某大厦物业管理服务手册.doc

1 / 42 无锡百脑汇大厦物业服务手册无锡百脑汇大厦物业服务手册 目目 录录 1.1. 前言前言 2 2 2 2服务单位简介服务单位简介 2 2 3 3业户须知业户须知 2 2 4 4客户服务客户服务 4 4 5 5物业管理物业管理 5 5 6 6缴付费用责任缴付费用责任 7 7 7.7.来访人员管理规定来访人员管理规定7 7 8 8 搬迁管理规定搬迁管理规定7 7 9 9 安全用电守则安全用电守则8 8 1010保安措施保安措施8 8 1111应急电话号码应急电话号码1010 1212总结总结1010 附件附件 1 1：无锡百脑汇大厦（大厦）管理办法无锡百脑汇大厦（大厦）管理办法1111 附件附件 2 2：无锡百脑汇大厦治安、消防责任赔偿规定无锡百脑汇大厦治安、消防责任赔偿规定 1313 附件附件 3 3：无锡百脑汇大厦业户公约无锡百脑汇大厦业户公约1414 附件附件 4 4：无锡百脑汇大厦环境清洁管理办法无锡百脑汇大厦环境清洁管理办法1616 附件附件 5 5：无锡百脑汇大厦室内装修管理约定无锡百脑汇大厦室内装修管理约定1717 附件附件 6 6：无锡百脑汇大厦告示立牌使用管理办法无锡百脑汇大厦告示立牌使用管理办法2020 附件附件 7 7：业主大会议事规则及选举办法业主大会议事规则及选举办法2121 附件附件 8 8：业主委员会章程业主委员会章程2626 附件附件 9 9：签字栏：签字栏2929 附件附件 1010：委托书：委托书 3131 2 / 42 A.1. 前言 首先，诚挚欢迎阁下入驻 无锡百脑汇大厦。 无锡群泰物业管理有限 公司全体员工在此恭祝阁下事业成功、兴旺发达！ 无锡群泰物业管理有限公司力求以一种全新的管理理念对无锡百脑汇 大厦进行全方位的物业管理。以全新的设备理念，最大限度的适应可能发 生的各种使用需求，楼宇设备人性化、安全防范系统化、办公通信自动化、 火灾报警与消防联动控制化等方面，创造出环境和谐共生的现代化办公建 筑的新模式。 无锡群泰物业管理有限公司全体工作人员在此致意各位业主/租户，群 泰物业将为您创造一个“专业、舒适、安全”的理想办公环境。 如阁下有任何疑问，欢迎亲临或致电物业管理中心。 无锡百脑汇大厦物业管理中心 地址： 无锡市南长区人民西路 25 号 无锡百脑汇大厦五楼 电话：0510-8x6 传真：0510-8x7 B.2服务单位简介 群泰物业管理有限公司系台湾蓝天计算机集团于国内独资发展的专业 化物业管理企业，不仅为旗下百脑汇商场提供专业之商场管理服务，也为 相关大厦业户或承租户提供全程、全方位的物业管理服务。在物业市场和 客户需求日趋多样化、国际化前提下，群泰物业专精于大厦及商场之管理， 以专业化、精致化及热忱服务的精神，为全体业户、用户提供及时、合宜 及优质之物业管理服务，以完善楼宇设备充分发挥物业的潜在价值，为业 户争取最大的物业效益，实现物业保值、增值等目的。 C.3业户须知 3.1 通讯地址 无锡市南长区人民西路 25 号号百脑汇大厦 3 / 42 邮政编码：214000 3.2 交通 百脑汇交通路线：(公交车) 五爱路广场/百脑汇站：1 路、2 路 4 路、4 路支线、10 路、11 路、15 路、16 路、20 路、20 路支线、27 路、39 路、43 路、73 路、75 路、81 路、 82 路、83 路、87 路、112 路、207 路、208 路、310 路、701 路、811 路、 916 路。 3.4 客梯使用 严格按照电梯使用功能使用电梯。不得超载运行，不采取任何强制手 段关门。电梯内禁止吸烟和使用明火，禁止携带易燃、易爆危险品乘梯。 礼貌乘梯，自觉维护乘梯秩序，爱护电梯设备，保持电梯内清洁，禁止吐 痰、涂污和将口香糖、瓜子皮等废弃物弃置于电梯内。乘客如发现电梯故 障时应及时与物业管理中心联系，不得私自维修；禁止运送沙子、水泥等 建材；不得携带有强烈气味的物品乘梯。 3.5 消防梯使用 消防梯（货梯）内之地板和内壁表面，设有夹板作保护之用，门坎铺 设垫板以作保护，业户聘用的装修公司及搬场公司不得移动护板。如有需 要，可于使用前一天至物业管理处申请，填写相关表格，以便安排使用消 防梯（货梯） 。 3.6 保安 保安每天 24 小时不间断进行巡逻，确保大厦内业主/租户的安全。 4 / 42 3.7 公共区域维修 公共区域之工程维修由管理处负责，业户/租户可直接拨打客服中心电 话联系报修。除紧急维修之外，各项设施的例行性维修均安排于非办公时 间，如需进入房屋，各业户须给予配合并派人开启门户供维修人员出入， 并负责房屋内财物之安全。 3.8 招牌 管理处有权在公共区域内认为合适的地方展示招租的招牌或招贴，业 户不得遮盖此类张贴物。无锡百脑汇大厦将在一楼大厅设立铭录牌底座， 用以安装印有公司名称及房屋号码的公司铭录牌，用户申请手续如下： 1. 向物业管理中心提出申请并填写表格（须加盖公司印章） 。 2. 公司铭录牌底座由物业管理中心统一制作，铭录牌内容确定后，制 作费用由业主/租户负担。 3.9 保护结构及外观 业户不可擅自作出任何结构及外观（如：玻璃幕墙、窗台、天台、外 墙等）的更改，不得安装其它突出物，以维护大厦外观整齐、美观。不可 侵占公共空间，擅作他用（如安装天蓬、神位等） 。 业户不可在大厦任何出口、楼梯、平台、通道、大堂或其它公共地方 铺设、安装、竖立、附加任何电线、电缆或其它物品。 