项目拓展论证管理流程.doc

项目拓展论证管理流程编号：HXJY-TZ-LC01版号：A页码：第 6 页 共6页项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程图示二、流程概述流程目的为适应集团发展，提升竞争力，充分利用集团各职能部门的专业优势，整合体系力量，规范项目研判和获取流程，保证新增项目研判结果的科学性、准确性。适用范围适用于公司二级开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序。定义1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。3. 基础研究：提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。流程要素描述支持文件无流程CP点1. 行业基础研究成果2. 项目立项研究3. 项目可行性研究及论证4. 项目投资决策责任部门1. 主导部门：总部-战略运营中心2. 参与部门：总部：财务管理中心廊分：项目发展部、设计管理部、工程管理部、销售管理部、成本合约部流程KPI1. 新项目立项数量2. 新项目可行性研究通过率3. 新项目获取成功率4. 评审、听证、签批及时率输入条件1. 公司战略发展规划2. 基础研究相关成果输出结果1. 公司年度项目投资及土地储备计划2. 土地信息库3. 项目立项建议书4. 项目可行性研究报告5. 项目投资决策决议6. 项目取得预案（竞买策略或非竞争性取得方案）项目拓展论证管理流程 三、工作程序3.1 基础研究1) 基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。2) 战略运营中心负责行业基础信息研究，其研究成果可在日常报告或专题报告中体现，研究重点如下：a) 国家宏观经济分析及对房地产市场的整体影响；b) 战略聚焦范围及投资比例；c) 城市投资评价体系；d) 目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；e) 公司竞争策略及竞争对手相关研究。3) 根据公司战略发展需求，战略运营中心应对重点目标城市进行评价，并形成城市评价报告，以指导公司重点目标城市的范围确定，研究计划应列入战略运营中心年度工作计划中。3.2 编制年度项目投资及土地储备计划1) 公司年度项目投资和土地储备计划应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最新情况为依据。2) 每年年初，战略运营中心组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项发展目标，编制公司年度项目投资及土地储备计划，包括明确本年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，并组织公司领导、财务管理中心、各业务单元负责人和项目发展部进行探讨，该计划作为公司年度整体经营管理计划的重要组成部分，由总裁审核后报董事长审批。3) 各业务单元项目发展部根据总部下达的年度投资计划编制具体拓展实施计划，经本业务单元总经理审批后，报总部战略运营中心备案。3.3 取地申请及可研论证1) 由京御项目发展部根据项目拓展实施计划提出取地申请，并牵头成立项目可研小组，设计管理部、工程管理部、销售管理部和成本合约部参与。项目发展部组织实地考察后，项目可行性研究原则上要求在1个月内完成。2) 项目可行性研究a) 目的：以项目销售利润率、内部收益率、项目净现值等为主要依据，结合项目定位、产品方向、工程实施技术性分析、项目风险评估等因素，初步确定项目是否具有投资价值，并通过相关程序确定是否进行项目投资。b) 职责分工 项目发展部提出项目初步定位，如需要且经公司确认，可委托市调公司或策划公司协助完成相关报告； 销售管理部提供周边市场分析建议及销售价格预测； 设计管理部完成项目强排表； 成本合约部依据相关条件，进行项目成本初步估算； 项目管理部提出项目开发总周期和分期要求、各期关键节点及法律风险分析； 总部资本运作中心和融资管理中心根据资金平衡方案制定融资方案； 总部财务管理中心完成项目资金平衡方案，并负责进行动态测算。c) 审批程序：项目发展部汇总本公司相关信息，完成项目可行性研究报告（不含融资和资金计划），经主管领导审核后组织评审会，可研小组和本公司领导参会，最终由本公司总经理给出明确修订意见，由项目发展部修订后报战略运营中心。战略运营中心配合财务管理中心进行融资及资金计划匹配，完成项目可行性研究报告，并组织召开经营管理委员会进行评审，通过后提请总裁审批。3.4 新项目投资决策1) 战略运营中心收到京御上报的项目可行性研究报告后，应首先复核报告相关内容和经济指标符合性，并在1周内组织召开经营管理委员会会议，审议项目可行性研究报告。2) 如报告通过评审，由战略运营中心编制项目取得预案，明确土地转让价格及相关工作交接事项，报总裁审批。3) 如报告未通过评审且意见为要求修正的，京御项目发展部需在1周内重新申报。4) 项目取得预案经总裁审批后，由战略运营中心下发至京御和九通相关部门，由京御项目发展部组织土地接收工作，九通平台公司配合。3.5 项目团队组建 董事长确定新项目投资后，由各业务单元人事行政部按总