城市地价动态监测成果的应用方向.doc

材料六城市地价动态监测系统成果的应用方向长沙永信评估咨询有限责任公司 沈金海 城市地价动态监测成果的应用方向主要包括以下三个方面：一是为政府部门提供监测平台和房地产市场调控的依据，二是为土地估价从业人员提供技术支撑，三是为土地交易和投资者提供地价参考。一、为政府部门提供监测平台和房地产调控的依据（一）地价动态监测系统是一个土地市场动态监控与监测平台目前国土资源管理部门土地市场监控与监测平台主要有两个，一个是“土地市场动态监测与监管系统”，另外一个就是“城市地价动态监测系统”。前者侧重于土地供应和利用情况的监管。后者侧重于城市的地价水平和地价变化情况的监测。由于一个城市在某一个时间周期内实际成交宗地毕竟有限，而且区位分布和规划条件等都不一致，这些交易样本所统计出来的当期城市地价水平和增长率很难反映一个城市总体的真实情况，所以，很难依靠“土地市场动态监测与监管系统”同时对地价水平和地价变化情况进行监测。因此，城市地价动态监测系统与“土地市场动态监测与监管系统”同样重要，都是国土资源管理部门对土地市场进行动态监控与监测的平台。（二）城市地价动态监测为地价预报预警机制的建立提供依据当前国际国内经济波动较大，特别是近几年房地产市场高速发展、2008年全球经济危机、2009年房地产市场的畸高发展，土地市场也不是一个平稳市场，各项指标都发生着巨大的变化，特别是房地产开发用地波动特别大。地价监测体系建立后，可以确定不同的监测模型，通过设定临界值和指标波动的临界点来建立完整的预报预警系统，比如季度地价增长率同比或环比达到什么样的标准就需要预警，就可以及时准确的反映地价波动情况和健康程度，成为土地市场运行的晴雨表，并通过土地市场地价预报预警机制有效防止土地市场的投机行为、避免出现“地价泡沫”。（三）地价动态监测成果是土地调控的依据根据城市地价动态监测系统成果，结合其他有关数据，国土资源管理部门可以更准确地把握某一个地区或者城市在某一个时期内的土地供应情况、地价水平及地价变化情况，以及土地在商品房成本中的占比情况，从而制定相应的土地供应计划，包括土地供应量、土地供应结构等等，以及因应的地价引导政策，从而达到土地调控的目标。通过地价监测成果，可以得出反映城市地价水平的基本指标，比如地价水平值，也可以得出反映出城市地价水平时间变化和空间变化的指标，比如地价增长率，通过这些指标值，城市本级和上级国土资源管理部门就可以对这个城市的地价有很好的把握，为制订用地计划等土地管理方面提供参考。同时，根据商品房成本调查，对这个城市的商品房成本中土地成本的比重进行摸底调查。根据地价变化情况与GDP增长率等相关指标进行对比，可以从另外一个侧面反映一个城市的土地市场健康状况，这些成果可以直接为国家和地方政府的房地产市场调控提供依据和参考。（四）地价动态监测成果为政府土地管理工作实践提供依据1、地价动态监测成果可用于标定地价、出让底价体系的确立与完善标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。地价动态监测成果可以为标定地价的测算提供技术支持。目前，地价动态监测成果可以在期日修正指数方面对标定地价的测算进行完善和补充。比如目前某些城市的标定地价是按基准地价进行临路状况、容积率、使用年期和开发程度等一些修正，因为测算结果的刚性需求等一些原因，人为地不进行期日修正。但是，由于基准地价体系时效性约束，根据这样的技术路线测算出来的同一宗地的标定地价，在若干年都不会有变化。如果用地价动态监测成果里面的地价增长率，就可以很好地解决这个问题，对标定地价体系以及出让底价制度进行很好的完善和优化。另外，现在也有一些理论研究，为地价动态监测成果直接应用到标定地价体系提供了一些技术思路。2、地价动态监测成果可用于政府优先购买权的实践根据“国务院令第55号”颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第26条第一款的规定，“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可通过行使优先购买权，收回土地使用权。”在地方政府行使优先购买权时，很难有客观的、比较刚性的“市场价格”作为行驶的依据。为了避免腐败或者暗箱操作，地方政府一般不会用评估价格作为行使优先购买权的“市场价格”依据。在这样的前提下，有的地方政府使用基准地价作为依据，有的地方政府使用根据基准地价进行简单修正出来的标定地价作为依据。这样的依据标准存在很明显的不足。使用地价动态监测成果就可以很好地解决这个问题。象前面所说的，可以利用地价动态监测成果里面的地价指数对标定地价体系进行完善，然后以能够反映地价变化情况的标定地价来作为“市场价格”依据；当然，也可以直接以所在区段同一用途的地价水平值作为参考。