、土地的单独所有它是指单个的主体享有土地所有权的情形，一般分为土地的自然人单独所有与法人单独所有二种。,1土地所有权的基础理论,2、土地共同所有在土地制度史上，土地共有包括土地总有、土地合有和土地共有三种形式。土地总有即由多数人结合而成的尚未形成法律人格的共同体共同享有土地所有权的土地制度，也称“实在的综合人”土地所有权制度。其特征为土地所有权质的分割，即将土地所有权分割成使用、收益等经济权能和管理、处分权能，每个共有人仅居于成员地位，对共有土地享有使用,1土地所有权的基础理论,收益权；而对土地的管理、处分权则由各成员组成的共同体享有。这以欧陆中世纪日耳曼村落共同体土地所有形态最为典型。土地合有也称土地的共同公有或合手的共有，即是由数人基于共同关系而享有一土地所有权。土地共有也称分别共有或按份共有。是各共有人对共有的土地有其各自应有的部分，并须请求自由处分或分割。,1土地所有权的基础理论,四、对土地私有权的限制在国外，对土地私有权普遍采取限制，主要有以下：1、对土地所有权主体类别的限制；2、对土地所有权客体的限制；主要是对特别类型土地禁止私有和对私有土地最高额的限制。3、国家对私有土地的公共取得，即国家享有土地征收权和先买权。,1土地所有权的基础理论,五、我国土地所有权的性质及特点我国实行土地的社会主义的公有制。其特点主要有：主体的特定性交易的限制性权属的稳定性权能的可分性国有土地所有权有特别的追及力国有土地为任何组织或个人非法占有，无论占有人有无过错，均不受民法占有时效的限制。,2我国土地所有权,一、国有土地所有权的性质国有土地所有权是国家享有的一种民事权利，属民事法律关系的范畴，国家是一个民事主体，同其他民事主体处于平等地位。它不同于国家领土主权。后者是国际法上的权利，所对抗的是其他国家的侵犯。它不同于国家的土地征收权。后者是宪法规定的国家权力，而不是民法意义上的权力。,2我国土地所有权,二、国有土地的范围城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收和征购为国有的土地；国家依法征用的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；,2我国土地所有权,因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。三、国有土地所有权的主体及权利行使1、国外的体制一元制（1）一元一级制是指单一的国家土地所有权，由单一主体代表和行使。一是元首制。即以国王为国家土地所有权的唯一代表。二是中央政府制。如日本、新西兰等。（2）一元多级制即单一的国家土地所有权，由多级主体代表和行使。,2我国土地所有权,多元制是指一个国家内，存在着多个彼此独立的国家土地所有权。如美国。2、我国的体制我国采用的体制应属于一元制。但是关于由谁来行使国家土地所有权的问题，存在着争论。地方政府能否行使国家土地所有权？（1）我国的国家土地所有权属于中央人民政府，所以只能由中央人民政府直接行使。这种观点不可取。,2我国土地所有权,首先，从理论上讲，中央政府即国务院是国家所有权的惟一代表。但权利的行使并不等同于权利的归属，权利归属的单一性并不妨碍权利行使的多样性。委托行使所有权是各国财产法普遍承认的一种方式。我认为，地方政府经国务院授权，可以代表国家行使所有权。即我国采用的是一元制下的“单一代表、分级行使”的制度。其次，从实践来看，我国国有土地所有权一直实行分级行使。（2）哪一级地方政府有权行使国有土地所有权？,2我国土地所有权,四、土地征收（征用）制度1、我国现行的政策规定征收（征用）土地的批准权限实行二级审批制，即国务院和省级政府；基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。建设单位申请征地不得化整为零征收（征用）土地补偿政策土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。,2我国土地所有权,教学案例2.ppt-他们能得到征地补偿费吗？,2我国土地所有权,2、现行土地征用制度的缺陷征用土地的目的不明确征地补偿标准低，无视农民利益土地补偿费分配不规范，搭车收费多。3、国外土地征收制度及经验关于土地征收的目的公共利益目的是世界主要国家土地征收制度的基本要件之一。土地征收是国家取得土地所有权的一种特殊方式，其本质在于强制性。,2我国土地所有权,在大多数国家，土地征收之公共目的的范围包括以下：（1）交通建设；（2）公共建筑，如学校、图书馆、医院、公共住房；（3）军用目的；（4）土地改革，如耕地改造、土地重新分配等；（5）公共辅助设施，如用水设施、污水处理等；（6）公园、体育设施和墓地的建设。土地征用价格日本,2我国土地所有权,日本土地征用是按土地征用法和土地征用法施行令进行的。补偿价格标准以征用土地相近类似土地的交易价格作为基准价，再考虑通货膨胀因素加以修正。法国法国颁布了公用征收法典。规定：补偿金额必须包括公用征收产生的全部直接的、物质的、确定的损失在内。