佛山东建集团项目营销推广策划案.doc

佛山东建集团项目营销推广策划案广东凌峻房地产策划推广机构2013年12月6日策 划 思 路本案以销售力为核心，从销售力分析、销售力提纯、销售力提升、销售力传播、销售力实现、销售力持续六个方面对项目全方位地阐述，旨在从一个高度整合“人、自然、建筑”三者之间的关系，使项目开发从单纯的自然环境上升到人文环境的塑造和建立，实现住宅开发质的飞跃。本案在深刻挖掘项目生态环境带来的人文价值的同时，为项目塑造鲜明、独特的个性，提供最具有竞争力的核心优势，力争全面、务实地解析整个项目，最大限度地提高项目的销售势能。目 录第一部分 销售力分析第二部分 销售力提纯第三部分 销售力提升第四部分 销售力传播第五部分 销售力实现第六部分 销售力持续附：一、 凌峻、晋域公司简介二、 项目专案小组简介三、 代理费用第一部分 销售力分析一、 佛山区域市场现状及趋势判断1、佛山区域状况佛山位于珠江三角洲的腹地，有其优越的地理位置是广东的历史名城，拥有深厚的商业与文化底蕴，在经济发展、人民生活水平与城市建设方面一直居于先进行列，城市总体规划定位明确，功能完善。2、佛山市场住宅市场地块的划分 佛山住宅规划主要分为旧城板块与城南板块，旧城板块开发空间不大，具有齐全的生活配套设施与浓郁的人文气息；而城南板块原属城郊，土地资源丰富，走规模化成片开发的路线，市政配套设施不断完善，是重点开发的区域和未来的城市中心区。3、佛山市场楼市现状是珠三角房地产最为活跃的城市之一，房地产以正其飞快的步伐走向繁荣，但二手楼市不活跃，对一手的楼市构成了一定的压力。另一方面，广州地铁四号线将经过黄歧到达桂城，佛山与南海亦可能合并，亦将对佛山形成了一个潜在的威胁，造成了一定数量客户量的流失。就目前的状况看，旧城区污染源多，楼房多数是单体楼，卖点单一，缺乏竞争优势；而城南作为政府重点规划开发的区域，丰富的土地资源为发展商们提供了巨大的操作空间。而随着旧城改造工程的全面铺开，也为城南发展提供了良好的契机，到城南置业将是佛山楼市发展的大趋势。4、佛山市场发展趋势判断目前，老城区的市场供需已趋于饱和，其相对低廉的售价正预示了该区的前景不容乐观；而城南的楼盘以老城区不可替代的品质优势及发展前景注定是未来市场的主角。由“惠雅苑、丽日豪庭”、“至尊明居”的热销我们不难看出，市场最接纳的是有规模的、环境优良的社区盘。随着人们对居住环境的要求愈来愈高，境优美的生态、环保型住宅将是购房者的首选，生态住宅是未来市场的新宠。在户型上，小户型仍有很大的市场，带主人房、工人房的单位愈来愈受买家青睐。5、购买元素分析项目的吸引力主要取决于它的综合素质和作为未来城市中心区的美好前景，大规模开发，完善的生活配套，加之清新优美的环境、超前的规划设计户型的多元化，以及鲜明的市场定位和各具特色的设计包装必将受到大批独具慧眼的置业者的青睐。二、项目发展前景 依据佛山市总体规划方案,未来的城市中心将向南延伸。 旧城区改造的同时加速城南的建设，道路交通网的兴建和多个大型的市政工程的规划建设使城南更加符合现代化城市的标准。 城南作为佛山新中心，其文化、政治、商务及配套功能将更加完善，社区文化将进一步提升。 项目地块紧邻佛山文化广场，拥有得天独厚的地理位置，周边无高大建筑阻挡，地块形状规则易于规划，附近无污染源，拥有优良的空气质素和极高可塑性。