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万科组织管控体系调整方案 万科集团各业务部门目前的职能（ ）：业务职能部门 万科集团各业务部门目前的职能（1）：业务职能部门 部门 1. 2. 3. 企划部 项目发 展管理 项目决 策 微观、 微观、 宏观环 境分析 战略规 划 市场营销部 1. 2. 3. 4. 市场研 究 客户研 究 销售管 理 现有客 户研究 分析 物业管理部 1. 2. 3. 4. 专业研 究方面 业务督 导方面 行政后 勤管理 车队 工程管理部 1. 2. 3. 4. 5. 立项评估 规划设计 建议 采购管理 现场专业 监理 物业管理 中的技术 支持 工程管理 制度 新技术研 发引进 创新研究 规划设计部 1. 规划设 计专家 意见 规划设 计技术 支持 规划设 计技术 研究 规划设 计培训 规划设 计售后 服务 资金管理中心 1. 资本市 场以外 的融资 公司内 部资金 运作 向一线 公司输 出资金 资金运 作信息 新项目 资金评 估 资金风 险预警 2. 2. 3. 3. 任务 4. 4. 5. 6. 7. 8. 4. 5. 6. 万科集团各业务部门目前的职能（ ）：行政职能部门 万科集团各业务部门目前的职能（2）：行政职能部门 部门 董事会办公室 1. 2. 3. 投资者 关系 媒体关 系 品牌宣 传 1. 2. 3. 4. 财务部 管理会 计 财务会 计 综合税 务 成本审 算中心 IT技术 技术 中心 集团办公室 1. 2. 3. 4. 万科周 刊 客户关 系中心 公共事 务 业务信 息方面 （业务 信息小 组） 审计法务部 1. 2. 3. 审计方 面 法律方 面 季度例 会 人力资源部 1. 2. 3. 4. 组织架 构 人员调 配 绩效考 核管理 薪酬福 利和激 励机制 员工关 系 培训 人力资 源发展 虚拟委员会 任务 5. 1. 项目评 审委员 会 2. 集团成 本与开 发计划 管理管 理委员 会 5. 6. 7. 万科组织管控调整的两大原则之一： 万科组织管控调整的两大原则之一：未来十年三大业务战略 30%持续增长 1. 聚焦城市带 2. 集约化细分价值 3. 产业化产品创新 万科组织管控调整的两大原则之二： 万科组织管控调整的两大原则之二：集团组织的集约化 消 费 品 大 分权 产 品 异 质 性 高 科 技 产 品 集权 大 三大战略对各职能部门的工作重点要求（ 三大战略对各职能部门的工作重点要求（1） 聚焦城市带 企划部 战 略 目 标 合 理 分 解 结 果 的 紧 密 跟 踪 储 备 地 土 的 域 区 焦 施 聚 实 略 战 市场营销部 区 域 客 户 的 共 性 研 究 异 性 研 究 会 与 项 目 比 例 关 系 研 究 机 场 市 差 域 户 区 客 域 区 规划设计部 区 域 创 新 产 品 的 设 计 研 究 化 准 标 域 区 工程管理部 区 域 战 略 采 购 标 准 化 推 广 的 品 产 审计法务部 战 略 性 项 目 的 审 计 （ 侧 重 审 计 违 规 行 为 ） 腐 败 行 为 ） 计 审 重 侧 （ 计 审 的 目 项 性 略 战 非 资金管理中心 重 点 区 域 的 资 金 调 配 划 规 金 资 域 区 人力资源部 聚 焦 区 域 的 扩 张 人 力 资 源 储 备 （ 构 与 企 业 文 化 制 与 新 动 力 计 划 析 机 划 分 度 计 例 速 人 比 的 班 的 化 接 目 ） HRD 制 结 进 的 项 机 织 工 略 性 业 组 员 战 利 商 的 使 持 盈 的 革 迫 支 和 向 变 立 目 导 应 建 项 绩 适 略 业 立 战 化 建 的 强 区 域 焦 聚 务部 财 务 风 险 控 制 点 区 域 盈 利 能 力 分 析 、 监 控 重 非 三大战略对各职能部门的工作重点要求（ 三大战略对各职能部门的工作重点要求（2） 产业化产品创新 住宅标准化 生产工厂化 产品新概念 企划部 市场营销部 产 品 测 试 研 究 （ 营 销 模 式 研 究 ） 准 标 理 管 售 销 究 研 场 市 规划设计部 住 宅 标 准 化 产 品 研 发 产 品 测 试 念 概 新 工程管理部 工 厂 化 生 产 研 究 研 发 术 技 新 审计法务部 资金管理中心 人力资源部 人 员 支 持 励 、 