损失的范围，不仅包括既得利益的减损，而且包括间接损失。公用征收土地的补偿价格，是以征收土地周围土地的交易价格，或所有者纳税时的申报价格作参,2我国土地所有权,考，由征收裁判所按土地公布征收规划时一年前的实际用途来确定。英国其征收的补偿价格按以被征收土地的所有者在公开土地市场能得到的出售价格为标准。国外土地征收的经验（1）土地征收具有严格的法律程序；（2）补偿价格基本上采用被征地邻近的土地市场的交易价格为基础来确定；,2我国的土地所有权,（3）政府通过税收机制参与征地过程中的收益分享。3、我国土地征收（征用）制度的改革严格界定土地征收和土地征用土地征收是指国家因公共需要，依法定程序强制收取他人土地所有权并给予合理补偿的行政行为。在美国，称为“最高土地所有权”的行使；英国称为“强制收买”；法国、德国和我国台湾地区称为“土地征收”；日本称为“土地收买”；香港地区称为“官地收回”。土地征用是指国家因公共需要，强制使用他人土地并,2我国的土地所有权,给予补偿，于使用完毕后仍将土地归还原土地所有权人的行政行为，其对象为他人的土地使用权。完善征地补偿制度建立失地农民保障机制（1）建立失地农民基本生活保障基金制度；（2）留地保障；（3）农民转市民；（4）就业与培训保障。,2我国的土地所有权,五、集体土地所有权1、关于集体土地所有权主体问题土地管理法第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。据此，集体土地的所有权主体有三个：村农民集体所有；,2我国的土地所有权,乡（镇）农民集体经济组织所有；村内各农村集体组织组织所有。由于现行立法并未明确规定农村集体土地归哪一个具体主体所有，因而其归属有许多争论，归纳起来主要有以下观点：国有化方案我认为，国有化方案有一定的合理性，但不现实。一是社区组织在失去土地所有权后如何生存和运行；二是农民的心理沉受能力，如果土地国有化，农民很有可能产生被剥夺感，造成社会的不稳定；三是国家,2我国的土地所有权,的财政负担，由政府直接与数亿农民发生承包关系，政府难以承受。私有化方案私有化方案一些难以解决的问题：一是土地分配和再分配问题；二是土地兼并问题，少数先富起来的农民将会成为大量土地的所有者，导致两级严重分化；三是对耕地和农业的影响。村民委员会所有将村民委员会作为唯一主体，否认了乡镇和村民小组,2我国的土地所有权,作为集体所有权的主体。总有说总有是总有成员对总有财产的应有份额并不具体划分，不得要求分割或转让。我国农民集体土地所有权实际上是多数人共同的所有权。但这种观点也不可取。我国现行立法在确认集体土地所有权主体时，使用农民集体所有和农民集体经济组织所有二个概念，是否有差别？农民集体所有实际上是从所有制角度来界定土地所有权的，是与全民所有的概念相对应的。但农民集体,2我国的土地所有权,对土地的所有要具体表现为各个独立的集体经济组织所有，这些集体经济组织都是由个人联合起来的具有法人资格的组织，每个组织才是集体土地所有权的主体。上述二个概念并不是二个不同类型的主体。我个人认为，“农民集体经济组织”的提法比“农民集体所有”的提法更科学。2、集体土地所有权的客体农地农地包括耕地和其他用于种植业、林业、畜牧业和渔,2我国的土地所有权,业生产的土地。建设用地是指已用于非农业目的的土地，包括：宅基地、乡镇村企业用地、公共事业用地、公共设施用地等。除此之外，集体土地还包括属于集体所有的“四荒”土地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）。3、在土地所有权问题上国家与集体的关系集体土地所有权的独立性集体土地所有权与国家土地所有权之间，不存在派生或隶属的关系，也不存在等级差别。,2我国的土地所有权,两种土地所有权的平等性集体土地所有权的限制较多原因：（1）国家所有权具有全民性和单一性，它代表广泛、全局性的社会利益；而集体土地所有权具有团体性和分散性，它代表的是范围较小的局部性社会利益。（2）集体土地的使用、处分，与国家的农业战略和农业政策密切相关。由于集体土地所有权的团体性和分散性与社会的全局性要求之间存在着矛盾，因而有必要基,2我国的土地所有权,于社会整体利益，对集体土地所有权加以适当的限制。国家对集体土地的征收、征用权背景资料：集体土地所有权的历史沿革我国集体土地所有权是在私人土地所有权的基础上发展起来的。1950年颁布了土地改革法，第10条规定：“所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除本法规定没收归国家所有外，均由农民协会接收，统一公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。”自土改后，在农村形式了农民个人土地所有权制度。1952,2我国的土地所有权,年，农村开始推行互助组、初级社运动，但土地仍然归个人所有，农民以土地入股、集体耕种、收益分红。1956年，农村掀起了农业合作化运动，初级社转为高级社，农民的土地私有转为集体所有，