三、佛山竞争楼盘类比分析项目名称规模均价优势劣势销售情况玫瑰园山水居52260 m2住宅小区；北区共17幢，南区共27幢3800元/ m2地理位置优越；组团式布局；小区功能齐备；户型设计适应市场需求；园林山水景观多元化；定价偏高；阳台半封闭，通风性能差；厨厕偏小，间隔欠方正；35%丽日豪庭占地13万m2规划为由九大组团组成3650元/ m2大规模组团式开发；户型间隔合理；设有大型双会所；施工会对现有住户造成干扰；位于城区边缘；80%至尊名居25833 m2有七幢7层一幢12层小高层3200元/ m2佛山首个“国家AA级标准社区”；有一定文化品位；科技含量较高；园林设计水景小品精巧；会所功能完善；位于城市边缘80%绿景华庭小区，共5栋住宅楼3600元/ m2邻近惠景城可尽享其大型配套以大户型为主；有高压电线横贯楼盘；居住气氛差40%惠雅苑8栋七层住宅小区2700元/ m2全封闭式小区；以小户型为主；价格便宜；拥有特色的二层平台架空花园临近工业区环境差；传统围合式排列缺乏个性；80% 竞争楼盘户型分析老城区户型面积分布比例（图1）：图（1）城南户型面积分布比例（图2）：图（2） 竞争楼盘均价分析（图3）结论：从市场承受力考虑，项目定价不宜超过4000元/ m2。从利润方面考虑，项目定价不宜低于3500元/ m2。 主力目标消费群定位类型换房者初次置业者投资保值者拆迁户约占比例20%30%30%20%第二部分 销售力的提纯一、 项目的开发原则结合本项目的综合因素，充分利用项目的优势资源将项目做成一个符合市场发展趋势以及消费者需要的产品。1、 佛山房产需要升级换代的产品从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。因此本项目必须是佛山房地产一个升级换代的产品，是区别于现有居住模式而开发的一种新型房地产产品。而项目所处地段、环境及交通状况非常适合开发素质高，具有发展新型物业的先天优势。2、 产品整体素质决胜一切佛山房地产市场正处于一个快速发展期，市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的楼盘，产品更新换代也愈来愈快。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点致胜的时代已经过去。产品要能够真正地受到市场欢迎、买家追捧应该是产品素质的超越。因此，本项目必须是把整体素质的超越及鲜明的卖点二者合一形成有力的产品品质，使之成为佛山房地产发展质的飞跃，成就一个标志性的物业。3、 与国家相关住宅标准同步在房地产市场进一步规范，国家相应出台了各项的法规、标准，把国家法规、标准作为房地产开发中的每一个步骤并保持产品的创新和领先性是缔造产品品质的先决条件。对于本项目而言，具有独一无二的先天优势，产品的可塑性强，运用新材料、新技术、新工艺，保持产品在市场的领先性和前瞻性，严格按照国家相关标准实施，能够更进一步提高产品的综合素质。4、 借佛山体育文化广场为项目造势项目与佛山体育文化广场相邻，其所营造的一种自然、人、环境的三者有机结合，与项目所追求的生态社区有谋而合、互相辉映。因此，从项目整体的布局、园林、环境的设计都应与佛山文化广场保持一致风格；同时，又力争在创新中突破，最大限度将佛山文化广场的氛围融入到社区内，使大环境与中环境交融，为项目本身增添卖点。二、 产品开发策略1、 项目的全面领先型策略提升产品的整体素质，整体素质必须全面领先，迎合市场需求，走在市场的前面，使之能够成为佛山的标志性、升级换代的产品，保证了产品创新而又能得到市场的认同。2、 强强联合的绝对优势东建集团，佛山最大的企业集团，具有丰富的地产项目开发经验，有相当品牌知名度和号召力；同时设计、建筑、园林规划都应该由具有国际水准的专业公司操刀，才能打造一流的精品。