绩 效 评 估 支 持 激 财务部 创 新 研 究 基 金 托 管 三大战略对各职能部门的工作重点要求（ 三大战略对各职能部门的工作重点要求（3） 精细化客户细分 企划部 市场营销部 客 户 细 现 分 有 研 客 究 户 的 研 究 和 跟 踪 趋 势 测 试 、 实 施 和 控 制 划 策 、 费 合 消 整 者 牌 费 品 消 规划设计部 客 户 需 求 调 查 分 客 户 群 的 产 品 标 准 化 研 究 细 于 基 工程管理部 审计法务部 资金管理中心 人力资源部 人 员 支 持 励 、 绩 效 评 估 支 持 激 财务部 一、企划部 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门: 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:企划 部 企划部 战略规划、 战略规划、经营预算计划与 业绩质询 强化集团战略管理 能力 行业分析与决策支持 土地相关的项目发展和管理 土地相关的项目发展和管理 负责收集、整理和分析宏观 经济信息与相关资料 负责收集、整理、分析与公 司有关的行业信息与资料， 为公司领导和有关决策者提 供必要的信息支持 负责参与制定集团的行业投 资计划，为重大项目决策提 供支持 负责战略制定与年度滚动修 订 负责制定公司的年度经营预 算计划及年度经营计划的分 解工作 负责根据战略规划和年度经 营计划的要求，对月度与季 度业绩完成情况进行分析， 并负责跟踪月度或季度例会 发出的行动改进方案的落实 负责规划与协调区域市场发展， 研究公司扩张模式，总结公司内 外部优秀经验 对项目运营过程进行分析并提供 资讯支持 负责区域公司企划部的协调与管 控 企划部输出结果 一、项目发展 1、年度土地储备计划汇总报告（决策层-高层） 2、分析报告 各地土地储备现状分析报告（决策层） 各地城市综合实力分析报告、经济指标分析报告（决策层） 一线分公司运营能力分析报告（决策层-高层） 现有土地意向摸底调查报告（决策层） 3、项目决策 项目法律风险专业评估意见（决策层） 立项会议决议（决策层） 土地交易合同审核意见（一线公司、决策层） 董事会议案指引（议案的书写规范）（一线公司、董事会） 董事会议案审查意见（董事会、一线公司） 4、信息统计 土地使用状况不定期统计报告（董事会） 5、信息共享、专业提升 土地获取方式方法总结报告（一线公司） 项目发展大会（经验交流、宣讲下一步土地工作重点）（总部、一线公司） 企划部输出结果( 企划部输出结果(续) 二、宏观、微观环境分析 宏观、 1、宏观环境分析 宏观环境分析报告（总部、一线公司） 宏观环境信息、新闻（总部、一线公司） 2、微观环境分析 项目投资分析报告（一线公司） 内部项目投资制度指引（一线公司） 项目投资专业分析报告（一线公司、董事会）（4.7亿边界） 三、战略规划 1、未来发展战略研究报告、建议方案（决策层） 2、业务战略执行指导建议、监测报告（业务部门、一线公司） 3、集团层面客户细分研究报告（总部） 4、市场研究业务流程（一线公司、总部） 四、项目决策 1、项目上会（立项会）意见（一线公司） 2、项目立项标准（一线公司、总部） 3、项目立项专业建议（决策委员会） 万科中长期规划战略对企划部的重点要求 产品创新 聚焦城市带 客户细分 客户细分研究； 品牌 文化 项目发展 一线运营能力分析； 重点区域的土地 项目审查专业意见； 储备调查；土地 储备规划；土地 获取方式研究和 经验总结共享； 不同项目盈利能力 分析； 建立在细分客户 群之上的运营效 率分析与检查 中国城市带发展 的调查和监测系 统；区域经济的 跟踪研究； 跟踪研究；各地 分公司的经营能 力评估和跟进。 力评估和跟进。 项目管理 和决策 宏观、微 观研究 战略规划 其他 新兴产品的发展动 态；微观市场分析 为项目决策提供信 息支持； 客户社会阶层性 分析和跟进； 分析和跟进；人 口流动性研究； 口流动性研究； 城市化进程调查； 城市化进程调查； 负责战略制定与年度滚动修订；负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划的分解工作； 负责战略制定与年度滚动修订；负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划实施指导；战略实施业绩跟踪和监控；负责根据战略规划和年度经营计划的要求， 实施指导；战略实施业绩跟踪和监控；负责根据战略规划和年度经营计划的要求，对月度与季度业绩 完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实。 