业户不可破坏、损毁或涂污公共地区、楼梯、升降梯、扶手梯的任何 装饰外貌，包括该处的绿化。 凡擅自改变大厦结构、用途、外观或扩建、拆建者，物业管理中心除 要求立刻制止擅改者并自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及/或 要求赔偿/罚款之权利。 5 / 42 3.10 业户关系 业主/租户对一切涉及有关公共地方的投诉及建议，请以口头或书面陈 述的形式，直接交至物业管理中心处启阅。来函请留下联络人姓名、电话、 地址等数据，以便物业管理中心处及时回复，贯彻执行。 有关其改善工作。本物业管理中心乐意聆听、接受各类投诉及建议， 借此采取整改措施提供更完善的物业服务。物业管理中心将定期以问卷调 查形式征求您的意见和建议。 3.11 进退场装修及加改工程 有关业户进场装修及内部加改工程事宜请参阅附件无锡百脑汇大厦 装修管理规定 。 3.12 加班 业主若因为需要需在大厦内办公室加班时间超过当晚 23:00 时，则因 管理上之需求，需在每天 18：00 前到客服中心记录登记或于保安巡视时提 出告知，以便大厦保安人员对大厦加强安全巡逻和管理。 D.4客户服务 4.1 邮件报纸的发放。 4.2 无偿服务： 机票、火车票、餐饮、酒店的代定服务。 留言、失物招领、临时小件物品寄存和转交服务。 4.3 有偿服务： 电话、传真、打字、复印、室内保洁、机电维修等商务服务 桶装饮用水服务。 业主/租户户内水、电、电气设施设备拆装、更换、维修等服务。 物业代租和室内保洁服务。 6 / 42 E.5物业管理 5.1 管理处及其职能 无锡群泰物业管理有限公司为无锡百脑汇大厦物业管理单位，按无锡 百脑汇大厦业户公约之规定，执行对大厦整体公共区域的管理职责，并享 有或承担无锡百脑汇大厦业户公约 （以下简称公约）中规定物业管理人 的各种权利、义务及责任。 业主/租户不可要求物业管理中心员工作做私人服务，另请各业户勿赏 赐任何利益给本处员工。业户如有赐教，请与管理处联系。 管理处负责维持大厦公共区域的正常运作及在业户需要时提供协助。 5.2 垃圾、废物处理 各楼层安全梯间设有垃圾桶，各业户应将户内的垃圾及废物分类装袋， 运至垃圾桶弃置，物业管理中心将每天定时安排清理。 禁止把垃圾、废物放置于公共区域或服务信道，否则将会引起虫鼠滋生 同时违反消防条例。 各业主/租户应共同维持公共过道卫生清洁和对公共设施的爱护。如因 使用人或使用单位因使用疏忽而造成的污渍、损坏或故障，使用人或使用 单位应负责清洁、维护，严重的应赔偿其经济损失。 凡违反本业户入住手册或无锡市环保/市容规定者，按照规定处罚。 5.3 大厦卫生 经常检查并清洁经批准在房屋前放置的招牌； 为降低大厦虫害率，请尽量不要在房屋内就餐、存储饼干等休闲食品， 并定期自费做好房屋内虫控工作，达到本市有关的各项灭虫标准； 管理处每天对大厦公共部位及公共设施进行清洁护理； 管理处定期对大厦公共部位进行灭虫工作； 房屋内清洁一般由业户自行负责，亦可委托管理处提供清洁服务，但 7 / 42 须由业户缴付一定费用。 5.5 招牌及指示牌 在管理处批准的前提下，业户可于公共区域设置的招牌及指示牌（如 有）上展示业户的名称。该等统一的字体由管理处为业户安排制造及摆放。 除此之外业户须遵守下列规定： - 不得张贴任何招牌或涂漆、喷漆于房屋的门上，或橱窗上（防撞条 除外） 。 - 所有招牌（包括临时招牌）均需先获管理处的批准，方可安装。 5.6 大厦照明 本大厦已提供足够照明，业户不得在电梯厅、走道等公共区域安装任 何照明设备。 5.7 兜售商品、派发宣传品 本大厦严禁任何形式的营业推广、推销、时常调查等活动，一经发现， 将严肃处理。未经许可，任何人不得在大厦内散发、张贴、悬挂、展示各 种广告、传单、招贴、实物等。业主/租户和大厦工作人员如在楼内发现此 类行为者，请及时告知物业管理中心。 5.8 音乐/噪音/气味 所有业户须遵守下列各项： -除另行规定，业户屋内所播放音乐的音量须控制在不影响其它业户正 常工作的基础上。音乐包括电视、音响等系统及其它器材播放的音乐。 -严禁燃放爆竹、焰火。 -不得在大厦内或附近的地方放置散发刺激性气味的物品。 8 / 42 5.9 安装电话 各业户如需安装电话，请直接向电信（网通）公司提出申请办理。 5.10 维修服务 房屋内的装修、设施的维修保养原则上由业户自行安排。 业户如果有房屋内设施维修的需要，物业管理中心可以提供相应的有 偿服务。 5.11 使用手推车 业户在使用手推车或类似此类车辆用以运送对象时，应小心避免碰撞 损坏电梯、墙壁、地板、走廊及任何公共区域设施。业户必须派专门人员 在现场监管搬运工人工作。如有发现该类车辆对公共设施或公共区域造成 损坏的，产生的维修费用应按价赔偿。所有手推车不得使用客梯。 5.12 摄录像 针对房屋的拍照和录像需向物业管理中心申请，在征得物业管理中心 和该房屋同意后方可进行。 5.13 节日布置 节日期间，大厦物业管理中心会在大堂内外等公共区域布置灯光及其 它装饰物来增添节日气氛。 业户/租户依据需要可自行在屋内进行装饰布置，但不得私自在大厦内 任何公共区域进行装饰。 5.14 饮用水 物业管理中心为解决业主/租户的饮水问题，大厦将统一为厦内的所 9 / 42 有业主/租户提供订送饮用水服务，业户/租户订送水必须使用货梯。 F.6缴付费用责任 根据合约规定，所有业户都应按时缴付以下费用： 物业管理费、房屋内水电费、其它公用事业费及其它按规定需缴付之 费用。 