在项目的营销推广过程中，凌峻作为一家专业的房地产策划机构，至目前已经成功为超过300个地产项目策划推广机工作，具有丰富的市场操作经验，能为项目提供周全的策划并保持对市场的敏锐性，实现销售的突破。3、 与佛山文化广场相呼应，体现产品文化价值项目正是具有一种自然与文化价值的共存的倾向，以大环境（文化广场）来带动、影响和促进项目的社区环境，在社区营造过程中不仅仅追求感官上的感受，更要体现一种文化价值。借助佛山文体育馆体现社区的文化价值，丰富社区内涵，为小区的未来生活方式倡导提供一个新的思路。4、 引领佛山住宅的新趋势佛山房地产市场处于一个快速的成长阶段，除了单产品概念领先外，还必须是整体素质的提升，因此，项目从细节到局部，从环境到人居环境都精心地追求到达一点，能够在佛山市场引领市场的新的趋势，以创新的工艺、建材和推广手法在市场引起舆论的焦点，使项目的开发模式就是佛山地产的发展方向。5、 符合目标消费群需求在快速成长的地产市场中，消费群的需求也趋向一种新的方向，他们不再是满足简单的居住功能，而是期望有一个能够与自然和谐共生，感受一种特别文化氛围，在享受生活情趣的同时获取一种精神的享受。因此，项目的发展必须符合这一类消费群的需求。三、项目的开发理念 现代与自然完美结合的生态、水景社区（一）核心理念阐释： 现代与自然的完美结合使项目得天独厚的环境优势与文化广场浑然一体，实现自然的转换和融合的过程，体现现代气息与自然环境和谐统一的完美结合。 卓越综合素质与鲜明的项目个性完美结合以生态型的社区质素来体现项目的卓越的品质，项目以生态社区为开发理念，注重与自然的协作与结合，善于因地制宜，运用自然资源，加强人居环境的自然风格，减小生硬的人工改造痕迹。而以个性鲜明、丰富多样的水的形态体现水文化与项目本身的文化价值恰恰又与生态完美地结合，构筑了项目开发理念另一主体。（二）生态诠释1、 生态住宅的发展趋势我国在生态住宅方面起步较晚，但却很受重视，因为： 国家将可持续发展要求； 解决住宅产业发展所面临的问题的必经之路； 新的市场机制及住宅产业可持续发展的方向； 人们居住观念、消费者层次发展的必然结果；2、 生态住宅的定义 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染、生态平衡的建筑环境。在这个环境里不仅涉及住宅区的自然环境，也涉及社区的人文环境、经济系统和社会环境，但始终以生态问题为中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使社区生态环境处于良性循环状态之中。 3、 生态住宅、小区的特征 生态住宅的特征概括起来有四点，即舒适、健康、高效和美观。追求舒适和健康是生态住宅的基础；追求高效是生态住宅的核心内容；追求美观是生态住宅与大自然相和谐的完美境界。4、 生态住宅的指标 营造生态园林注重园林的绿化氛围，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求与自然地势自然协调，避免雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又要考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。 提高住宅区的绿化率住宅区绿化程度高，不仅有利于降低空气污染，改善住宅小气候，而且有利于住宅区的美感。 使用环保建筑材料实用新型墙体材料、节能材料，改变以往秦砖汉瓦的建材结构，提高绿色建材绿色饰材的应用量，加强资源回收应用力度。 