建设法规PPT课件

.,1,建设法规房地产法第一节房地产法概述,一、房地产、房地产市场及房地产业（一）房地产的法律含义房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物。房产与地产有时可分，有时不可分。当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。所以，“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。在我国现阶段，实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（又称国家所有制）和劳动群众集体所有制。土地所有权分为国家土地所有权和农民集体土地所有权两种。国家为了社会公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，此时集体土地转为国有土地。除了这种土地所有权的转变外，国有土地和集体土地的使用权可以依法转让；国有土地和集体土地可依法确定给单位或者个人使用。,.,2,房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。房屋可以作为商品发生所有权的有偿转移，称为“买卖房屋”。此时，房产权实即房地产权，包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权。在土地与房屋连为一体而发生使用权转移的场合下，土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”；房产转让、抵押时，“地随房走”。此即房、地一并转移的原则。房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。（二）房地产市场我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性。,.,3,1综合功能房地产是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能。2多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权出让（一级市场）后的房地产开发经营（二级市场）以及投入使用的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4国家适度干预对房地产市场，实行国家宏观调控，如土地用途管制、集体土地使用权不能直接出让；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；控制城市豪华建筑项目等，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。（三）房地产业的概念狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：,.,4,一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业在国际上被列为经济活动中的独立的一大类型。我国对房地产业也作了定位：“房地产在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”二、房地产法的概念、体系和基本原则（一）房地产法的概念房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法调整房地产关系。具体内容包括如下几项：1土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。,.,5,2土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3城市房地产开发经营关系房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。4城市房地产管理关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府管理、监督行为。5城市物业管理关系物业管理服务公司与物业所有人（即业主）、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境等管理项目进行维修、修缮与整治而发生的一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。（二）房地产法的体系房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。,.,6,广义的房地产法，其基本内容包括：第一，关于房地产权属的规定；第二，关于房地产开发利用规定；第三，关于房地产交易的规定；第四，关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五，关于社会化、专业化的物业管理的规定。我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如宪法、民法通则等法律中的有关规定。二是专门的法，如城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如森林法、草原法、渔业法、环境保护法、合同法、担保法、商业银行法、婚姻法、继承法等法律中的有关规定。（三）我国房地产法的基本原则1土地公有原则2土地有偿使用原则3十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则4房地产综合开发原则5城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则,.,7,第二节城市房地产权属法律制度,一、城市房地产权属关系（一）房屋所有权1房屋所有权的概念房屋所有权是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权是对房屋的实际控制的权利。使用权是根据房屋的性能和用途对房屋的利用的权利。收益权是房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利。处分权是房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利。,.,8,2房屋共有的概念房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。共有与公有不同，房屋公有的主体是单一的，它只能是国家或某一集体组织；而房屋共有的主体为两个以上。各共有人因房屋共有而形成的权利、义务关系，称为房屋共有关系。房屋共有具有以下特征：（1）主体有两个以上，单一主体不构成房屋共有。（2）客体是同一项房产。（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系。（二）土地使用权1土地使用权的概念这里所称的土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权实际上有两种：一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权；二是非土地所有权人对土地所享有的使用权。2土地使用权的内容（1）使用权。（2）收益权。（3）处分权。,.,9,3土地使用权的特征（1）权利的派生性。（2）客体的有限性。（3）目的的特殊性。（4）取得的法定性。（5）使用的期限性。4土地使用权的终止土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权。（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。（三）房地产相邻权1房地产相邻权的概念和特征房地产相邻权即房地产相邻关系，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。,.,10,房地产相邻权具有如下特征：（1）房地产相邻权的主体是两个以上的房地产所有人或使用人。（2）房地产在地理位置上必须是相邻的。（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。2房地产相邻权的种类（1）因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系（2）因相邻环境保护而发生的相邻关系（3）因险情危害而发生的相邻关系（4）因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系二、城市房地产权属登记（一）房地产权属登记的概念房地产权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。广州、深圳等少数城市制作、颁发统一的房地产权证书。,.,11,（二）房地产权属登记的功能房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和管理功能。1产权确认功能房地产登记的产权确认功能是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。2公示功能房地产权属登记的公示功能是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。3管理功能房地产权属登记的管理功能是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。（三）房地产权属登记的效力房地产权属登记的效力是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。,.,12,（四）房产权属登记房产权属登记是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由此权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房产权属登记分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。（五）地产权属登记地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按照登记的时间和内容的不同，地产权属登记可区分为初始登记和变更登记。,第三节城市房地产开发法律制度,一、房地产开发的概念和特征（一）房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1取得国有土地使用权是房地产开发的前提。2房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。,.,13,（二）房地产开发的特征1涉及面广2工程项目多3投资量大4建设周期长二、房地产开发用地（一）房地产开发用地的概念房地产开发用地即进行基础设施和房屋建设的用地。第一，从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不是指取得开发用地的所有权。第二，从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括农村集体所有的土地。第三，从土地范围来看，出让的土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（二）土地使用权出让1国有土地使用权出让的概念国有土地使用出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让具有以下法律特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。,.,14,（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制。2土地使用权出让的方式土地使用权出让方式，按城市房地产管理法第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。（三）土地使用权划拨1土地使用权划拨的概念土地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无负担地交付给土地使用者使用的行为。土地使用权划拨具有以下特征：（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用。（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。,.,15,2土地使用权划拨的范围1995年1月1日起施行城市房地产管理法规定下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施有地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。3划拨土地使用权的转让、出租、抵押划拨土地使用权只有在符合一定条件才可以转让、出租、抵押。土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。领有国有土地使用证。具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。4划拨土地使用权的收回依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条的规定，收回行政划拨土地使用权的前提有下列两种：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。,.,16,土地管理法规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形有，为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。三、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。1以营利为目的。2营业内容包括房地产开发和经营。3依法律规定的条件和程序设立。（二）房地产开发企业的设立条件1有自己的名称和组织机构。2有固定的经营场所。3有符合国务院规定的注册资本。4有足够的专业技术人员。5法律、行政法规规定的其他条件。,.,17,第四节城市房地产交易法律制度,一、房地产交易概念和特征1房地产交易的概念房地产交易就是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵钾和房屋租赁的活动。2房地产交易的特征（1）房地产交易对象的特殊性。（2）房地产交易形式的确定性（3）房地产交易是数种典型合同的称谓。（4）房地产交易为要式法律行为。二、房地产转让（一）房地产转让的概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。1房地产转让是房地产权利人实施的行为2房地产转让是房地产权利人将房地产转移给他人的行为。3房地产转让通过买卖、赠与或者其他合法方式实现。4房地产转让的客体具有多样性。（二）房地产转让的条件,.,18,1房地产转让的禁止条件（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者得以其他形式限制房地产权利的（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（4）权属有争议的（5）未依法登记领取权属证书的（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形2允许房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应当具备的条件：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：,.,19,（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组