对于未按时缴纳上述费用的业户，管理处有权对其采取不供电或不供水 服务，所有产生的责任和后果将有业户自行承担。 G.7.来访人员管理规定 7.1 为加强百脑汇大厦安全管理，业主/使用人有义务通知来访客人在 进出大厦时遵守有关管理规定，做好登记工作。 7.2 来访人员不准在公共区域大声喧哗、奔跑；不准携带宠物、易燃、 易爆、锐器等危险物品进入大厦；不准在楼内进行推销。 7.3 来访人员携带物品进入大厦，应同时遵守物品搬运管理规定 。 7.4 来访人员车辆行驶及停放应遵守大厦物业管理中心的规定。 H.8 搬迁管理规定 8.1 业主/租户在搬迁时，须提前三个工作日与物业管理中心告知，并指 定专人与物业管理中心处联系。 8.2 搬迁时，业主/租户应按事先约定的时间从地下停车场入口搬入（出） ，物业管理中心将安排停车地点、楼内搬运指挥、临时堆放场地。 8.3 搬出时，业主/租户须出具公司负责人签字并加盖公司印章的搬出物 品清单，以便物业管理中心工作人员现场核验与存盘。 8.4 雇请搬家公司时，业主/租户须做好现场搬运人员的管理工作，应保 证搬运人员服从物业管理中心工作人员的指挥，以确保路径畅通及电梯合理 使用，避免给他人造成不便。 8.5 业主/租户应注意搬迁过程的安全，注意保护公共设施设备及公共区 域的装饰装修，如造成损坏，业主/租户应予以修复或赔偿。 10 / 42 I.9 安全用电守则 9.1 爱护大厦内一切电器设备、设施。 9.2 请使用带有安全标志的标准插头、插排，选用与设备相配套、技术 指针相符的优质产品，外引导线要用合格的绝缘线路，截面要与设备容量相 符。 9.3 如改动室内电器设备（包括灯具、开关、插座等） ，改变线路走向， 应由专业人员按照施工规范操作，不得留有任何安全隐患。 9.4 严禁不使用插头直接将电线插入插座，由插座引致设备的电源线中 间不得有接头。 J.10保安措施 10.1 大厦保安 无锡百脑汇大厦提供 24 小时保安服务，主要工作为： - 处理紧急情况直至有关当局的人员抵达。 - 制止违法犯罪和扰乱公共秩序的行为。 - 监控维护大厦安全及消防灭火的行动。 - 协助控制人流及维护公众安全和秩序。 10.2 业户安全 所有业户/租户自有房屋内（即公共区域外）的安全均属于业户/租户 自身的责任，请确保所有雇员（全职/临时）均熟知大厦所有规定和安全事 宜。 大厦的保安人员会巡查所有公共区域及服务信道。如果发现有未关或 上锁的业户/租户，保安人员会马上按业户所提供的紧急联络名单，联系到 指定负责的人员，通知他们立刻返回（不限任何时间）及检查是否遭遇盗 窃或破坏，保安部门会按前后次序联络名单上所列的所有负责人员前来处 理。 11 / 42 10.3 紧急联络名单 各业户/租户须向物业管理中心提供一份负责于非办公时间处理紧急事 项的职员名单。按联络名单排列的先后次序，以便保安员如发现房屋于非 办公时间没有上锁或发生其它紧急事故时，工作人员需要立刻进入房屋内 时使用。请提供可二十四小时联络的电话号码，包括宅电和手机，紧急情 况发生时，因为联络有关人员所花费的时间可能直接影响事故发生状态的 严重性故请联络数据如有任何的更改，亦须及时通知物业管理中心及时作 其修订。 10.4 防火 防火是业户共同的责任，业户/租户负责承担自有房间内的防火措施， 亦有责任对整个大厦的防火措施负责。 敬请各业户/租户每天检查房屋内区域，以预防火警发生（如储藏室、 档案室等） 。请确保所有员工熟悉房屋所在地之消防出口及逃生路线，除了 处理紧急事故的程序外，请为雇员提供有关防火措施的训练，并至少每班 安排一名有足够防火经验的职员作为防火指导员，在火警或管理处安排演 习时，指导所有职员： - 于房屋内安装消防规范所需的灭火器及定期安排检查（灭火器应悬 挂于容易取到的地方） 。 - 请尽量使用金属器皿装载废纸，以防止火势蔓延。 - 储藏室内严禁吸烟（储藏室内显眼地方应放置禁止吸烟之标志） 。 - 所有货物应放置于距喷淋头下最少 0.5 米的地方。 - 切勿悬挂任何物件于天花及喷淋头下。 - 请勿于房屋内煮食。 - 确保任何喷淋控制阀的位置没有阻碍。 - 于储藏室的进出口放置进出口标志，并保持信道畅通无阻。 - 房屋内不准存放易燃易爆物体（如清洁溶剂、煤油、酒精、香蕉水、 烟花爆竹等） ，如须使用，请于使用后当天内存放于管理处指定之危险品仓 12 / 42 库内，隔天使用时再领取。 - 房屋内不准员工留宿。 - 请采用重型三线式的接驳电线。 - 每天清理房屋内废纸、垃圾。 - 利用有盖金属器具盛载清扫的废物，勿随便放置于一般无盖废纸篮 或垃圾箱内。 - 积极配合管理处安排的消防培训和演习。 10.5 刑事罪案的防范 （1）非法携带、存放枪支弹药，非法存储、使用爆炸、剧毒、易燃、放射 性等危险物品。 （2）非法吸毒、贩毒。制造、销售各类赌具和聚赌。 （3）制造、复制或传播淫秽书画及淫秽录像制品。 （4）故意破坏大厦内各种公共设施。 （5）损坏、移动消防器材、标志、挪用消防水源。 等以上任一行为者，一经发现将报送公安机关按有关规定处理。 K.11应急电话号码 火警：119 医疗急救：120 匪警：110 查号：114 电话故障：10000 天气预报：121 燃气故障：邮编查询：184 大厦客服电话：0510-8x6 8x7 L.12总结 本业主手册所有规定及附件须各业户/使用人共同自觉遵守，物业管理 中心保留最终解释权及修改条文和规定的权利。