重视住宅楼宇外观设计住宅楼宇外观设计要协调周边环境，近马路的住宅不宜设置面向路面的外阳台，严禁用户自建各类防盗网，小区里各楼宇景观要尽量协调。5、 生态住宅的九大系统 能源系统要求对电、燃气、煤等常规能源进行分析优化，避免多条动力管道入户；对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，有条件地采用新能源和绿色能源。 水环境系统要考虑水质和水量两个问题，设立污水、雨水处理后及重复利用的系统；对水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中央水系统规划体系。小区同步规划设计管道直饮水系统，采用节水节能型用水器具，保证水资源的有效利用。 气环境系统室外空气质量要达到二级标准；居室内达到自然通风；卫生间具备通风换气设施；厨房设有烟气集中排放系统，达到居室内的空气质量标准。 声环境系统室外设计应满足：日间噪音小于50分贝、夜间小于40分贝；室内应满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝；小区周边产生的噪音则应通过设立绿化带及幕障尽可能降低噪音。 光环境系统满足日照要求，室内要尽量采用自然光，防止居住区内的光污染；在室外公共场地采用节能灯具，采用新能源提供的绿色照明系统。 热环境系统要满足居民的热舒适度要求、建筑节能要求以及环保要求，保证室内热循环能符合居住要求，空调等空气调节系统应该采用清洁能源，采用不破坏大气环境的循环系统。 绿化系统应具备三个功能：一是生态环境功能，二是休闲活动功能三是景观文化功能。 废弃物管理与处置系统收集应体现“谁污染谁治理，谁排放谁付费”的原则，处置应以“无害化、减量化、资源化”为原则。垃圾应实行分类收集，生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存。 绿色建筑材料系统提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用），选用无毒、无害、不污染的环保材料和产品。（三）水景诠释1、 水文化水景是现代人对古代风水的延伸。“风水”语出晋人郭璞传古本葬经，谓：“气乘风则散，界水则止。故谓之风水。风水之法，得水为上，藏风次之。”同时葬经简明概括了风水选择标准：“来积止聚”。 2、 水景住宅的发展趋势观水 亲水 非常亲水水，是人类文明的孕育者。 在现代都市，随着工业文明的发展，自然水源也越来越透支。水对于人类，决不仅仅是一种物质上的需要，更为重要的是，水作为一种景观，甚至作为一种文化，被赋与了许多象征积极、进步、美好、广博、深邃的意义。在人类的文明中，特别是中国的传统文化中，无不体现了近水、亲水的意向，人们 “处阴守柔”的性格，就是水的性格的化身。因此，在中国古代的堪舆学风水术中，“避风找水”，也就成了中国人选择居所的第一要素，人们选择居住环境时，纷纷将能否看到水、拥有水视作一个居住质量的重要因素。3、 水景住宅的类型水景住宅大致可分为三种类型： 造水型的水景住宅在园林区中没有水而营造出 “水的盆景”，人们可以看到有限的水，更多的是靠想象感觉到水的存在。 观水型的水景住宅处于自然水系的旁边，但本身并不能引进溪流，这些水面对于这里的居民而言可望而不可及的。 亲水型居住区水景住宅小区的水系就达到了完美的对接水，形成了水脉，水脉又连接成了水系。居民可以运用视觉、听觉、嗅觉、触觉去倾听水的声音，辨别水的气息，感受水的魄力，与不同形态的水进行亲密接触。 