新.四房地产评估PPT课件

.,1,第四章房地产评估,第一节房地产评估概述第二节收益法在房地产评估中的应用第三节市场法在房地产评估中的应用第四节成本法在房地产评估中的应用,.,2,第一节房地产评估概述,一、房地产的概念及特征（一）房地产的概念：指房屋、建筑物、承载房屋建筑物的土地及其权属的合称“不动产”。（教学楼、锅炉房）,.,3,（二）房地产的特征,1.位置固定性2.供求区域性3.使用长期性4.投资大量5.保值与增值性6.投资风险性7.难以变现性8.政策限制性,.,4,二、房地产的类型,按用途划分的类型居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产娱乐房地产工业和仓储房地产农业房地产特殊用途房地产,.,5,三、房地产评估的对象,1.土地价值2.房屋建筑物价值3.房地合一价值,.,6,四、房地产评估的原则,1.合法性原则2.替代原则3.贡献原则4.最有效使用原则5.供求原则,.,7,五、房地产评估程序,1.明确评估基本事项2.签订评估合同3.制定工作计划4.实地勘察与收集资料5.测算被估房地产价值6.综合分析确定评估结果7.撰写评估报告,.,8,第二节收益法在房地产评估中的应用,一、收益法的原理及适用范围1.原理：（1）估测房地产未来收益（2）折现率（3）房地产的价值=未来收益折现后的价值,.,9,2.适用范围,（1）适用于有合法收益的房地产，包括商场、写字楼、旅馆、公寓等。（2）不适用于政府机关、学校、公园等公益性房地产。,.,10,二、收益法的计算公式,（一）房地合一的房地产价值=,房地产年净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=年管理费+年维修费+保险+税金,.,11,（二）单独评估土地价值,1.单独土地评估价值=,.,12,2.房地合一情况下土地评估值,土地评估价值=,建筑物年纯收益=建筑物现值建筑物还原率,.,13,（三）在房地合一情况下单独评估建筑物价值,建筑物价值=,.,14,说明,1.净收益（客观净收益）：房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态、最佳利用方式和最佳利用程度的正常收益。2.资本化率：将房地产未来收益折算成现值的比例。房地产综合资本化率r土地价值L（land）土地资本化率r1建筑物价值B（building）建筑物资本化率r2,.,15,3.收益期,（房地产评估中的预计收益年限）以土地使用权剩余年限为收益期，房地产评估中的收益年限不能超过土地使用年限。,.,16,三者的关系,.,17,举例,某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权。并于2004年3月建成一座写字楼，当时造价每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2012年该类建筑重置价格为每平米2500元，该建筑占地500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金30万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米500元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税均为每建筑每平米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。是根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。,.,18,画图,.,19,计算程序如下：,1.选定评估方法（因为有收益，采用收益法）2.计算总收益3.计算总费用4.计算房地产净收益5.计算房屋净收益6.计算土地净收益7.计算土地使用权价值,.,20,=5012900（1-10%）=486000,1.年总收益,.,21,年总费用=年管理费+年维修费+税金+保险费年管理费=4860003.5%年维修费=25009001.5%年税金=20900年保险费2500900+0.2%=73260,2.年总费用,.,22,房地产净收益=总收益-总费用=486000-73260=412740,3.房地产净收益,.,23,4.房屋净收益（假定房屋收益年限无限）,房屋净收益=房屋现值房屋资本化率房屋现值=房屋重置价格-年贬值额已使用年数年贬值额=,年贬值额按耐用年限确定，本例土地使用年限小于房屋耐用年限，房地产使用者的年期为48（50-2）年。,.,24,年贬值额=2500900/48=46875(元)房屋现值=2500900-468754=2062500（元）房屋净收益=20625008%=165000（元）,.,25,5.土地净收益,=房地产净收益-房屋净收益=412740-165000=247740（元）,.,26,6.土地使用权价值,在08年3月的剩余使用年期为44年（50-6）P=,.,27,第三节市场法在房地产评估中的应用,一、市场法原理及使用范围（一）原理被估房地产类似房地产对照近期交易价格修正交易情况交易日期房地产状况因素被评估房地产评估价值,.,28,（二）适用范围,只要有适合的类似房地产交易实例就可以采用市场法。,.,29,不适用于市场法的情况,1.没有发生房地产交易或房地产交易发生较少的地区2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产古建筑3.