阁下对本手册内容有任何 疑问和查询，欢迎随时与物业管理中心联络。 13 / 42 M.附件 1：无锡百脑汇大厦管理办法 一、总 则 第一条：为维护本大厦之建筑设备、公共设施、办公秩序、确保周围环境的卫生、安 全以及确保区域之良好机能与质量，增进全体用户之共享权益，制定本规定。 第二条：本大厦全体用户（业户、租赁用户或其员工）均有履行并遵守本规定之义务， 有违背本规定者，按本规定相关条例处理。 第三条：本大厦各项管理，双方均依本规定享有自己的权利，承担自己的义务。 第四条：本规定最终解释权属无锡百脑汇大厦物业管理处。 二、使用本大厦的规定 第五条：本大厦仅作为办公使用，业户必须合法使用。 第六条：本大厦公共设施的结构、设备、装潢均属全体业户所有，业户应加以爱护。 若毁损破坏，均应由损坏之业户恢复原状。无法恢复原状的应负责赔偿。 第七条：公共地区（如走道、厕所、梯间等）均由本大厦管理，业户应遵守本大厦制 订的相关管理规定。 三、本大厦开放时间及出入管理规定 第八条：用户应遵守本大厦开放时间的规定，其具体规定如下： 每日暂时定为早上 7：00-23：00。因季节变化，本大厦可酌情进行调整。 其余时间进出需进行相关登记。 第九条：严禁携带易燃、易爆等危险物品进入本大厦。 第十条：凡载运物品或携带大件、贵重物品出门时均应由业户登记并护送，否则，本 大厦保安人员有权拒绝放行。 第十一条：夜间进出人员需登记，应注明姓名、证件号码、出入时间。 四、环保清洁规定 第十二条：本大厦外墙及周边区域，如外墙面等非经本大厦书面同意不得擅自变更结 构、颜色、用途等，以维护本大厦的整体形象。 第十三条：未经管理处同意，禁止在大厦外墙及公共场所任意张贴宣传广告，设置招 14 / 42 牌、灯箱及广告牌等。违者本大厦将予以拆除，所产生的费用由业户承担。 造成的墙体损坏，由业户负责赔偿。 第十四条：禁止在电梯间、通道、停车场、阳台及其它公共区域堆放各种杂物，废弃 物品应及时清理且不得阻塞消防通道。违者本大厦将派人清理，所产生的 费用由业户承担。 第十五条：大厦公共场所不得随意堆放垃圾，各用户应在本大厦指定地点放置，由本 大厦专人定时清洁。严禁将杂物、垃圾扔掷门、窗外。为保证办公场所环 境，本大厦有权对损害公共卫生之行为进行处理。 五、房产使用的规定 第十六条：为确保大厦的统一性，业户入场时应到物业管理处统一设置铭牌。 第十七条：业户不得随意改变房屋功能、室内外结构。若需改变或装修应向本大厦管 理处提交书面申请，得到本大厦管理处书面同意后方可进行。业户在进行 装修时，不得更改、毁坏电线路及有关的电器设备等。 第十八条：业户如需转让、转租房屋的应以书面形式通知本大厦管理处，并应提供下 一位业户的姓名、住址等相关情况，并办理入驻手续。否则所造成的一切 后果，均由业户承担。 六、机电设施维修管理 第十九条：本大厦之机电设施维护管理，主要包括配电室、安全防范设施、消防报警 设施、客货梯、电话、光纤、网络等各种管线、管道的维护与管理。 第二十条：本大厦各楼层装设之消防器材、自动照明灯、安全出入口灯等防盗、防火、 监控设 备，业户须维护，禁止擅自移动或私自取用（紧急情况例外） 。否则造 成的一切后果， 由业户承担。 第二十一条：业户之使用的水、电、管道等设备，是经周密考虑而设计安装的，不 得随意更改。 第二十二条：业户在使用电梯时，应遵守电梯的使用安全，不得运载超载物。造成电 梯毁坏的应负责赔偿。 15 / 42 第二十三条：业户需增加用电量、电话容量时，需向本大厦管理处提交书面申请并缴 纳相应的增容费，不得超指标使用大功率电器设备。否则造成的一切后 果由业户承担。 七、公共秩序管理规定 第二十四条：业户应遵守公共秩序，不得在公共区域打闹、嬉戏等。 第二十五条：为了维护各业户的安全，不得携带宠物进入本大厦。 第二十六条：使用音响器材，不得影响他人工作和休息。 第二十七条：严禁利用本大厦进行违法犯罪活动，一经发现，本大厦管理处有权进行 干涉或强行阻止。 第二十八条：业户应对本大厦的各条规定给予支持与合作，若有不同的意见，业户可 以书面形式向本大厦管理处提出。 16 / 42 N.附件 2：无锡百脑汇大厦治安、消防责任赔偿规定 根据中华人民共和国消防条例 、 无锡市消防条例 、 中华人民共和国 治安管理处罚条例及有关法律、法规规定，特制定无锡百脑汇大厦（以 下简称本大厦） 治安、消防责任赔偿规定： （一）总则 1、为加强大厦场治安、消防管理、维护本大厦正常秩序和公共安全，认真 贯彻预防为主、防消结合的消防方针，保障本大厦和业户人的利益，特 制定治安、消防责任赔偿规定 。 2、凡本大厦业户及其工作人员均应遵守本规定。 （二）赔偿条例 根据有关规定，业户及其工作人员如违反治安、消防责任书对本 大厦造成不良影响和损失的，本大厦有权要求赔偿。如该行为已构成犯罪 的，将移交司法机关处理。以下各项列入应赔偿范围： a、未按规定清除大厦内易燃、可燃物品 b、私自挪用消防设施 c、不服从管理、扰乱大厦内正常工作秩序 d、倒卖国家明令禁止的销售物品，给本大厦造成损害 e、结伙斗殴、寻衅滋事、进行其它流氓活动或其它违法活动 f、偷窃、损坏本大厦内的一切设施及其它业户财物 g、私自拉接临时电源、私设灯箱广告及增加照明设施 h、未经许可在公共区域内散发商品广告 g、因业户及其工作人员的过错，使本大厦受公安、消防及执法机关处罚 （三）赔偿方法 业户违反治安、消防责任赔偿规定 ，应向本大厦支付相对应的经济 赔偿。