4、 水的形态描述壁泉（图片）喷泉（图片）涌泉（图片）管流（图片）溪流（图片）瀑布（图片）叠水（图片）音乐喷泉（图片）一、 市场定位结合项目的开发理念，项目具有天时、地利、人和之势，而且是引领佛山房地产发展的方向，是一个典型的全面升级换代的产品。因此，项目的市场定位为：佛山最佳居住环境的完美社区佛山新住宅运动的领导者和实践者定位阐述：产品以开发理念已经跃上了一个高度，是现代与自然完美结合的生态、水景社区，已经是超越了其它楼盘，而成为佛山的一个标志性的新起点。在社区环境里，营造“小桥、流水、家” 的特色水景的概念，显露出一种生活的情调与环境；扇形的建筑与水景结合给人以流动、愉快的遐想空间，让每户人家都能从阳台上欣赏到共同的蓝天、清水和绿地。同时，大量新型材料、新工艺、新技术的运用，真正符合可持续发展的原则，真正是一个绿色、环保、健康的家园。二、 项目的核心竞争优势项目核心优势源于整体素质和鲜明个性，本项目的核心优势为：1、 无可比拟的天然环境2、 领先市场的综合素质3、 鲜明个性的水景4、 佛山东建集团的品牌优势第三部分 销售力提升针对佛山市房地产的现状和项目所处区域环境情况的分析，我们的目标是：提升楼盘整体质素，创佛山楼盘的最佳品牌，推出佛山升级换代的产品，成为佛山新住宅运动的倡导者和实践者。一、总体规划原则及思路1项目总体规划原则项目的总体规划应该从三个方面来进行整合： 大环境的营造借助佛山体育文化广场的良好的生态环境，使项目与周边环境协调、统一地结合，形成一个良好的大环境氛围。 中环境的营造利用外围绿色景观，配合小区的整体规划，将水景与绿色生态的特色发挥得淋漓尽致，表现项目所倡导的“水文化”的价值。 小环境的营造通过建筑空间创新设计，将绿色引入户，营造具有生态、自然的气息人居空间。2项目总体规划思路（1）充分利用佛山文化广场带来的景观优势佛山文化广场以文化广场和体育中心广场为核心展开功能与空间布局，形成“一次辐射、二心合一、众星拱月、四面开放”的广场群整体框架。体现出几何式景观特色的宏伟气势同中国自然山水园林的景观的优美特质和曲幽深遂之完美组合和构成。（2）创新的规划，保持应变市场的弹性 发展商与建筑设计要为项目的后续发展预留调整和改动的空间； 项目前期的规划要具前瞻性，平衡变与不变的辨证关系；二、规划布局的原则及设想 利用大环境资源，使小区与城市空间、自然环境良好的协调； 注重造就阳光普照、清新空气、绿地静美的生态环境； 户户能均享有精致的庭院； 供人们居留交往、休闲、健身的活动环境； 人车分流的安全通道；1行列式与围合式布局行列式与围合式的比较内容优势劣势行列式 布局整齐 造型简单、成本低 采光通风良好 兵营式，无个性，识别性差 私密性较差 景观性差，浪费环境资源围合式 造型美观，识别性强 中心庭院景观 可更多项由外围景观 私密性不好 相邻住户易相互干扰大 采光通风性能较差2开放式社区大社区，小组团布局 分阶段、滚动式开发项目分阶段开发，采用“大社区、小组团”的开发，为项目提供了阶段发展的新思路； 保证房子的均好性采用了“开放式社区”的布局，保证每一个小组团中拥有一个相对独立的空间，同时，有保证了共享空间享用，做到项目开发的“均好性”；（3） 环城小溪的构想开挖浅水渠，用溪流环绕整个社区。在河道上架设数座石桥，机动车入口设在河道外缘，做到真正的人车分流营造水城的独特形象。以差异化的优势创市场先河（4）开发步骤 以多层洋房入市多层的建筑速度相对小高层快，且多层的入市价格相对低，利用项目形象与价格形成的落差，能够保证项目在开盘的旺销的局面，迅速成为佛山地区的明星楼盘。 特色配套、部分园林景观先行体现项目特色的“水上会所”能够提前建好，作为项目的营销展示中心，与此同时，部分特色的园林景观能够展现给予买家面前，建造小区雏形。 