教堂、寺庙、风景名胜土地、图书馆、体育馆、学校用地。,.,30,二、市场法的计算公式,被评估房地产价值=可比实例交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数,.,31,修正系数,1.交易情况修正系数=,2.交易日期修正系数=,3.房地产状况修正系数=,.,32,个别因素修正系数包括两个：,4.容积率修正系数=5.土地使用年期修正系数=,m被估对象使用年限n可比实例使用年限,.,33,三、市场法应用举例,有一个待估宗地G需要评估，现收益到与待评估宗地条件类似的于2007年进行交易的6块宗地，具体情况如下表：,.,34,负号案例宗地比待估宗地差，正号案例宗地比待估宗地好。,.,35,（二）适用范围该类城市2007年该类地产的地价指数如下表,.,36,另据调查，该市此类用地的容积率（建筑面积/土地面积）与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%，当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、土地状况的修正，都是案例宗地与被评估宗地比较。试根据以上条件，评估该宗土地2007年7月的价值。,.,37,计算过程：,1.建立容积率地价指数表,.,38,2.案例修正计算：ABCDEF的修正系数时间修正系数为：112/110、112/110、112/107、112/108、112/107、112/112交易情况修正系数为：100/101、100/100、100/105、100/100、100/99、100/100容积率修正系数为：105/115、105/105、105/120、105/100、105/128、105/115土地状况修正系数为：100/101、100/99、100/98、100/99、100/102、100/101,.,39,2.案例修正价格的计算：宗地成交价与各修正系数连乘积A=620B=627C=623D=748（异常值被剔除）E=638F=633,.,40,3.计算土地评估值（简单算术平均数）,（剔除1块，还剩5块）土地评估值=（620+627+623+638+633）5=628,.,41,第四节成本法在房地产评估中的应用,一、成本法的原理及适用范围（一）原理：建立在重置成本的基础上，以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法。即重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。,.,42,土地价值=待开发土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益+税费,.,43,（二）适用范围,1.不能用收益法市场法的可以采用成本法2.主要用于政府办公楼、学校、医院等特殊房地产评估。,.,44,二、成本法在土地价值评估中的应用,土地价值=待开发土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益+税费,.,45,1.土地取得费用,是为了取得土地而向原土地使用者支付的费用。分2种情况：（1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括：土地补偿费、地上附着物、青苗补偿费、安置补偿费（各地标准不一样）。（2）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。,.,46,2.计算土地开发费用,（1）基础设施配套费：“三通一平”：通水、通电、通路、平整场地“七通一平”：通上水、通下水、通电、通路、通信、通气、通热、平整场地（2）公共事业建设配套费：邮电、图书馆、学校、公园、绿地（3）小区开发配套费：根据各种用地情况确定的合理项目标准,.,47,3.计算投资利息,土地开发利息=土地取得费开发期（年）年贷款利率+土地开发费,土地取得费计息期为开发期和销售期，（土地开发前要全部付清）体地开发费计息期为开发期的一半，（土地开发费一般均匀投入）,.,48,4.计算投资利润和税费,利润=（土地取得费+土地开发费）利润率=开发后的地价利润率（类似房地产利润率）税费：取得和开发中必须支付的税费,.,49,5.确定土地增值收益,土地用途改变（农用地变为建设用地），改变用途后的收益高于原土地收益，一般按照土地成本钱四项的20%-25%计算。,.,50,举例,某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。,.,51,（1）计算土地取得费。土地取得费=10万元/亩=150元/平方米提示：1亩=667平方米（2）计算土地开发费。土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米（3）计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，土地取得费利息=150（1+6%）21=18.54（元/平方米）土地开发费利息=20035%（1+6%）1.5120065%（1+6%）0.51=6.393.84=10.23（元/平方米）,.,52,（4）计算开发利润。开发利润=（1）+（2）10%=35（元/平方米）（5）计算土