情节严重的，可移交司法机关处理。 17 / 42 O.附件 3：无锡百脑汇大厦业户公约 为了加强无锡百脑汇大厦（以下简称“本物业” ）的管理，维护全体业 户和使用人（以下统称业户）的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物 业的安全与合理使用，根据物业管理条例和有关法规、规章制定本公 约。全体业户均须自觉遵守。 一、在使用、经营、转让其所拥有物业时,应当遵守物业管理法规、规章和 规范性档的规定。 二、执行、遵守业委会通过的各项决议和有关决定，支持、配合业委员会 的工作。 三、遵守物业管理服务企业根据有关法规、规章、规范性档和业委会委托 制定的各项物业管理制度。 四、支持、配合物业管理服务企业的各项管理服务活动。 五、对物业管理服务企业的管理服务工作提出意见或建议，发生争议时可 通过业主委员会协调解决。 六、自觉维护物业的整洁、美观,共享部位、通道的畅通及共享设备、公共 设施的完好。 七、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防 盗工作，保障业户人身财产安全。 八、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦共处， 共同创造良好的工作和生活环境。 九、在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装修、环境卫生、环境保 护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共 利益和他人利益的原则,处理好相邻关系。 十、房屋改变使用用途，应当征得相关业户和物业管理服务企业的书面同 意，需经有关部门审批的，应当办理相关手续。 十一、业户装修房屋，应遵守有关物业装修制度，并事先告知物业管理服 务企业。接受物业管理服务企业对房屋装修的监督管理，凡不符合安全要 求和影响公共利益的装修行为，应当服从管理、及时改正。业户违规、违 18 / 42 章装修房屋或妨碍他人正常使用物业造成他人损失的，应承担赔偿责任。 业户装修房屋应当遵守下列规则： 1.装修房屋前，将装修方案报物业管理服务企业审核，经书面同意后，与 物业管理服务企业签订装修协议后方可实施； 2.施工时遵守物业管理服务企业对施工人员、施工时间和装修设备使用等 方面的要求； 3.遵守物业管理服务企业对装修垃圾存放的要求； 4.对因装修损坏共享部位、共同设施设备的，业户应当自行修复，不修复 的由物业管理服务企业修复，费用由业户支付。 十二、业户委托物业管理服务企业对其自用部位和自用设备进行维修、养 护,应支付相应费用。 十三、物业管理服务企业对共享部位、设施、设备进行维修养护时，相关 业户应当配合。当物业出现危及安全或可能妨碍、危害公共利益或第三人 利益及有碍外观统一、市容观瞻，按规定应由相关业户维修、养护的，业 户应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由物业管理服务企业采取 措施维修养护，其费用由业户承担。 十四、使用物业不得有下列行为： 1.拆改房屋承重结构，损坏共享的设施、设备，在外墙上拆改、增设门窗， 损坏和改变房屋外貌； 2.擅自在外墙安装护栏、空调、遮阳罩、招牌或其它伸出物、悬挂物等； 3.擅自改变房屋设计用途、功能和布局等； 4.占用共享部位和消防通道，损坏共享的设施、设备或移装共享设备； 5.在庭院、平台、屋顶、露台或者其它场地搭建建筑物、构筑物； 6.随意堆放杂物，随地吐痰、高空抛物，丢弃烟蒂、纸屑、垃圾等； 7.违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和燃放烟花爆竹及排放有 毒、有害、危险物质； 8.乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画； 9.侵占、毁坏绿地、花木、绿化设施和园林小品，污染水面； 10.不遵守车辆行驶规定，随意停放车辆； 19 / 42 11.聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其它不道德行为； 12.违反国家、本市及物业管理的规定饲养家禽、家畜及宠物； 13.法律、法规和规章禁止的其它行为。 十五、人为造成物业损坏的，由责任人负责修复。拒不修复的由物业管理 服务企业维修，其费用由责任人承担。 十六、按物业管理服务合同约定和本市有关规定交纳的有关费用，不得拒 付。 十七、违反本公约或有关物业管理制度造成其它业户人身伤害、财产损失 的，应负赔偿责任。 十八、其它增加条款： 1.业户同意为求大厦统一及美观，决不更换入户配套之玻璃大门。 2.业户同意遵守与开发商签订的合同及其它约定。 3.业户同意遵守与物业管理服务企业签订的合同及其它约定。 十九、业户将房屋出租时，应告知并要求对方遵守物业管理规定和本业户 公约。 二十、本业户公约自购房人签字后生效。 20 / 42 P.附件 4：无锡百脑汇大厦环境清洁管理办法 第一条 目的 无锡百脑汇大厦(以下简称“本大厦” ）为提升环境质量,维护本大厦之 清洁卫生.外观整洁及公共设施之清洁维护,特订定环境整洁管理办法(以下 简称本办法） 。 