多层与小高层结合的方式前期以多层入市，利用多层的价格优势制造项目的旺销的局面，但整体开发过程中，使小高层成为项目的精品物业，营造项目居住氛围的同时为项目树立强势的品牌形象是十分必要的。三、 建筑风格定位、色彩计划1、项目总体的建筑风格构思佛山体育文化广场所体现的是人、自然、建筑三者的共生与共创，共存与融合。集现代建筑艺术与科学技术于一体，展现艺术与技术相融合的文化魅力。因而项目的建筑风格应该与佛山体育文化广场声气相接，体现现代风格，以流畅的线条勾勒出自然与文化相融合的气息。2、建筑风格细部处理提示 窗和玻璃窗是表达住宅楼宇立面效果的重要部件，可以说是窗是住宅的“眼睛”，是极具灵性的一个组成部分。 凸窗由一扇或多扇固定窗，还有两扇或两扇以上开启的推拉窗或平开窗等窗扇共同构成的组合窗，低台凸窗距地面为约4060CM。3、建筑色彩计划 通过色彩弥补建筑材料原始质感和自然肌肤在调动人的感官方面的不足；另一个方面，通过象征的手法，直接表达一种风格。（1）屋顶 采用暖色调，与天空背景形成对比 采用色调，与天空背景相融合（2）墙面 与周边环境相映成趣 采用多色混合型，使之更富变化（3）门窗（包括门窗框色彩和玻璃色彩） 门窗框：常用白色、黄色、红色等 玻璃：一般用白色、绿色、蓝色（4）局部构件 阳台：一般用白色，在局部施色 其他如墙基，遮雨蓬等，根据需要施色（5）地面 分为公共绿地、道路以及公共活动休憩的用地 公共活动用地多种颜色搭配 做成几何图形使之具有方位指示功能。4项目立面设计提示（1）屋顶形式（2）玻璃栏板阳台（3）空调位 楼宇侧面的墙体 楼宇立面的窗台上部 阳台的局部部位（4）管道 管道的特殊处理，将水管“隐”起来，保持外墙的简洁； 管道置放在专门的管道井里； 将管道紧贴墙面，并涂上与墙面相同的颜色；5主力户型目标消费群分析消费群类型群体特征面积需求重点关注因素设计提示换房者住福利房，但对现居住现状不满，有一定经济能力急欲改善居住条件人均2530 m2交通是否便利；间隔是否实用设置公交站场；科学布局首次置业者多为工薪阶层，经济能力较为薄弱，期望置业一步到位，对楼盘位置敏感人均2530 m2价格是否合理；是否适合居住；交通状况设计一部分中小户型投资保值者有很强的经济实力，对城南的发展前景较乐观，对楼盘要求高人均4045 m2楼盘的含金量是否具保值升值的潜力精雕细琢，全面提升楼盘素质拆迁户肯定城南良好的居住条件，会谨慎选择楼盘，对价格敏感人均3035 m2配套是否齐全；生活是否方便合理定价；迎合市场户型设计原则 住宅单元构成能随整体合成，力求户户有良好的朝向、景观及通风的环境，降低楼电梯服务数，尽量减少邻里之间的干扰。 户型大小符合国家制定的居住标准和发展要求，并能以多元化的户型满足个性化选择，适应消费者家庭阶段性改变所引致的布局阳台：一般用白色，在局部施色户型规划的建议 采用“工”型或“T”型，采用一梯四户的设计实现大小套连通，使房间能够灵活间隔，自由组合。 房间的内部间隔上，充分考虑到主要房的采光、通风、观景的需要。把主人套房放在观景的最佳位置。 以110平方米三房两厅为主，80平方米左右为两房两厅为辅。 三阳台处理观景阳台用玻璃或通花护栏围绕，确保可最大限度饱览窗外美景；情侣阳台设在主卧室，以浅色玻璃做护拦，尽量面向最佳景观；工作阳台处理成有实用功能力的工作空间。 顶层设玻璃阁楼，以解决顶层销售较难的问题。 在单元的入口处预留花园用地，或用玻璃盖顶营造生态花园。四、环境规划及艺术风格提示1项目总体环境规划及艺术风格构思 开放式的中庭造景将主要的景观如泳池、花架、小品等置于一个共享的社区空间内，每一个独立的组团又有相对独立的庭院景观。 