完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实。 标杆学习； 企划部部门输出结果调整建议: 企划部部门输出结果调整建议:强调战略规划职能 职能 项目发展和 管理 保持 加强 新建 下放 各地土地储备现状分 析报告；土地使用状 况不定期统计报告； 土地获取方式方法总 结报告； 土地交易合同审核意 见；项目上会（立项 会）意见； 年度土地储备计划汇 各地城市综合实力分析报告； 总报告；一线分公司 运营能力分析报告； 董事会议案审查意见； 项目发展大会 项目法律风险专业评 估意见；项目立项专 业建议；立项会议决 议； 项目立项标准； 董事会议案指引； 项目决策 宏观、微观 分析 宏观环境信息、新闻； 宏观环境分析报告；项目投资 标杆企业研究报告； 分析报告；项目投资专业分析 竞争对手研究报告； 报告；内部项目投资制度指引； 建立在细分客户群之 上的运营效率分析与 检查报告；负责对中 国的人口城市化进程 进行跟进； 业务战略执行指导建 议、监测报告；城市 带资源配置建议；战 略实施指导； 负责战略制定与年度滚动修订； 负责制定公司的年度 负责根据战略规划和年度经营 经营预算计划及年度 计划的要求，对月度与季度业 经营计划的分解工作 绩完成情况进行分析，并负责 R1；战略实施业绩跟 跟踪月度或季度例会发出的行 踪和监控R3； 动改进方案的落实。 战略规划 企划部未来三年的三大重点工作： 企划部未来三年的三大重点工作： 区域土地储备跟踪和规划 聚焦区域的土地储备 聚焦区域的土地储备跟进 万科的三大战略： 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 、 2、精细化客户细分 、 3、产业化产品创新 、 战略实施业绩检查质询 战略实施指导和监控 战略实施行动改进落实跟踪 年度战略规划的滚动修订 战略规划 业务战略的实施指导 二、市场营销部 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门: 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:市场 营销部架构及职能 强化集团品牌管理能力 强化客户价值增值能力 强化集团客户细分能力 市场营销部 客户研究和产品研究 品牌管理 销售管理和支持 负责对现有客户的分析整理，建 立完善的客户跟踪系统； 负责对中国人口的社会阶层性进 行跟踪研究； 负责对中国的消费者群的需求进 行跟踪研究，进行客户细分； 负责对现有客户进行跟踪调查， 进行专项的差异性研究。 产品研究。项目调研 负责主持公司整体的品牌战 略与推广； 负责标准化产品系列的品牌 增值能力培养； 设计产品概念（通过产品概 念引导消费）； 制定品牌使用标准和规范 （建立集团层面的品牌基金） 制定销售政策和相关管理规范并 监控执行； 搭建销售系统共享平台，为一线 公提提供专业的培训； 一线公司项目业绩完成情况的跟 踪和汇报； 一线销售公司危机管理； 万科中长期战略规划对市场营销部的重点要求 产品 市场研究 新产品动态；竞 争对手产品创新 跟踪调研；产品 测试；成交产品 差异性分析。 客户需求研究； 客户生活习惯、 价值观等基础研 究； 地域 区域市场研究； 区域竞争对手研 究；区域市场差 异性研究。 项目客户研究支 持（标准）； 客户 品牌 文化 客户研究 客户需求研究； 客户需求未来发 展趋势研究；客 户细分研究；客 户定位； 品牌整合、策划 和品牌管理；品 牌战略实施跟踪 研究；品牌定位 差异性研究； 品牌管理 销售管理 产品销售过程中 客户反馈跟踪研 究； 区域销售业绩状 况跟踪； 针对细分客户群 制定公司营销战 略 销售政策和销售 管理规范；销售 管理监控。 