2015年上海房地产估价师《制度与政策》：土地面积测算模拟试题.docx

精品文档2015年上海房地产估价师制度与政策：土地面积测算模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和_的，免征土地增值税。A10%B20%C30% D40% 2、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。A城市房地产行政主管部门B城市房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门D城市建设行政主管部门3、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为元。A：2938B：2982C：3329D：3379 E：工业用地的监测点评估价格 4、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（）元/m2。A1067B1070C1087D11415、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价 E：工业用地的监测点评估价格 6、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A财务净现值B静态投资回收期C财务内部收益率 D动态投资回收期 7、在强制拍卖中，拍卖的主体是。A：人民法院和拍卖公司B：竞买人和买受人C：人民法院和拍卖标的所有权人D：拍卖公司和拍卖标的所有权人 E：执行层的组织协调 8、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度_，就可以计算其平均发展速度。A较大B较小C不同 D大致相同 9、指标属长期偿债能力指标。A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D：资产负债率 E：借款合同 10、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A：吊车梁B：外墙围护系统C：柱子D：基础E：执行层的组织协调11、商品房预售条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。A：5B：10C：15D：25 E：执行层的组织协调 12、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为_。A比较价格B比准价格C积算价格 D收益价格 13、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。A：最佳规模B：最佳档次C：最佳用途D：最佳利用E：工业用地的监测点评估价格14、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。A：10B：20C：25D：30 E：执行层的组织协调 15、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断 16、下列房地产中，变现能力相对较强的是。A：用途专业的房地产B：价值较大的房地产C：独立使用的房地产D：不可分割的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。A批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施C临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地 D临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响 18、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A994.37B1016.81C1255.16 D1387.24 19、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7和5。该宗房地产的正常成交价格为元。A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格 20、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于_。A土地费用B前期工程费C房屋开发费 D管理费用 21、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。A：坡屋顶顶棚上的空间叫开顶B：坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶C：如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼D：在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温 E：执行层的组织协调 22、基准地价是城市中均质区域内的土地【2003年考题】A：最低价格B：最高价格C：平均价格D：成交价格E：工业用地的监测点评估价格23、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为_。A452.63万元B75.44万元C339.47万元 D377.19万元 24、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为_万元。A1.60B3.00C4.25D5.0025、房地产具有供给有限特性，本质上是由于【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。A2660B2294C2425 D2427 2、原建设部令第97号城市房地产中介服务管理规定规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询B：房地产价格评估C：房地产经纪D：房地产转让E：房地产抵押3、国务院将_资质核准列为行政许可事项，建设部对其实行资质等级管理。A房地产估价机构B房地产咨询机构C房地产经纪机构 D房地产住房置业担保机构 4、下列关于地形图，表述正确的是。A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图B：地物一般用等高线表示C：地物和地貌总称为地形D：地物指地表面上的固定性物体E：地貌指地表面高低起伏的形态5、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是_。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E房地产估价既是科学又是艺术 6、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为 10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为_元。A436000B436500C436562 D436685 7、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。A其他商品的价格B厂商对未来的预期C生产技术的变动和生卢要素的价格D政府的政策 E消费者的收入水平 8、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有_。A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润 E出租收益 9、下列关于保险合同主体的叙述正确的是_。A投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一 E保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人 10、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。A：拍卖人B：委托人C：竞买人D：买受人E：拍卖主管部门11、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有【2007年考题】A：潜在毛租金收入B：有效毛收入C：净运营收益D：税前现金流量 E：税后现金流量 12、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题)A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责 E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责 13、用成本法估价时，房屋现值=_A房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限B房屋重置价格-年折旧额耐用年限C房屋重置价格成新度D房屋重置价格-年折旧额14、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。A：抗渗性B：表观密度C：密实度D：孔隙率 E：导热性 15、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B取得待开发房地产的价值C开发成本和管理费用D开发成本、管理费用和销售费用 E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费 16、下列污染源中，属于大气污染源的有。 。A：工业污染源B：交通污染源C：光污染源D：噪声污染源 E：生活污染源 17、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估 18、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对_的财产强制拍卖。A张某B张某或杨某C杨某 D张某和杨某 19、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排 E违约责任 20、房地产估价的主要难点是_。A市场行情变化不定B供需变化引起价格变化C房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D房地产价格的影响因素影响程度不同 21、某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过亿元。A：50B：100C：150D：200 E：执行层的组织协调 22、房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他