第二条 环境维护 1、各公共设施使用完毕后,应予以归位。若发现故障情形应停止使用,并通 知管理处派员处理。 2、业户对洗手台.小便斗及马桶等公共设施应爱惜使用,不可任意污染或丢 弃杂物入内。 3、业户对公共设施.楼梯间之壁面等,不得任意涂划、刻字张贴广告或喷漆。 4、业户不得于本大厦内燃烧或烟熏物品。 5、本大厦不得存放会散发异味之物品或腐坏食物。 6、空调系统应妥善使用,各通风口及窗户不得封死,以免影响空气流通。 7、果皮、纸屑等应丢置于垃圾桶内,不得随手丢弃,烟蒂必须先确定火焰以 熄灭后丢置于垃圾桶内。 8、不得随地吐痰及口香糖等,且应先吐于卫生纸或纸杯内后再丢置于垃圾 桶内。 9、业户不得任意倾倒污废水。 10、置放花木应注意环境维护,勿使泥土及污废水污染本大厦公共设施及其 它业户。 11、本大厦内不得饲养、携入宠物及家禽家畜等,以免影响公共秩序及环境 卫生。 第三条 垃圾丢弃 1、大厦用户请将垃圾丢弃至指定位置的垃圾桶内。商场及美食街厂户请依 各分区管理单位划分处理相关垃圾。 2、请各业户勿于指定地点外丢弃垃圾,以维护环境之清洁卫生。 3、本大厦所有资源回收所得金额系归本大厦管理处，用于补贴本大厦相关 21 / 42 支出。 第四条 垃圾处理办法 1、业户应将垃圾分类后再密封于塑料袋内勿使其漏出,封妥后再放置于指 定位置之垃圾桶内。 2、因室内装修所产生之材料废弃物,应依本大厦室内装修管理办法相关规 定由装修承包商自行雇工处理及清运，亦可委托物业管理处清运，费用由 业户支付。 3、本大厦清洁服务人员将各指定垃圾收集后, 集中于本大厦所订垃圾处理 区,再由垃圾车一并于当日清运至垃圾处理场。 第五条 业户应配合保洁服务人员事项 1、本大厦清洁保养作业以不影响业户办公质量之原则进行, 于清洁保养作 业进行中亦请各业户全力配合。 2、清洁作业中之公共设施请勿使用。 3、不得将私有物品堆置于公共区域。 4、严禁任意张贴广告、告示或海报。 5、各业户于外墙窗户上不得悬挂物品,以免影响大厦观瞻。 6、各业户应共同维护本大厦清洁,且切勿乱丢垃圾。 第六条 本办法未尽事宜,依本大厦管理规约相关规定或政府相关法令办理。 22 / 42 Q.附件 5：无锡百脑汇大厦室内装修管理约定 为使无锡百脑汇大厦（以下简称本大厦）建筑安全设备功能完整，环 境清洁与全体业户权益及维护公共安全，以确保本大厦使用户舒适而安全 的工作环境，特制定建筑物室内装修管理约定（以下简称本约定） 。 装修须知： 一、装修流程 1、交房： 业户在进户前应与该大厦物业管理处联系入户事宜，并出示相关证件。 2、装修申请 业户应于装修前三日至管理处办理填写装修工程申请表，并提供装修图 纸（包括平面布置及电路图，并估算户内用电使用实际负荷） ，以确定是否 完全符合各项协议及缴纳大厦管理费。 每户支付装修保证金每单间 2000 元。 装修进场前点交作业（含送电、机电、空调等） ，明暗架天花、灯具、 油漆。 3、装修保险 无锡百脑汇大厦管理处（以下简称“管理处” ）建议业户所雇用的施工 单位 购买足够的保险，以有利保障人身及物业的安全。 4、办理临时出入证 施工单位须向管理处提供装修人员的相关资料（姓名、身份证等） ，办理 施工人员的工作证，每人一张，每张押金人民币 20 元，并配戴于胸前以供 识别，如不慎遗失应向管理处报备，注销其号码，换发新证，并缴纳工本 费 10 元。无证者不得进入大厦办公楼、商场施工，管理人员将随时检 查装修人员持证情况。装修结束须将出入证交还管理处，管理处凭证于十 五天内退还押金。 23 / 42 5、装修垃圾、废料清运费及施工临时用电费用 若业户委托管理处为其清运装修垃圾、废料，则应交纳每平方米 2 元的 清运费（建面）,业户也可自行清运装修垃圾、废料，如业户因各种原因无 法及时清运的由管理处指定环卫所清运。费用从装修保证金中扣除。 6、许可证 办理好上述的手续和交纳相关费用及保证金后，管理处将签发装修工 程施工许可证 ，许可证须贴于业户物业大门上。在办理装修工程施工许 可证之后业户方可进行施工，若因业户的原因而不能按计划开工所造成 的损失，责任自负，管理处概不负责。 7、完工验收 于完工后二日内至本大厦管理处申请装修工程完工验收。 管理处会同工地负责人会验公共设施、设备、建材废弃物清运等并做成 记录，如有损坏情形，应即修复，并复验。 装修完成验收合格后，连同验收记录，经大厦管理处确认，由原申请人 携带申请书，印章至管理处办理退装修保证金。 二、装修规则 1、装修时间 每天 07：0019：00。如有加班需求应向管理处申请加班，最迟不得 超过晚上十时，加班施工时不得制造噪音。 2、施工通道 进入本大厦装修进货进入时间为早上 6：008：00，晚上 19：00- 22：00，其余时间非经管理处同意不得进货，装修进货仅能使用货梯（即 消防电梯）不得使用客梯。 运送装物料货车卸货后应即驶离，不得借故停留。施工材料应存放在施 工范围内，禁止任意堆置，妨碍瞻观及通行，经管理人员纠正后仍未改正 者，所堆置物料视同废弃物，由管理处雇工搬离，所生费用由保证金支付， 业户不得异议。 3、人员管理 施工人员因工作之故携带物品出入，应接受管理人员之检查与记录，绝 24 / 42 无异议。施工人员不得进入非承包工作区，不准在大厦内留宿。 装修工具载入载出时应填写申请表，一经发现有拿不属于自己的器具或 材料时，以窃盗移送派出所。 