目前市场营销部输出结果 一、客户研究：企划部完成客户细分之后，针对我们定位的客户群进行调研 客户研究：企划部完成客户细分之后， 1、细分客户研究报告 房地产客户需求库、产品机会点、产品品牌规划建议（公司管理层、企划部、规划设计部、 一线公司市场部） 产品测试报告（规划设计部） 2、现有客户研究 来访客户信息采集标准问卷和数据库（一线公司销售部） 月度成交客户分析报告（公司管理层、企划部、规划设计部、一线公司） 专题性分析报告（一线公司、公司管理层） 项目客户差异性分析报告（企划部、规划设计部） 二、客户定位 具体项目客户调研报告（公司管理层、决策委员会、一线公司、规划设计部） 听证会上专业评估报告客户需求方面（立项会议：决策委员会） 一线和区域客户研究方法培训和标准流程（一线公司） 项目客户研究流程（一线公司） 市场营销部输出结果（ 市场营销部输出结果（续） 三、销售管理 1、销售信息中心 集团年度销售计划的汇总整理报表（管理层） 月度计划和时间完成情况汇总报表和分析报表（管理层） 周销售情况动态报表（管理层） 2、销售支持 一线销售方面的危机管理（指导、替补）方案（一线公司、公司管理层） 3、销售管理规范 销售系统管理规范标准、流程、规章制度（一线公司销售部） 一线销售执行情况监控报告（总部） 4、销售信息共享 营销培训（一线公司） 营销方法和模式资源库（一线公司） 四、市场研究（计划做） 市场研究（计划做） 1、业务城市房地产市场监测报告（一线公司、总部） 2、业务城市竞争对手动态信息研究报告（总部、一线公司） 3、发布房地产行业动态新闻（全公司） 市场营销部部门输出结果调整建议 职能 客户研究 保持 房地产客户需求库；产品机 会点；月度成交客户分析报 告；专题性分析报告； 听证会上专业评估报告； 加强 产品品牌规划建议； 来访客户信息采集标 准问卷和数据库； 一线和区域客户研究 方法培训和标准流程； 项目客户研究流程 品牌整合、策划和品 牌管理；品牌战略实 施跟踪研究； 新建 细分客户研究报告； 下放 产品测试报告；项目 客户差异性分析报告 具体项目客户调研报 告； 客户定位 品牌管理 品牌定位差异性研究； 建立并管理品牌基金； 制定品牌使用标准和 规范；公司品牌整合 规划和实施；产品品 牌整合和实施监督。 月度计划和时间完成 情况汇总报表和分析 报表；周销售情况动 态报表； 市场研究业务流程； 市场研究业务流程； 业务城市房地产市场 监测报告标准指引； 业务城市竞争对手研 究报告指引。 业务城市房地产市场 监测报告；业务城市 竞争对手动态信息研 究报告； 销售管理 集团年度销售计划的汇总整 营销培训；营销方法 理报表；一线销售方面的危 和模式资源库；针对 机管理（指导、替补）方案； 细分客户群制定公司 营销战略 发布房地产行业动态新闻 市场研究 市场营销部未来三年的三大工作重点： 市场营销部未来三年的三大工作重点： 重点区域和重点项目的评估和跟进 聚焦区域的项目评估 项目销售管理 聚焦区域的项目调研和销售指导 万科的三大战略： 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 、 2、精细化客户细分 、 3、产业化产品创新 、 现有客户的细分研究 客户研究 集团层面的客户细分研究 同企划部配合） （同企划部配合） 公司品牌的整合规划和运作实施 品牌管理 产品品牌的整合和产品定位研究 三、物业管理中心 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门: 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:物业 管理部架构及职能 强化客户服务能力 物业管理部 专的分解工作；战略专业支持 总部后勤管理 物业管理和房地产行业之间的关 系研究 物业管理软件系统 物业管理最新理念、方法研究 物业管理标准的制订和实施 监督； 客户投诉的处理意见； 万科总部公司形象维护（体 现公司品牌） 后勤服务（体现万科文化） 万科中长期规划战略对物业管理部的重点要求 产品 专业研究 专业支持 总部后勤 管理 物业管理和房地产 行业之间的关系研 究；物业管理最新 理念、方法研究 物业管理标准的制 订和实施监督； 地域 物业管理软件系 统 客户 品牌 文化 客户投诉的处理 意见 万科集团公司形象 维护（体现公司品 牌）；公司CI的标 准和使用规范。 