全方位造景将景观渗透到小区各个角落，破原有的空间限制，各景区之间亦有联结，以便增强整体感。 园林、景观的过渡与渗透赋予小区丰富的景观内涵后形成一个个独立而又有联系的景观统一体，在项目的园林、景观方面体现文化广场的延伸。2地块已有的自然与人文环境的运用 动静结合类别内容说明动景瀑布、喷泉、特制的小饰品、水最富有动感，能够与佛山体育文化广场的水景相呼应静景石头、亭廊、地被、雕塑小品多为硬质景观，自然形成小区特定的符号 软硬搭配名称内容功效果硬质景物柱廊、栏杆、桌椅板凳、佛山广场的主题雕塑与体育场馆等显示阳刚之气软质景物水、花木和林木、灯光、音乐等体现亲和力 多元适应 做景观设计时，应考虑景观的多元化适应性，考虑在不同的季节，时辰，气象条件下以及不同消费者的适应性问题。3项目各组团环境概念设计（1）总体思路在项目的各个组团中，在强调景观的同时，引入“泛会所”的概念，充分挖掘会所功能，将会所设施散布于庭院、架空层、空中花园等处，使 “会所”无处不在。营造开放性、参与性的邻里交流空间。体现在： 理念在空间结构上在顺应文化广场的绿轴的延伸，由中心花园放射出去的轴线使生活在这里的人更易感受到这绿色的力量 平缓温柔的地形项目中心花园和中央部分的形成项目的象征识别物，使来访者在入口处时，心中产生好奇或征服的心理，并在走至象征识别物赏景的过程中，已经不知不觉的由融入到这片生态、自然的环境中。 表现水力蚀食形成的风景水景是项目重要的主题，诉说水一生的故事，通过有关与水的故事的巧妙衔接，赋予水景的生命与活力，体现项目的水文化和审美价值。 绿化的巧妙过渡导入热带花木立体绿化，在花园铺设的弯曲休闲小路，种植四季花卉，并伴随变幻的水体到延伸到小区的每个角落，从花园到居室饰以绿化过渡带，让自然的绿色渗透到居住空间。 共享空间设计营造全方位立体化绿化的同时，透过景观元素的提供与空间使用单元的结合，创造出一个有艺术感、个性化、共享性、机能性的活动空间。缔造一个收四时之烂漫的人文庭园，如童话里的迷宫。（2）水景及景观布局 主题水景把“中央流水”、“中央水景广场”、“叠泉瀑布”、“雾喷泉广场”以及“儿童涉水园”等景观穿插于小区中。 公共广场式大型喷泉与广场恰到好处地结合，为居民提供一个休憩与交流的轻松环境。 推陈出新式叠泉、瀑布、喷泉等水体的形式变化多样，雾式喷泉喷出的不是水，而是雾，可以在太阳下幻化出彩虹，令人悠然神往。 亲近自然式 小区内没有河，可以在小区内造一条河；没有湖，可以挖一个人工湖。注重人工水面与人的亲近程度，避免成为一种单纯的景观。像儿童涉水嬉戏区就是一个典型例子。（3）公用设施的设计 造出一流的活动性空间：利用广场、步道串连各个空间。 以简单的几何造型、花台、铺面变化和植物绿化的方式，塑造出不同功能的活动空间，提供多样性的社区休闲场所。 车库能够自然采光、通风，不用灯具照明也很敞亮，住户电梯直接到达车库，业主下车即可由住户电梯到家门，车库栽种植绿，布置水帘、喷泉等。 首层架空避免了地面潮湿和蚊虫的侵扰，可用作休闲、栽植花木、点缀小水景为，与中庭园林景观相呼应。 4项目公共建筑设定及环境设计包括超市、肉菜市场、美容院、会所、幼儿园、文体设施、医疗、生活保健等。 会所有康乐、观景、商务、社交功能，能够体现楼盘的高品位，展示楼盘生态特色，以项目的水景为鲜明的特色，突出项目水的文化价值。会所环水而建，项目的主出入口紧贴会所两翼。以“永恒的水”作为会所演绎的主题，将会所建成一个四周碧水环绕与室外泳池相接的“浪漫水吧”。会所规模及特色建议两层共2000 平方米米左右。 