4、废弃物清运 装修单位每日所产生之垃圾、废料应于当日自行雇工清运（或委托管理 处有偿清运） ，如自行清运者，未依规定于当日清运，将由管理处雇工清运， 则其费用在保证金支付，业户及装修单位不得异议。 施工之沙石、砖块、垃圾等应袋装搬运，以免污损公共区域。 5、建筑结构、设施、设备 严禁改变大厦的现有结构（装修时必须考虑大厦的结构地坪所能承受的 净负荷，承重计算必须由专业设计单位及人员进行） 。不得改变大厦的外墙， 外部色彩，不得在外墙上安装任何设备，广告或其它任何对象，亦不得堵 塞任何门窗，不能擅自改变公共配电箱，表针，阀门消防设备、空调设备 等。 6、铭牌安装 任何单位未经书面同意，严禁私自在大厦的任何公共部位设公司铭牌等。 7、保证金扣抵 装修工程如有违反本办法之规定，管理处得动用保证金处理(包括罚款， 施工费用等)，保证金不足支付时，管理处有权按实追加费用。业户应在收 到通知之日起 3 日内补交，逾期管理处将暂停其施工。 8、装修工程、修缮工程管理 装修公司对该工地需有工地负责人，且于装修前与本大厦管理处协调各 项事项及规定，并清查各项公共设施做成记录备查。 需提供工地负责人，联络人名单及联络电话。 9、室内装修许可 有关本大厦安全之消防设备，非经消防主管机关办理审查及施工查验， 不得变动、遮掩、阻隔或妨碍原有设施使用之装修方式。 申请室内装修图应注明施工范围、尺寸及材料应齐全。应由开业施工承 25 / 42 包厂商及业户署名、负责。 装修材料应符合消防法、电工法规、及相关建筑技术规则之规定。 防火避难设施，防火区划及主要构造，应符合规定，不得有变更或妨害 之情形。 三、施工注意事项： 施工期间工地出入口应以透明塑料布完全隔离，并铺设踏垫，防止粉尘 外泄造成污染。使用喷漆或有挥发性污染空气施工应加设风扇以利通风。 施工时如需停水，停电、或其它配合事项应先与管理处协调始得为之。 施工应无涉及公共水，电，消防系统，防盗系统，若施工造成公共设备 之损毁，均应照原材质实时修复。并依法追诉与理赔或从保证金中扣除。 使用电焊气焊应向管理处提出动火申请，应放置灭火设备并注意防火安 全。 装修工程所属工作人员之安全由装修户与承包商负责与本大厦无涉。 离开者负责检查工地、关灯、关火、关水、关门。 施工如未能于申请期限如期完成应于三日内向管理处申请延期。 装修工程不得将既设之机电设施拆除或封闭、加装，并须开设维修孔， 以利维护。 凡经申请核准使用管道管线，必须注名使用者名称及颜色标示。 四、禁止事项： 施工人员在现场不得大声播放音乐 、喧哗、赌博、酗酒，殴斗等破坏公 共安宁之行为，以及不得随地吐痰，丢弃烟蒂等妨碍卫生之行为。 施工人员不得使用本大厦公共水电。 施工人员不得将含水泥沙污水倒入本大厦排水系统内。 承包商及其施工人员不得以任何理由要求在本大厦内留宿。 不得张贴广告。 不得在装修室内外易燃材料处吸烟，以免发生事故。 其它未经管理处同意的事项。 五、处罚规则： 施工时违反本办法各项规定时每次处罚人民币 50200 元，如三次违反 26 / 42 规定者禁止其人员入内施工，如有涉及公共危险或第三人权益时，并保留 追诉权利。 施工时如有损及第三人及本大厦施工安全、设施、设备时装修户与承包 商应负连带赔偿责任。 R.附件 6：无锡百脑汇大厦告示立牌使用管理办法 第一条 目的 为大厦门厅整洁，维护大厦管理形象质量，及业户实际使用之需求必要， 特订定本大厦告示立牌使用管理办法(以下简称本办法） 。 第二条 适用对象 本大厦全体业户开幕、会议指引或经管理处核准之内外活动使用均适用之。 27 / 42 第三条 管理方式 1、本告示立牌借用期间前后各限三天(含例假日)，每个押金人民币壹佰元 整。每天使用租金为人民币 10 元，并请放置指定位置，不得有防碍通行及 有安全顾之处所。 2、如借用过期未还(归还日十七时前)每日每个增加租金人民币 10 元整， 连续追缴费用至归还止。 3、归还时若发现有损坏者，由业户照价赔偿。 4、私设标示牌不得使用，一经发现管理处将予以没收 第四条申请方式 1、请于使用前两天向管理处索取申请表申请。 2、经核可付费后即可使用，告示牌属公有财产，请妥为保管并爱护使用。 第五条本办法本大厦管理处公布实施,修订时亦同。 28 / 42 S.附件 7：业主大会议事规则及选举办法 第一章第一章 总则总则 第一条第一条 制定依据制定依据 根据物业管理条例和相关法规、规章、制定本业主大会议事规 则，并经业主确认通过。 第二条第二条 业主大会的组成业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。 本业主大会设立的业主委员会为执行机构。 本业主大会于首次业主大会会议召开之日成立。 第三条第三条 业主大会宗旨业主大会宗旨 本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的 合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩 序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第四条第四条 物业管理区域基本情况物业管理区域基本情况 一、业主大会名称：无锡百脑汇大厦业主大会 业主委员会办公地址：无锡市南长区人民西路 25 号 二、物业管理区域范围 东至 五爱路 西至 水沟头居民区 南至 化轻大厦 北至 人民路 三、物业类型： 办公、商业 。 