后勤服务（体现 万科文化） 物业管理部输出结果 一、物业管理 1、专业研究方面 、 物业管理标准、规范、指引；（一线公司） 万科物业发展方向的专题报告、务虚会（万科物业发展的主要问题及发展方向）；（管理 层和一线公司） 同行和竞争对手的研究报告（根据市场情况不定期的）（一线公司、管理层） 针对行业宏观环境变化的分析报告；（一线公司、管理层） 物业管理软件系统；（一线公司） 物业管理与地产关系的研究报告；（总部各部门） 根据集团客户满意度调查报告所做的关于物业管理的细分报告；（一线公司、管理层） 物业经营管理季度例会及会上的客户投诉分析报告、物业服务质量事故的分析报告；（一 线公司、管理层） 2、业务督导方面 、 对新公司业务的指导服务、资源支持；（一线公司） 对所有一线公司物业管理服务监督检查的评估报告；（每年现场2次以上、电话4次以上） （一线公司、管理层） 突发事件（投诉、曝光等）的解决意见；（一线公司） 一线公司物业管理案例集；（结合突发事件和宏观环境变化，不定期进行）（一线公司） 物业方面的专业培训和管理培训（部门经理以上）服务；（一线公司） 物业管理部输出结果（ 物业管理部输出结果（续） 二、行政后勤管理 1、总部的办公服务（装修、固定资产采购等）（总部各部门） 2、职业安全教育；（总部各部门） 3、总部的固定资产管理服务；（员工宿舍、出租物业）（总部各部门） 4、总部员工餐饮服务；（总部各部门） 三、车队 1、总部公务用车服务；（总部各部门） 2、车辆的维修、保养服务；（总部） 3、各地区的车改方面的指导意见；（一线公司） 物业管理部部门输出结果调整建议 职能 保持 物业管理与地产关系的 研究报告；万科物业发 展方向的专题报告、务 虚会；物业管理软件系统； 加强 物业管理标准、规范、指 引；针对行业宏观环境变 化的分析报告；根据集团 客户满意度调查报告所做 的关于物业管理的细分报 告； 对新公司业务的指导服务、 资源支持；对所有一线公 司物业管理服务监督检查 的评估报告； 新建 企业品牌或 者产品品牌 在物业服务 上的体现研 究； 下放 同行和竞争对手的 研究报告;物业经 营管理季度例会及 会上的客户投诉分 析报告、物业服务 质量事故的分析报 告； 一线公司物业管理 案例集； 专业研究 方面 业务督导 方面 行政后勤 管理 车队 突发事件（投诉、曝光 等）的解决意见；物业 方面的专业培训和管理 培训（部门经理以上） 服务； 总部的办公服务（装修、固 定资产采购等）;职业安全教 育；总部的固定资产管理服 务；总部员工餐饮服务； 总部公务用车服务；车辆的 维修、保养服务； 企业品牌或 者产品品牌 在物业服务 上的体现实 施指导； 企业品牌、 文化在总部 的体现。 各地区的车改方面的 指导意见； 物业管理部未来三年的三大工作重点： 物业管理部未来三年的三大工作重点： 物业管理先进理念 的研究 国际上先进的物业管理理念的研究 万科的三大战略： 万科的三大战略： 1、聚焦城市带 、 2、精细化客户细分 、 3、产业化产品创新 、 物业管理规范的制定和推广 物业管理服务规范 化和标准化 物业管理软件开发 区域和一线物业服务能力培训 区域和一线的物业 服务能力提升 客户投诉处理 为物业管理下放准备 四、工程管理部 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门: 根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:工程 管理部架构及职能 强化在产品标准化和创 新上的研究 强调产业化研究和领导 能力 工程管理部 专业研究 专业支持 产品创新性研究 工程管理方面的创新研究； 集团战略采购规范和战略采购实 施； 具体项目在工程各阶段的技 术指导和监理； 工程管理标准和工程管理制 度规章规范的制定； 制定项目管理规范和监控执 行； 房地产产业化进程研究 工程管理的新技术研究 万科中长期规划战略对工程管理部的重点要求 产品 专业研究 专业支持 集团战略采购规范 和战略采购实施； 地域 客户 品牌 文化 具体项目在工程各 阶段的技术指导和 监理；工程管理标 准和工程管理制度 规章规范的制定； 工程管理方面的创 新研究； 工程管理标准和 工程管理制度规 章规范的制定； 产品创新 性研究 工程管理的新技 术研究 房地产产业化进 程研究 工程管理部输出结果一、工程管理中心 1、立项阶段： 可研报告中工程部分（进度安排、技术可行性、经济指标、人力资源评估）（立项委员会） 2、规划设计阶段：结构和安装