镇江红豆置业·西荷花塘项目整体定位报告

I调整背景,II定位调整,III产品调整,chapter1调整背景,市场变化土地变化,市场总量,2007年18月房地产投资额为47.91亿元，同比增长19.2。住宅投资额为40.04亿元，占房地产总投资额的83.6，同比增长16.9。,市场变化,土地变化,销售情况,19月镇江市商品房销售面积1844806平米，共17075套。19月成交均价3303.7元平米，9月份比1月份上涨9.72。从7月开始整体市场商品房的销售套数和面积增幅比较明显，但均价变化不大。供需比为1.16：1，比去年同期略有下降。,市场变化,土地变化,销售情况,19月润州区商品房销售面积379403平米，共3650套，占全市总量的20.57和21.38。19月润州区成交均价3526.63元平米，9月份比1月份增长了20.58%，比上月增长5.45%。润州区商品房市场的整体均价高于镇江整体均价300元左右。,市场变化,土地变化,市场变化,土地变化,新地块的取得,新增地块因为市居民住宅和中学的阻隔，与原地块形成地理关系上的自然分裂，显得较为独立，与原地块关联度不高。,新增地块近云台山，地块内高层可看到长江、具有一定的景观价值。,新增地块东侧靠近西津古渡，具有一定的旅游商业价值。,项目反思,住宅价格走势平稳,新地块与原地块关联度小,高定位具有一定市场风险大,项目整体性受到影响,高价格、高定位、高容积率,定位调整,当前产品设置难以支撑高定位,原有营销思路不适于当前项目定位,chapter3定位调整,构筑核心竞争力,自然的号召力挖掘“荷文化”为主题，汲取镇江历史文化及山水之精华。,产品力以需求为导向的产品设计，针对不同客群的产品细分。,品牌力镇江房地产明星企业，香江花城镇江楼市明星楼盘。,功能构成,住,购,娱,以山水等自然条件素塑造特色居住主题,用城市设计的手法表达荷花塘的城市记忆，提供开放的休闲空间,设置主题配套设施，以精致、人性的配套、特色配套提升产品品质,特制性描述,逐自然风景而建的规划清新自然的与景观融为一体的建筑现代明快的应健康生活而需的配套健康安逸的应客户需求而生的产品品质创新的,人居型社区,chapter5产品调整,规划建议产品构成建筑设计户型建议景观设计商业配套,与城市之间建立联系，形成开放的空间；调整荷花塘的水形岸形，放大城市记忆；利用水面分割不同的功能分区。,休闲购物功能块,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,住宅高层、公寓、别墅商业沿街商铺配套幼儿园及其他,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型配比建议,高层住宅部分户型配比（近荷花塘部分）,取：133000,注：1、设4套200平层大户型；2、设10套180-220顶层复式户型；3、以上大户型均设计在景观最佳处。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型配比建议,高层住宅部分户型配比（远荷花塘部分）,取：47600,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型配比建议,公寓部分面积配比,别墅部分面积配比,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型设计思路,设计原则：顺应市场主流、完善户型设计、实现功能细分,设计思路：,目标客户细分,居住需求细分,居住空间功能细分,规避市场风险,设置弹性空间,功能复合空间模糊,户型设计目标,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,目标客户需求分类,根据生活形态分类：工作学习型独立的学习工作空间；社会交际型能够小规模聚会的客厅；能够留宿客人的次卧；居家生活型便捷完备的生活功能设置；舒适的卧室就寝空间；足够的储藏空间；,根据家庭结构分类：单身家庭一房、二房夫妻二人二房、三房小三口之家三房、四房,不同的生活形态和不同的家庭结构对居所的需求和偏好都有所不同。同时各类型之间也存在需求的重合和叠加，因此实际户型设计中，既需要考虑到户型的细分，同时也应该关注空间功能的复合和模糊。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,空间功能模糊化门厅空间人性化主卧功能扩大化储藏空间细分化卫浴空间分间化,户型的完善,高层产品对镇江市场存在一定的抗性，因此建议在在项目定位调整的同时，从客户细分角度出发，进行产品细分，重点从户型设计方面提升居住空间的舒适性：,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型的完善,空间功能模糊化,空间功能相对模糊之后，同一户型可以经过不同的设置满足不同客群的需要。建议户型设计时，充分考虑空间的灵活使用，在尺寸、管线、位置上做多重考虑。,居家生活型:大卧室多生活功能,工作学习型:工作、读书区,社会交际型:会客区设置,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型的完善,门厅空间人性化,门厅空间设计相对完整，形成合理的过渡空间；门厅内应设置足够的储藏空间；储藏空间应根据实际使用的需要进行功能细分，设置包括鞋柜、衣柜、伞立等不同功能的区间；同时应该保证足够的穿衣和换鞋的空间。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型的完善,主卧功能扩大化,靠近主卧或在主卧内布置一定面积的工作空间,适当增加主卧开间，兼顾主卧视听起居功能,可考虑生活阳台与主卧、客厅相连,在主卧增加家庭展示空间，添加生活情趣,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型的完善,储藏空间细分化,摈弃只设一个大储藏室的做法，强调储藏空间的零散和细分；针对不同功能和实际需要设置不同类别的储藏空间，能够提高实际使用的便捷性。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,户型的完善,卫浴空间分间化,可以借鉴日本户型中将卫浴空间按功能进行分割，可以合理规避家人使用间的干扰；如厕空间相对较小，而洗脸间也可兼作洗衣房。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,景观设计建议,景观主题：以荷文化为主题，打造园林景观景观元素：荷、水、光、绿植景观场所：增加景观空间的可参与性,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,景观风格,自然质朴的园林风格,以水、,以荷花塘为核心景观的打造上以曲折的水系蜿蜒于社区内，时分时合，在组团中、组团间形成多个小荷塘，同时，以木、石为主要设计元素，配以茂密而错落的植被搭配，凸显的自然质朴的风格。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,荷花主题,挖掘“荷”文化主题，以不同品种不同花期的荷花，营造主题丰富的景观。在营销用于组团命名、组织赏荷游园活动、在小区中加入各种荷花的诗词典故、荷花品种的介绍等。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,水的运用,以荷花塘水景为核心，沿东西两侧呈指状延伸，形成丰富的水岸；以小面积的装饰性水景为辅，为荷花主题的凸现提供条件；可适当使用人工造雾，优化局部环境及气候。,景观的打造上应避免面积过大，而以曲折的水系蜿蜒于社区内，时分时合，在组团中、组团间形成多个小荷塘，营造出自然、生态、诗意场景。,可通过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，幻化出一幅璀璨美景。,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,光之演绎,广植密栽，注重景观的层次感，同时以长绿景观植物弥补荷花的凋谢枯萎季节。,植被绿化,强调人和景的互动关系，营建可参与可娱乐的景观，在滨水区打造滨水休闲平台和“沼泽园”。,景观的可参与性,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,配套面积,商业：14000,幼儿园：1200,物业用房：600,社区大堂：300,会所：400,产品构成,建筑设计,户型建议,景观设计,规划建议,商业配套,商业布局,生活基本配套生鲜超市、美容美发、干洗、便利店、音像店、药店、水果店、维修店、家政服务等休闲娱乐配套S