信托业务讨论会

信托业务讨论会,万若谷新华信托投资股份有限公司2004年12月28日,内容提要,什么是信托集合资金信托计划简介、流程及注意事项房地产开发企业银行融资与信托融资的对比房地产投资信托基金（REIT）简介海外及国内房地产基金的发展情况信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）要点内容2004年全年资金信托统计新华信托投资股份有限公司介绍,什么是信托,什么是信托,“受人之托，为人管业，代人理财”,什么是信托,定义：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。构成要素：信托行为：以信托为目的的法律行为信托主体：委托人提供信托财产、确定受益人指定受托人、监督受托人受托人管理和处分信托财产受益人享有受益权信托客体：信托财产受托人承诺信托而取得的财产，以及因管理、运用处分该财产而取得的财产。信托财产和信托收益是广义的信托财产。,信托的法律规范：“一法两规”构建了信托公司规范展业的政策平台。中华人民共和国信托法信托投资公司管理办法信托投资公司资金信托管理暂行办法,什么是信托,资金信托-贷款信托、股权投资信托、权益投资信托、债权投资信托、证券投资信托、融资租赁信托、组合运用信托、养老年金信托、证券投资基金和创业投资基金财产信托-动产信托、不动产信托权利信托-债权信托(人寿保险信托、住房贷款债权信托)、有价证券信托、表决权信托(商务信托)、附担保公司债权信托、专利信托特定目的信托-公益信托、国有资产管理信托、企业重整信托、企业清算信托、员工持股信托、管理层收购信托,什么是信托,信托的业务分类：,集合资金信托计划简介,集合资金信托计划发行流程集合资金信托计划注意事项,集合资金信托计划简介,集合资金信托计划的概念由多个投资人（委托人）基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司集合管理、运用于某一信托计划项目，为投资人获取投资收益的一种信托投资工具。简单而言，集合资金信托计划就是一种非公募的投资基金。,集合资金信托计划简介,集合资金信托计划简介,集合资金信托计划的特点1、基金原理：具备基金的一般特征集合委托、专家管理、财产独立；特定投资对象、预设投资策略、信息披露；委托人、管理人、托管人的治理结构。2、投资工具：带有明显的工具特征以投资盈利为目的的一种风险与收益的载体，投资人不是直接投资于具体实体项目。3、投资对象的多样性：根据投资对象设立相应“计划”投资房地产、基础设施等实业项目；投资证券市场、货币市场；采取贷款、租赁等投资形式。,集合资金信托计划的特点4、发起设立的灵活性。在法律法规的约束下，按需设计规模、期限、投资对象、资金运用方式。5、信托财产的独立性。信托财产独立于委托人、信托公司、其它信托财产的。即不受委托人的债务纠纷、信托公司自有财产好坏、其它信托财产的盈亏的影响，充分保护了受益人的权益。6、风险收益性。投资人既有获取收益的权利，也要承担投资风险。信托投资公司不能承诺保本保息，这与银行存款完全不同。,集合资金信托计划简介,集合资金信托计划简介,集合资金信托的运用方向1、证券投资信托股票投资信托、债券投资信托和证券组合投资信托等2、组合投资信托根据委托人风险偏好，将债券、股票、基金、贷款、实业投资等金融工具，通过个性化的组合配比运作，对信托财产进行管理，使其有效增值3、房地产投资信托投资于房地产或房地产抵押贷款的信托,集合资金信托的运用方向4、基础建设投资信托5、贷款信托按信托计划中或其指定的对象、用途、期限、利率与金额等发放贷款，并负责到期收回贷款本息6、风险投资信托以高科技产业为投资对象，以追求长期收益为投资目标所进行的一种直接投资方式,集合资金信托计划简介,发行集合资金信托计划的流程,商洽信托条款，签订信托合同,交付信托资产,建立信托帐户,由信托投资公司指定专人（小组/部门）负责管理运作,日常管理事务（项目跟踪、合同变更、资金运用、帐户管理）,收益核算,清算、终止,管理报告,收益分配,发行集合资金信托计划的注意事项,信托投资公司资金信托管理暂行办法相关规定：强调资金来源的信托特征：信托计划必须独立开设帐户，专门核算，指定专人管理强调信托资金的私募特征：“不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传”“接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）”,发行集合资金信托计划的注意事项,独立管理：信托计划必须独立开设帐户，专门核算，指定专人管理信息披露：信托计划的管理和运用情况应按事先规定向委托人提交管理报告，每年最少报告一次。委托人有权进行查询风险声明：按规定，信托投资公司应当与委托人签定风险声明书。目的就是向投资人充分说明投资风险及其责任界定赔偿责任：信托投资公司违背信托合同约定导致信托资金受到损失的，损失部分由信托投资公司负责赔偿,房地产开发企业银行融资与信托融资的对比,房地产开发企业银行融资与信托融资的对比,房地产开发企业银行融资与信托融资的对比,房地产投资信托基金(REIT)简介,房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts）是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划。REITs的概念最初于1960年在美国出现，目前美国是全球最大的市场，迄今已有300多家REITs，市值达三千多亿美元；自2000年起，REITs在亚洲有了突破性的发展。