一层：体现浪漫、休闲、运动的主题，设置独具特色的休闲服务项目如网吧、壁球、陶艺室、恒温泳池、迷你高尔夫、观景最佳位置设开放式咖啡座，配钢琴二层：商务类 ，设置商务区和小型会议室。提供少量的旅业服务，引入酒店管理模式进行全方位的管理。 主入口环境设计项目的主入口处利用退缩空间处理手法，预留广场空间，避免车辆出入影响主要入口的空间品质，同时利用广场铺面、雕塑及大门警卫室整体设计塑造入口空间意象。 灯光、背景音乐设计在灯光选用上必须考究，让小区白天与夜晚的水文化氛围更有另一种情调和品位。小区的背景音乐系统，选用著名的中外名曲为主。五、物业管理将传统的“物业管理”向深层次的“服务”过渡，以私人化、个性化、完善的服务，彻底让业主从生活的桎梏中解放出来，从容享受悠闲的生活。物业服务包括两个部分：1、 规划化、标准的物业服务体系，2、 私人化、个性化的物业服务体系。六、 智能化建议采用国家AA级会所服务模式，为业主提供现代生活的便利，要求建立如下系统：1、 闭录监控系统2、 周边防范系统3、 电子巡更系统4、 可视对讲系统5、 停车场智能管理系统6、 一卡通（门禁、电子巡更、停车场智能管理）系统7、 三表远程抄表系统8、 物业管理智能系统9、 宽带接入系统10、 小区局域网系统11、 家庭防盗报警系统七、新型建材、新工艺、新技术的选用采用的主要新技术1、 住宅结构体系成套新技术（1） 住宅结构成套技术（2） 围护结构成套技术（3） 隔断结构体质成套技术2、 建筑节能成套技术3、 住宅厨卫体系成套技术4、 住宅设备成套技术5、 住宅管网体系成套技术6、 小区现代化管理成套技术7、 居住区环境质量保障技术8、 建筑防水及饰面成套技术9、 建筑施工成套技术10、汽车停放成套技术11、住宅建设是关键新技术及新型住宅设计12、住宅部品体系及新材料、新设备、新工艺第四部 销售力的传播通过各种有效的推广手段和合理媒介运用，以及利用极具针对性的公关促销活动，将项目的核心优势充分展现于目标消费对象的眼前。一、 营销推广思路1、 项目以高标准导入市场项目无论从周边的环境，整体的素质，富有特色的水景个性都是属于佛山一流的。因此，对于营销推广也应该从一个高标准，高姿态全面导入市场，项目前期通过申报“国家生态示范小区”或者“国家康居示范小区”来提高项目整体的形象和知名度，获得市场买家的认可。2、 不断的借势与造势项目在前期买入市场，借佛山文化体育广场为自身造势，同时利用项目申报“国家生态住宅”小区或者“国家康居示范小区”为契机，不断地围绕项目的核心竞争优势，剖析项目的特质不断利用产品本身的特征，不断地制造热点为众人所瞩目，同时对生态概念进行深刻地阐述，唤起市场的注意力，形成楼市舆论焦点。3、 利用新闻媒介掀起宣传高潮在项目的前期介入市场，与新闻媒介达成一定的共识，让他们对于项目的创新以及项目对于生态的深层理解不断地挖掘，使市场能够更清楚地认识到项目真正价值所在。二、 项目命名计划在项目的命名计划中，考虑更多的是与项目本身特征生态与水景的结合，能够为项目建立强势的品牌形象。 因此，项目的命名建议为：1、 康桥水城2、 水晴居3、 东建新新家园4、 盈水美地5、 泉品居三、 公关活动项目通过公关活动的前期导入，提升项目的品牌知名度，扩大项目在本地域的影响力，形成舆论的焦点，得到市场的一致认同。1、 研讨会就项目申请“国家生态社区”或“国家康居示范小区”以及其它获得的奖项召开研讨会，探讨生态住宅的发展方向等。研讨会邀请国内外知名的专家，学者和业界的著名学者：如王石，进一步扩大项目的影响力，从一个理论高度来说明房地产的发展趋势。2、 开盘活动设计 对