四、物业管理区域概况： 29 / 42 占地面积：3837 平方米，总建筑面积 54943.86 平方米， 其中办公 17960.04 平方米；商场 19863.25 平方米。 第二章第二章 业主大会业主大会 第五条第五条 业主大会议事内容业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）决定业主大会诉讼事宜； （五）选举、更换业主委员会委员； （六）审议、决定业主委员会的工作权限和活动经费； （七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； （八）审议、决定物业管理区域内物业公共部位和共享设施设备的使 用、收益方案； （九）审议、制定物业管理区域内物业共享部位和共享设施设备的使 用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （十）改变和撤销业主委员会的不当决定； （十一）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其它重大事项。 第六条第六条 业主大会会议形式业主大会会议形式 业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确 定： （一）集体讨论的形式； （二）书面征求意见的形式。 首次业主大会将采用书面征求意见的形式。 第七条第七条 业主的职责 业主应当就业主大会拟讨论的事项向业主大会会议如实反映。 第八条第八条 书面征求意见的议事方式（本业主大会采用此方式） 业主大会采用以下第 （二） 种形式进行表决： 30 / 42 （一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意 见投入投票箱内，在规定的时间内，由业主委员会（换届工作小组）当众 开箱统计汇总，当众公布投票结果。 （二）专人送达意见表或选票：由业主委员会（换届工作小组）组织 有关人员逐户派发意见表或选票并由收件人签字。在规定的时间内，收回 业主意见，由业主委员会（换届工作小组）当众统计汇总，公布结果。 已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不回馈意见者，视为 同意。 第九条第九条 召开业主大会会议的条件 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议召开为一年一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）20%以上业主提议； （二）50%以上业主委员会委员提议； （三）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。 第十条第十条 召开业主大会会议的程序 业主大会会议按下列程序召开： （一）会议筹备工作 业主委员会（换届工作小组）做好开会前的准备工作。根据业主的 提议，草拟议案、制定征徇意见表或选票、核实业主情况。 （二）发布公告 业主大会召开会议前 15 日，由业主委员会（换届工作小组）将会议 的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 （三）征询意见 采用书面征求意见形式的，由业主委员会（换届工作小组）发给业主 代表征询意见表或表决选票，业主代表在业主大会召开前 3 天征询所有代 表的业主意见。 （四）回收统计意见 业主委员会（换届工作小组）根据第九条的规定当众开箱，进行意见 31 / 42 汇总或者票数统并当众公布。 （五）大会议事决定与通报 业主委员会（换届工作小组）根据征询意见或投票统计结果形式业主大 会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会作出决定，必须经与 会业主所持投票权 1/2 以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的决定，必须经物业管理区域 内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。 业主委员会（换届工作小组）应当做好业主大会会议书面记录并存盘。 第十一条第十一条 业主投票权的确定 业主投票权的确定，每一平方米为一个投票权，不足一平方米按一平 方米计算。 第十二条第十二条 业主、业主代表 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，必须以书面委托物业管理区域内的其它业主或者使用人 参加。 （二）业主是单位法人的，必须以书面委托代理人参加业主大会会议或 者业主委员会。 第三章第三章 业主委员会业主委员会 第十三条第十三条 业主委员会职责 业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业管理企业的方案； （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会 决定； （三）拟订业主大会议事规则和业主公约修改方案，报业主 大会决定； （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规定 32