韩国、日本、新加坡、香港都有REITs在交易所上市交易；已有20多个国家和地区制定了REITs的法规。,房地产投资信托基金（REIT）简介,房地产投资信托基金（REIT）简介,产品要点：股权类证券投资产品；投资方向：能产生稳定租金现金流的物业地产；收入分配：绝大部分的收入以红利形式分配给持有人；在交易所上市，与普通股票一样交易,房地产投资信托基金（REIT）简介,投资特性：具有债券和小盘股股票的收益特性；与其他金融投资的相关度较低；按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；信息不对称度低，上市REITs的经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的监督。,房地产投资信托基金（REIT）简介,REITs种类：资产类：投资并拥有房地产，其主要收入来源于房地产的租金（96.1%）；房地产贷款类：投资于房地产抵押贷款，主要经营包括发放贷款给房地产业主；投资（购买）现有的房地产贷款或房贷支持证券（MBS）；其收益主要来源于房地产贷款的利息(2.3%)；混合类：采取资产类和房地产贷款类的投资策略，投资既包括房地产本身，也包括房地产贷款（1.6%）。,房地产投资信托基金（REIT）简介,美国REITs的发展模式主要有两大特征：第一，税法规定了REITs的基本条件；税收优惠是REITs发展的主要驱动力；第二，REITs根据市场的发展不断创新，选择合适的结构和发展策略；亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验，在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很相似。亚洲模式与美国模式的主要差别在于普遍采用专项立法，通过修改投资、信托等有关法律，对REITs的设立、结构、投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。,我国上市房地产基金的产品发展环境,我国上市房地产基金（LPFs）ListedPropertyFunds-LPFs产品发展环境：房地产行业迫切需要银行外的融资渠道；我国证券市场需要风险相对较低的产品；发展路径直接，法律障碍较少，市场需求大，交易前景好；目前以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速，但隐含巨大风险。,优势通过集中化专业管理和多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效降低投资风险，取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道。其特有的运行机制(组织形式、有限责任、专业管理、自由进出转让、多样化投资、优惠税收与有效监管)可以保证集中大量社会资金、具有较高投资回报和较低投资风险，是一种比较理想的资本市场投资工具。,房地产投资信托基金（REIT）简介,海外及国内房地产基金的发展情况,海外房地产基金的发展情况,在国外的发展情况现已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道，其相对比重甚至超过直接投资、持有证券、有限合伙（LimitedPartnership）等方式。该信托方式以美国的发展最为典型。美国房地产投资信托出现于上世纪60年代初期，经过近10年的发展，70年代初已经十分发达，其后由于经济危机和房地产市场的萧条，房地产投资信托出现衰落，资金外流。80年代开始，随着税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托再次回升，资产值不断增长，1991年底达到历史最高水平。目前美国有300多个地产投资信托基金，管理资产总值逾3000亿美元，其中三分之二已上市。,海外房地产基金的发展情况国际房地产基金的类型,海外房地产基金的发展情况美国房地产基金与中国房地产投资信托比较,在国内的发展情况在国内，房地产信托刚刚开始，远没有海外那样成熟和完善。目前兴起的房地产投资信托是信托公司通过制订信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。,国内房地产投资信托基金发展情况,国内房地产投资信托基金发展情况海外基金进入中国,新加坡政府投资公司(GICRealEstate)成为首创置业第二大股东；摩根斯坦利(MorganStanley)房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作，等等。选择合作伙伴标准一般只选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作，看中管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。总的趋势是开发型国际地产基金主要选择上海、北京投资，由商用物业转向住宅，由高档物业转向中档、中高档及中低档。而收租型国际地产基金首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深圳，接着开始进入经济发达的二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等，投资物业类型偏重有稳定租户的成熟商用物业。