二、为土地估价从业人员提供技术支撑（一）宗地评估方面：1、地价指数基准地价系数修正法和市场比较法里面的地价指数、期日修正都可以引用地价动态监测成果数据作为支撑。根据中国土地估价师协会的土地评估报告评分标准，市场比较法里面期日修正占方法应用5%的分值，对于期日修正没有说明数据来源及原因的，都会扣分。有了城市地价动态监测成果里面的地价指数，就可以很好地解决这个问题。2、大范围土地资产量估算由于地价动态监测系统监测范围一般涵盖了城市建成区的全部范围，而且区段设置一般比较合理、各区段面积范围比较小所反映的区段地价水平值有较好的代表性，各个区段的地价水平值都是按季度更新、时效性强，因此，可以在城市地价动态监测系统中各个区段的地价水平值成果基础上，对大范围的土地资产进行估算。在国有资产清查、大宗业务预估等方面有比较好的应用前景。3、标准宗地可以作为市场比较法的比较案例标准宗地在选取过程中，一般都是在各个区段中比较有代表性的宗地。而且，标准宗地的价格都是每个季度更新一次，具有比较好的时效性。从这个角度来看，标准宗地非常适合作为市场比较法的比较案例。不过，由于城镇土地估价规程里面，对市场比较法的比较案例表述为“交易实例”，所以目前把标准宗地作为市场比较法比较案例进行宗地评估还存在一定的技术困难。（二）基准地价评估方面1、地价动态监测系统是对基准地价体系的有效补充基准地价可以反映城市地价的整体水平、区域间的地价分布和变化趋势；是地方政府管理土地价格的重要工具；是评估宗地价格尤其是标定地价的基础；对土地交易价格和房地产交易价格的形成也起到重要的指导作用。但是由于基准地价一般都是大而全、过于宏观和抽象，无法反映具体宗地的特性；另外，基准地价一般都是3年左右更新一次，所以还存在时效性的问题。城市地价动态监测系统可以就这些问题，对基准地价体系形成有效补充。2、均质区域的划分均质区域，是指区域具有某种一致性，在给定的时空尺度下是均质的。就土地而言，均质区域是土地利用条件及土地用途基本一致的区域。基准地价评估一般都需要在基准地价评估范围内划分若干个地价区段，也就是均质区域，通过计算区段地价从而得出基准地价。当然，也有通过计算均质区域的区段地价，然后合并邻近均质区域得出级别基准地价的。但总而言之，基准地价评估一般都离不开设定均质区域或者说地价区段。城市地价动态监测系统里面区段的划分要求与基准地价评估里的均质区域的划分要求基本上是一致的。所以，在基准地价评估中，均质区域的划分可以参考或者套用地价动态监测的区段划分。3、基准地价的快速更新地价动态监测体系建立后，设立的地价监测点分布于不同级别、 不同地价发展区内，并且都能做到及时采集数据并分析研究。在基准地价更新时，可以充分利用地价监测资料，及时、快速掌握地价变化情况，调整更新基准地价。事实上，基准地价评估除了城镇土地估价规程里面的两个技术路线级差收益资料评估法和市场交易资料评估法之外，也可以根据城市地价动态监测系统成果直接生成新的基准地价体系。不过，目前还限于一些技术要求而无法实施。4、动态基准地价建立的基础可以根据城市地价动态监测系统成果，主要是各个区段的地价增长率等，对基准地价体系定期（每季度）进行更新，从而形成一个动态的基准地价。（三）城市地价走势趋势分析方面地价的形成主要是基于预期收益原理，是估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益折现到估价时点的值。预期收益的多少直接影响了当前时点地价的高低。土地估价实际上应该是对估价对象预期收益的估值。所以，优秀的土地估价从业人员应该通过对城市地价走势趋势进行分析，对地价走势趋势有很好的把握。国内地价预测的研究很多，预测的方法和模型也比较成熟，包括时间序列模型、因果关系模型、马尔可夫链预测模型以及BP神经网络模型等等。抛开分析方法不谈，趋势分析最需要的城市地价近期走势数据从哪里来？最客观、最全面的当然还是城市地价动态监测系统成果里面。三、为土地交易和投资者提供地价参考（一）地价水平的参考地价动态监测系统一般都有数十个、甚至几百个标准宗地。这些标准宗地分布在整个城市建成区范围内。通过公示标准宗地的位置、面积、形状、容积率和临街状况等区位条件和个别条件，以及前一季度的地价水平值，土地投资者和交易相关人就有参照物作比较，从而确定一个买卖双方谈判的基准价格。（二）地价变化情况的参考地价增长率和地价指数，尤其是某一个区段在一个时间段里面的地价指数序列，可以为土地投资者对地价变化趋势把握提供参考。通过对当地的地价变化情况进行分析和预测，投资者才能对一个投资机会进行更深入的了解和研究，从而决定是否对这一项目进行投资