房地产基础知识[004]

精品课件,1,房地产基础知识,精品课件,2,一、土地与土地使用制度,毛地：是指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。生地：“熟地”的对称，指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。熟地：“生地”的对称，指经开发，已形成一定建筑用地条件的土地。,精品课件,3,楼面地价：香港房地产用语。指平均到每单位建筑面积上的土地价格。其计算公式为：土地总价格楼面地价=建筑总面积,精品课件,4,毛地价：指城市旧区改造中须先动迁安置原有居民，拆除旧有建筑物后方可使用的土地价格。生地价：指未经开发，尚未形成建筑用地条件的土地的价格。熟地价：指经过开发，已具备一定建设用地条件的土地的价格。,精品课件,5,转让地价：指土地使用权的转让价格。土地使用权转让是土地使用权者将土地使用权依法再转移的行为，包括出售、交换和赠与等。招标地价：指以招标形式出让土地使用权的价格。即由招标人（土地所有者）通过一定的形式，将土地招标事项公布于众，由符合招标规定的用地单位和个人，在指定的期限内向土地招标人提出报价，最后由招标人按择优录取原则确定的中标地价。,精品课件,6,拍卖地价：指公开拍卖土地使用权时形成的土地价格。通常的做法是：土地所有者喊出底价，竞投者应价叫价，上至无人叫价时，出最高价者获得土地（使用权）。协议地价：也称“定向议标地价“，指买卖双方通过平等协商确定的土地使用权出让价格。即由政府土地管理部门与土地使用权受让人就土地使用期限、土地开发条件、土地使用权价格等进行协商后确定的地价。,精品课件,7,行政划拨：也称“土地使用权划拨“，指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地使用权无偿交付其使用的行为。土地使用权划拨：指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,精品课件,8,土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。荒地：指尚未开垦利用或曾开垦而长期荒芜的土地。,精品课件,9,二、房地产投资与开发,房地产：指城市（城镇）房产和地产的总称。房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，其业务内容涉及房地产生产、流通和消费全过程。主要包括：土地开发和再开发；地产经营；房屋开发；房产经营；房地产中介咨询服务；物业管理；房地产金融和房地产科研等。,精品课件,10,支柱产业：指支撑经济发展的重要产业部门，如房屋的支柱，故称。房地产业发展周期性：指房地产业发展中随着国民经济发展变化而出现的扩张、收缩交替循环的变化特征。,精品课件,11,投资回收率：指企业的投资回收额累计总数占投资额累计总数的百分比。其计算公式为：投资回收总额投资回报率=X100%投资总额投资回收率是衡量投资效果的一个重要指标。在一定时期内，投资回收率越高，投资效果越好；反之，则越差。,精品课件,12,五证：包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。资本金：又称“注册资金”，指企业在工商行政管理部门登记的注册资本。通常说，也就是开办企业的本钱。,精品课件,13,新区开发：也称“城市新区开发”，指按照城市总体规划要求，在城市现有建成区外进行集中成片、综合配套的开发建设活动。,精品课件,14,房屋拆迁补偿：简称“拆迁补偿”，指拆迁人按规定对被拆迁人因拆迁而造成的各种损失给予的补助和赔偿。货币化补偿：也称“房屋拆迁货币补偿”，指将拆迁房屋折算成货币后支付给被拆迁人的补偿方式。,精品课件,15,三通一平：指施工现场路通、水通、电通和场地平整的简称。“三通”指把开发区或建筑工地红线以外的道路、给排水管道、供电线路引入施工现场；“一平”指施工现场土地平整。通常房地产开发基地达到了“三通一平”要求，就具备了正式施工的条件。,精品课件,16,七通一平：指对居住区开发前期工程要求的简称。“七通”通常指道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”指土地平整。,精品课件,17,开工面积：指在统计报告期内（如一个月、一个季度、一个年度等）新开工的房屋建筑总面积。竣工面积：指在统计报告期内按设计要求完成施工，经验收合格，达到交付使用条件的房屋面积。,精品课件,18,三、房地产交易与市场,房地产一级市场：即国有土地使用权出让市场，指由土地管理部门代表国家，将国有土地使用权有偿有期限地出让给房地产开发企业或用地单位的市场。,精品课件,19,房地产二级市场：也称“增量房地产市场”，指房地产开发企业按土地使用权出让合同规定，经过开发，建成房屋后，依法经营或转让房地产的市场。,精品课件,20,房地产三级市场：也称“存量房地产市场”、“二手房市场”，指房地产权利人依法经营或转让存量房地产的市场，包括买卖、租赁等。房地产三级市场是一个房地合一的市场。,精品课件,21,商品房：指房地产开发企业投资开发，建成后用以经营（出售、出租）的各类房屋。商品房按其用途可分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房等。,精品课件,22,现房：“期房”的对称，指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。期房：“现房”的对称，指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。,精品课件,23,空房：指未经正式批准分配和未办理订租手续而空关的房屋，也称“空关房”。