,信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）要点内容,关于不受信托合同份数限制的相关规定,信托投资公司办理信托合同份数不超过200份的房地产信托业务，应当在该房地产集合信托计划开始推介后5个工作日内报中国银监会或其派出机构备案。信托投资公司办理不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应当遵守本办法第三章有关事先报批的规定。,第三章监督管理信托投资公司开办不受信托合同份数限制的房地产信托业务，应事先取得中国银监会的业务许可（业务许可两年内有效），并具备下列条件：（一）公司提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；（二）从事信托业务的员工占员工总数的三分之二以上，其中具有房地产专业知识和背景的信托经理不少于4人；（三）具备完善的公司治理结构、房地产信托业务操作流程、风险控制机制和风险管理信息系统，且执行良好；,关于不受信托合同份数限制的相关规定,（四）董事会应设立独立的风险控制委员会、包括有外部人士参加并由外部人士担任主席的审计委员会;（五）过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60%以上；（六）过去两年办理的信托业务中，没有损害委托人或受益人利益的不良记录；（七）公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益；（八）最近两年没有受到金融监管部门的行政处罚；。,关于不受信托合同份数限制的相关规定,信托投资公司设立不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划的，应当在该房地产集合信托计划推介前30日内报中国银监会审批。不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划，其存续期限不得少于3年，最低募集金额不得少于5亿元，募集期限为1个月。信托投资公司运用不受信托合同份数限制的房地产信托资金，应当进行组合投资，不得将资金运用于单个不动产或其经营企业。,关于不受信托合同份数限制的相关规定,第四章风险控制信托投资公司以贷款方式运用房地产信托资金时，只能对取得“四证”的房地产项目发放贷款。,关于“四证不全”的相关规定,对不完全具备前条规定的“四证”的房地产项目，信托投资公司不得发放贷款，但具备下列条件的除外：（一）信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员；（二）对“四证”不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查；（三）事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于“四证”不全的房地产项目，充分揭示信托风险；（四）房地产资金信托合同份数未超过200份；（五）委托人全部是合格投资者；（六）房地产资金信托合同规定了详细的信息披露内容。,关于“四证不全”的相关规定,前条所称合格投资者，应当具备下列条件：（一）每一自然人用于参与单个信托计划的自有资金不少于100万元，每一法人或者依法成立的其他组织不少于500万元；（二）具备一定金融、投资知识及经验，具有较高风险承受能力；（三）法律、行政法规规定的其他条件。信托投资公司运用信托资金给不完全具备“四证”的房地产项目发放贷款，应当按照房地产项目价值的5%提取额外风险准备金。,关于“四证不全”的相关规定,2004年全年资金信托统计,2004年全年资金信托统计,单位：万元,2004年全年资金信托统计,2004年全年资金信托统计,2004年全年资金信托统计,2004年全年资金信托统计,2004年全年资金信托统计,新华信托投资股份有限公司,简介,公司基本情况,新华信托投资股份有限公司（以下简称“新华信托”）成立于1979年10月，是我国最早的信托投资公司之一，公司总部设在重庆市。2001年10月，新华信托进行增资扩股并经中国人民银行核准重新登记，成为首批获得信托机构法人许可证的信托投资公司之一。公司目前注册资本金为人民币5亿元。截止目前，公司累计实现融资500多亿元人民币、外汇5亿美元，承销发行企业债券80多亿元，代理发行国债数亿元，受托管理资产100多亿元。,公司股东情况,新产业投资股份有限公司（1993年在国家发展计划委员会的倡导和支持下成立）大亚湾核电财务有限责任公司中国诚信证券评估有限公司其他机构,公司组织架构,公司企业文化,经营理念：“珍视所托、专业理财”。战略目标：成为以资产管理为核心业务、具有较高管理水平、在行业内领先的金融服务机构。核心竞争要素：“产品开发、市场营销、资产管理、人才建设”。,公司经营管理模式,公司股东会、董事会、监事会负责公司决策与管理，实行董事会领导下的总经理负责制。设立风险控制、投资决策委员会，充分发挥战略规划、业务指导、风险控制功能。分别建立信托、投资、投行三大事业部和上海、北京、广州、深圳的业务总部为前台的业务管理体制；以公司业务管理总部、市场营销等技术支持部门为核心的后台业务支持系统。大力引进国内外投行先进的管理经验和专业人才。在国内率先推行职业经理人制度。,公司核心业务及产品1,综合投行类业务债券承销及发债顾问；企业购并：上市公司购并重组、国企改制等。资产管理业务集合信托：（1）贷款资金信托；（2）银行信贷资产转让与回购；（3）优质企业融资资金信托（4）基础设施融资资金信托；（5）土地开发资金信托；（6）股权投资资金信托；（7）融资租赁。,公司核心业务及产品2,资产管理业务单一信托：（1）信托理财；（2）信托贷款：委托人