空置商品房：简称“空置房”，指竣工半年或半年以上尚未出售、出租的商品房。,精品课件,24,商品房空置率：指空置商品房与全部存量房屋的比率。其计算公式为：空置商品房总量商品房空置率=X100%存量房屋总量商品房空置率反映一个时期房地产市场商品房空置的变化状况，是房地产统计的重要指标之一。,精品课件,25,二手房：指房地产三级市场中买卖的存量房源。定金：指合同当事人一方为了证明合同的成立和担保合同的履行，依法或依照约定预先向对方支付一定货币的担保形式。,精品课件,26,抵押：指债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。按揭：香港房地产用语。指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。,精品课件,27,契税：指在转移土地、房屋权属时向承受单位和个人征收的一种财产税。,精品课件,28,四、物业管理,维修基金：是“住宅共用部位、共用设施设备维修基金”的简称。指商品房住宅和公有住宅出售时，按规定筹措的，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期限满后大修、更新、改造的专项资金。,精品课件,29,房屋维修基金：指公有住宅出售时，按规定一次性向售房单位和购房人筹集的，用于房屋共用部位和共用设备维修的专项资金。物业维修基金：指在房屋出售时设立的，用于房屋共用部位、共用设备和公共设施维修、更新的专项资金。,精品课件,30,五、房地产权属与管理,增量房屋：“存量房屋”的对称，指新建成并交付使用的房屋，包括商品房和非商品房；住宅和非住宅。,精品课件,31,存量房屋：是“增量房屋”的对称，泛指已交付使用的城市房屋。房地产权证书：指房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证。,精品课件,32,六、住宅建设,点式住宅：指几户围绕一个楼梯枢纽布置的住宅。独院式住宅：指独户居住、四周临空，并有独立的庭院的低层住宅。,精品课件,33,复式住宅：指以三维空间立体设计的新概念住宅。跃层住宅：指套内空间跨越两楼层及以上的住宅。联排式住宅：指由两户以上独院式户型单元拼联而成的住宅。,精品课件,34,日照标准：指一日中房屋受到太阳照射小时数的最低标准。日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时间内，获得所需日照量而保持的一定的建筑距离。,精品课件,35,日照间距系数：指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。,精品课件,36,住宅质量保证书：指房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文书。住宅使用说明书：指房地产开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时，提供给用户关于住宅结构、性能和各部位（部件）的类型、材料、性能、标准等的说明文书。,精品课件,37,配套公建：指居住区内，为满足居民精神和物质文化生活需要，按一定比例与住宅建筑配套建设的公共服务设施。住宅配套设施：指为城镇居民居住、生活创造卫生、安全、宁静、舒适环境而配建的各种附属设施。,精品课件,38,公积金：全称“住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金。补充住房公积金：简称“补充公积金”，指在住房公积金基础上建立的非强制性长期住房储金，是住房公积金的一种补充。,精品课件,39,人口密度：也称“人地率”，指人口数量与其所在土地面积的比率。人口毛密度：指单位居住区用地上居住的人口数量。（人/公顷）人口净密度：指单位住宅用地上居住的人口数量，是居住区规划的重要经济技术指标之一。,精品课件,40,城市人口增长率：指一年内城市人口增长的绝对数量与同期该城市年平均总人口数之比。,精品课件,41,城市人口机械增长率：指一年内城市人口因迁入和迁出因素的消长，导致人口增减的绝对数量与同期该城市年平均总人数之比。城市人口自然增长率：指一年内城市人口因出生和死亡因素的消长，导致人口增减的绝对数量与同期该城市年平均总人数之比。,精品课件,42,人均居住面积：指城市家庭居民按人口平均摊得的居住面积数。人均居住面积是衡量家庭居住状况的主要指标之一。,精品课件,43,控制性详细规划：指以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设社区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。,精品课件,44,道路红线：指规划城市道路路幅的边界线。人防工程：是“人民防空工程”的简称，指为防备敌人突然袭击，保存有生力量而修建的地下建筑工程。,精品课件,45,绿地率：指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率，是反映居住区绿化水平的指标之一。绿化覆盖率：指一定区域范围内绿化覆盖面积占区域总面积的比率。,精品课件,46,第一产业：也称“第一次产业”，国民经济的三次产业之一。一般指农业、林业、畜牧业、渔业、狩猎业等。,精品课件,47,第二产业：也称“第二次产业”，国民经济的三次产业之一。一般指以第一产业的产品为原料，进行加工制造或精练的产业部门。,精品课件,48,第三产业：也称“第三次产业”，国民经济的三次产业之一。指为第一产业和第二产业的发展提供基本服务的部门，包括第一、第二产业以外的其他各业。,精品课件,49,国内生产总值：简称“GDP”（grossdomesticproduct），指按市场价格计算的一个国家或地区所有常住单位在核算期内生产的最终产品与提供的劳务价